【正文】 青島市第三產(chǎn)業(yè)中僅次于交通運輸業(yè)產(chǎn)值 ? 2023年全國副省級城市居民收入消費情況比較看，人均消費性支出占人均可支配收入的比重列 15位中的第 4位，丏青島市 2023年社會消費品零售總額為 1007億元 ,在前 4位的城市中僅次于成都，而同年成都市的戶籍人口為 ，青島市的戶籍人口為 749萬人，居民消費意愿強烈。 商業(yè) 香港路商圈 ?依托政府以及成熟的商務氛圍形成的中高檔目的地商圈 ?零售商業(yè)業(yè)態(tài)高檔百貨和精品專賣店、大賣場為主。 ? 臺東商圈以利群和沃爾瑪為代表，由于周邊居住人口數(shù)量多、交通相對便捷而形成的中低檔商圈 ? 位置較好的店鋪租金水平在30元 /㎡ /天左右 臺東商圈的商鋪分布比較零散，業(yè)態(tài)比較雜，經(jīng)營種類占前幾位的依次是服裝、餐飲、鞋店、眼鏡、布藝、美容美發(fā)，其中服裝、餐飲占總量的 50%以上，是市場的主體，其他種類分布散亂，但種類相當齊全。大超市、賣場以佳世客、家樂福為代表，物美價廉的商品、舒適的購物環(huán)境形成了人氣聚集的消費場所 陽光百貨 JUSCO 海信廣場 李滄區(qū)以傳統(tǒng)商服業(yè)為主，業(yè)態(tài)業(yè)種相對低端，對區(qū)域經(jīng)濟貢獻度低 ? 李滄區(qū)第三產(chǎn)業(yè)以傳統(tǒng)商服業(yè)為主，規(guī)劃了“四圈四線”的商業(yè)空間格局，但目前只有李村商圈發(fā)展較好，是市級商業(yè)中心，其他商圈都處于萌芽階段； ? 業(yè)態(tài)上以中小型百貨、小型超市、專業(yè)市場及最原始的商業(yè)集市等低級業(yè)態(tài)為主； ? 從業(yè)種上看，以滿足市民基本生活需求的綜合百貨、五金交電、服裝鞋帽、裝潢建材、餐飲娛樂、文體衛(wèi)設施為主； ? 輻射人群以李滄本地和城陽部分外來產(chǎn)業(yè)人口為主，雖然人流量大，但對區(qū)域財政貢獻不大 滄口 東李 李村 四圈四線的商業(yè)提振計劃可為李滄區(qū)商業(yè)升級擴容提供重大機遇 ? 李滄通過寶龍城市廣場 、河汊公園及沿李村河高檔辦公 、 會展 、 酒吧 、 餐飲娛樂消費設置建設 ， 形成以李滄中心商圈 、 滄口商圈 、 東李商圈 、 東部 （ 蘇家 ） 商圈為輻射源 ， 以308國道 （ 李滄段 ） 、 重慶中路 （ 李滄段 ） 、 振華路 京口路 九水路 、 李村河兩岸為輻射帶的 “ 四圈四線 ” 商貿(mào)新格局 青島市及李滄區(qū)商業(yè)功能研究結(jié)論 李滄區(qū) 商業(yè)大而丌強，業(yè)態(tài)業(yè)種齊全，以傳統(tǒng)的中小型百貨、超市、批發(fā)市場或與賣店為主，業(yè)種以中低檔服裝、百貨、食品、電器等日常消費品為主。 20232023年青島房地產(chǎn)投資額變化 2023年受調(diào)控及整體經(jīng)濟形勢影響，商品房成交量價齊跌，追隨一線城市進入淡市； 2023年 4月份有較明顯的回升趨勢 2 0 0 7 . 0 7 2 0 0 8 . 1 2 青島商品房銷售價格變化情況010002023300040005000600070002007 7 12007 9 12007 11 12008 1 12008 3 12008 5 12008 7 12008 9 12008 11 1 4 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %商品房銷售均價 價格增幅? 商品房成交價格比去年最高點下降%： ?07年青島市住宅均價出現(xiàn)震蕩上揚 ，11月銷售均價達到最高值 6661元 /平 ，之后震蕩下滑 ， 2023年 12月達到低點3930元 /平 ， 不最高值相比下跌 40%； ? 住宅成交面積與成交套數(shù)比去年最高點有所下降： ?07年青島市住宅成交量小幅上揚 ， 07年 12月達到 3775套 ， 08年年初 、 年中 、年末銷售量分別下跌至 1681（ 2月 ） 、2115套 （ 7月 ） 和 1992套 （ 12月 ） ； 數(shù)據(jù)來源：青島統(tǒng)計局網(wǎng)站 數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)樣本數(shù)據(jù)報告 0 7 年6 月到0 8 年年底青島市住宅成交量走勢圖050010001500202325003000350040002007. 62007. 82007. 102007. 122008. 22008. 42008. 62008. 82008. 102008. 120100000202300300000400000500000套數(shù) 平米注： 2023年成效量有所回升，參見報告后房地產(chǎn)微觀市場研究部分 在上個世紀 90年代青島城市東擴的過程中形成了中心城人口疏解，自老城區(qū)向浮山后發(fā)展的城市居所 城市核心區(qū) 浮山后片區(qū) 老城片區(qū)，多為七、八十年代的老舊建筑，周邊環(huán)境較差，人口密度較大。 城市東擴，形成了新的核心商務區(qū)，周邊環(huán)境良好，城市功能完善，區(qū)位交通便捷，聚集了高端人群，形成了房價較高的外向型城市居所。在傳統(tǒng)“以海為貴”的價值體系下，李滄區(qū)是青島房地產(chǎn)市場中的價格洼地 ?青島房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出明顯的“以海為貴”的特征，其中一線海景豪宅（東海路沿線石老人 )，價格區(qū)間 /㎡ ，最高 /㎡ ；二線海景豪宅目前已基本無供應，價格區(qū)間在 /㎡ ，高價 /㎡ ；三線海景 (浮山前香港路以北以及嶗山東沙子口區(qū)域）豪宅價格區(qū)間在 ?李滄是房地產(chǎn)市場中的價格洼地，與海景房的價格最大差異為 /㎡左右，最小也相差 6000元 /㎡ CLD的啟動建設讓李滄區(qū)有望成為城市中產(chǎn)置業(yè)的中高端物業(yè)集聚地，從而提升李滄區(qū)價值認知 ? CLD是指李滄青銀路以東區(qū)域，東側(cè)南側(cè)是嶗山，北靠城陽，東區(qū)界至濱海大道 500、 600米，總面積 34平方公里，可建設用地 20平方公里，規(guī)劃人口引入 2530萬人，計劃以中高端人群為主要銷售對象 ? 李滄區(qū)目前房價在 5000元左右。和城） 5 鄭莊 6 文昌閣 7 東李村 1 2 3 4 ６ 5 7 青島房地產(chǎn)市場研究 73 ?青島市房地產(chǎn)宏觀市場研究 ?青島市房地產(chǎn)微觀市場研究 青島市的城市格局及資源分部形成了多個不同屬性的房地產(chǎn)板塊，其中高端板塊集中在沿海片區(qū)和市區(qū)南部，從南向北形成價值遞減 板塊名稱 單價 總價 產(chǎn)品和戶型 客戶 海岸線板塊（城市住宅） 一線海景 2500030000元 大于 900萬 別墅為主：大于 300平 一線海景國外或者外地財富階層 二線海景 16000元 300600萬 多層和小高層為主：大于 150平 二線海景青島財富階層 三線海景12023元 200300萬 小高層和高層為主： 120160平 三線海景青島準財富階層 市區(qū)南部板塊（市北板塊） 9000元 60140萬，主力 100萬 小高層和高層為主： 60160平，主力 120平 青島準財富階層 +中產(chǎn)階層 泛浮山后板塊 70008500元 60100萬，主力 80萬 小高層和高層為主： 100120平 城市中產(chǎn)階層 市區(qū)北部板塊（四方板塊、李滄板塊） 從南到北，遞減效應明顯： 7000600050004500元 70萬遞減到 40萬 多層、小高層均有： 80110平，主力 85平 中低收入階層（拆遷、低端改善等剛性需求） 城陽板塊 兩極分化嚴重 —— 普通住宅：30005000元；高端住宅 60008000元 50100萬 小高層、高層、多層均有，小高層為主： 80180平，主力120140 城陽地緣性客戶 +部分城市中產(chǎn)階層 城陽板塊 輻射北中國的強勢海景資源，對本區(qū)域不具可比性 李滄區(qū)板塊目前新盤供應主要在集中李滄區(qū)東部，308國道以東，基本都是舊村改造項目 1 2 3 4 項目名稱 1 綠城 ?理想之城 2 偉東 ?幸福之城 3 百通馨苑三期 4 和達 ?和城 5 百通 ?尚風尚水 6 潤發(fā) ?湖畔雅居 7 華泰 ?翠海依居 8 中海 ?玫瑰庭院 9 山水雅居 5 6 9 8 79 在售項目： 3個 未開盤：５個 尾盤： 1個 李滄板塊 區(qū)域價格平臺在 5500左右。和城 未開盤，預計洋房7000元，高層 55006000 花園洋房、高層公寓 28 28 5 百通 玫瑰庭院 未開盤 多層、小高層、別墅 1 13 13 李滄板塊 區(qū)域總價區(qū)間 50萬，以綠城理想之城為代表的大盤通過降低容積率的產(chǎn)品和配套實現(xiàn)高溢價，吸引本區(qū)域和市區(qū)的中高端改善性需求客戶，總價可以到 100萬以上 項目名稱 主力戶型區(qū)間（ ㎡ ） 總價區(qū)間 1 綠城 ?理想之城 洋房 120300，小高層1 150、 200 小高層 65120 2 偉東 ?幸福之城 8090 未開盤 3 百通馨苑三期 8090兩居； 少量 90100三居 50萬 4 和達 ?和城 未開盤 5 百通 ?尚風尚水 公寓 107140 公寓 : 7098 6 潤發(fā) ?湖畔雅居 65㎡ 二居 90㎡ 三居，主力戶型 8090 ㎡ 50 7 華泰 翠海依居 銷售價格與銷售速度圖 銷售速度 單位：月 /套 銷售價格 單位：元 /平 70 80 90 100 50套 /月 李滄板塊 致勝關鍵： 在綠城進入市場前，青島房地產(chǎn)市場缺少高水平產(chǎn)品。金色城品 起價 6300元 /㎡ ，均價7300元 /㎡ 小高層、高層 21 2 保利 鴻仕雅居 起價 6200元 /㎡ ，均價 6800元 /㎡ 高層 15 10 四方板塊 主力戶型在 8090㎡ 左右，總價區(qū)間位于 5060萬，客戶以首次置業(yè)的剛性需求為主，價格敏感度高 項目名稱 主力戶型區(qū)間 （平方米） 總價區(qū)間 （元） 1 萬科 夢境江南 8594 55萬左右 5 新華錦 夢境江南 銷售價格與銷售速度圖 銷售速度 單位：月 /套 銷售價格 單位：元 /平 70 80 90 100 50套 /月 四方板塊 ?價格優(yōu)勢是實現(xiàn)超越平臺銷售速度的因素；品牌和產(chǎn)品力是實現(xiàn)超越平臺價格的因素 致勝關鍵： 保利以低于四方區(qū)平臺價格進入市場，尤其是以低于人們的普遍心理價位 6000元進行宣傳，吸引了大量剛性需求的購房者。 39克拉 50 60 海爾 城區(qū)中心區(qū)域 王沙路板塊 沿 308國道區(qū)域 流亭機場 城陽房地產(chǎn)住宅市場板塊劃分 資源：城市配套、良好城市風貌 產(chǎn)品：小高層 代表項目：萬科魅力之城、匯豪景苑； 均價： 48005400 資源：自然生態(tài)資源良好 產(chǎn)品：獨棟、雙拼、多層 代表項目：香溪庭院、百福山莊； 價格：別墅 60008000元 /平 資源：交通便利、距離青島市區(qū)較近 產(chǎn)品：多層、小高層 代表項目：水清木華、天泰城 價格： 43005600元 /平 城陽板塊 城陽的銷售量主要集中在單價 30004000的產(chǎn)品，戶型面積集中在 80100㎡ 以及 100120㎡ 09年 3月城陽房地產(chǎn)成交（按價格分段） 3000以下 30004000 40005000 50006000 60007000 70008000 成交面積 13122㎡ 40069㎡ 28972㎡ 16068㎡ 6971㎡ 265㎡ 成交套數(shù) 143 套 403 套 260 套 140 套 38 套 1 套 09年 3月城陽房地產(chǎn)成交（按面積分段） 60㎡ 以下 6080㎡ 80100㎡ 100120㎡ 120150㎡ 150180㎡ 180㎡ 以上 成交面積 2318㎡ 7931㎡ 28014㎡ 27937㎡ 25704㎡ 5088㎡ 8476㎡ 成交套數(shù) 51 套 111 套 309 套 251 套 190 套 32 套 41 套 ?8090㎡ 的兩居和 100120㎡ 的 3居是城陽市場比較暢銷的產(chǎn)品； ?總價 3050萬的產(chǎn)品，是城陽區(qū)域前階段的主要成交產(chǎn)品； 城陽板塊 城陽目前可售樓盤的套數(shù)和面積都居于全市各區(qū)域首位，面積