【正文】 競(jìng)爭(zhēng)格局掃描 整體特征 片區(qū)競(jìng)爭(zhēng) 小結(jié) 63 汊河、滹沱河位于城北 107國(guó)道一側(cè)，距市區(qū)約 20分鐘車(chē)程，是市區(qū) 面積最大的濕地和水源供應(yīng)地。 該項(xiàng)目依托近距離城 市交通網(wǎng)和休閑生態(tài)環(huán)境，很可能為石家莊高端群體的聚居之地。 本片區(qū)主要優(yōu)勢(shì) :溫泉及臨近西柏坡的旅游帶來(lái)較大影響。均價(jià)約 2200元 /㎡ 與本案比，此片區(qū)優(yōu)勢(shì)主要是價(jià)格低，并有溫泉品牌的知名度 平山溫塘片區(qū)特色 三、同類(lèi)型市場(chǎng)板塊分析 片區(qū)競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)格局掃描 整體特征 片區(qū)競(jìng)爭(zhēng) 小結(jié) 65 欒城位于石家莊市東南方向，京珠和青銀高速及 308國(guó)道都在此交 匯，距 107國(guó)道也近、因交通便利、距市區(qū)較近，成為了近年來(lái)石家莊 郊縣地區(qū)中房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較火爆的區(qū)域。不足是山水資源欠缺。 三、同類(lèi)型市場(chǎng)板塊分析小結(jié) 片區(qū)競(jìng)爭(zhēng) 低 中 高 欒城片區(qū) 均價(jià) 建筑品質(zhì) 銷(xiāo)售率 生活配套 入住率 滹沱河片區(qū) 龍鳳湖片區(qū) 蟠龍湖片區(qū) 溫塘片區(qū) 景觀資源 交通 規(guī)模 競(jìng)爭(zhēng)格局掃描 整體特征 片區(qū)競(jìng)爭(zhēng) 小結(jié) 67 競(jìng)爭(zhēng)格局掃描 片區(qū)競(jìng)爭(zhēng) 小結(jié) 整體特征 68 商品房產(chǎn)品較單一，趨同化較重，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇使市場(chǎng)劃 分更細(xì)。目前在建的中宏匯 景國(guó)際、名門(mén)華都、金世界等項(xiàng)目都采取了這種開(kāi)發(fā)模式。 其中套型建面小于 90 ㎡ 的住房 32344套，建面 ㎡ ， 占總建面 76% 商品住房建設(shè)規(guī)模： 商品住房 29100套，建筑面積 283萬(wàn)㎡ 。 土地供應(yīng)： 各類(lèi)住房建設(shè)的土地供應(yīng)總量為 178公頃，其中， 用于套型 建面小于 90 ㎡ 住房 建設(shè)的土地供應(yīng)量為 135公頃， 占該總量的 %。 從價(jià)格來(lái)看，受整體市場(chǎng)影響，新推項(xiàng)目對(duì)外報(bào)價(jià)普遍保守，如觀筑、 中心城、西美花城等。 當(dāng)前產(chǎn)品多同質(zhì)化。 產(chǎn)品特色 主流產(chǎn)品與客戶(hù) 典型案例 客群特色 小結(jié) 產(chǎn)品特色 高層住宅是主力 產(chǎn)品同質(zhì)化逐漸改變 75 0607二年內(nèi)石市客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品需求面積構(gòu)成的平均百分比例 216 0 平米以下 6 0 9 0 平米 90100 100144 144180 1 8 0 平米以上 近幾年市場(chǎng)產(chǎn)品及客戶(hù)來(lái)源需求變化較小， 100144㎡ 的三房二廳仍是需求主力。新開(kāi)工建設(shè)樓盤(pán)面積由于新政要求戶(hù) 型有所調(diào)整，不少原來(lái)主打大戶(hù)型項(xiàng)目也開(kāi)始規(guī)劃中小戶(hù)型。 住房建筑面積在 80至 100 ㎡ 的二室二廳房受青睞 建面在 80至 100㎡ 的住房最受歡迎。 客群特色 主流產(chǎn)品與客戶(hù) 典型案例 客群特色 小結(jié) 產(chǎn)品特色 79 0607二年內(nèi) 年石市商品房客戶(hù)需求來(lái)源結(jié)構(gòu)的平均百分比例 本市市區(qū) 周邊縣市 省內(nèi)鄰近城市 其它 近年石市的外來(lái)人口比重變化始終較小，購(gòu)房者多來(lái)自本市及周邊地區(qū)因此，商品房需求絕大部分來(lái)自本土，外省市居民來(lái)石購(gòu)房比例 l較小，自住客比例高，投資客相對(duì)少。 消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)首先考慮的是價(jià)格、環(huán)境 看重價(jià)格和環(huán)境的人占 30％左右?？腿褐泄珓?wù)員和商士各四成，企業(yè)中高層骨干也多 典型案例 主流產(chǎn)品與客戶(hù) 典型案例 客群特色 小結(jié) 產(chǎn)品特色 84 第一居所 樓盤(pán)特色： 目前石市少有的高品質(zhì)大型舊改項(xiàng)目，分四期開(kāi)發(fā)， 21棟高層景觀住宅、 3棟 5A級(jí)智能寫(xiě)字樓． 3棟酒店式商務(wù)公寓和 1棟 5星級(jí)酒店在內(nèi)的 28棟高層建筑，部分 建筑高百米．還包括 29萬(wàn)㎡商業(yè)、 5萬(wàn)㎡水景園林，約 1萬(wàn)㎡小學(xué)、幼兒園，并有大型室 內(nèi)泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的 3000㎡會(huì)所。 開(kāi)發(fā)商 石家莊俊景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 樓盤(pán)特色： 含住宅、商業(yè)和寫(xiě)字樓的較大規(guī)模 高尚住宅區(qū)。距市內(nèi)較近的交通是其優(yōu)于其它片區(qū)別墅的要點(diǎn)。配套有會(huì)所、游池、幼兒園、小學(xué)、商場(chǎng)等 銷(xiāo)售 05年開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)均價(jià) :6000元 / ㎡ ，近 600套銷(xiāo)售率 98%.聯(lián)排別墅中間和兩頭的價(jià)差是300元 /㎡，臨湖加價(jià) 300元 /㎡ 開(kāi)發(fā)商 卓達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 樓盤(pán)特色： 石家莊第一個(gè)超大型的全齡化服務(wù)型養(yǎng)老社區(qū)． 距市中心不足半 小時(shí)車(chē)程，交通較便利，項(xiàng)目功能設(shè)施相對(duì)完善，有 17萬(wàn)㎡公園和 ㎡湖面商業(yè)、會(huì)所、學(xué)校等配套較全，前庭后院、全明戶(hù)型、情景露臺(tái)、多功能廳、多用途衛(wèi)生間、陽(yáng)光房、陽(yáng)光浴室等眾多人性化的設(shè)計(jì)使項(xiàng)目增色不少。產(chǎn)品定位為低密度花園式洋房，規(guī)劃主題為 “ 院落友居生活，再現(xiàn)和諧鄰里關(guān)系 ” 。配套有會(huì)所、幼兒園、小超市等 銷(xiāo)售 開(kāi)盤(pán) : 2022128 銷(xiāo)售率： 90%．均價(jià) :2500元 /㎡ 公寓 7萬(wàn)一套起物管費(fèi) : /㎡ /月 可以委托出租出售 開(kāi)發(fā)商 石家莊神池房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 樓盤(pán)特色： 區(qū)域內(nèi)具有代表性的項(xiàng)目．規(guī)模大，品種多，有聯(lián)排、雙拼和小戶(hù)形全景陽(yáng)光公寓和酒店式公寓，以聯(lián)排為主，分四期開(kāi)發(fā)，戶(hù)型偏小，經(jīng)濟(jì)適用占據(jù)溫塘景觀較好的三座原生坡地，規(guī)劃為森林環(huán)境別墅群，是休閑度假型的第二居所，除夏季外，平時(shí)居住率不高。因當(dāng)前片區(qū)的整體開(kāi)發(fā)水平欠佳，因此該項(xiàng)目影響力仍不高．伴隨西優(yōu)南延的城市規(guī)劃，該區(qū)域交通與配套將得以改善，發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁。首期擬推售兩棟公寓樓， 3094平米精裝修公寓。開(kāi)盤(pán)待定 西美 第五大道 槐安路與談固南大街交口東北角 6500/8200 毛坯 /精裝 石家莊市西美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 共 8棟樓 ,其中 6棟住宅 5萬(wàn)元 VIP卡，購(gòu)房有優(yōu)惠，折扣不等。 1月12日開(kāi)始銷(xiāo)售 2號(hào)公館。 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè) 97 國(guó)大 全城二期 東崗路與東二環(huán)交叉口西南角 二期價(jià)格未定 石家莊國(guó)大集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2期小高層、高層及公寓 擬于 4— 5月份開(kāi)盤(pán) 麗日傾城 翟營(yíng)大街與南二環(huán)交 口南行 1000米 4000 高遠(yuǎn)房地開(kāi)發(fā)公司 6棟多層 3棟高層 —— 江南新城 國(guó)墅 汊河以北， 107國(guó)道以東，南臨滹沱河濕地規(guī)劃區(qū) 二期價(jià)格待定 石家莊江南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 別墅 銷(xiāo)售貴賓卡， 8萬(wàn)元一張，可享受 3個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠 開(kāi)博 ?公寓 中山路與體育大街交 叉口師大附小北臨 5300 開(kāi)博房地產(chǎn)和市危 房改造辦公室 15層住宅 住宅項(xiàng)目，毛坯房 裕鼎公寓 南小街與裕華路交叉 口東北角 5000 高鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有 限公司 30層高層 30層酒店公寓（ 1— 4層為商鋪） 名門(mén)華都 廣安大街與和平路交 叉口 7100 石家莊俊景房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限公司 板式高層 推出 5號(hào)樓和 7號(hào)樓（約 200套），主力戶(hù)型面積 150— 160平米，均價(jià) 7100元 /平米，前期交 5萬(wàn)元誠(chéng)意金的客戶(hù)可獲 。 冠城 長(zhǎng)安區(qū)和平路與育才街交 叉口 預(yù)計(jì) 6000 河北天海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公司 8棟高層 擬 4月份正式開(kāi)盤(pán) 簡(jiǎn)筑 躍進(jìn)路與翟營(yíng)大街交叉口 東北 待定 恒遠(yuǎn)置地投資有限公 司（運(yùn)營(yíng)商） 10棟高層 正在售卡 冀興尊園 二期 長(zhǎng)安區(qū)建華大街與躍進(jìn)路交叉口 預(yù)計(jì) 6000以上 河北冀興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 20棟高層 戶(hù)型面積 60140平米，二居為主，部分大戶(hù)型為拼接戶(hù)型，部分樓座有 98平米躍層（少量）。 石門(mén)福地 東開(kāi)發(fā)區(qū)學(xué)苑路與昆侖大街交叉口西北角 3200 東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限 公司 3棟 20層高層 新盤(pán) /咨詢(xún)中 —— 環(huán)島豪庭 五七路 3000 河北市貿(mào)房地產(chǎn)有限 公司 一期多層；二期、三期花園洋房、別墅 新盤(pán) /咨詢(xún)中 項(xiàng)目共 20— 30棟住宅 金玉家園 新石中路與西二 環(huán)交叉口 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià) 3200 石家莊萬(wàn)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 7棟 23層高層， 3棟 33層高層 咨詢(xún)中 一期 10棟住宅 安年 形象定位：北美風(fēng)情，世界級(jí)山水度假別墅。 1520米樓間距．分四期開(kāi)發(fā)，現(xiàn)一二三期已入住，在售第四期別墅，目前在售第一批。 主流產(chǎn)品與客戶(hù) 典型案例 客群特色 小結(jié) 產(chǎn)品特色 90 第二居所 西山庭院 位置 橋西區(qū)中山西路上莊鎮(zhèn)政府路 規(guī)模 占地約 100畝，綠化率 40%. 產(chǎn)品 與配套 產(chǎn)品以花園洋房 景觀庭院洋房為主．戶(hù)型： 101228 ㎡ , 主力戶(hù)型 150160 ㎡ ；配套有會(huì)所、幼兒園、小超市等 銷(xiāo)售 08年 1月年開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)均價(jià) :4100元 / ㎡；銷(xiāo)售率 70%以上，銷(xiāo)售情況較好。分為雙拼四聯(lián)排、六聯(lián)排和八聯(lián)排，面積 170到 280 ㎡之間 .200套房屋，均為現(xiàn)房發(fā)售 產(chǎn)品 與配套 戶(hù)型： 3室 2廳 3衛(wèi)＼ 5室 2廳 4衛(wèi)，面積區(qū)間170250 ㎡ .主力戶(hù)型 :180 ㎡ ,物管費(fèi) 元㎡ .裝修狀況 : 毛坯．配套有大型會(huì)所、游泳池、幼兒園、小學(xué)、超市等 銷(xiāo)售 開(kāi)盤(pán) : ．現(xiàn)均價(jià) :5500元 /㎡ 銷(xiāo)售率 85%. 開(kāi)發(fā)商 江南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 樓盤(pán)特色： 規(guī)模超大，石家莊當(dāng)前最龐大的別墅集群之一，內(nèi)部景觀資源較好、 園林規(guī)劃較美觀，別墅戶(hù)型設(shè)計(jì)與用材考究、 3500 ㎡ 超大星級(jí)會(huì)所、國(guó)際名品商街、雙語(yǔ)幼兒園、小學(xué)等配套齊全，距市區(qū)也相對(duì)較近。月 開(kāi)發(fā)商 河北眾美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 樓盤(pán)特色： 項(xiàng)目緊臨東二環(huán)線(xiàn)，地段較好，以 150－ 170㎡的大戶(hù)型居多。 客群中公務(wù)員、商務(wù)人士、企業(yè)中高層骨干的比例為３比４比２ 金正 〃 締景城 典型案例 位置 橋西區(qū)裕華西路與中華大街圍合而成 規(guī)模 占地 20多萬(wàn)㎡ 容積率 : 綠化率 : 42％ 產(chǎn)品 戶(hù)型： 1居 \2居 \3居 \4居 \5居 ,面積 30330 ㎡ ，主力戶(hù)型 120㎡ .裝修 : 毛坯／精裝 銷(xiāo)售 均價(jià) :7000元 /㎡ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 : 07415 070420 開(kāi)始認(rèn)購(gòu)， 5000元 /張的 VIP卡， 可享受 5%優(yōu)惠．目前銷(xiāo)售率： 95％ 開(kāi)發(fā)商 石家莊金正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 主流產(chǎn)品與客戶(hù) 典型案例 客群特色 小結(jié) 產(chǎn)品特色 85 第一居所 名門(mén)華都 典型案例 位置 長(zhǎng)安區(qū)廣安大街與和平路的交匯處 規(guī)模 總建面： 38萬(wàn)㎡，占地 167畝，綠化率 : 48%．一、二期 12棟高層板式住宅 ,三期寫(xiě)字樓及商業(yè) 產(chǎn)品 戶(hù)型：主戶(hù)型 118 ㎡ 3室 2廳 1衛(wèi)，戶(hù)型面積區(qū)間 ： 53209 ㎡ ．裝修狀況 : 毛坯 銷(xiāo)售 ，均價(jià) :6800元 /㎡銷(xiāo)售率： 95%，二期開(kāi)盤(pán) :7100元 /㎡ ,共推出 200多套單位。 別墅待售，項(xiàng)目以 “ 臨波 ?望月 ?聞書(shū)香 ” 為核心推廣語(yǔ)，以江南水鄉(xiāng)為社區(qū)文化，著意打造內(nèi)部水系景觀．客戶(hù)群體以公務(wù)員為主，項(xiàng)目周邊是高教和省直機(jī)關(guān)區(qū)、居住的文化氛圍及生活配套設(shè)施都較好，因此各級(jí)公務(wù)員占成交客戶(hù)的五成以上 燕都 ?春江花月 典型案例 位置 橋西區(qū)新石中路與民心河 規(guī)模 占地 180畝，總建面 27萬(wàn)㎡ ，綠化率%．共由 14棟 18層高層及 29套親水別墅組成． 產(chǎn)品 住宅戶(hù)型面積 90176㎡ 主力戶(hù)型面積 130㎡ ,聯(lián)排約 260 ㎡ /套 銷(xiāo)售 06年開(kāi)盤(pán)，高層住宅 3500元 / ㎡ ,聯(lián)排別墅均價(jià) 7000元 / ㎡ 、銷(xiāo)售率 98% 開(kāi)發(fā)商 河北燕都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán) 主流產(chǎn)品與客戶(hù) 典型案例 客群特色 小結(jié) 產(chǎn)品特色 83 第一居所 國(guó)大 客群特色 主流產(chǎn)品與客戶(hù) 典型案例 客群特色 小結(jié) 產(chǎn)品特色 購(gòu)房者以本市為主，投資客較少 80 擴(kuò)大居住面積是買(mǎi)房的首選 有近 1/3的家庭計(jì)劃一年內(nèi)買(mǎi)房。普通樓 房和平房分別為 3.％和 11％。 隨著市區(qū)客戶(hù)逐漸消化，我們?cè)陧?xiàng)目推廣與廣告投放上可考慮周邊郊縣 客戶(hù)潛在購(gòu)房需求，如眾美鳳凰城二期就選擇了高速入口處的廣告位。 這與市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)有關(guān)。 如 07年底開(kāi)盤(pán)的名門(mén)華都開(kāi)創(chuàng)了本市送茶室的 戶(hù)型，成了該項(xiàng)目銷(xiāo)售看好的重要原因之一。 展望： 石市投資群體相對(duì)較少，有較強(qiáng)自住需求，因此觀望難以持續(xù)太久 08年樓市展望 小結(jié) 競(jìng)爭(zhēng)格局掃描 整體特征 片區(qū)競(jìng)爭(zhēng) 小結(jié) 72 目 錄 宏觀市場(chǎng)解讀 競(jìng)爭(zhēng)格局掃描 主流產(chǎn)品與客戶(hù) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議 73 產(chǎn)品特色 客群特色 小結(jié) 典型案例 主流產(chǎn)品與客戶(hù) 74 建筑類(lèi)別： 第一居所中，高層住宅仍是石家莊住宅產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)的主力。房?jī)r(jià)無(wú)明顯下跌，但 較多新盤(pán)有價(jià)無(wú)市。 保障類(lèi)住房建設(shè)規(guī)模： 經(jīng)濟(jì)適用住房 9100套，建面 55萬(wàn)