【正文】 ㎡ ，套型建筑 面積 60 ㎡ 左右。去年 10月以來，中基 〃 禮域、金正 〃 締景城、優(yōu)盤、 名門華都二期相繼開盤，甚至很多在去年就宣告 “ 售罄 ” 的樓盤，都推 出了新房源。商業(yè)、會所、餐飲、公寓等為商務提 供完善配套，提高了商務活動效率。 本項目所在蟠龍湖片區(qū)的交通和配套等較差，綜合指數(shù)不高。項 目占地廣、規(guī)模大，遠景建設規(guī)模 2022萬㎡ , 人口約 50萬的新城市樣板 目前一期基本銷完。因 而形成了總價低、銷售較好、但品質低、入住率低、配套差現(xiàn)象，是石 市初級二居市場代表．片區(qū)主要樓盤有陽光河谷、神池花園、水印長灘 等十多個項目。 滹沱河、汊河片區(qū)特色 三、同類型市場板塊分析 片區(qū)競爭 競爭格局掃描 整體特征 片區(qū)競爭 小結 64 溫塘距石家莊約 2小時車程，是周邊發(fā)展知名度和成熟度相對較高的 二居市場。以 后此地將成為低密度的休閑居住區(qū)及當前全市最大的別墅區(qū)之一。目前該項目西區(qū)已基本售罄 部分業(yè)主已入住。 平原大地上稀有的山水資源，因低層次旅游開發(fā)及服務管理水平而導致旅游基礎設施薄弱，缺乏消費號召力 二、項目所在市場板塊分析 片區(qū)競爭 競爭格局掃描 整體特征 片區(qū)競爭 小結 59 供應態(tài)勢分析 : 本片區(qū)目前以中低檔別墅群為主，有少量中高檔別墅，獨棟與聯(lián)排別墅 比例大體相當，還有部分洋房和公寓。 競爭格局掃描 整體特征 片區(qū)競爭 小結 一）五大熱點區(qū)域－售價 55 單房： 30左右㎡ 一房： 45左右㎡ 兩房：小兩房－ 60— 70㎡ 中兩房－ 7080㎡ 三房：經濟三房－ 80— 100㎡ 功能三房－ 100— 115 ㎡ 舒適三房－ 115— 130㎡ 四房：功能四房－ 140— 160㎡ 舒適四房－ 160— 200㎡ 07年五大區(qū)域的戶型面積的百分比圖 一）五大熱點區(qū)域 片區(qū)競爭 41012151822161161215181925108 813171421221169151817222412 12251112142116 160510152025裕華區(qū) 橋東區(qū) 橋西區(qū) 長安區(qū) 開發(fā)區(qū)單房 小二房 中兩房 小三房 中三房 大三房 小四房 大四房１、區(qū)域之間戶型比例相差不大， 115㎡ 左右的舒適型三房仍是市場主流產品 ２、適宜投資的小戶型比例小 ３、各區(qū)的趨同性大，三房為主的自住型產品在短期內是市場發(fā)展的大趨勢 56 元氏縣規(guī)劃特色： “ 一個中心 四大版塊 ” 即以縣城為中心，北部發(fā)展裝備制造業(yè)、南部建城南工業(yè)區(qū)和槐河生態(tài) 經濟長廊、西部打造山前產業(yè)帶、東部發(fā)展物流基地． 縣北部裝備制造業(yè)基地達 30平方公里，入駐企業(yè) 13家。作為建筑密集的老城區(qū)可供開發(fā)土地不多，新盤也有限，將來的價格仍應堅挺 主流產品 :小高層、高層主戶型 70140㎡二、三房產品定位不同差價大，約42009000元 / ㎡ 不等。 主流產品 :小高層、高層 主力戶型 110130㎡ 三房價格 :52005500元 / ㎡ ， 沒有低于 4000元的項目 順馳 〃 藍郡、鳳凰城、華城綠洲、國富華庭、國大全城等 長安區(qū) 中心東部的長安區(qū) 05年之前發(fā)展緩慢且樓盤質低價廉，居民購買力低，隨著 06年交通和生態(tài)環(huán)境改善，品質、價格和銷售率均上升較快。 整體特征 競爭格局掃描 整體特征 片區(qū)競爭 小結 49 近期村證房（小產權房）銷售火爆，市區(qū)各周邊村證房外售高 達新房銷售的 20%左右，出現(xiàn)了村證房大舉外售的情形，房價已 超 3000元 /㎡ ，但普遍比同地段商品房價低 30%甚至更多。 07未 08年國家宏觀調控影響逐現(xiàn) 當前市場供給量略有下降，價格相對居民收入水平已偏高。從 3月起房價漲幅開始高于全國平均水平。 0708年的擬建商品住房量基本與 06年持平。當前土地資源仍緊，供給量近二年不會出現(xiàn)大增長 二環(huán)內土地供應近期以“退二進三“形成的城中村／舊城改造項目為主 07年始國家實行新的土地出讓規(guī)則，土地“緊縮”會影響 08年 土地供給有限和價格高漲，使市區(qū)提供低密度產品更少。 影響力： 經濟更活躍，城市更美麗，產業(yè)在發(fā)展都將帶來更多城市人口也為本項目帶來更多消費人群，但短期內難以見效。徹底扭轉東西分割現(xiàn)狀 ，然后在城南二環(huán)片區(qū)打造新火車站和汽車站。 而包括京、津兩市和河北 8個地市在內的京津冀都市圈位于環(huán)渤海地區(qū)心臟地帶，被稱為第三極增長核心引擎。 城市優(yōu)勢 宏觀環(huán)境解讀 政策環(huán)境 經濟形勢 規(guī)劃發(fā)展 樓市概況 34 商埠： 全國唯一定位為重要商埠城市的省會僅石家莊，南三條和新華集貿兩大市場分列全國十大批發(fā)市場第二和第三位 旅游： 國家級文物保護單位和國家級風景名勝區(qū)、國家森林公園、地質公園以及全國農業(yè)旅游示范點、國家 A級景區(qū)。 歲末量價齊跌現(xiàn)象，有業(yè)內人士預測 08年樓市 將一改房價猛漲勢頭，逐漸回歸理性，保持平穩(wěn) 全國房地產整體形式 樓市概況 宏觀環(huán)境解讀 政策環(huán)境 經濟形勢 規(guī)劃發(fā)展 樓市概況 31 宏觀環(huán)境解讀 政策環(huán)境 樓市概況 規(guī)劃發(fā)展 經濟形勢 32 城市定位 城市定位： 沿海強省省會 、 華北南部中心城市 城市產業(yè)功能定位： 全球醫(yī)藥制造業(yè)基地，國家紡織中心之一 “ 三北 ” 地區(qū)重要商埠，華北地區(qū)重要高速交通與通訊樞紐 城市發(fā)展方向 :“ 京津冀經濟一體化經濟圈 ” 與 “ 環(huán)渤海經濟圈 ” 未來可能與京、津、太原、鄭州、濟南六大城市形成一小時生活圈 城市文化定位： 燕趙文化與現(xiàn)代文化交融的文明城市 宏觀環(huán)境解讀 政策環(huán)境 經濟形勢 規(guī)劃發(fā)展 樓市概況 居“一中心”、 “兩經濟圈” 33 區(qū)位：南北通衢，燕京咽喉； 京南第一座省會城市，背靠京津唐、外擴環(huán)渤海，接壤河南、山東區(qū)域，素有南北通衢，燕京咽喉之稱。 上海房價降幅也超 25%。同比漲幅較高的：烏魯木齊 %、北海%、惠州 %、北京 %、南寧 %、石家莊 % 樓市概況 石家莊同比上漲 %。 07年國慶后，從 ，全國多處樓市量價齊跌，樓市降溫 各種政策給項目帶來不利主要體現(xiàn)在開發(fā)和銷售的風險方面，適當加 快開發(fā)速度與加大中高端產品比例，可規(guī)避一些政策風險。從建設部門獲悉，今年石家莊可能進行試點，但具體價格和面 積限制在多少還沒確定。 中國人民銀行 08年 1月 25日起， 上調人民幣存款準備金率 。 主要政策分析 此政 對 本地及外地 投資客影響大， 多數(shù) 投資置業(yè)者由此持觀 望態(tài)度。 2022年 —— 調控年 ： 此輪調控以“國六條”“國十五條” 為主，在政策和執(zhí)行力度上都 有加強。這是帶動全省發(fā)展的主力 二、區(qū)域經濟 河北 07年 GDP過千億城市列表及全國排名 全國排名 城市 GDP(億元 ) 人均 GDP元 增長率 20 唐山 2760 2362 % 23 石家莊 2569 2064 % 43 邯鄲 1600 1338 % 46 滄州 1530 1282 % 54 保定 1288 1185 % 宏觀環(huán)境解讀 政策環(huán)境 經濟形勢 規(guī)劃發(fā)展 樓市概況 15 經濟發(fā)展形式良好，推動了房地產業(yè)發(fā)展 石家莊 07年經濟增長率快于全國平均增速。 全市在崗職工年平均工資 19,294元，比上年增長 %。 一、國民經濟 房地產業(yè)發(fā)展的經濟大環(huán)境較好，但物價若保持快續(xù)上漲， 房地產的開發(fā)成本和風險將有所增加。 城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù) （通過居民家庭食品消費支 出占家庭消費總支出的比重以體現(xiàn)富裕程度的指數(shù)）為 %，比 06年 上 升 %。 2 、全年固定資產投資 137,239億元，比上年增長 %。本報告是嚴格保密的。至此我國 GDP增速 連續(xù)五年超過 10%。 全年居民消費價格上漲 %，漲幅比上年 提高 。 08年，股市會出現(xiàn)一個大盤震蕩現(xiàn)象，股市風險增加。年末全市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員 ，其中在崗職工 。增速為十年來最高水平 二、區(qū)域經濟 宏觀環(huán)境解讀 政策環(huán)境 經濟形勢 規(guī)劃發(fā)展 樓市概況 14 拉動河北發(fā)展的五架馬車 石家莊的城市 GDP在全國省會城市中排名第十，是中等偏上，在全省也是中等偏上 河北經濟發(fā)展最好的是唐山，其次是石家莊，邯、滄、保。 二、經濟形式小結 宏觀環(huán)境解讀 政策環(huán)境 經濟形勢 規(guī)劃發(fā)展 樓市概況 16 宏觀環(huán)境解讀 政策環(huán)境 樓市概況 規(guī)劃發(fā)展 經濟形勢 17 分階段 時間 國家對房地產行業(yè)的態(tài)度 第一階段 2022年以前 大力 支持 房地產行業(yè)發(fā)展 第二階段 2022年至今 對房地產行業(yè)進行必要的宏觀 調控 （ 05年 07年是調控重要年） 2022年 —— 政策年： 新舊“國八條”調控房地產行業(yè)，作用不明顯。 可能產生 3種效果： 第一，正在炒房的人會意識到炒房風險和成本上升，會盡早脫身 第二，準備炒房的人會離岸觀望； 第三，準備改善住房條件的人會開始猶豫。 主要影響： 使按揭買房者的還款壓力日益加大， 購房及投資者 熱情由此降低，持幣觀望現(xiàn)象增多。 不斷加息，降低了置業(yè)和投資者的熱情 ，因此我們在操作中要適當加大中小戶型比例以降低總價，減輕客戶的返息壓力 政策環(huán)境 主要政策分析 宏觀環(huán)境解讀 政策環(huán)境 經濟形勢 規(guī)劃發(fā)展 樓市概況 23 四）物業(yè)稅征收 稅收種類 征稅對象 稅基 稅率 備注 房產稅 以房屋為征稅對象 租金或房產余值 12%或 % 出租或經營的房產征收，個人自住房免征 土地使用稅 土地為征稅對象 土地面積 /㎡ 土地增值稅 土地和地上建筑物 增值額 累進稅率 按銷售收入的 1%或5%預征 耕地占用稅 占用耕地 占用耕地面積 最高 315元 / ㎡ —— 契稅 轉移土地、房屋使用權的行為 土地出讓金 3% —— ? 主要影響： 當前以房地產為征稅對象的稅種共五種，將對房地產投機分子進行壓制，并對房地產投資過熱現(xiàn)象起到抑制作用 政策環(huán)境 主要政策分析 宏觀環(huán)境解讀 政策環(huán)境 經濟形勢 規(guī)劃發(fā)展 樓市概況 24 所謂 “ 雙限 ” 房，一個就是 限制價格 ，限價不是死價，它的價 格有個上限，也就是不論你賣多少，都不能超過這個價格；另一個 就是 限制居住面積 ，這個面積肯定比同地段普通商品房的面積小。 住宅維修資金將按面積繳納 地方政策 政策環(huán)境 宏觀環(huán)境解讀 政策環(huán)境 經濟形勢 規(guī)劃發(fā)展 樓市概況 26 政策環(huán)境小結 07年是中國房地產行業(yè)的 “ 政策生效年 ” ，從 03年起到 07年國慶前， 每年有各種政策在對房地產進行調控，但房價一直上漲。歲末年初，廣州 有樓盤降價 50%，此現(xiàn)象潮水般影響到全國，購房熱降溫 市場變化加劇，使當前開發(fā)項目的風險加大 全國房地產整體形式 樓市概況 宏觀環(huán)境解讀 政策環(huán)境 經濟形勢 規(guī)劃發(fā)展 樓市概況 29 國家統(tǒng)計局： 07年 70個大中城市房屋銷售價格同比上漲 % 據(jù)國家發(fā)展改革委、統(tǒng)計局調查顯示， 07年全國 70個大中城市房屋售價格同比上漲 %。年底，深圳房價跌幅超過 15%， 08年２月 深圳鹽田區(qū)房價跌幅超 37%。 受樓市 “ 入冬 ” 影響，全國多處土地出讓有價無市或流拍。有全國最大醫(yī)藥基地、重要紡織基地和國家首批認定的生物產業(yè)基地，其中一些中堅企業(yè)產量占全球 6070%。 “ 古 ” 是文物古跡，趙州橋、正定古建筑群等古跡多 省會城市： 全省的政治、經濟、文化、科技與商貿中心 城市優(yōu)勢 宏觀環(huán)境解讀 政策環(huán)境 經濟形勢 規(guī)劃發(fā)展 樓市概況 35 繼上世紀 80年代 珠三角 、 90年代 長三角之后 ， 近年來環(huán)渤海地區(qū)被認為是中國經濟又一增長極。 宏觀環(huán)境解讀 政策環(huán)境 經濟形勢 規(guī)劃發(fā)展 樓市概況 36 鹿泉 正定 欒城 藁城 三環(huán)路 二環(huán)路 “ 1＋ 4” 組團城市發(fā)展格局 以主城區(qū)為核心，含高新產業(yè)開發(fā)區(qū)，以正定、鹿泉、欒城、藁城四組團為重點，發(fā)展四個二級中心城市包括辛集、新樂、井陘（含礦區(qū)）和元氏，同時以東