濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及20xx年展望(編輯修改稿)
2025-02-03 10:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，成交量迅速攀升。成交宗數(shù)由 2022 年僅 6 宗，增長(zhǎng)到 2022 年 106 宗，而成交面積也從 2022 年的 萬平米激增到2022 年的 729 萬平米，年均漲幅在 60%以上。 從濟(jì)南市近 5 年土地成交價(jià)格變化趨勢(shì)來看，除 2022 年以商服用地為主的成交土地導(dǎo)致樓面地價(jià)有所升高外，無論從平均地價(jià)、還是樓面地價(jià)來看，整體均為上升趨勢(shì)。 2022 年平均地價(jià)尤其表現(xiàn)突出，比 2022 年增長(zhǎng)了 60%以上，是 2022 年平均地價(jià)的 倍。 第三部分： 2022 年濟(jì)南商品房住宅市場(chǎng)分析 一、 2022 年 111 月濟(jì)南市商品住宅市場(chǎng)狀況 2022 年上半年，多數(shù)開發(fā)商受資金制約施工緩慢，市場(chǎng)供應(yīng)量有限，銷售則多以剛性需求支撐，業(yè) 界稱之為 “ 小陽春 ” 。然而，就在人們看到濟(jì)南樓市逐漸向著降價(jià)方向扭轉(zhuǎn)之際，濟(jì)南樓市卻借勢(shì)高漲。開發(fā)商手持限量房源開始頻繁上調(diào)房?jī)r(jià)，本想打算再觀望的購(gòu)房者懷著巨大的購(gòu)買力，開始后悔自己沒有提前出手。下半年，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)是賣者為王，眾多在售項(xiàng)目房源開始限量發(fā)售甚至?xí)_(dá)到無房可賣的 “ 境界 ” ， 2022 年火爆的購(gòu)房場(chǎng)面又出現(xiàn)在各大項(xiàng)目售樓處。 2022 年 110 月份濟(jì)南市房地產(chǎn)共完成投資 億元，增長(zhǎng) %，較 19 月份提高 個(gè)百分點(diǎn)。新開工面積 萬平方米，增長(zhǎng) %。 成交量同比增幅巨大 ，二手市場(chǎng)放量明顯 110 月，濟(jì)南市房屋銷售面積 萬平方米，增長(zhǎng) %，其中期房銷售 萬平方米，增長(zhǎng) %；現(xiàn)房銷售 萬平方米，同比下降 %。由于 2022 年行業(yè)低潮期房地產(chǎn)開工面積較少，不能滿足本年度旺盛的需求，故 2022 年商品房銷售期房占據(jù)了絕對(duì)的主力。 而從逐月的成交數(shù)據(jù)來看， 2022 年下半年成交量比上半年明顯放大。前 10 個(gè)月，15月份成交面積僅為 ，而 610月份成交面積則上漲 87%，達(dá)到 萬平米。 2022 年成交套數(shù)數(shù)據(jù)為全市包括市內(nèi)五 區(qū)及下屬 4 個(gè)縣市總成交量，而 2022 年數(shù)據(jù)僅為濟(jì)南市內(nèi)五區(qū)參與網(wǎng)上售房項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)，但即便如此，我們也可以看到，除 1 月外，每月同比漲幅都為正，尤其 11 月份同比漲幅甚至達(dá)到 233%，全年同比漲幅仍然超過 60%。由此可見， 2022 年濟(jì)南市房地產(chǎn)總成交量漲幅巨大。 不僅一手住房成交火爆，二手房成交量同樣創(chuàng)下記錄。 1 至 10 月份，二手房的成交量為 20530 套，而 2022 年全年成交量也不足 14000 套，前十個(gè)月的成交量就是2022 年全年的 倍。二手房成交量的迅速增大更是市場(chǎng)火爆、需求增加的集中體現(xiàn)。 成交價(jià)格持續(xù)上行 110 月份全市房屋銷售額 億元，增長(zhǎng) %；其中期房銷售額 億元，增長(zhǎng) %，現(xiàn)房銷售額 億元，下降 %。 10 月份房屋銷售價(jià)格同比上漲%。 說明：（以上的成交均價(jià)數(shù)據(jù)來自各區(qū)域的重點(diǎn)監(jiān)控樓盤，能夠代表濟(jì)南市場(chǎng)的房地產(chǎn)趨勢(shì)和價(jià)格走向，包含：歷下區(qū)的名士豪庭、海信慧園、中海紫御東郡、正大城市花園三期、 文華園、歷山名郡、海爾綠城全運(yùn)村、中齊未來城；歷城區(qū)的大地銳城、錦繡泉城、永大頤和園、保利花園、火炬東第、華府國(guó)際；市中區(qū)的領(lǐng)秀城、銀豐花園、他山花園、蝶泉山莊；槐蔭區(qū)的陽光 100、御景城、豐潤(rùn)怡鄰居、泉城花園、凱旋新城；天橋區(qū)重汽彩世界、翡翠郡、金色陽光花園御景園、香港國(guó)際） 根據(jù)我部典型樓盤價(jià)格監(jiān)測(cè)，目前濟(jì)南市樓盤均價(jià)已近 7000 元 /平米，全年價(jià)格均在 6200 元 /平米以上。全市前 11 個(gè)月平均房?jī)r(jià)漲幅為 12%以上，而對(duì)于部分熱銷樓盤房?jī)r(jià)漲幅則可以達(dá)到 30%以上。受舊城改造及城市價(jià)值的提升，房?jī)r(jià)獲得了旺盛的 剛性需求與投資型需求強(qiáng)勁支撐，預(yù)計(jì)價(jià)格還有進(jìn)一步上升的空間。而從月度變化曲線也可以看出，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)仍較明顯。 二、 2022 年市內(nèi)各區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn) 市中區(qū)： 供應(yīng)： 區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目規(guī)模較大，單盤體量大，開發(fā)周期長(zhǎng)，推貨仍以大盤的后期供應(yīng)為主。 2022 年市中區(qū)總推貨量接近 100 萬平米，超過 2022 年 20 余萬平米。 建筑形態(tài)： 本年度建筑形態(tài)仍然以小高層、高層等為主，花園洋房及別墅產(chǎn)品也開始逐漸上市，領(lǐng)秀城、中齊他山和外海蝶泉山莊等項(xiàng)目均有別墅產(chǎn)品。 戶型： 多以 94110 平米的大兩室、 130150 平米的舒適三室為主。 上半年消化的主要房源為 94100 平米的兩室，領(lǐng)秀城為主要供給項(xiàng)目；下半年，兩室的戶型緊俏，成交則以三室、花園洋房、別墅等大戶型為主。 價(jià)格： 普通住宅均價(jià)集中在 60008500 元 /平米之間，別墅價(jià)格集中在 900012022元 /平米之間。年初各項(xiàng)目均以低價(jià)開盤，上半年去化速度快，價(jià)格持續(xù)上漲但漲幅不大，下半年房源緊缺，且以優(yōu)質(zhì)房源為主，價(jià)格提升幅度大，部分樓盤漲幅甚至達(dá)到了 30%。 客戶： 由于區(qū)域或環(huán)境優(yōu)越或占據(jù)城市核心，故以高端物業(yè)為主，客戶也多為中高端收入的優(yōu)質(zhì)客戶。區(qū)域的認(rèn)可度較高，城市配套設(shè)施較為 成熟，因此不乏投資保值客戶。 從營(yíng)銷推廣上看， 由于濟(jì)南的房源去化速度快，各項(xiàng)目的促銷活動(dòng)減弱，多為認(rèn)籌活動(dòng)，這與去年諸樓盤大力打折促銷形成了鮮明的對(duì)比。 從銷售上看， 本年度開盤銷售的項(xiàng)目均取得了較好的業(yè)績(jī)，尤其是上半年的集中推出的兩室戶型，推出即售罄；下半年戶型大戶型和高端物業(yè)為主，去化速度相對(duì)較慢，但仍保持較高的銷售率，整體銷售火爆。 從未來供應(yīng)上看， 2022 年推盤量仍較大，領(lǐng)秀城、銀豐花園、偉東新都二期均有較大體量推出；今年面市的若干體量在 10 萬平米中小樓盤 2022 年初也將正式推貨； 2022 年區(qū)域內(nèi)土地 成交量大幅上漲，預(yù)計(jì)明年下半年將有全新樓盤面市或推貨，后續(xù)供應(yīng)充足。 歷下區(qū) 供應(yīng)： 歷下區(qū)是濟(jì)南樓盤最為密集的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)的奧體板塊、高新區(qū)板塊以及保利花園附近的邢村板塊由于全運(yùn)會(huì)的帶動(dòng)，加之濟(jì)南近些年東部的持續(xù)熱度發(fā)展，在 09 年市場(chǎng)好轉(zhuǎn)的情況下，這些區(qū)域項(xiàng)目紛紛大體量推出。奧體板塊的名士豪庭、海爾綠城全運(yùn)村、奧龍觀邸項(xiàng)目，高新區(qū)板塊的海信慧園、茗筑美嘉、紫御東郡以及保利花園等項(xiàng)目相繼面市，是整個(gè)歷下區(qū)乃至整個(gè)濟(jì)南市場(chǎng)供應(yīng)的重點(diǎn)項(xiàng)目。 建筑形態(tài)： 區(qū)域供應(yīng)類型極其豐富，涵蓋了從高層、小高層產(chǎn)品到低密度的洋房、
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