【文章內(nèi)容簡介】 ”而售轉(zhuǎn)租，購房者也很有可能因?yàn)榉績r(jià)的上漲而暫時(shí)轉(zhuǎn)到租賃市場(chǎng)或商品房市場(chǎng)中去。 個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓將征個(gè)人所得稅 ? 2021年 7月 26日，國稅總局發(fā)布 《 關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知 》 ，宣布從 8月 1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。 ? 二手房轉(zhuǎn)讓需征收個(gè)人所得稅對(duì)于購買第一套住房的購房者而言并不會(huì)造成太大的影響，原來這類購房者可能會(huì)在一手房和二手房之間進(jìn)行選擇，二手房轉(zhuǎn)讓所得稅一旦征收后，他們可能會(huì)考慮放棄二手房的選擇，而去購買一手房。 ? 征收個(gè)人所得稅，對(duì)投機(jī)者作用明顯，投機(jī)者的預(yù)期回報(bào)率降低，投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)加大。從長遠(yuǎn)來看，對(duì)自住自用型購房者，和長期的投資者影響不大，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。該政策也造成一時(shí)二手房的成交量減少，觀望情緒濃重，部分業(yè)主由售轉(zhuǎn)租。 限止別墅用地 ? 2021年 12月 12 日國土資源部、國家發(fā)展改革委 《 關(guān)于發(fā)布實(shí)施 〈 限制用地項(xiàng)目目錄（ 2021年本） 〉 和 〈 禁止用地項(xiàng)目目錄（ 2021年本） 〉 的通知 》 ? 主要內(nèi)容：將賽車場(chǎng)、公墓等列為限制用地項(xiàng)目，禁止占用耕地；別墅類房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場(chǎng)等為禁止用地項(xiàng)目。 ? 政策影響：通過對(duì)大面積大戶型房屋在土地開發(fā)環(huán)節(jié)上的限制，促進(jìn)中小戶型供應(yīng)量的增加，使房屋價(jià)格得到一定程度的平抑，為改善中低收入群體的住房條件尋求契機(jī)，有助于引導(dǎo)合理消費(fèi)需求和梯級(jí)消費(fèi)模式的形成。 ? 同時(shí)該政策的實(shí)施，使現(xiàn)有的別墅資源變得更加稀缺，必然帶動(dòng)別墅價(jià)格的進(jìn)一步上漲。 ? 2021年中央以及地方針對(duì)過快增長的房價(jià)，幾乎從房地產(chǎn)的各環(huán)節(jié)出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，包括土地、金融、稅收以及社會(huì)保障體系結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重大調(diào)整。然而，一年過去了，雖然住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的概念被普遍認(rèn)同，保障性住房土地政策、開發(fā)思路已經(jīng)形成，但政策“組合拳”的收效尚差強(qiáng)人意，房地產(chǎn)調(diào)控的力度越來越大，措施也越來越嚴(yán)厲，可房價(jià)還是在“且調(diào)且漲”的曲線下一路前行，國內(nèi)大部分城市房價(jià)上漲的趨勢(shì)也沒有明顯改變其運(yùn)行軌跡，一些大城市的房價(jià)還創(chuàng)下了歷史新高。 ? 因此 2021年房地產(chǎn)政策還有趨于收緊之勢(shì)。 2021年將成為政策的執(zhí)行年。 ? 2021年迄始建設(shè)部 《 90平方米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn) 》 (征求意見稿 )的迅速夭折，并再次明確了必須嚴(yán)格執(zhí)行 90平方米 70%的標(biāo)準(zhǔn)。 2021年 1月 23日，建設(shè)部部長汪光燾在全國建設(shè)工作會(huì)議上再次表示，套型建筑面積 90平方米以下的新建住房面積占年度住房開發(fā)總面積 70%以上的結(jié)構(gòu)比例要求不得有“絲毫折扣”。體現(xiàn)出了政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的決心。 ? 2021年 2月 1日開始執(zhí)行的土地增值稅清算政策，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅從預(yù)征進(jìn)入清算時(shí)代，使開發(fā)商面臨開發(fā)成本的壓力，打壓其利潤空間，同時(shí)該政策也將迫使開發(fā)商盡快實(shí)現(xiàn)銷售，減少囤房現(xiàn)象。 ? 政策細(xì)化了土地增值稅清算辦法，達(dá)到以下條件之房地產(chǎn)項(xiàng)目需進(jìn)行土地增值稅清算： 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； (預(yù)售 )許可證滿三年仍未銷售完畢的； 。 機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況 ? 該政策思路是抑制高檔商品房的供應(yīng)和需求，這個(gè)政策就是對(duì)高利潤率商品房項(xiàng)目利潤的調(diào)整，減少開發(fā)商的利潤，提高政府的稅收。該政策對(duì)土地儲(chǔ)備較早、開發(fā)項(xiàng)目毛利率較高的公司影響較大。同時(shí)會(huì)鼓勵(lì)開發(fā)商向中低價(jià)位、普通商品房開發(fā)轉(zhuǎn)移 (抵扣計(jì)算方面的 20%優(yōu)惠政策 )。 ? 目前各地執(zhí)行細(xì)則尚未公布，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最終影響尚需要關(guān)注。 （二）區(qū)域自然環(huán)境 天長地處華東腹地，南臨長江，北枕淮河，東臨高郵湖，西傍京滬鐵路， 205國道 —寧連高速公路以及正在建設(shè)的寧淮高速公路縱貫境內(nèi)，市區(qū)距揚(yáng)州 51公里，南京 75公里；水路經(jīng)高郵湖直達(dá)沿江、沿海各大港口。天長是東部沿海地區(qū)與內(nèi)陸中部地區(qū)的跳板，是長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)重要的配套加工業(yè)生產(chǎn)基地。 天長市下轄 28個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）。 西部秦欄鎮(zhèn)的生產(chǎn)總值及居民收入最高，但距離揚(yáng)州近，居民大多樂意前往揚(yáng)州購房。 在 28個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)中，北部的安樂及銅城鎮(zhèn)居民前往銅城市區(qū)購房最為踴躍。 天長國土面積 1770平方公里，耕地 90萬畝，總?cè)丝?62萬人，轄 28個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）。近年來，天長市實(shí)施東向發(fā)展戰(zhàn)略和加快縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展決策部署，瞄準(zhǔn)江蘇周邊縣市，使全市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出提速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，“十五”期間，生產(chǎn)總值年均遞增率比“九五”期間提高 ，財(cái)政收入年均遞增率提高 。 2021年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 63億元，比上年增長 12%。完成財(cái)政收入 ，增長23%（剔除免征農(nóng)業(yè)稅增長 32%）；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 ，增長%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 15億元，增長 11%；農(nóng)民人均純收入 3803元，增長8%；城鎮(zhèn)在崗職工年均工資 12509元，增長 %；城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款比上年凈增加 1000元。 （三）地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 天長市 G D P 及增長率450100624437476889 5750005 . 71 0 . 51 1 . 81 5 . 101000002021003000004000005000006000007000002021 2021 2021 20210246810121416G D P ( 萬元) 增長率（％）天長市經(jīng)濟(jì)起步晚，發(fā)展快 “十五”期間，天長市年均 GDP增長 ％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于安徽省同期水平（ ％）。 03年天長市經(jīng)濟(jì)開始騰飛，連續(xù) 3年增長過 10％， 05年達(dá)到 1 .1％，高出安徽省同期。 天長市人均 G D P 及增長率7334 73341012393285 . 0 602 7 . 1 98 . 5 20202140006000800010000120212021 2021 2021 2021051015202530人均G D P （元） 增長率（％）天長市人均 GDP水平低 天長市人均生產(chǎn)總值發(fā)展極不穩(wěn)定， 2021年 2021年年均增長 ％。 2021年人均產(chǎn)值 10123元，折合 1265美元，與 3000美元的現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)差距巨大。 體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)，天長正處在單純追求數(shù)量，購房者以滿足基本生存需求為主要目的的層面上。 210510152025303540452021 2021 2021 2021城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資增長率（％）城市消費(fèi)品零售額增長率（％）城鎮(zhèn)居民收入增長快，消費(fèi)偏于謹(jǐn)慎 20212021年，天長市居民收入增長都高于同期消費(fèi)支出的增長， 2021年為 ，04年為 。 ?居民家庭余額增多，住房的購買能力增強(qiáng)。 ?消費(fèi)需求不足的問題在 05年得到好轉(zhuǎn)。 天長市城市化率低 天長全市土地總面積 1770平方公里，人口 。下轄 28個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn) (街道辦事處 ) 。 2021年天長市區(qū)建成區(qū)面積為 ，人口 12萬人。城市化率為 33％。 規(guī)劃到 2021年，市區(qū)建成區(qū)面積達(dá) ，人口達(dá) 16萬人。城鎮(zhèn)化率達(dá) 45％。 （四）城市規(guī)劃和房地產(chǎn)規(guī)劃 發(fā)展方向：西進(jìn)南擴(kuò) ? 城市用地發(fā)展方向與策略確定為“完善主城，西進(jìn)南擴(kuò)，帶狀組團(tuán)式發(fā)展”。 ? 城市主中心 ? 規(guī)劃在南部組團(tuán)的中心地段建設(shè)天長市政務(wù)區(qū)，其中包括行政中心、文化中心和商務(wù)中心區(qū)。 ? 城市副中心 ? 規(guī)劃分別 在老城區(qū)、西城區(qū)建設(shè)城市副中心（區(qū)級(jí)中心）。 ? 居住用地布局 ? 除老城區(qū)外，新辟 3個(gè)居住片區(qū)。 ? 城南居住片區(qū)：主要為本區(qū)行政辦公、大專院校、企事業(yè)單位等職工居住區(qū)。 ? 西部居住片區(qū)：主要解決西城區(qū)居民的居住問題，以安排二類居住用地為主。 ? 城東居住片區(qū)：位于東部組團(tuán)，主要為配合物流及商貿(mào)業(yè)的發(fā)展而安排的居住片區(qū)。 目前，南市區(qū)政務(wù)中心尚未正式建設(shè)，相應(yīng)地塊將在下半年公開招標(biāo)。 力爭到 2021年基本建成政務(wù)區(qū)，到 2021年南市區(qū)形成規(guī)模。 天長市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要主要預(yù)期目標(biāo)表 指標(biāo) 單位 2021年實(shí)際 2021年實(shí)際 “十五 ” 年 均增長土 % 2021年預(yù)計(jì) “十一五 ” 年均增長土 % 生產(chǎn)總值 億元 41 63 110 12 人均生產(chǎn)總值 元 6800 10160 17200 11 其中：一產(chǎn) 億元 11 18 二產(chǎn) 億元 55 三產(chǎn) 億元 10 37 三次產(chǎn)業(yè)之比 % ::