【文章內(nèi)容簡介】 ”而售轉(zhuǎn)租，購房者也很有可能因為房價的上漲而暫時轉(zhuǎn)到租賃市場或商品房市場中去。 個人住房轉(zhuǎn)讓將征個人所得稅 ? 2021年 7月 26日，國稅總局發(fā)布 《 關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知 》 ，宣布從 8月 1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅。 ? 二手房轉(zhuǎn)讓需征收個人所得稅對于購買第一套住房的購房者而言并不會造成太大的影響，原來這類購房者可能會在一手房和二手房之間進行選擇，二手房轉(zhuǎn)讓所得稅一旦征收后，他們可能會考慮放棄二手房的選擇，而去購買一手房。 ? 征收個人所得稅，對投機者作用明顯，投機者的預(yù)期回報率降低，投機風(fēng)險加大。從長遠來看，對自住自用型購房者，和長期的投資者影響不大，有利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。該政策也造成一時二手房的成交量減少，觀望情緒濃重，部分業(yè)主由售轉(zhuǎn)租。 限止別墅用地 ? 2021年 12月 12 日國土資源部、國家發(fā)展改革委 《 關(guān)于發(fā)布實施 〈 限制用地項目目錄（ 2021年本） 〉 和 〈 禁止用地項目目錄（ 2021年本） 〉 的通知 》 ? 主要內(nèi)容：將賽車場、公墓等列為限制用地項目，禁止占用耕地；別墅類房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場等為禁止用地項目。 ? 政策影響：通過對大面積大戶型房屋在土地開發(fā)環(huán)節(jié)上的限制，促進中小戶型供應(yīng)量的增加，使房屋價格得到一定程度的平抑，為改善中低收入群體的住房條件尋求契機，有助于引導(dǎo)合理消費需求和梯級消費模式的形成。 ? 同時該政策的實施，使現(xiàn)有的別墅資源變得更加稀缺，必然帶動別墅價格的進一步上漲。 ? 2021年中央以及地方針對過快增長的房價，幾乎從房地產(chǎn)的各環(huán)節(jié)出臺了一系列的調(diào)控政策，包括土地、金融、稅收以及社會保障體系結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重大調(diào)整。然而，一年過去了，雖然住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的概念被普遍認同，保障性住房土地政策、開發(fā)思路已經(jīng)形成，但政策“組合拳”的收效尚差強人意，房地產(chǎn)調(diào)控的力度越來越大，措施也越來越嚴厲，可房價還是在“且調(diào)且漲”的曲線下一路前行，國內(nèi)大部分城市房價上漲的趨勢也沒有明顯改變其運行軌跡，一些大城市的房價還創(chuàng)下了歷史新高。 ? 因此 2021年房地產(chǎn)政策還有趨于收緊之勢。 2021年將成為政策的執(zhí)行年。 ? 2021年迄始建設(shè)部 《 90平方米以下住宅設(shè)計要點 》 (征求意見稿 )的迅速夭折，并再次明確了必須嚴格執(zhí)行 90平方米 70%的標準。 2021年 1月 23日，建設(shè)部部長汪光燾在全國建設(shè)工作會議上再次表示，套型建筑面積 90平方米以下的新建住房面積占年度住房開發(fā)總面積 70%以上的結(jié)構(gòu)比例要求不得有“絲毫折扣”。體現(xiàn)出了政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的決心。 ? 2021年 2月 1日開始執(zhí)行的土地增值稅清算政策，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅從預(yù)征進入清算時代，使開發(fā)商面臨開發(fā)成本的壓力，打壓其利潤空間，同時該政策也將迫使開發(fā)商盡快實現(xiàn)銷售，減少囤房現(xiàn)象。 ? 政策細化了土地增值稅清算辦法，達到以下條件之房地產(chǎn)項目需進行土地增值稅清算： 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； (預(yù)售 )許可證滿三年仍未銷售完畢的； 。 機關(guān)規(guī)定的其他情況 ? 該政策思路是抑制高檔商品房的供應(yīng)和需求，這個政策就是對高利潤率商品房項目利潤的調(diào)整，減少開發(fā)商的利潤，提高政府的稅收。該政策對土地儲備較早、開發(fā)項目毛利率較高的公司影響較大。同時會鼓勵開發(fā)商向中低價位、普通商品房開發(fā)轉(zhuǎn)移 (抵扣計算方面的 20%優(yōu)惠政策 )。 ? 目前各地執(zhí)行細則尚未公布，對房地產(chǎn)市場的最終影響尚需要關(guān)注。 （二）區(qū)域自然環(huán)境 天長地處華東腹地，南臨長江，北枕淮河，東臨高郵湖，西傍京滬鐵路， 205國道 —寧連高速公路以及正在建設(shè)的寧淮高速公路縱貫境內(nèi)，市區(qū)距揚州 51公里，南京 75公里；水路經(jīng)高郵湖直達沿江、沿海各大港口。天長是東部沿海地區(qū)與內(nèi)陸中部地區(qū)的跳板，是長三角經(jīng)濟區(qū)重要的配套加工業(yè)生產(chǎn)基地。 天長市下轄 28個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）。 西部秦欄鎮(zhèn)的生產(chǎn)總值及居民收入最高，但距離揚州近，居民大多樂意前往揚州購房。 在 28個鄉(xiāng)鎮(zhèn)中，北部的安樂及銅城鎮(zhèn)居民前往銅城市區(qū)購房最為踴躍。 天長國土面積 1770平方公里，耕地 90萬畝，總?cè)丝?62萬人，轄 28個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）。近年來，天長市實施東向發(fā)展戰(zhàn)略和加快縣域經(jīng)濟發(fā)展決策部署，瞄準江蘇周邊縣市，使全市經(jīng)濟呈現(xiàn)出提速發(fā)展的態(tài)勢，“十五”期間，生產(chǎn)總值年均遞增率比“九五”期間提高 ，財政收入年均遞增率提高 。 2021年，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 63億元，比上年增長 12%。完成財政收入 ，增長23%（剔除免征農(nóng)業(yè)稅增長 32%）；全社會固定資產(chǎn)投資總額 ，增長%；社會消費品零售總額 15億元，增長 11%；農(nóng)民人均純收入 3803元，增長8%；城鎮(zhèn)在崗職工年均工資 12509元，增長 %；城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款比上年凈增加 1000元。 （三）地區(qū)經(jīng)濟水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 天長市 G D P 及增長率450100624437476889 5750005 . 71 0 . 51 1 . 81 5 . 101000002021003000004000005000006000007000002021 2021 2021 20210246810121416G D P ( 萬元) 增長率（％）天長市經(jīng)濟起步晚，發(fā)展快 “十五”期間，天長市年均 GDP增長 ％，遠遠低于安徽省同期水平（ ％）。 03年天長市經(jīng)濟開始騰飛，連續(xù) 3年增長過 10％， 05年達到 1 .1％，高出安徽省同期。 天長市人均 G D P 及增長率7334 73341012393285 . 0 602 7 . 1 98 . 5 20202140006000800010000120212021 2021 2021 2021051015202530人均G D P （元） 增長率（％）天長市人均 GDP水平低 天長市人均生產(chǎn)總值發(fā)展極不穩(wěn)定， 2021年 2021年年均增長 ％。 2021年人均產(chǎn)值 10123元，折合 1265美元，與 3000美元的現(xiàn)代化標準差距巨大。 體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場，天長正處在單純追求數(shù)量，購房者以滿足基本生存需求為主要目的的層面上。 210510152025303540452021 2021 2021 2021城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資增長率（％）城市消費品零售額增長率（％）城鎮(zhèn)居民收入增長快，消費偏于謹慎 20212021年，天長市居民收入增長都高于同期消費支出的增長， 2021年為 ，04年為 。 ?居民家庭余額增多，住房的購買能力增強。 ?消費需求不足的問題在 05年得到好轉(zhuǎn)。 天長市城市化率低 天長全市土地總面積 1770平方公里，人口 。下轄 28個鄉(xiāng)鎮(zhèn) (街道辦事處 ) 。 2021年天長市區(qū)建成區(qū)面積為 ，人口 12萬人。城市化率為 33％。 規(guī)劃到 2021年，市區(qū)建成區(qū)面積達 ，人口達 16萬人。城鎮(zhèn)化率達 45％。 （四）城市規(guī)劃和房地產(chǎn)規(guī)劃 發(fā)展方向：西進南擴 ? 城市用地發(fā)展方向與策略確定為“完善主城，西進南擴，帶狀組團式發(fā)展”。 ? 城市主中心 ? 規(guī)劃在南部組團的中心地段建設(shè)天長市政務(wù)區(qū)，其中包括行政中心、文化中心和商務(wù)中心區(qū)。 ? 城市副中心 ? 規(guī)劃分別 在老城區(qū)、西城區(qū)建設(shè)城市副中心（區(qū)級中心）。 ? 居住用地布局 ? 除老城區(qū)外，新辟 3個居住片區(qū)。 ? 城南居住片區(qū)：主要為本區(qū)行政辦公、大專院校、企事業(yè)單位等職工居住區(qū)。 ? 西部居住片區(qū)：主要解決西城區(qū)居民的居住問題，以安排二類居住用地為主。 ? 城東居住片區(qū)：位于東部組團，主要為配合物流及商貿(mào)業(yè)的發(fā)展而安排的居住片區(qū)。 目前，南市區(qū)政務(wù)中心尚未正式建設(shè)，相應(yīng)地塊將在下半年公開招標。 力爭到 2021年基本建成政務(wù)區(qū)，到 2021年南市區(qū)形成規(guī)模。 天長市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要主要預(yù)期目標表 指標 單位 2021年實際 2021年實際 “十五 ” 年 均增長土 % 2021年預(yù)計 “十一五 ” 年均增長土 % 生產(chǎn)總值 億元 41 63 110 12 人均生產(chǎn)總值 元 6800 10160 17200 11 其中：一產(chǎn) 億元 11 18 二產(chǎn) 億元 55 三產(chǎn) 億元 10 37 三次產(chǎn)業(yè)之比 % ::