【文章內容簡介】 利 土地轉讓獲取收益 商業(yè)房地產的開發(fā)模式 確定需求 確定主題 聚合資源 滿足需求 人流匯聚之處必產生商業(yè)需要，而明確的商業(yè)主題又將匯聚特定的目標人流。商業(yè)房地產的開發(fā)模式是通過提高人流聚集程度和人流的有效需求來提升商業(yè)設施本身的房產價值和其所在地的地產價值來獲取盈利！ 地產和部分房產是東灘開發(fā)的主要利益來源；而商業(yè)房地產開發(fā)是刺激地產升值的“點金之筆” 房地產 E網 東灘公司進行統一開發(fā)規(guī)劃，聚合多元資源，提供市政設施、公共設施、生態(tài)設施和商業(yè)設施，其根本目的在于將東灘 84平方公里的土地開發(fā)成適合規(guī)劃中的產業(yè)（生態(tài)農業(yè)、旅游業(yè)、知識產業(yè)、娛樂業(yè)）發(fā)展的區(qū)域平臺！在此基礎上進行招商引資，以有效的管理、服務支持區(qū)域內產業(yè)經營，通過地產出售和部分房地產出租出售獲取收益！ 建設提供市政設施 提供部分公共設施 建設維護生態(tài)設施 建設部分商業(yè)設施 統一規(guī)劃 東灘 區(qū)域產業(yè)平臺 招商引資 產業(yè)經營 地價提升 市場營銷支持 金融服務支持 物業(yè)管理服務 物流服務支持 統一管理 較好產業(yè)效益導致地價提升 東灘開發(fā)的實質是建立適合多產業(yè)經營的區(qū)域平臺，其主要盈利模式是部分地產和房產出售出租 房地產 E網 商業(yè)房地產開發(fā)和經營過程與東灘開發(fā)極其相似。需要在多番論證的基礎上確定需求和商業(yè)主題！進行投資策劃、規(guī)劃設計、工程管理、市場營銷和商業(yè)管理！引進多種零售業(yè)態(tài)經營者進駐從事商業(yè)經營，并通過統一的管理、服務使商業(yè)房地產和其所在區(qū)域地產不斷升值！ 確定需求和商業(yè)主題 投資策劃 規(guī)劃設計 市場營銷 統一規(guī)劃 商業(yè)房地產 零售業(yè)態(tài)產業(yè)平臺 出售出租 零售經營者入駐 地價提升 市場營銷支持 財務管理支持 物業(yè)管理支持 租戶統一管理 商業(yè)管理 較好的經營效益導 致房價和地價提升 商業(yè)房地產開發(fā)的實質是建立多種零售業(yè)態(tài)經營的平臺，與東灘開發(fā)建立區(qū)域平臺相似，其經驗教訓對東灘開發(fā)具有直接效用 房地產 E網 商業(yè)房地產的租戶是以盈利為主要目的的自然人或法人！商業(yè)房地產開發(fā)的商業(yè)主題選擇、商業(yè)管理環(huán)節(jié)對租戶經營效益有著直接和相當大的影響！ 傳統意義上的房地產開發(fā)，不論是寫字樓、還是住宅房地產，要么其目標客戶不以盈利為主要目的；要么是房地產開發(fā)商和物業(yè)管理基本上不能對租戶的經營業(yè)績施加正面或負面的影響！其盈利模式是以一次性地吻合客戶需要，通過出售獲取收益！或者隨行就市，通過租賃獲取收益 傳統房地產開發(fā) 進入東灘的產業(yè)投資者和進入商業(yè)房地產的零售經營者一樣都是以盈利為主要目的！這就決定了東灘開發(fā)和商業(yè)房地產開發(fā)的模式必須是閉環(huán)經營、統一管理，通過對經營者的經營效益施加正面積極的影響，以持續(xù)提升地產或房產價值，獲取管理、經營投入所帶來的升值效益！ 東灘開發(fā)和商業(yè)房地產開發(fā) 商業(yè)房地產與傳統意義的房地產開發(fā)存在根本區(qū)別，卻與東灘開發(fā)有著極其相似之處 房地產 E網 東灘開發(fā)需聚合多種資源，以將東灘打造為區(qū)域產業(yè)平臺，商業(yè)房地產開發(fā)同樣需要整合價值鏈。完成多零售業(yè)態(tài)經營平臺的搭建！平臺搭建的效率和效益的關鍵在于：東灘公司是否具有一個具有自適應更新和完善的知識經營平臺！ 投資策劃 規(guī)劃設計 施工管理 市場營銷 商業(yè)管理 知識管理平臺（硬件平臺、建設方法、平臺資源） 商業(yè)房地產 東灘公司 東灘開發(fā) 總體策劃 規(guī)劃設計 基礎建設 招商引資 區(qū)域管理 東灘開發(fā)和商業(yè)房地產開發(fā)都需要東灘公司成為一個知識經營平臺，以支持區(qū)域平臺和產業(yè)平臺搭建。進軍商業(yè)房地產開發(fā)將促成知識經營平臺的建立 房地產 E網 東灘開發(fā)無疑將要建設大量的商業(yè)設施，引進多種檔次、知名度較高的零售經營商！需要大量商業(yè)房地產開發(fā)的人才！我們不應該“臨時抱佛腳”，也不應拘泥于東灘目前無法與各種品牌經營商展開實質性合作的現實！而應該跳出東灘，在東灘之外，進軍商業(yè)房地產，聚合多種品牌資源，增進了解和默契，有計劃地開展合作，培養(yǎng)專業(yè)人才！以便在大規(guī)模開發(fā)時，能在東灘進行商業(yè)模式的復制，為已經具備市政設施、公共設施和生態(tài)設施的東灘“畫龍點睛”！提升東灘地產價值，加快東灘開發(fā)步伐！ 東灘外商業(yè)房地產 品牌資源 自身品牌 人才資源 商業(yè)模式 知識平臺 東灘內商業(yè)房地產 加快東灘開發(fā) 東灘外的商業(yè)房地產開發(fā)積累的品牌、人才資源將在東灘開發(fā)時機成熟時，向東灘復制，快速“點金” 房地產 E網 東灘開發(fā)意義重大，不容失敗，必須謀定而后動，先在東灘外進行預演！ 東灘公司在東灘需提供市政設施、公共設施、生態(tài)設施和商業(yè)設施。其中商業(yè)設施是提升地價和獲取利益的關鍵！而且也只有商業(yè)房地產在東灘之外具有普遍的商業(yè)價值，可以進行商業(yè)性開發(fā)預演！ 東灘開發(fā)的本質是建立適合多產業(yè)經營的區(qū)域平臺，商業(yè)房地產的本質是建立適合多種零售業(yè)態(tài)經營的產業(yè)平臺；兩者極其相似，商業(yè)房地產開發(fā)的經驗教訓對東灘開發(fā)有直接效用，可避免不必要的“彎路”！ 東灘開發(fā)和商業(yè)房地產開發(fā)與傳統房地產開發(fā)有著根本區(qū)別，東灘開發(fā)只能從商業(yè)房地產開發(fā)過程獲取知識、經驗和教訓！ 進軍商業(yè)房地產有助于東灘公司探索和建設自適應更新和完善的知識經營平臺，后者將對東灘大規(guī)模開發(fā)提供必要和強有力的支持！ 東灘外商業(yè)房地產開發(fā)積累品牌資源、人才資源和經過驗證的商業(yè)模式可在時機成熟時實現向東灘內移植，以“點睛之筆”提升東灘地產價值！ 1 2 3 4 5 6 進軍商業(yè)房地產對成功進行東灘開發(fā)意義重大 房地產 E網 ?抓住商業(yè)房地產的機會 ?巨大的市場空間 ?外資進入的機遇 ?較弱的競爭勢力 ?使東灘公司異軍突起，成為商業(yè)房地產知名品牌，領全國之冠，提升企業(yè)影響力 開辟東灘外的戰(zhàn)略活動空間 東灘之外的地產開發(fā)預演 ?東灘開發(fā)意義重大，不容失敗 ?東灘公司在東灘做什么 ?商業(yè)設施建設在東灘的地位 ?東灘開發(fā)的實質和盈利模式 ?商業(yè)房地產的實質和盈利模式 ?與傳統房地產業(yè)的區(qū)別 ?促成的知識經營平臺的建設 ?商業(yè)房地產可實現資源移植 進軍商業(yè)房地產的意義 房地產 E網 2021年我國全年社會消費品零售總額 ，比上年增長％，按照這種發(fā)展速度，在未來三年中，我國社會消費品零售總額還將有 1萬億元以上的增量。如此廣闊的市場，為零售業(yè)提供了巨大發(fā)展空間！ 在發(fā)達國家中，商業(yè)對國民經濟增長的貢獻率一般為 15％左右，而我國目前僅為 ％，說明我國商業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮? 我國零售業(yè)態(tài)雖然在種類上與國際上發(fā)達國家一樣，但在分布上相對集中，由于歷史原因，百貨店的零售總額一直占總零售額的較大比重，商業(yè)設施單一落后。 近些年，隨著社會經濟的發(fā)展，超級市場、大型綜合超市、連鎖經營店、便利店、購物中心逐漸崛起，業(yè)態(tài)轉換迅速，尤其以囊括多種零售業(yè)態(tài)的購物中心為未來趨勢，必然為商業(yè)房地產提供了廣闊的發(fā)展空間！ 我國零售業(yè)發(fā)展?jié)摿薮? 購物中心為零售業(yè)態(tài)升級的方向 我國缺乏滿足購物中心需要的商業(yè)設施，將是商業(yè)房地產最大的機會！ 難得的戰(zhàn)略機會：商業(yè)房地產的市場空間巨大 房地產 E網 1999到 2021年期間，外商投資企業(yè)數量逐年遞增，其中半數為港澳臺企業(yè)。 2021年外商商業(yè)企業(yè)銷售額占社會零售總額的 %。 加入 WTO后，三年內零售業(yè)全部向外資開放，外商投資零售業(yè)不再受地域和門店或企業(yè)數量限制 外資零售業(yè)巨頭出于規(guī)避政治經濟風險考慮，一般不愿意直接購置從事商業(yè)活動的場所，而是采取租賃形式，可提供 1025乃至更長時間的租賃擔保合同，讓商業(yè)房地產開發(fā)企業(yè)可以租賃擔保合同融資，并協助確定所開發(fā)商業(yè)房地產的選址和其他相關決策！ 零售業(yè)對外資開放的時間表確定 外資零售業(yè)的投資戰(zhàn)略 與欲大規(guī)模搶灘中國市場的外資零售巨頭結盟，進行商業(yè)房地產開發(fā)、經營將在很大程度上規(guī)避了部分商業(yè)風險！ 難得的戰(zhàn)略機會：外資零售業(yè)進入中國市場的機遇 房地產 E網 我國房地產行業(yè)集中度極差、不成熟 全國房地產行業(yè)集中度趨勢5 0 0 0 0 家2 0 0 0 家2 0 0 2 年 2 0 0 8 年我國未來 5 10 年，9 0 % 的房地產企業(yè)將消亡 .我國未來 5 10 年，9 0 % 的房地產企業(yè)將消亡 .一級不足1 . 4 4 %資質平均不足 1 萬平方米開發(fā)量100 個經營收入在 1 百億以上的企業(yè)2 千左右5 年后資產不足 3 千萬5 萬多目前規(guī)模數量一級不足資質平均不足 萬平方米開發(fā)量個經營收入在 百億以上的企業(yè)千左右年后資產不足 千萬萬多目前規(guī)模數量上海地區(qū)房地產企業(yè)集中度較好，形成了一定規(guī)模 上海近 4000家房地產企業(yè)中，百強企業(yè)已穩(wěn)占房地產業(yè)的半壁江山！ 難得的戰(zhàn)略機會：商業(yè)房地產的競爭勢力較弱 房地產 E網 較弱的競爭勢力使東灘這樣實力尚弱小的新銳企業(yè)，可以憑借全新的開發(fā)理念和經營思路異軍突起！ 商業(yè)房地產是一個全新的領域 商業(yè)房地產作為我國房地產行業(yè)的一個新領域，競爭者較少，目前還沒有任何一家確立業(yè)界權威地位！以發(fā)展購物中心為例，介入打造全新中國 Mall的公司不過20家！以商業(yè)房地產為其主營業(yè)務的房地產企業(yè)幾乎不存在！大部分從事商業(yè)房地產開發(fā)的企業(yè)都是從住宅房地產開發(fā)延伸過來！ 房地產行業(yè)將經歷殘酷 “ 洗牌 ” 過程 隨著外資全面介入房地產行業(yè)，傳統房地產行業(yè)將面臨殘酷的洗牌過程，多達 90%的房地產企業(yè)將面臨消亡的危險，這將極大的妨礙傳統房地產企業(yè)延伸至新領域：商業(yè)房地產！商業(yè)房地產與傳統房地產的根本區(qū)別將使傳統思維進行商業(yè)房地產開發(fā)的企業(yè)不可能取得成功！ 難得的戰(zhàn)略機會：商業(yè)房地產的競爭勢力較弱 房地產 E網 我國零售業(yè)存在巨大發(fā)展?jié)摿?，適逢我國零售業(yè)業(yè)態(tài)升級、外資零售業(yè)開放的絕好時機，進軍商業(yè)房地產將使東灘公司跳出東灘地域的局限，獲得開闊的戰(zhàn)略活動空間！ 我國房地產行業(yè)集中度低，處于低水平競爭階段，必然面臨殘酷的洗牌過程，使大部分房地產企業(yè)無暇他顧。商業(yè)房地產作為一個全新領域，游戲的參與者較少！還沒有任何企業(yè)確立權威地位！東灘公司以先進的經營觀念介入，有異軍突起，領全國之冠的機會！ 東灘進軍商業(yè)房地產，如不能局限于東灘一樣，也不能局限于上海，也許更明智的選擇是避開行業(yè)集中度較高的上海房地產市場！ 1 2 3 進軍商業(yè)房地產將為東灘開辟新的戰(zhàn)略活動空間 房地產 E網 目 錄 ?商業(yè)房地產發(fā)展環(huán)境概述 ?進軍商業(yè)房地產的意義 ?商業(yè)房地產的戰(zhàn)略目標 ?商業(yè)房地產行業(yè)定位 ?商業(yè)房地產的核心競爭力 ?商業(yè)房地產發(fā)展模式 房地產 E網 東灘公司商業(yè)房地產的總體戰(zhàn)略目標 5年內做強做大企業(yè)，成為具有以商業(yè)需求管理和產業(yè)鏈資源集成為核心競爭力的商業(yè)房地產開發(fā)、經營和服務的產業(yè)集團； 東灘公司在未來不僅要成為一個商業(yè)房地產開發(fā)業(yè)的強者，還要在綜合服務領域、金融業(yè)等領域進行多元化的擴張，成為一個跨行業(yè)、跨區(qū)域的產業(yè)巨人； 東灘商業(yè)房地產發(fā)展的核心是建立一個商業(yè)零售業(yè)和房地產業(yè)相結合的產業(yè)發(fā)展平臺，利用市場需求管理能力和產業(yè)運作能力的核心競爭力吸引商業(yè)品牌資源和集成房地產價值鏈資源成功制造商圈。 綜合：房地產業(yè)務 +相關綜合服務業(yè)務 +金融業(yè)務 開發(fā)：區(qū)域開發(fā) +商業(yè)物業(yè)開發(fā) 經營：商業(yè)物業(yè) +其他 服務：房地產服務 +金融服務 平臺：商業(yè)零售業(yè) +房地產業(yè) 房地產 E網 房地產企業(yè)“做強做大”的標桿研究 ? 總資產規(guī)模至少達到 50億元； ? 房地產主營業(yè)務年銷售收入至少達到30億元； ? 凈資產收益率至少達到 10%； ? 房地產開發(fā)業(yè)務能夠擺脫地域性，立足若干房地產核心市場； ? 公司品牌具備廣泛的知名度、良好的美譽度以及一定的顧客忠誠度。 通過對萬科、萬達、中遠房地產等標桿企業(yè)以及中國所有上市房地產企業(yè)的研究，新華信認為今天在房地產業(yè)“做強”應至少達到以下五個指標 資本雄厚 房地產主營業(yè)務 市場地位突出 企業(yè)盈利能力強 不吃關系飯 體現公司綜合能力 的品牌優(yōu)勢突出 房地產 E網 總資產 50億 房地產主營業(yè)務收入 30億元 凈資產收益率 10% 地域擴張 強勢品牌 ?2021年全國上市房地產公司主營收入前五強的企業(yè)平均主營業(yè)務收入是 （該指標相對更為重要，因此新華信選取了前五強企業(yè)作為參考） ?萬科 2021年的主營業(yè)務收入為 45億元，萬達 2021年的主營業(yè)務收入為 50億元 ?2021年全國上市房地產公司凈資產收益率高位數為 %； ?萬科 2021年的凈資產收益率為 12%；