【文章內(nèi)容簡介】 劣勢 ? 缺乏長期的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃； ? 缺乏專業(yè)人才和高級管理人才； ? 盈利能力不強； ? 前期策劃工作與財務(wù)管理工作不到位，削弱了項目成本控制能力； ? 缺乏市場化運作經(jīng)驗； ? 品牌知名度較低 ? 強化戰(zhàn)略管理職能； ? 進(jìn)行人力資源規(guī)劃，引進(jìn)專業(yè)人才和高級管理人才，組建合理的人力資源隊伍； ? 優(yōu)化部門設(shè)置，強化部門間的協(xié)作與監(jiān)督，建立、健全企業(yè)管理制度； ? 市場營銷與物業(yè)管理按照市場規(guī)則運作，提升營銷策劃、銷售管理及服務(wù)水平； ? 需要建立強大的品牌形象 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 35 導(dǎo) 讀 相關(guān)利益者 期望 面臨的戰(zhàn)略問題 宏觀環(huán)境 分析 競爭者分析 房地產(chǎn)行業(yè)分析 概述 內(nèi)部分析 外部分析 業(yè)務(wù)分析 實施建議 三層面策略 競爭策略 公司概況 資源分析 能力分析 實施要點 戰(zhàn)略規(guī)劃 使命與愿景 發(fā)展目標(biāo) 戰(zhàn)略選擇 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 36 國家政策的改善保證了房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展 財政金 融 政策 稅費政策 房改政策 戶籍政策 擴(kuò)大了需求市場，減少了交易成本，降低了企 業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)升級 ?人才策略：各地紛紛采取了引進(jìn)人才的優(yōu)惠政策，人才流動與戶籍分離的趨勢越來越明顯 。北京市規(guī)定：在北京市找工作不再需要北京市戶口。 ?招商引資：為了吸引外資，包括北京在內(nèi)的各城市給落戶方面給外來人員以落戶方面的優(yōu)惠。 ?公安部 《 關(guān)于推進(jìn)小城鎮(zhèn)戶籍管理制度改革的意見 》 ，小城鎮(zhèn)常住戶口不再實行計劃指標(biāo)管理。到今年 10月 1日，全國所有的鎮(zhèn)和縣級市市區(qū)，將取消“農(nóng)轉(zhuǎn)非”指標(biāo)，凡在當(dāng)?shù)赜泻戏ü潭ǖ淖∷⒎€(wěn)定的職業(yè)或生活來源的外來人口，均可辦理城鎮(zhèn)常住戶口。這無疑加快了城市化的進(jìn)程。 ?實行貨幣化分房，終結(jié)實物分房制度。徹底打破了人們靠國家和單位分房的計劃經(jīng)濟(jì)觀念，自己攢錢和利用貸款購房成為解決住房的主要途徑。 ?住房二級市場的開放促進(jìn)了住宅的市場流通。 ?簡化交易手續(xù)。房產(chǎn)交易包括 8種稅費：營業(yè)、城建維護(hù)、教育附加、固定資產(chǎn)投資調(diào)節(jié)、印花、契、企業(yè)所得等稅費。購房人交納印花稅和契稅。 ?減免空置商品房稅費，以加快消化空置房。 ?降低交易稅費，降低了購房成本。 120 ㎡ 以內(nèi)的契稅稅率為 2%， 120 ㎡ 以上房屋，由以前的 4%單一稅率變?yōu)?120 ㎡ 以內(nèi)的 2%、以上的 4%兩種稅率。 ?有些地方（如上海）規(guī)定：購房按揭付款，可免個人所得稅。 ?個人住房公積金存貸利率降低 (5年以下由 %下調(diào)為 %， 5年以上由%下調(diào)為 %） ?住房按揭利率降低，期限延長（最長 30年），比例增加（最高為 80%) ?儲蓄利率下調(diào)（活期由 %降到 %,一年期由 %到 %等等），存款實名制，增加了購房的動力。 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 37 對房地產(chǎn)行業(yè)的影響 變化趨勢 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強勁動力 ?國民經(jīng)濟(jì)高速增長，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供持續(xù)的發(fā)展動力。 ?房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對拉動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到巨大作用。 99年以來，房地產(chǎn)總投資的增長都高于總投資的增長， 2021年達(dá)到了 % ?居民可支配收入的增加，大大地增強了人們購房的能力。 ?購房、教育是居民可支配收入的主要消費主體。 ?北京青年報調(diào)查：北京 %的人認(rèn)為現(xiàn)在購房正得其時。 0202104000060000800001000001202101996 1997 1998 1999 2021 2021億元02040601978 1985 1990 1992 1994 1995 1999 2021年份0100020213000400050006000700080001994 1995 1996 1997 1998 1999 2021 2021元?恩格爾系數(shù)（食品占總消費的比重）不斷降低，住房等消費必然上升。 ? 2021－ 2021年，我國城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)將下降到 35%左右，生活水平進(jìn)入富裕階段，住宅消費比重將提高到 13－ 18％ 恩格爾系數(shù) 居民可支 配收入 國民經(jīng)濟(jì)（ GDP） 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 38 WTO拉動了房地產(chǎn)業(yè)的需求和供給 WTO帶來的變化 對需求方的影響 對供給方的影響 ? 外商擴(kuò)大在中國的業(yè)務(wù)，設(shè)立分部或建設(shè)分廠 ? 中高檔市場的消費者會增多，需求量加大 ? 工業(yè)廠房需求增加 ? 對中高檔住宅需求增加 ? 促進(jìn)寫字樓、商場等商業(yè)房地產(chǎn)的銷售 ? 必須根據(jù)目標(biāo)市場的需求，建造檔次較高、功能齊全的商業(yè)用房和中高檔住宅公寓樓 ?國際地產(chǎn)商進(jìn)入，在資金、技術(shù)、銷售、觀念、物業(yè)管理上具有較大的優(yōu)勢 ? 刺激了消費需求，提高了人們對住宅的消費品味 ? 供給的增加帶來了價格的下降，從而進(jìn)一步刺激了消費 ? 房屋和住宅的品種越來越豐富 ? 地產(chǎn)行競爭更加激烈。國外地產(chǎn)會在國內(nèi)尋找戰(zhàn)略合作伙伴，沒有實力的中小公司將遭淘汰 ? 房地產(chǎn)的供給增加 ? 國內(nèi)開發(fā)商必須提高服務(wù)、質(zhì)量意識，建立良好的企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)，加強人力資源的培養(yǎng)，利用自身優(yōu)勢，加快培養(yǎng)核心競爭力 ?國際服務(wù)業(yè)進(jìn)入 （金融、保險、物業(yè)管理） ? 提供抵押貸款，增強了購房能力 ? 物業(yè)管理的質(zhì)量提高，增強人們購房信心 ? 拓寬了地產(chǎn)商的融資渠道 ? 通過更加優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)，降低了地產(chǎn)商的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)費用 ?關(guān)稅降低 ? 建安成本的降低使得房產(chǎn)的價格降低，從而拉動了消費 ? 建筑安裝成本下降。關(guān)稅降低有利于進(jìn)口價廉質(zhì)優(yōu)的建材、部品，特別是中高檔商品房所需進(jìn)口材料設(shè)備，會直接降低房屋的建造成本 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 39 技術(shù)發(fā)展促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 對房地產(chǎn)業(yè)的影響 創(chuàng)新的內(nèi)容和形式 創(chuàng)新項目 ? 建立信息化、智能化樓宇，實現(xiàn)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化、封閉化 ? 縮短供應(yīng)鏈，建立住宅網(wǎng)上信息交易平臺， 實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營 ? 采用新型結(jié)構(gòu)體系，營造更加舒適的居住空間 ? 采用組合型、標(biāo)準(zhǔn)型、成套裝配型技術(shù)，保證產(chǎn)品質(zhì)量，提高建設(shè)效率 ? 降低物質(zhì)能耗，推廣節(jié)能、環(huán)保的建筑技術(shù) ? 實現(xiàn)集約化、標(biāo)準(zhǔn)化、系列化生產(chǎn) ? 使用高科技、綠色材料，減少污染，節(jié)約資源 ? 室內(nèi)套型、室外環(huán)境設(shè)計現(xiàn)代化 ? 光纜寬帶入戶，形成網(wǎng)絡(luò)社區(qū) ? 高新技術(shù)支撐下的資源節(jié)約型房屋，具備節(jié)水、節(jié)電、環(huán)保和智能化等特征 ?增加招投標(biāo)企業(yè)科技成果加權(quán)值 ?突出科技創(chuàng)新企業(yè)的優(yōu)勢 物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新 住宅銷售創(chuàng)新 建筑技術(shù)創(chuàng)新 住宅部件品創(chuàng)新 規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)新 招投標(biāo)創(chuàng)新 ?提高了產(chǎn)品質(zhì)量和投資效益 ?促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級 ?提高了企業(yè)的競爭力和品牌 ?降低了開發(fā)成本，增加了產(chǎn)品附加值 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 40 人們需求層次的升級要求房地產(chǎn)功能的不斷完善 生理需要 安全需要 關(guān)懷需要 尊重需要 需要 成就 ?滿足基本生存功能要求 ?人們行為方便要求 ?自然環(huán)境和人文環(huán)境 ?加強保安硬件技術(shù)系統(tǒng)的建設(shè) ?加強安全保衛(wèi)體制創(chuàng)新 ?加強健身保健設(shè)施建設(shè) ?生活服務(wù)設(shè)施建設(shè) ?文化服務(wù)、休閑觀賞 ?加強人車分流設(shè)計 ?開發(fā)滿足私密性需求的功能 ?加強物業(yè)管理 ?品牌戰(zhàn)略。讓客戶理解項目、品牌的個性內(nèi)涵 ?加強家庭辦公智能化功能的提升 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 41 貸款主體的改變大大降低了銀行貸款的風(fēng)險，地產(chǎn)融資變得容易，從而催熟了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 現(xiàn)在 風(fēng)險轉(zhuǎn)移 銀行 開發(fā)商 個人 （貸款主體） ?還款能力強，還款欲望強烈 ?貸款主體分散，降低了風(fēng)險 ? 一開始由開發(fā)商擔(dān)保，房子建成后改為房產(chǎn)抵押貸款 ? 貸款風(fēng)險小，信貸收益穩(wěn)定和違約率低（目前為 ％），銀行貸款積極性高 ?20%首付款自籌，銀行貸款轉(zhuǎn)給開發(fā)商作開發(fā)之用 ? 由于及時得到開發(fā)資金，保證了開發(fā)的時效和質(zhì)量 ? 融資的便利使開發(fā)商能夠為消費者奉獻(xiàn)更多更好的樓盤 風(fēng)險分散 過去 ?風(fēng)險很大 ?貸款積極性不高 ?開發(fā)樓盤賣出后方可還款 ?還款愿望不高 ? 賣給個人，現(xiàn)款交易 ? 由于購房者少，銷售周期長，資金周轉(zhuǎn)慢 ? 個人融資十分困難，阻礙了購房 開發(fā)商 （貸款主體） 銀行 個人 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 42 導(dǎo) 讀 宏觀環(huán)境 分析 競爭者分析 房地產(chǎn)行業(yè)分析 概述 內(nèi)部分析 外部分析 實施建議 戰(zhàn)略規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)價值鏈 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 趨勢 行業(yè)吸引力 土地流通 市場 融資市場 北京市場 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 43 根據(jù) 2021年 《 國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要 》 的規(guī)劃，我國城市住宅市場潛力巨大 2021年底 住房面積 市場容量 ㎡ 2021年底住 房面積 目前 人口 人均現(xiàn) 有面積 ㎡ 2021 人口 2021人 均面積 22㎡ 原有住宅 拆遷重建 2021年底 住房面積 ㎡ 重建 比率 4% 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 44 成長期 與經(jīng)濟(jì)體制改革和對外開放不斷推進(jìn)相適應(yīng)，以住房制度和土地制度的商品化改革為標(biāo)志，房地產(chǎn)作為生產(chǎn)要 素開始進(jìn)入市場 。 穩(wěn)定期 鄧小平南巡講話和十四大的召開，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速成為國民經(jīng)濟(jì)的熱點產(chǎn)業(yè)生產(chǎn) 低潮期 受國家宏觀調(diào)控、貨幣從緊政策影響，房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入低潮 復(fù)蘇期 規(guī)范房地產(chǎn)市場、大力發(fā)展住宅建設(shè) 二次發(fā)展期 申奧成功、入世成功擴(kuò)大了投資需求，房地產(chǎn)業(yè)將成為新的增長經(jīng)濟(jì)點 我國的房地產(chǎn)業(yè)正處于二次發(fā)展期 時間 78 92 94 98 2021 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 45 全國房地產(chǎn)開發(fā)公司逐年增加 資料來源：歷年 《 中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒 》 從左圖可以看出受國家宏觀政策影響 ， 自90年至 95年我國房地產(chǎn)企業(yè)個數(shù)呈上升之勢 ， 95年企業(yè)總數(shù)達(dá)到 33482 個 ， 96 年出現(xiàn)下降 ， 97年上升 ，至 2021年 27303家 。 19902021年 我國房地產(chǎn)企業(yè)個數(shù)0500010000150002021025000300003500040000企業(yè)個數(shù)（個） 4400 5128 13566 26027 31486 33482 21269 21286 24378 25762 273031990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20212021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 46 我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈逐年上升之勢 本年完成投資額按 1990年之后 ， 我國固定資產(chǎn)呈快速增長 ，這之中房地產(chǎn)投資起到了急先鋒的作用 ，房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資的比重迅速上升 ，2021年達(dá)到 %。 資料來源：歷年 《 中國統(tǒng)計年鑒 》 19902021年我 國固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資05000100001500020210250003000035000400001990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2021 2021億元固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資19902021年 我國房地產(chǎn)開發(fā)