【文章內(nèi)容簡介】 聯(lián)排 D 262 18 6聯(lián) 獨棟 E 413 12 獨棟 獨棟 F 591 3 獨棟 同德極少墅 2期：主力產(chǎn)品為 281平方米 4聯(lián)排 同德極少墅 1期：共 191套，主力產(chǎn)品為聯(lián)排，共112套，占到總套數(shù)的 59%。 競爭項目分析 同德 〃 極少數(shù) —— 高價低速 Code of this report | 47 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 銷售情況：價格較高，銷售速度較慢，產(chǎn)品剩余量不大，對我項目競爭相對較小。 推盤 開盤時間 銷售時間 銷售套數(shù) 剩余套數(shù) 剩余產(chǎn)品 平均月 銷售量 一期 2022年 10月20日 2年零 4個月 186套 5套 5套大面積雙 拼 二期 2022年 10月18日 1年零 4個月 71套 26套 獨棟 5套，聯(lián)排 21套 合計 2022年 10月 2年零 4個月 258套 31套 五套獨棟、 5套雙拼、 21套聯(lián)排 兩年多的時間一共銷售 258套房源，月平均銷售量 競爭項目分析 同德 〃 極少數(shù) —— 高質(zhì)高價低速 Code of this report | 48 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 關(guān)鍵詞：專業(yè)、營銷、地段 營銷整合增值標桿 占地面積 :126107平方米 總建筑面積 :189161平方米 聯(lián)排： 68戶 均價： 14000元 /㎡ 綠化率： 45% 容積率： 土地年限： 70年 該項目進入 2022年后通過形象提升、產(chǎn)品打包推售、推廣渠道細分、價格調(diào)整、銷售控制一系列的營銷手段實現(xiàn)了快速消化。 競爭項目分析 水岸公館 —— 低質(zhì)中價低速 Code of this report | 49 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 戶型 建筑面積（地上）㎡ 面積贈送 （ 60%）㎡ 戶數(shù)（套） 比例 備注 聯(lián) 排（端頭） 279 12 % 4聯(lián)、 5聯(lián) 聯(lián) 排 243 14 % 4聯(lián)、 5聯(lián) 聯(lián)排（端頭） 232 18 % 4聯(lián)、 6聯(lián) 聯(lián)排 213 24 % 4聯(lián)、 6聯(lián) 水岸公館聯(lián)排別墅：共 68套房源，面積段 210280㎡，主力產(chǎn)品類型為 21 232㎡ 4聯(lián)排和 6聯(lián)排 產(chǎn)品： 產(chǎn)品此項目非純別墅項目，總量不大，產(chǎn)品線較單一，但屬于市場主流產(chǎn)品，主力產(chǎn)品面積偏小，易于走量。 市場表現(xiàn)： 除去已售出和開發(fā)商保留單位，目前剩余房源約 3040套。 客戶表現(xiàn)： 認同項目，部分客戶認為產(chǎn)品品質(zhì)一般，密度大、私密性差。 競爭項目分析 水岸公館 —— 低質(zhì)中價低速 Code of this report | 50 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 關(guān)鍵詞：品牌、規(guī)劃、產(chǎn)品、高爾夫 滇池衛(wèi)城 〃 收官別墅 雙拼： 126戶 四聯(lián)排（假雙拼）： 52戶 預(yù)計均價： 1700018000元 /㎡ 土地年限： 70年 萬達地產(chǎn)的大型高爾夫主題社區(qū)，歷史 5年開發(fā)，目前推最后一期。滇池衛(wèi)城 〃 悅湖郡已于 09年 9月 26日開始認籌， 12月 21日終止。推出178套別墅，全部為雙拼和聯(lián)排，面積 200300多㎡，預(yù)計今年 4月份開盤。 競爭項目分析 滇池衛(wèi)城 〃 悅湖郡 —— 高質(zhì)低價高速（以往產(chǎn)品）高質(zhì)高價 Code of this report | 51 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 戶型 建筑面積（地上）㎡ 戶 數(shù)（套） 比例 備注 A 297/311 40 % 雙拼 297㎡ 在左邊， 311平米在右邊 B 270 42 % 雙拼 C 255 44 % 雙拼 D 199 26 % 四連排中間 227 26 四連排端頭 市場表現(xiàn)： 萬達地產(chǎn)的大型高爾夫主題社區(qū)，歷史 5年開發(fā)，目前推最后一期，共認籌 400余批客戶，可售房源約 100套 客戶表現(xiàn)： 中產(chǎn)階級趨之若鶩 客戶語錄： 假的高爾夫別墅；但產(chǎn)品還可以，據(jù)說是昆明的第三代別墅 滇池衛(wèi)城 〃 悅湖郡：共 178套房源，面積段 200310㎡，共 4種戶型，產(chǎn)品類型以雙拼為主，產(chǎn)品各面積段分布均勻。 競爭項目分析 滇池衛(wèi)城 〃 悅湖郡 —— 高質(zhì)低價高速（以往產(chǎn)品）高質(zhì)高價 Code of this report | 52 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ?開盤時間：預(yù)計 2022年 4月 ?建筑面積： 21696㎡ ，其中地上建面 18628㎡ ，地下建面3068㎡ ?戶數(shù)：別墅 46套 ?占地面積： ㎡ ?綠化率： % ?容積率： ?土地使用年限： 40年 拋出商務(wù)別墅概念 競爭項目分析 香樟 16號 —— 低質(zhì) *價 *速 Code of this report | 53 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目 主要剩余產(chǎn)品 剩余產(chǎn)品面積段 均價（元 /㎡） 總價 首付（ 40%） 同德 〃 極少墅 聯(lián)排 260280㎡ 1700018000 450500萬 180200萬 水岸公館 聯(lián)排 210230㎡ 1400015000 300350萬 120140萬 滇池衛(wèi)城 〃 悅湖郡 雙拼 250310㎡ 1700018000 430550萬 170220萬 香樟 16號 雙拼、聯(lián)排 210300㎡ —— —— —— 片區(qū)市場價格對比：各項目主力產(chǎn)品總價均在 300萬以上 競爭項目分析 小結(jié) Code of this report | 54 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 競爭策略 核心策略 —— 跟隨攔截、田忌賽馬、突出唯一 項目核心策略 跟隨策略，借勢周邊項目 1 分解產(chǎn)品線，細分競爭 2 突出項目唯一性和差異性 3 Code of this report | 55 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 核心競爭策略 1—— 跟隨攔截 跟隨對手，借勢發(fā)揮 提問： 為什么我們沒有選擇做市場的引領(lǐng)者，而是以跟隨者的定位？ 回答： 從項目的實際情況出發(fā)，思考我們是不是具備引領(lǐng)者的條件： 產(chǎn)品：我們的產(chǎn)品并不屬于昆明別墅市場的頂尖產(chǎn)品 規(guī)模：項目規(guī)模小，引領(lǐng)氣質(zhì)受限 展示：受項目施工進度的影響，項目展示不足以樹立標桿形象 推廣：由于項目為商業(yè)屬性，推廣方面受到極大限制 基于上述考慮，我們采用跟隨、借勢的總體策略應(yīng)對競爭 Code of this report | 56 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 核心競爭策略 2—— 田忌賽馬 分解產(chǎn)品，明確競爭 ?根據(jù)產(chǎn)品實際情況，進行產(chǎn)品線分解，細化競爭 產(chǎn)品線分解原則 ： ? 以自身產(chǎn)品情況為依據(jù) ? 以目前南市區(qū)別墅市場現(xiàn)狀為導(dǎo)向 類型 產(chǎn)品 面積段（㎡） 競爭情況 第一類 獨棟 /雙拼 580/250 數(shù)量少，項目標桿類產(chǎn)品，樹立市 場競爭形象 第二類 聯(lián)排 220260 市場主流產(chǎn)品，競爭壓力最大 第三類 聯(lián)排 160170 市場空白產(chǎn)品，競爭優(yōu)勢明顯 分解產(chǎn)品線：三類產(chǎn)品 Code of this report | 57 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 第一類 第二類 第三類 產(chǎn)品 雙拼 聯(lián)排 聯(lián)排 面積 250 220260 155170 競爭項目 同德極少墅 21000元/㎡ 滇池衛(wèi)城 悅湖郡：約 18000元 /㎡ 水岸公館 13000元 /㎡ 香樟 16號：價格未定 市區(qū)高層大平層 南亞風情、東方首座 市場競爭強度 小 大 很小 項目自身競爭力 強 弱 強 競爭策略 量小，高價，做標桿，實現(xiàn)溢價 量大，低價，快速走量 量大，高單價低總價，實現(xiàn)溢價 分解產(chǎn)品，明確競爭：三類產(chǎn)品與競爭對手的比較 核心競爭策略 2—— 田忌賽馬 分解產(chǎn)品，明確競爭 Code of this report | 58 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目核心競爭力的梳理：區(qū)位、品質(zhì)、產(chǎn)品、園林 ?富人聚集區(qū) ?滇池板塊豪宅居住區(qū) 區(qū)位 ?規(guī)劃合理，施工精湛 ?打造精品，追求卓越 品質(zhì) ?市場空白，競爭趨于零，優(yōu)勢明顯 產(chǎn)品 ?主入口中央景觀區(qū)，標志性構(gòu)建物 ?銀河景觀，強強聯(lián)手 園林 核心競爭策略 3—— 突出唯一 強調(diào)唯一性和差異性 Code of this report | 59 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 營銷策略 營銷策略 ?產(chǎn)品策略 ?競爭策略 ?價格策略 ?推售策略 ?推廣策略 Code of this report | 60 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 價格策略 1. 核心策略 2. 定價流程 3. 整體均價 4. 分類均價 Code of this report | 61 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 核心策略 先低后高，確保開盤成功，根據(jù)展示條件不斷上調(diào) 11. 以客戶與市場為導(dǎo)向，結(jié)合目標及推售策略來定價 2 市場主流供應(yīng)產(chǎn)品低于市場價格市場空白實現(xiàn)溢價 3 項目本身稀缺戶型做標桿 ，通過內(nèi)部比對促進成交 4 出街前口徑高于均價，開盤價格低于口徑 5 根據(jù)客戶量及客戶對價格接受度進行價格調(diào)整 ，精準定價 6 Code of this report | 62 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 定價流程 選擇對比產(chǎn)品及權(quán)重 確定比對因素及權(quán)重 打分定價和調(diào)整 客戶梳理確定價格 Code of this report | 63 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 整體均價 選擇對比產(chǎn)品及權(quán)重 選取比對項目 ?同德極少墅： 最鄰近的在售別墅項目，同面積區(qū)間段，賦予權(quán)重 20% ?滇池衛(wèi)城悅湖郡： 滇池片區(qū)別墅項目，同區(qū)域、同類產(chǎn)品，賦予權(quán)重 10% ?水岸公館： 滇池路北片區(qū)在售項目，同面積區(qū)間，賦予權(quán)重 40% ?香樟 16號： 同商業(yè)屬性，地段與價格參考，賦予權(quán)重 30% 定價