【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 聯(lián)排 D 262 18 6聯(lián) 獨(dú)棟 E 413 12 獨(dú)棟 獨(dú)棟 F 591 3 獨(dú)棟 同德極少墅 2期：主力產(chǎn)品為 281平方米 4聯(lián)排 同德極少墅 1期：共 191套，主力產(chǎn)品為聯(lián)排，共112套，占到總套數(shù)的 59%。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 同德 〃 極少數(shù) —— 高價(jià)低速 Code of this report | 47 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 銷售情況：價(jià)格較高，銷售速度較慢，產(chǎn)品剩余量不大，對(duì)我項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小。 推盤 開(kāi)盤時(shí)間 銷售時(shí)間 銷售套數(shù) 剩余套數(shù) 剩余產(chǎn)品 平均月 銷售量 一期 2022年 10月20日 2年零 4個(gè)月 186套 5套 5套大面積雙 拼 二期 2022年 10月18日 1年零 4個(gè)月 71套 26套 獨(dú)棟 5套，聯(lián)排 21套 合計(jì) 2022年 10月 2年零 4個(gè)月 258套 31套 五套獨(dú)棟、 5套雙拼、 21套聯(lián)排 兩年多的時(shí)間一共銷售 258套房源，月平均銷售量 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 同德 〃 極少數(shù) —— 高質(zhì)高價(jià)低速 Code of this report | 48 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 關(guān)鍵詞：專業(yè)、營(yíng)銷、地段 營(yíng)銷整合增值標(biāo)桿 占地面積 :126107平方米 總建筑面積 :189161平方米 聯(lián)排： 68戶 均價(jià)： 14000元 /㎡ 綠化率： 45% 容積率： 土地年限： 70年 該項(xiàng)目進(jìn)入 2022年后通過(guò)形象提升、產(chǎn)品打包推售、推廣渠道細(xì)分、價(jià)格調(diào)整、銷售控制一系列的營(yíng)銷手段實(shí)現(xiàn)了快速消化。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 水岸公館 —— 低質(zhì)中價(jià)低速 Code of this report | 49 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 戶型 建筑面積（地上）㎡ 面積贈(zèng)送 （ 60%）㎡ 戶數(shù)（套） 比例 備注 聯(lián) 排（端頭） 279 12 % 4聯(lián)、 5聯(lián) 聯(lián) 排 243 14 % 4聯(lián)、 5聯(lián) 聯(lián)排（端頭） 232 18 % 4聯(lián)、 6聯(lián) 聯(lián)排 213 24 % 4聯(lián)、 6聯(lián) 水岸公館聯(lián)排別墅：共 68套房源，面積段 210280㎡，主力產(chǎn)品類型為 21 232㎡ 4聯(lián)排和 6聯(lián)排 產(chǎn)品： 產(chǎn)品此項(xiàng)目非純別墅項(xiàng)目，總量不大，產(chǎn)品線較單一，但屬于市場(chǎng)主流產(chǎn)品，主力產(chǎn)品面積偏小，易于走量。 市場(chǎng)表現(xiàn)： 除去已售出和開(kāi)發(fā)商保留單位，目前剩余房源約 3040套。 客戶表現(xiàn)： 認(rèn)同項(xiàng)目，部分客戶認(rèn)為產(chǎn)品品質(zhì)一般，密度大、私密性差。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 水岸公館 —— 低質(zhì)中價(jià)低速 Code of this report | 50 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 關(guān)鍵詞：品牌、規(guī)劃、產(chǎn)品、高爾夫 滇池衛(wèi)城 〃 收官別墅 雙拼： 126戶 四聯(lián)排（假雙拼）： 52戶 預(yù)計(jì)均價(jià)： 1700018000元 /㎡ 土地年限： 70年 萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的大型高爾夫主題社區(qū)，歷史 5年開(kāi)發(fā)，目前推最后一期。滇池衛(wèi)城 〃 悅湖郡已于 09年 9月 26日開(kāi)始認(rèn)籌， 12月 21日終止。推出178套別墅，全部為雙拼和聯(lián)排，面積 200300多㎡，預(yù)計(jì)今年 4月份開(kāi)盤。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 滇池衛(wèi)城 〃 悅湖郡 —— 高質(zhì)低價(jià)高速（以往產(chǎn)品）高質(zhì)高價(jià) Code of this report | 51 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 戶型 建筑面積（地上）㎡ 戶 數(shù)（套） 比例 備注 A 297/311 40 % 雙拼 297㎡ 在左邊， 311平米在右邊 B 270 42 % 雙拼 C 255 44 % 雙拼 D 199 26 % 四連排中間 227 26 四連排端頭 市場(chǎng)表現(xiàn)： 萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的大型高爾夫主題社區(qū)，歷史 5年開(kāi)發(fā)，目前推最后一期，共認(rèn)籌 400余批客戶，可售房源約 100套 客戶表現(xiàn)： 中產(chǎn)階級(jí)趨之若鶩 客戶語(yǔ)錄： 假的高爾夫別墅；但產(chǎn)品還可以，據(jù)說(shuō)是昆明的第三代別墅 滇池衛(wèi)城 〃 悅湖郡：共 178套房源，面積段 200310㎡，共 4種戶型，產(chǎn)品類型以雙拼為主，產(chǎn)品各面積段分布均勻。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 滇池衛(wèi)城 〃 悅湖郡 —— 高質(zhì)低價(jià)高速（以往產(chǎn)品）高質(zhì)高價(jià) Code of this report | 52 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ?開(kāi)盤時(shí)間：預(yù)計(jì) 2022年 4月 ?建筑面積： 21696㎡ ，其中地上建面 18628㎡ ，地下建面3068㎡ ?戶數(shù)：別墅 46套 ?占地面積： ㎡ ?綠化率： % ?容積率： ?土地使用年限： 40年 拋出商務(wù)別墅概念 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 香樟 16號(hào) —— 低質(zhì) *價(jià) *速 Code of this report | 53 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目 主要剩余產(chǎn)品 剩余產(chǎn)品面積段 均價(jià)（元 /㎡） 總價(jià) 首付（ 40%） 同德 〃 極少墅 聯(lián)排 260280㎡ 1700018000 450500萬(wàn) 180200萬(wàn) 水岸公館 聯(lián)排 210230㎡ 1400015000 300350萬(wàn) 120140萬(wàn) 滇池衛(wèi)城 〃 悅湖郡 雙拼 250310㎡ 1700018000 430550萬(wàn) 170220萬(wàn) 香樟 16號(hào) 雙拼、聯(lián)排 210300㎡ —— —— —— 片區(qū)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)比：各項(xiàng)目主力產(chǎn)品總價(jià)均在 300萬(wàn)以上 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 小結(jié) Code of this report | 54 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 競(jìng)爭(zhēng)策略 核心策略 —— 跟隨攔截、田忌賽馬、突出唯一 項(xiàng)目核心策略 跟隨策略，借勢(shì)周邊項(xiàng)目 1 分解產(chǎn)品線，細(xì)分競(jìng)爭(zhēng) 2 突出項(xiàng)目唯一性和差異性 3 Code of this report | 55 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 核心競(jìng)爭(zhēng)策略 1—— 跟隨攔截 跟隨對(duì)手，借勢(shì)發(fā)揮 提問(wèn)： 為什么我們沒(méi)有選擇做市場(chǎng)的引領(lǐng)者，而是以跟隨者的定位？ 回答： 從項(xiàng)目的實(shí)際情況出發(fā)，思考我們是不是具備引領(lǐng)者的條件： 產(chǎn)品：我們的產(chǎn)品并不屬于昆明別墅市場(chǎng)的頂尖產(chǎn)品 規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)模小，引領(lǐng)氣質(zhì)受限 展示：受項(xiàng)目施工進(jìn)度的影響，項(xiàng)目展示不足以樹(shù)立標(biāo)桿形象 推廣：由于項(xiàng)目為商業(yè)屬性，推廣方面受到極大限制 基于上述考慮，我們采用跟隨、借勢(shì)的總體策略應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng) Code of this report | 56 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 核心競(jìng)爭(zhēng)策略 2—— 田忌賽馬 分解產(chǎn)品，明確競(jìng)爭(zhēng) ?根據(jù)產(chǎn)品實(shí)際情況，進(jìn)行產(chǎn)品線分解，細(xì)化競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品線分解原則 ： ? 以自身產(chǎn)品情況為依據(jù) ? 以目前南市區(qū)別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀為導(dǎo)向 類型 產(chǎn)品 面積段（㎡） 競(jìng)爭(zhēng)情況 第一類 獨(dú)棟 /雙拼 580/250 數(shù)量少，項(xiàng)目標(biāo)桿類產(chǎn)品，樹(shù)立市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形象 第二類 聯(lián)排 220260 市場(chǎng)主流產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)壓力最大 第三類 聯(lián)排 160170 市場(chǎng)空白產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯 分解產(chǎn)品線：三類產(chǎn)品 Code of this report | 57 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 第一類 第二類 第三類 產(chǎn)品 雙拼 聯(lián)排 聯(lián)排 面積 250 220260 155170 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 同德極少墅 21000元/㎡ 滇池衛(wèi)城 悅湖郡：約 18000元 /㎡ 水岸公館 13000元 /㎡ 香樟 16號(hào)：價(jià)格未定 市區(qū)高層大平層 南亞風(fēng)情、東方首座 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 小 大 很小 項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)力 強(qiáng) 弱 強(qiáng) 競(jìng)爭(zhēng)策略 量小，高價(jià)，做標(biāo)桿，實(shí)現(xiàn)溢價(jià) 量大，低價(jià)，快速走量 量大，高單價(jià)低總價(jià)，實(shí)現(xiàn)溢價(jià) 分解產(chǎn)品，明確競(jìng)爭(zhēng)：三類產(chǎn)品與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較 核心競(jìng)爭(zhēng)策略 2—— 田忌賽馬 分解產(chǎn)品，明確競(jìng)爭(zhēng) Code of this report | 58 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的梳理：區(qū)位、品質(zhì)、產(chǎn)品、園林 ?富人聚集區(qū) ?滇池板塊豪宅居住區(qū) 區(qū)位 ?規(guī)劃合理，施工精湛 ?打造精品，追求卓越 品質(zhì) ?市場(chǎng)空白，競(jìng)爭(zhēng)趨于零，優(yōu)勢(shì)明顯 產(chǎn)品 ?主入口中央景觀區(qū)，標(biāo)志性構(gòu)建物 ?銀河景觀，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手 園林 核心競(jìng)爭(zhēng)策略 3—— 突出唯一 強(qiáng)調(diào)唯一性和差異性 Code of this report | 59 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 營(yíng)銷策略 營(yíng)銷策略 ?產(chǎn)品策略 ?競(jìng)爭(zhēng)策略 ?價(jià)格策略 ?推售策略 ?推廣策略 Code of this report | 60 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 價(jià)格策略 1. 核心策略 2. 定價(jià)流程 3. 整體均價(jià) 4. 分類均價(jià) Code of this report | 61 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 核心策略 先低后高，確保開(kāi)盤成功，根據(jù)展示條件不斷上調(diào) 11. 以客戶與市場(chǎng)為導(dǎo)向，結(jié)合目標(biāo)及推售策略來(lái)定價(jià) 2 市場(chǎng)主流供應(yīng)產(chǎn)品低于市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)空白實(shí)現(xiàn)溢價(jià) 3 項(xiàng)目本身稀缺戶型做標(biāo)桿 ，通過(guò)內(nèi)部比對(duì)促進(jìn)成交 4 出街前口徑高于均價(jià)，開(kāi)盤價(jià)格低于口徑 5 根據(jù)客戶量及客戶對(duì)價(jià)格接受度進(jìn)行價(jià)格調(diào)整 ，精準(zhǔn)定價(jià) 6 Code of this report | 62 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 定價(jià)流程 選擇對(duì)比產(chǎn)品及權(quán)重 確定比對(duì)因素及權(quán)重 打分定價(jià)和調(diào)整 客戶梳理確定價(jià)格 Code of this report | 63 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 整體均價(jià) 選擇對(duì)比產(chǎn)品及權(quán)重 選取比對(duì)項(xiàng)目 ?同德極少墅： 最鄰近的在售別墅項(xiàng)目，同面積區(qū)間段，賦予權(quán)重 20% ?滇池衛(wèi)城悅湖郡： 滇池片區(qū)別墅項(xiàng)目，同區(qū)域、同類產(chǎn)品，賦予權(quán)重 10% ?水岸公館： 滇池路北片區(qū)在售項(xiàng)目，同面積區(qū)間，賦予權(quán)重 40% ?香樟 16號(hào)： 同商業(yè)屬性，地段與價(jià)格參考，賦予權(quán)重 30% 定價(jià)