【正文】 商業(yè)用地劣勢(shì)：首付比例 50%高于住宅用地，貸款利率上浮 10% ?推廣受限 ,不能提及住宅相關(guān)內(nèi)容； Code of this report | 19 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 產(chǎn)品策略 2***產(chǎn)品價(jià)值提升 打造項(xiàng)目精神標(biāo)志 ?標(biāo)志性構(gòu)筑物 ?項(xiàng)目燈塔可作為滇池生態(tài)別墅區(qū)的一個(gè)標(biāo)志物； ?燈塔的位臵可放臵離滇池大堤較近位臵，便于觀景； ?銷(xiāo)售期可掛條幅，增加認(rèn)知渠道； ?入伙后，可成為社區(qū)的標(biāo)志建筑，可成為廣場(chǎng)的一個(gè)景觀駐留點(diǎn)； Code of this report | 27 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 產(chǎn)品策略 3***營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)提升 營(yíng)銷(xiāo)中心 —— 先天不足，后天彌補(bǔ) B、音樂(lè) ?選取法文音樂(lè)、鋼琴高雅音樂(lè) 關(guān)鍵體驗(yàn)一：營(yíng)銷(xiāo)中心 Code of this report | 35 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 關(guān)鍵體驗(yàn)四：樣板間 產(chǎn)品策略 3***營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)提升 樣板房 —— 奢豪感受，向往憧景 Code of this report | 42 169。 推盤(pán) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 銷(xiāo)售時(shí)間 銷(xiāo)售套數(shù) 剩余套數(shù) 剩余產(chǎn)品 平均月 銷(xiāo)售量 一期 2022年 10月20日 2年零 4個(gè)月 186套 5套 5套大面積雙 拼 二期 2022年 10月18日 1年零 4個(gè)月 71套 26套 獨(dú)棟 5套，聯(lián)排 21套 合計(jì) 2022年 10月 2年零 4個(gè)月 258套 31套 五套獨(dú)棟、 5套雙拼、 21套聯(lián)排 兩年多的時(shí)間一共銷(xiāo)售 258套房源，月平均銷(xiāo)售量 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 同德 〃 極少數(shù) —— 高質(zhì)高價(jià)低速 Code of this report | 48 169。滇池衛(wèi)城 〃 悅湖郡已于 09年 9月 26日開(kāi)始認(rèn)籌， 12月 21日終止。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 核心競(jìng)爭(zhēng)策略 1—— 跟隨攔截 跟隨對(duì)手，借勢(shì)發(fā)揮 提問(wèn)： 為什么我們沒(méi)有選擇做市場(chǎng)的引領(lǐng)者，而是以跟隨者的定位？ 回答： 從項(xiàng)目的實(shí)際情況出發(fā)，思考我們是不是具備引領(lǐng)者的條件： 產(chǎn)品：我們的產(chǎn)品并不屬于昆明別墅市場(chǎng)的頂尖產(chǎn)品 規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)模小，引領(lǐng)氣質(zhì)受限 展示：受項(xiàng)目施工進(jìn)度的影響，項(xiàng)目展示不足以樹(shù)立標(biāo)桿形象 推廣：由于項(xiàng)目為商業(yè)屬性，推廣方面受到極大限制 基于上述考慮，我們采用跟隨、借勢(shì)的總體策略應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng) Code of this report | 56 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 定價(jià)流程 選擇對(duì)比產(chǎn)品及權(quán)重 確定比對(duì)因素及權(quán)重 打分定價(jià)和調(diào)整 客戶(hù)梳理確定價(jià)格 Code of this report | 63 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 類(lèi)別 面積 套數(shù) 總面積 單價(jià) 總價(jià)（萬(wàn)） 銷(xiāo)售額 均價(jià) 第一類(lèi) 6 23000 506 ￥ 34,552,440 12927 第二類(lèi) 26 10000 253305 ￥ 61,999,300 第三類(lèi) ￥ 70,929,000 合計(jì) 64 ￥ 167,480,740 分類(lèi)均價(jià) 別墅分類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格 Code of this report | 70 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 2 13 9 5 3 4 7 6 10 11 8 1 2 3 1 4 5 先按棟排序： 10﹥6 ﹥ 14﹥ 8﹥12 再進(jìn)行每棟內(nèi)部排序 推售原則 第二類(lèi)產(chǎn)品排序 好 中 差 數(shù)量 10 10 10 位臵 Code of this report | 78 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 一批積客 一批開(kāi)盤(pán) 二批開(kāi)盤(pán) 春交會(huì) 園林展示 樣板間開(kāi)放 二批開(kāi)始認(rèn)籌 三批開(kāi)始認(rèn)籌 25套 推售單位 銷(xiāo)售目標(biāo) 三批開(kāi)盤(pán) 25套 15套 工程展示 2 13 9 5 3 4 7 6 10 11 8 1 2 13 9 5 3 4 7 6 10 11 8 1 2 13 9 5 3 4 7 6 10 11 8 1 推售節(jié)奏 Code of this report | 83 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 推廣渠道 6—— 直投 運(yùn)用： 1. 篩選昆明市區(qū)老的高檔社區(qū)，進(jìn)行項(xiàng)目直投，尋找目標(biāo)客戶(hù)群體； 2. 定向投遞高檔消費(fèi)場(chǎng)所，目標(biāo)人群聚集地； Code of this report | 91 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 第一階段 第一階段 第二階段 第三階段 時(shí)間 — 整體思路 老客梳理、截留積客、開(kāi)盤(pán)售罄 展示到位，產(chǎn)品溢價(jià)，體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo) 全景展示，突出產(chǎn)品稀缺性 階段目標(biāo) 銷(xiāo)售 27套，階段回款 6592萬(wàn) 銷(xiāo)售 30套，階段回款約 7422萬(wàn)元 銷(xiāo)售 19套，階段回款約 5460萬(wàn)元 競(jìng)爭(zhēng)分析 市場(chǎng)主流供應(yīng) 200300平米 市場(chǎng) 250平米以上高總價(jià)產(chǎn)品 市場(chǎng)尾盤(pán)產(chǎn)品 產(chǎn)品分析 C為主 /D為輔 D/E為主， C為輔 D/E為主， C為輔 價(jià)格策略 均價(jià)為 1100012500元 /㎡ 均價(jià)為 1250013500元 /㎡ 均價(jià)為： 13500— 15000元 /㎡ 渠道策略 以戶(hù)外及線下媒體為主 以戶(hù)外及線下媒體為主 以戶(hù)外及線下媒體為主 重點(diǎn)工作 前期客戶(hù)梳理； 戶(hù)外廣告牌尋找，營(yíng)銷(xiāo)推廣相關(guān)合作單位尋找； 合作單位確定（園林公司、樣板間設(shè)計(jì)公司、廣告公司、 3D設(shè)計(jì)公司、制作公司、禮儀公司等） 現(xiàn)場(chǎng)物料的準(zhǔn)備； 現(xiàn)場(chǎng)包裝的準(zhǔn)備； 現(xiàn)場(chǎng)流線的確定； 一批開(kāi)盤(pán)的工作準(zhǔn)備； 二批認(rèn)籌工作準(zhǔn)備 ； 園林展示的工作籌備 樣板間開(kāi)放的工作籌備 現(xiàn)場(chǎng)包裝的調(diào)整 ； 現(xiàn)場(chǎng)流線的調(diào)整 ； 媒體推廣的確定 ； 二批開(kāi)盤(pán)的工作準(zhǔn)備 三批認(rèn)籌工作準(zhǔn)備 ； 媒體推廣的確定 ； 項(xiàng)目入口展示的準(zhǔn)備 ； 現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)準(zhǔn)備 ； 大部分園林展示 ； 三批開(kāi)盤(pán)的工作準(zhǔn)備 展示條件 廣場(chǎng)部分園林展示、構(gòu)筑物展示、項(xiàng)目部分外立面展示 廣場(chǎng)園林展示、別墅樣板間展示、外立面展示 大門(mén)入口、部分全景展示、外立面展示 Code of this report | 99 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行 PART 4 Code of this report | 95 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 運(yùn)用： 每次開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)前的鋪排 表現(xiàn)形式： 不出現(xiàn)別墅、住宅的詞語(yǔ) 內(nèi)容以項(xiàng)目形象、項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)為主 通過(guò)畫(huà)面、項(xiàng)目的戶(hù)型圖展示體現(xiàn)住宅屬性 推廣渠道 2—— 報(bào)紙媒體 Code of this report | 87 169。 三、產(chǎn)品搭配比例 考慮到別墅產(chǎn)品的消化周期較長(zhǎng) , 別墅推售都會(huì)考慮其他產(chǎn)品段的搭配 .做到每次推售都有主推產(chǎn)品，而又不會(huì)出現(xiàn)銷(xiāo)售斷層。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 1 2 3 4 7 6 5 9 8 11 10 12 13 14 順序 棟號(hào) 斷水時(shí)間 外立面時(shí)間 1 1 14 2 1 12 3 4 4 8 推售原則 工程進(jìn)度 Code of this report | 74 169。 參考物業(yè)比重 參考物業(yè)權(quán)重） 參考各物業(yè)比例 根據(jù)以上打分及公式，項(xiàng)目參考價(jià)格為： 12525元 /平米 項(xiàng)目 權(quán)重 本項(xiàng)目 同德極少墅 滇池衛(wèi)城 香樟 16號(hào) 水岸公館 參考均價(jià)（元 /㎡ ) 13500 12022 13000 12022 權(quán)重比例 20% 10% 40% 30% 地段（ 10） 10 10 8 7 7 9 屬性 20 0 20 20 0 20 身份感（ 8） 市場(chǎng)口碑推廣包裝力度 3 1 2 3 1 1 現(xiàn)場(chǎng)展示（銷(xiāo)售中心、門(mén)口等） 5 3 4 5 3 2 景觀（ 12） 設(shè)計(jì) 4 3 4 4 2 2 展示 8 5 8 8 3 3 項(xiàng)目規(guī)模（ 8） 8 5 7 8 6 5 私密性（ 10） 樓間距 6 5 4 5 4 其他物業(yè)類(lèi)型 4 4 4 4 4 3 品牌（ 5） 發(fā)展商 3 1 3 3 1 1 設(shè)計(jì)合作單位 2 2 2 2 2 1 物管（ 6） 管理公司 4 3 4 4 3 3 智能化 2 2 2 2 1 1 配套（ 4） 外部配套 2 1 1 0 1 2 內(nèi)部配套 2 1 0 2 1 1 產(chǎn)品品質(zhì)（ 12） 容積率 3 3 3 3 3 2 建筑用材 3 3 3 3 3 2 戶(hù)型 3 3 3 3 2 銷(xiāo)售速度 8 8 2 4 4 3 打分 100 63 90 67 (注：按市場(chǎng)上各盤(pán)可走量的價(jià)格打分） 整體均價(jià) 打分定價(jià)和調(diào)整 Code of this report | 66 169。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的梳理：區(qū)位、品質(zhì)、產(chǎn)品、園林 ?富人聚集區(qū) ?滇池板塊豪宅居住區(qū) 區(qū)位 ?規(guī)劃合理，施工精湛 ?打造精品，追求卓越 品質(zhì) ?市場(chǎng)空白，競(jìng)爭(zhēng)趨于零，優(yōu)勢(shì)明顯 產(chǎn)品 ?主入口中央景觀區(qū)，標(biāo)志性構(gòu)建物 ?銀河景觀，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手 園林 核心競(jìng)爭(zhēng)策略 3—— 突出唯一 強(qiáng)調(diào)唯一性和差異性 Code of this report | 59 169。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 滇池衛(wèi)城 〃 悅湖郡 —— 高質(zhì)低價(jià)高速（以往產(chǎn)品）高質(zhì)高價(jià) Code of this report | 52 169。 市場(chǎng)表現(xiàn)： 除去已售出和開(kāi)發(fā)商保留單位，目前剩余房源約 3040套。 Copyright Centaline Group, 2022 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 同德 〃 極少數(shù) —— 高價(jià)低速 關(guān)