【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 1 3 . 7 4 %1 2 . 9 0 %9 . 1 0 %1 1 . 8 0 %1 0 . 1 0 % 1 3 . 3 0 %0202104000060000800001000001202102021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021單位：億元0%5%10%15%20%25%社會(huì)消費(fèi)品零售總額 比上年增速宏觀環(huán)境概述 政策環(huán)境 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 社會(huì)環(huán)境 技術(shù)環(huán)境 對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響 創(chuàng)新的內(nèi)容和形式 創(chuàng)新項(xiàng)目 建立信息化、智能化樓宇，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化、封閉化 縮短供應(yīng)鏈，建立住宅網(wǎng)上信息交易平臺(tái)， 實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng) 采用新型結(jié)構(gòu)體系，營(yíng)造舒適的居住空間； 采用組合型、標(biāo)準(zhǔn)型、成套裝配型技術(shù)，保證產(chǎn)品質(zhì)量，提高建設(shè)效率 降低物質(zhì)能耗，推廣節(jié)能、環(huán)保的建筑技術(shù) 室內(nèi)套型、室外環(huán)境設(shè)計(jì)現(xiàn)代化；光纜寬帶入戶，形成網(wǎng)絡(luò)社區(qū)；高新技術(shù)支撐下的資源節(jié)約型房屋，具備節(jié)水、節(jié)電、環(huán)保和智能化等特征 實(shí)現(xiàn)集約化、標(biāo)準(zhǔn)化、系列化生產(chǎn)；使用高科技、綠色材料，減少污染，節(jié)約資源 物業(yè)服務(wù) 創(chuàng)新 住宅銷售 創(chuàng)新 建筑技術(shù) 創(chuàng)新 規(guī)劃設(shè)計(jì) 創(chuàng)新 住宅部件品創(chuàng)新 ?提高了產(chǎn)品質(zhì)量和投資效益 ?促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級(jí) ?提高了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和品牌 ?降低了開發(fā)成本，增加了產(chǎn)品附加值 構(gòu)造住宅系統(tǒng) 宏觀環(huán)境的結(jié)論 ? 由 2021年的一系列政策調(diào)控、 2021年下半年央行從緊的貨幣政策、物業(yè)稅的推進(jìn)和一系列已出臺(tái)調(diào)控政策的落實(shí)到位，預(yù)計(jì) 2021年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步的恢復(fù)，并在行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)中得到規(guī)范和優(yōu)化。 ? 2021年房地產(chǎn)的投資將會(huì)趨緩，房?jī)r(jià)漲幅將趨緩 ? 在以后的發(fā)展中，由于土地資源的稀缺性和國(guó)家 18億畝良田紅線的剛性政策，房地產(chǎn)行業(yè)最大的競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域應(yīng)該在土地的競(jìng)購(gòu)方面，規(guī)模以下企業(yè)將被淘汰，進(jìn)一步使房地產(chǎn)行業(yè)更加規(guī)范。 行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì) 房地產(chǎn)行業(yè)分析 產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 趨勢(shì) 行業(yè)吸引力 土地流通 市場(chǎng) 融資市場(chǎng) 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特性：周期性、關(guān)聯(lián)性、地域性、政策性 周期性 我國(guó)的房地產(chǎn)周期的特殊性： ? 房地產(chǎn)周期的頻率，大約是 7到8年為一個(gè)周期 ? 我國(guó)房地產(chǎn)的周期中的衰退期和低谷期比較短，而增長(zhǎng)期和繁榮期時(shí)間比較長(zhǎng)，這顯示出市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛這樣的特點(diǎn)，它明顯不同于房地產(chǎn)總量過剩的國(guó)家和地區(qū) 關(guān)聯(lián)性 ? 房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都有著密切的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。 ? 國(guó)際一體化的發(fā)展，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與全球經(jīng)濟(jì)的相關(guān)度越來(lái)越高，使房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展不穩(wěn)定性增加。 ? 外資的進(jìn)入，使這些行業(yè)將面臨跨國(guó)公司的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)壓力。因此，房地產(chǎn)公司需要密切關(guān)注相關(guān)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的影響 地域性 房地產(chǎn)地域性很強(qiáng)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度、政策措施、居民收入和消費(fèi)偏好等千差萬(wàn)別。房地產(chǎn)行業(yè)的地域性特征使得房地產(chǎn)公司在進(jìn)行地域擴(kuò)張時(shí)，必須針對(duì)各地具體情況進(jìn)行逐一分析，謹(jǐn)慎投資。 政策敏感性 房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有一定的先導(dǎo)性，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響非常大。 房地產(chǎn)開發(fā)中的大量短期行為導(dǎo)致的行業(yè)無(wú)序發(fā)展，都有可能導(dǎo)致國(guó)家相關(guān)政策的變化 房地產(chǎn) 開發(fā)業(yè) 周期性：我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷起步期（ 19791991），過熱期（ 19911993），到 19971999年的復(fù)蘇期后，至今經(jīng)過了十多年的調(diào)整后，逐步走向成熟 19872021年 固定資產(chǎn)投與房地資增長(zhǎng)率統(tǒng)計(jì)分析20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021房地產(chǎn)投資增加比率 固定資產(chǎn)投資增加比率過熱期 復(fù)蘇期 調(diào)整期 從各階段的波動(dòng)幅度可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度日益加強(qiáng)，市場(chǎng)逐漸趨于理性發(fā)展。 房地產(chǎn)投資的增幅近年一直高于固定資產(chǎn)投資增幅，說明房地產(chǎn)對(duì)固定資產(chǎn)投資有較強(qiáng)的拉動(dòng)作用， 2021年受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響房地產(chǎn)投資增速有所回落。 我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正處于二次發(fā)展后期，調(diào)整過后將進(jìn)入第三次發(fā)展期 二次發(fā)展期 申奧成功、入世成功擴(kuò)大了投資需求，房地產(chǎn)業(yè)將成為新的增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)點(diǎn) 成長(zhǎng)期 與經(jīng)濟(jì)體制改革和對(duì)外開放不斷推進(jìn)相適應(yīng)，以住房制度和土地制度的商品化改革為標(biāo)志，房地產(chǎn)作為生產(chǎn)要 素開始進(jìn)入市場(chǎng) 。 穩(wěn)定期 鄧小平南巡講話和十四大的召開，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn) 低潮期 受國(guó)家宏觀調(diào)控、貨幣從緊政策影響，房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入低潮 復(fù)蘇期 規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、大力發(fā)展住宅建設(shè) 時(shí)間 三次發(fā)展期 由于國(guó)家宏觀調(diào)控的力度加大，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)處于調(diào)整階段，預(yù)計(jì) 2021年后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入第三次發(fā)展周期 78 92 94 98 2021 2021 全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)情況分析 2021— 2021年全國(guó)房地產(chǎn)每年銷售額平均增長(zhǎng)率為 %， 2021年的負(fù)增長(zhǎng)源于國(guó)際金融危機(jī)的影響 ,而由于 08年的市場(chǎng)剛性需求在 09年得到集中釋放，故 09年的銷售額增長(zhǎng)率達(dá)到 75%。從增長(zhǎng)趨勢(shì)分析房地產(chǎn)業(yè)有較好的發(fā)展勢(shì)頭 ,市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求仍處于一個(gè)上升通道 ,房地產(chǎn)的銷售額已經(jīng)占到全國(guó) GDP的 10%左右 ,成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。 數(shù)據(jù)來(lái)源： 《 中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒 》 從 2021年到2021年，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了較快增長(zhǎng)的勢(shì)頭， 2021年的降低時(shí)因?yàn)榻鹑谖C(jī)的影響。 全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)銷售額增長(zhǎng)情況3935486360327956103761757620826298892506843995050001000015000202102500030000350004000045000500002021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021單位：億元我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，但普遍規(guī)模小，競(jìng)爭(zhēng)能力弱，行業(yè)整合是必然趨勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源： 《 中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒 》 全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)87562625185871056290592423712332618812825696553268509575349528657331070202104000060000800001000002021 2021 2021 2021 2021 2021 2021企業(yè)總數(shù) 內(nèi)資企業(yè) 港澳臺(tái)企業(yè) 外資企業(yè) 截至 2021年全國(guó)的房地產(chǎn)公司有 87562多家，平均每個(gè)公司的資產(chǎn)為 ，平均開發(fā)量為 3278平方米 ,經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、成本高、效益差、無(wú)充足的資本支持。 預(yù)計(jì)今后十年跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)的大企業(yè)會(huì)有很高幅度的增長(zhǎng)。 目前房地產(chǎn)行業(yè)的集中度并不高，行業(yè)未來(lái)發(fā)展將會(huì)有一個(gè)大規(guī)模行業(yè)整合和淘汰的過程。 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈逐年上升之勢(shì) 2021 年 2 0 0 8 年社會(huì)固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)投資4902 6245 773610106 1315815759 21446285433521532619 36898432025511870073886041098701372391722910202104000060000800001000001202101400001600001800002021002021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021年份單位：億元房地產(chǎn)開發(fā)投資 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資本年完成投資額按 2021年之后 ，我國(guó)固定資產(chǎn)呈快速增長(zhǎng) ， 其中房地產(chǎn)投資起到了拉動(dòng)的作用 ，房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資的比重迅速上升 ， 2021年達(dá)到 %。 資料來(lái)源：歷年 《 中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒 》 2 0 0 0 年 2 0 0 8 年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重15%17%18% 18%19%18%20%21% 20%0%5%10%15%20%25%2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高 本年完成投資額按 自 2021 年至2021年我國(guó)