【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 讓金和其他出讓費(fèi)用。” ? 所以，銀行在轉(zhuǎn)讓房屋及土地時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照支付的土地出讓金計(jì)算補(bǔ)繳契稅。 2021/12/1 23 ? 其次，房地產(chǎn)開發(fā)公司購(gòu)買銀行房屋及土地行為，房地產(chǎn)開發(fā)公司也同樣構(gòu)成契稅納稅人。因此稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)兩個(gè)不同的納稅人征收的契稅，即一方面向銀行（轉(zhuǎn)讓方），另一方面向某房地產(chǎn)公司（承受方）征收契稅。 ? 注： 對(duì)土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣的成交價(jià)格中所包含的行政事業(yè)性收費(fèi)，屬于成交價(jià)格的組成部分，不應(yīng)當(dāng)從中剔除。 2021/12/1 24 （二）特殊規(guī)定： ? 出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的是否征收契稅？（工業(yè)地變商業(yè)地） ? 根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，對(duì)納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。那么它的計(jì)稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補(bǔ)繳的土地收益金及應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用。 ? （國(guó)稅函 〔 2021〕 662號(hào) ） 2021/12/1 25 ? ? 根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則 》 第八條的規(guī)定：以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資入股的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣征收契稅，計(jì)稅依據(jù)應(yīng)按其 作價(jià)出資額 計(jì)征契稅。一般都會(huì)有個(gè)協(xié)議，房產(chǎn)土地作價(jià)出資相當(dāng)于多少錢就按這個(gè)出資額來(lái)征稅。 ? （國(guó)稅函 〔 2021〕 322號(hào)） 2021/12/1 26 ? ？ ? 房屋買賣的契稅計(jì)稅價(jià)格為房屋買賣合同的總價(jià)款，那么買賣裝修的房屋，裝修費(fèi)用是否包括在內(nèi)？按照政策是要包括在里面的。 ? （國(guó)稅函 〔 2021〕 606號(hào) ） ? 2021/12/1 27 政府以零地價(jià)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的是否征收契稅？ ? 對(duì)承受國(guó)有土地使用權(quán)所 應(yīng)支付 的土地出讓金 ，要計(jì)征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。 ? 國(guó)稅函 【 2021】 436號(hào) ? 2021/12/1 28 五、應(yīng)納稅額的計(jì)算 ? 應(yīng)納稅額計(jì)算公式： ? 應(yīng)納稅額 =計(jì)稅依據(jù) 稅率 ? 應(yīng)納稅額以人民幣計(jì)算。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬以外匯結(jié)算的，按照納稅義務(wù)發(fā)生之日中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)折合成人民幣計(jì)算。 2021/12/1 29 六、納稅環(huán)節(jié) 契稅納稅環(huán)節(jié)：在 簽訂 土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同 或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證 之后 ，辦理土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證 之前 。 《 條例 》 規(guī)定：納稅人應(yīng)當(dāng)持契稅完稅憑證和其他有關(guān)文件材料，依法向土地管理部門、房屋管理部門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。納稅人未出具契稅完稅憑證的，土地管理部門、房屋管理部門不得辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更手續(xù)。 2021/12/1 30 六、納稅環(huán)節(jié) 這樣規(guī)定的原因：一是如果沒有繳納契稅而辦理土地證或房產(chǎn)證，會(huì)對(duì)契稅的征收管理造成極大的困難。因此，我們蘆淞區(qū)局派專人在房產(chǎn)局設(shè)立窗口負(fù)責(zé)市區(qū)范圍內(nèi)的契稅征收，進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)；二是土地、房屋權(quán)屬的轉(zhuǎn)移形式多樣、情況復(fù)雜，有些是預(yù)售未竣工的商品房，有些是集資房，甚至是期房等。因此，必須有一個(gè)制約手段，就是把契稅征收環(huán)節(jié)置于納稅義務(wù)發(fā)生之后，領(lǐng)取土地使用證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前。 2021/12/1 31 七、減免稅規(guī)定 ? （ 一）契稅一般優(yōu)惠政策（七項(xiàng)） ? 、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、軍事設(shè)施的，免征。 ? 民政府批準(zhǔn)出售的公有住房，且面積在國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的，免征；超過國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積的部分，應(yīng)按照規(guī)定繳納契稅。 ? 、戰(zhàn)爭(zhēng)等不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，給予減征或免征。 ? 2021/12/1 32 七、減免稅規(guī)定 ? 、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用（占用）后，重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價(jià)格沒有超出土地、房屋補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的，免征；超出部分，應(yīng)按照規(guī)定繳納契稅，納稅確有困難的，給予減征或免征。（須有政府批文，屬于商業(yè)拆遷的不能享受該政策） ? 因拆遷而重新承受土地、房屋權(quán)屬應(yīng)提供以下資料： ? ： （ 1）原被拆房屋產(chǎn)權(quán)證（或建筑執(zhí)照、規(guī)劃許可證、土地證等）；（ 2）拆遷協(xié)議書；（ 3）重新購(gòu)房的合同；（ 4）購(gòu)房發(fā)票；（ 5）評(píng)估報(bào)告（買二手房）；（ 6）購(gòu)房人身份證；（ 7）房屋初始登記證（現(xiàn)房）。 2021/12/1 33 七、減免稅規(guī)定 ? ： （ 1）原被拆房屋產(chǎn)權(quán)證（或建筑執(zhí)照、規(guī)劃許可證、土地證等）；（ 2）拆遷協(xié)議書；（ 3）補(bǔ)交房屋差價(jià)款的收據(jù)；（ 4）新房初始登記證；（ 5）房屋承受人身份證 ? 注：符合城鎮(zhèn)房屋拆遷契稅優(yōu)惠政策適用的對(duì)象，包括被拆遷房屋的所有權(quán)人或共有權(quán)人以及領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款的被拆遷公有住房的承租人。 ? 2021/12/1 34 七、減免稅規(guī)定 、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征。 、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事館員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征契稅。 ? 、免征契稅的項(xiàng)目（特殊規(guī)定）。 ? 以上是 《 條例細(xì)則 》 規(guī)定的 7項(xiàng)減免稅規(guī)定 2021/12/1 35 (二 )改組改制企業(yè)單位稅收優(yōu)惠政策 ? 歸納：改組改制企業(yè)稅收有效文件主要有以下 5個(gè)： ? 《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制過程中以國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國(guó)有土地使用權(quán)有關(guān)契稅問題的通知 》 （財(cái)稅 〔 2021〕 129號(hào)） ? 《 關(guān)于企業(yè)改制重組