【正文】 會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、軍事設(shè)施的，免征。因此，我們蘆淞區(qū)局派專人在房產(chǎn)局設(shè)立窗口負(fù)責(zé)市區(qū)范圍內(nèi)的契稅征收，進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)；二是土地、房屋權(quán)屬的轉(zhuǎn)移形式多樣、情況復(fù)雜，有些是預(yù)售未竣工的商品房，有些是集資房，甚至是期房等。納稅人未出具契稅完稅憑證的，土地管理部門、房屋管理部門不得辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更手續(xù)。 2021/12/1 29 六、納稅環(huán)節(jié) 契稅納稅環(huán)節(jié)：在 簽訂 土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同 或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證 之后 ，辦理土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證 之前 。 ? 國(guó)稅函 【 2021】 436號(hào) ? 2021/12/1 28 五、應(yīng)納稅額的計(jì)算 ? 應(yīng)納稅額計(jì)算公式： ? 應(yīng)納稅額 =計(jì)稅依據(jù) 稅率 ? 應(yīng)納稅額以人民幣計(jì)算。 ? （國(guó)稅函 〔 2021〕 606號(hào) ） ? 2021/12/1 27 政府以零地價(jià)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的是否征收契稅？ ? 對(duì)承受國(guó)有土地使用權(quán)所 應(yīng)支付 的土地出讓金 ，要計(jì)征契稅。一般都會(huì)有個(gè)協(xié)議，房產(chǎn)土地作價(jià)出資相當(dāng)于多少錢就按這個(gè)出資額來(lái)征稅。那么它的計(jì)稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補(bǔ)繳的土地收益金及應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用。 ? 注： 對(duì)土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣的成交價(jià)格中所包含的行政事業(yè)性收費(fèi)，屬于成交價(jià)格的組成部分，不應(yīng)當(dāng)從中剔除。 2021/12/1 23 ? 其次，房地產(chǎn)開發(fā)公司購(gòu)買銀行房屋及土地行為，房地產(chǎn)開發(fā)公司也同樣構(gòu)成契稅納稅人。根據(jù) 《 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知 》（財(cái)稅 [2021]134號(hào)）文規(guī)定 ：“先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。因?yàn)殂y行所擁有的土地使用權(quán)為國(guó)家無(wú)償劃撥（我國(guó)原國(guó)有土地一律是無(wú)償劃撥方式），當(dāng)初在取得土地使用權(quán)并沒(méi)有繳納土地出讓金。 2021/12/1 21 【 案例 2】 某金融機(jī)構(gòu)因機(jī)構(gòu)收縮，將某縣（原屬行政劃撥土地）閑置的土地及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給某房地產(chǎn)開發(fā)公司，請(qǐng)問(wèn)此次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)如何繳納契稅？ ? 【 分析 】 ：稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)兩個(gè)不同的納稅人征收的契稅，即一方面向某金融機(jī)構(gòu)（轉(zhuǎn)讓方），另一方面向某房地產(chǎn)公司（承受方）征收契稅。 ? 所以在交換價(jià)格不等的情況下由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方交納契稅。在這次廠房交換中，應(yīng)由誰(shuí)來(lái)繳納契稅？ 【 分析 】 根據(jù)規(guī)定：房屋交換中，交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅。（案例 1） ? 、房屋權(quán)屬作價(jià)投資入股、抵債、以無(wú)形資產(chǎn)方式、獲獎(jiǎng)方式轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬的，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售，房屋買賣的 市場(chǎng)價(jià)格核定 。 2021/12/1 19 ? 、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的 市場(chǎng)價(jià)格核定 。 ? 土地基準(zhǔn)地價(jià)： 由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。 2021/12/1 16 四、計(jì)稅依據(jù)的確定 但在實(shí)際操作中納稅人還是有很多異議 ， 目前我們有些房子的評(píng)估價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)要高于成交價(jià)格 ，納稅人覺得不合理 ， 不愿意按評(píng)估價(jià)格計(jì)稅 ， 如果碰到這種情況怎么辦 ？ 最近省物價(jià)局 、 省國(guó)稅局 、 省地稅局聯(lián)合發(fā)文 《 關(guān)于開展涉稅財(cái)物價(jià)格認(rèn)定工作的指導(dǎo)意見 》 （ 湘價(jià)認(rèn) [2021]100號(hào) ） 文件 ， 如果稅收征納雙方在價(jià)格方面發(fā)生糾紛 ， 可以委托政府價(jià)格主管部門設(shè)立的價(jià)格認(rèn)證機(jī)構(gòu)進(jìn)行計(jì)稅價(jià)格認(rèn)定 。 計(jì)稅價(jià)格的如何確定 ？ 契稅在計(jì)稅依據(jù)方面有個(gè)重要的概念： * ⑴ 如果評(píng)估價(jià)格高于成交價(jià)格的以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù) 。 2021/12/1 15 四、計(jì)稅依據(jù)的確定 （ 一 ） 一般規(guī)定共有 五種： * 、 土地使用權(quán)出售 、 房屋買賣的 ， 以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù) 。凡是在 2021年 3月 5日到 2021年 12月 31日購(gòu)買商品房（不含別墅），并按規(guī)定稅率繳納契稅的購(gòu)房戶，可到市財(cái)政局辦理返還手續(xù)。 ⑵ 《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見 》 規(guī)定： 對(duì)購(gòu)買二手住房（不限面積）的，契稅稅率 下調(diào)至 1%。 其中普通住房為 2%。 ? 湖南省規(guī)定： ? 湖南省實(shí)施 條例 若干規(guī)定：契稅稅率為 4%。新文件規(guī)定必須同時(shí)達(dá)到兩個(gè)條件才能享受優(yōu)惠政策。對(duì)個(gè)人購(gòu)買 90 ㎡ 及以下普通住房 ，且該住房屬于 家庭唯一住房 的 ，減按 1%稅率征收契稅。目前，我國(guó)采用 3%－ 5%的幅度比例，這是國(guó)家定下的政策，各省、自治區(qū)、直轄市，在這個(gè)范圍內(nèi)可以自行確定各自的適用稅率。 如果是預(yù)購(gòu)方式就會(huì)存在退貨，退貨就會(huì)出現(xiàn)退稅的現(xiàn)象，按道理應(yīng)該是取得權(quán)屬才能征稅，預(yù)購(gòu)時(shí)期是沒(méi)有取得權(quán)屬的，所以這一條我認(rèn)為還是有它不合理的地方 . 2021/12/1 12 （二）稅率 ? 國(guó)家規(guī)定： ? （ 1） 《 條例 》 規(guī)定：契稅稅率為 3%— 5%。這個(gè)契稅還是非常明確是要征的，要視同銷售、轉(zhuǎn)讓。 2021/12/1 11 除了條例規(guī)定的 5種方式外還有 4種方式轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬的，應(yīng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征收契稅（細(xì)則第八條）： 以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股（土地增