【文章內(nèi)容簡介】 所載全部土地出讓金總價款。 納稅人因分期支付土地出讓金而 支付給土地出讓人的利息，應計入契稅計稅依據(jù)，照章征收契稅。（吉地稅發(fā)〔2012〕24號）（三）、需要進行評估后才能做為契稅計稅的相關規(guī)定１、根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，土地使用權受讓人通過完成土地使用權轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲取低價轉(zhuǎn)讓或無償贈與的土地使用權，屬于契稅征收范圍，其計稅價格由征收機關參照納稅義務發(fā)生時當?shù)氐氖袌鰞r格核定。（國稅函〔2002〕1094號）２、⑴出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益。①以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。②沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定：評估價格：由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定，并經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認的價格。⑵土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。（財稅〔2004〕134號）３、關于以國家作價出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國有土地使用權契稅計稅依據(jù)問題?！敦斦繃叶悇湛偩株P于企業(yè)改制過程中以國家作價出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國有土地使用權有關契稅問題的通知》（財稅[2008]129號）規(guī)定：對以國家作價出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國有土地使用權行為，應視同土地使用權轉(zhuǎn)讓，由土地使用權的承受方按規(guī)定繳納契稅。其計稅依據(jù)為有批準權的人民工政府土地管理部門按一定的土地使用年限，并根據(jù)當?shù)氐貎r水平和土地出證標準，核算出的土地出讓金作為轉(zhuǎn)增國家資本金或國家股本金金額。（吉地稅發(fā)[2009]117號）４、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以實物補償方式取得土地使用權契稅征收問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)區(qū)域內(nèi)原住戶房屋拆除，采用實物補償方式進行安置取得土地使用權，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收契稅的標準，分兩種情況掌握：一是開發(fā)建成新房在原地等面積償還原住戶面積的，當?shù)赜型坏囟尾疬w補償安置標準的，按被拆遷房屋的市場價格核定征收契稅。二是在異地以現(xiàn)房進行安置的，按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所支付現(xiàn)房的市場價格征收契稅。（吉地稅發(fā)[2009]117號）５、關于抵債房屋和土契稅計稅依據(jù)問題。債權人和債務人雙方通過簽訂以資抵債協(xié)議、合同或者通過公證部門公證后簽訂以資抵債協(xié)議、合同承受抵債房屋和土地的，契稅　的計稅依據(jù)為政府部門批準設立的房地產(chǎn)評估機構出具的評估價格。（吉地稅發(fā)[2009]117號）實物安置契稅計稅依據(jù)問題。開發(fā)公司委托房屋拆遷公司對被拆遷對象的房屋進行拆遷，在實際工作中，可以依照房屋拆遷公司與被拆遷人簽訂并經(jīng)有評估資質(zhì)的專業(yè)機構評估的《住宅房屋拆遷補償安置協(xié)議書》所載金額，計算征收契稅（長地稅發(fā)〔2009〕154號）７、關于契稅的征收問題對由于原開發(fā)建設單位主體資格消失、法院拍賣抵債資產(chǎn)或開發(fā)建設單位拒不開具發(fā)票等客觀原因，導致土地、房屋的承受人無法取得銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票的，凡符合《吉林省地方稅務局關于欠繳稅款的納稅人發(fā)票管理有關問題的通知》（吉地稅發(fā)〔2006〕102號）第4條規(guī)定情形的，依照規(guī)定執(zhí)行。不符合上述文件規(guī)定情形的，在征收契稅時，土地、房屋的承受人應說明情況，提供相關證明材料，對方單位主管地稅機關進行審核認定，并出具認定情況說明后，契稅征收機關可按照以下兩種情況執(zhí)行：（一）已簽訂購房合同，但確實無法取得發(fā)票的，依據(jù)合同所載金額征收契稅，合同金額明顯低于市場價格并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定征收契稅。（吉地稅發(fā)〔2011〕127號）８、對于需要按評估價格計征契稅的，必須委托具備土地估價資格的土地評估機構進行地價評估，評估結(jié)果須有確認權的土地管理部門確認后，方可做為計征契稅的依據(jù)。（吉地稅聯(lián)字〔1998〕5號） ?。?、存量房交易雙方當事人申報的存量房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，地稅機關依法通過存量房交易稅收征管系統(tǒng)對其申報的成交價格進行比對，并按照評估的房產(chǎn)價格作為計稅價格，計算應納稅款。（長春市人民政府關于加強存量房交易稅收征管的通告）根據(jù)《財政部國家稅務總局關于推廣房地產(chǎn)估價技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》（財稅[2011]61號）規(guī)定，納稅人辦理土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移涉稅事項，應提供政府采購程序指定的房地產(chǎn)評估機構出具的《房地產(chǎn)估價報告》（房地產(chǎn)評估機構名單另行通知）。主管稅務機關按評估價格和納稅人申報價格孰高原則，核定計稅收入，計征各項稅收。（長地稅發(fā)[2012]84號）1為了加強契稅征收機關與土地管理部門的工作配合，做好契稅征收管理工作，根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》、《中華人民共和國契稅暫行條例細則》和《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)規(guī)定，現(xiàn)就契稅征收管理中的有關問題通知如下：對于需要按評估價格計征契稅的，應當委托具備土地評估資格的評估機構進行有關的評估，以規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為，確保國家稅收不受損失。（國稅發(fā)〔1998〕31號） 　1對于需要按評估價格計征契稅的，必須委托具備土地估價資格的土地評估機構進行地價評估，評估結(jié)果須有確認權的土地管理部門確認后，方可做為計征契稅的依據(jù)。（吉地稅聯(lián)字〔1998〕5號）　　1為規(guī)范存量房交易的稅收管理，堵塞稅收征管漏洞，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)國家法律法規(guī)和《財政部 國家稅務總局關于推進應用房地產(chǎn)評估技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》（財稅〔2010〕105號）、《財政部 國家稅務總局關于推廣應用房地產(chǎn)估價技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》（財稅〔2011〕61號）的規(guī)定，現(xiàn)將加強存量房交易稅收征管有關事宜通告如下：⑴本市市區(qū)范圍內(nèi)（不含雙陽區(qū)）存量房交易雙方當事人均須遵守本通告。⑵存量房發(fā)生交易時，其雙方當事人應當依法如實申報并繳納契稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、教育費附加和地方教育附加等稅費。⑶ 市地稅機關委托具有法定資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構，依據(jù)相關規(guī)定，按照統(tǒng)一的估價時點和估價標準，對全市存量房產(chǎn)進行價格評估，其評估價格數(shù)據(jù)存入建立的存量房交易稅收征管系統(tǒng)內(nèi)。⑷ 存量房交易雙方當事人申報的存量房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，地稅機關依法通過存量房交易稅收征管系統(tǒng)對其申報的成交價格進行比對，并按照評估的房產(chǎn)價格作為計稅價格，計算應納稅款。（長春市人民政府關于加強存量房交易稅收征管的通告）1根據(jù)《財政部國家稅務總局關于推廣房地產(chǎn)估價技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》（財稅[2011]61號）規(guī)定，納稅人辦理土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移涉稅事項，應提供政府采購程序指定的房地產(chǎn)評估機構出具的《房地產(chǎn)估價報告》（房地產(chǎn)評估機構名單另行通知）。主管稅務機關按評估價格和納稅人申報價格孰高原則，核定計稅收入，計征各項稅收。（長地稅發(fā)[2012]84號）1嚴格按照規(guī)定推行存量房評估工作。⑴積極推進存量房評估工作，自2012年7月1日起對納稅人所申報的存量房交易價格要進行全面評估，嚴格禁止不經(jīng)評估即直接按納稅人申報的交易價格征稅，或公布存量房交易價格評估值，客觀上引導納稅人按公布的存量房交易價格評估值進行納稅申報。⑵嚴格按照規(guī)定實施存量房評估。對于評估認定申報交易價格偏低的，應進一步經(jīng)過規(guī)定程序確認申報交易價格偏低是否有正當理由。有正當理由的，按申報交易價格征稅；沒有正當理由的，按核定計稅價格征稅。核定計稅價格可參照存量房申報價格評估值確定。（財稅[2011]61號）三、日常工作中的具體做法：按照長地稅發(fā)[2012]84號文件的規(guī)定，房地產(chǎn)交易的單位契稅納稅義務人應根據(jù)《財政部國家稅務總局關于推廣房地產(chǎn)估價技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》（財稅[2011]61號）規(guī)定，在辦理土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移涉稅事項時，提供政府采購程序指定的房地產(chǎn)評估機構出具的《房地產(chǎn)估價報告》。主管稅務機關按評估價格和納稅人申報價格孰高原則，核定計稅收入，計征各項稅收?！　　　　　　　　　　　　　〉谝恢v 契稅基礎知識（三） 第一部分　契稅稅額的計算、契稅的適用稅率確定一、契稅稅額的計算 契稅稅額計算公式 應納稅額=計稅依據(jù)稅率契稅稅額計算的相關規(guī)定⑴公式中的計稅依據(jù)是以人民幣計算單位。轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬用以外匯結(jié)算的，按照納稅義務發(fā)生之日中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價折合成人民幣計算；⑵公式中的計稅依據(jù)是經(jīng)稅務機關確認的計稅價格。契稅的個人納稅目前按照《長春市人民政府關于加強存量房交易稅收征管的通告》的規(guī)定確定計稅價格；單位契稅納稅人按照《長春市地方稅務局關于調(diào)整土地 房屋權屬轉(zhuǎn)移各項稅收征管范圍的通知》（長地稅發(fā)[2012]84號）文件規(guī)定確定計稅價格；⑶《長春市地方稅務局關于調(diào)整土地 房屋權屬轉(zhuǎn)移各項稅收征管范圍的通知》（長地稅發(fā)[2012]84號）文件規(guī)定：根據(jù)《財政部國家稅務總局關于推廣房地產(chǎn)估價技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》（財稅[2011]6號）規(guī)定，納稅人辦理土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移涉稅事項，應提供政府采購程序指定的房地產(chǎn)評估機構出具的《房地產(chǎn)估價報告》（房地產(chǎn)評估機構名單另行通知）。主管稅務機關按評估價格和納稅人申報價格孰高原則，核定計稅收入，計征各項稅收。二、契稅稅率（一）契稅稅率的基本規(guī)定?。?、契稅實行幅度比例稅率；?。?、契稅條例規(guī)定：　 ⑴契稅稅率為3—5%。⑵契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。 　３、吉林省契稅實施辦法規(guī)定： ⑴契稅的基本稅率為５％；（包括承受土地權屬和房屋權屬） ⑵居民個人和個體工商戶購買住宅房屋的，契稅稅率為３％；⑶居民個人和個體工商戶購買住房適用3%、%和1%三檔稅率；（適用條件后面有關章節(jié)進行詳細講解）⑷單位購買土地、房屋（不分使用性質(zhì)）契稅適用稅率一律5%。⑸居民個人購買非住宅房屋、承受土地權屬契稅適用稅率為5%。二、現(xiàn)行有效契稅文件對契稅適用稅率方面的具體規(guī)定　?。?、關于普通住房和非普通住房契稅稅率時間認定問題。 2005年5月國家七部委和省建設廳等部門先后明確了普通住房和非普通住房標準，按照國家要求我省相應調(diào)整了房地產(chǎn)稅收政策。規(guī)定從2005年6月1日起，%稅率，對個人購買的非普通住房契稅執(zhí)行3%的稅率。個人購買房屋的時間以購買房屋取得的銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具的時間為準。（吉地稅發(fā)〔2008〕38號 ）關于營業(yè)稅和契稅的政策問題。為了切實減輕個人買賣普通住宅的稅收負擔，積極啟動住房二級市場，對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買并居住不足一年的普通住宅，銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計征；個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。（財稅字〔1999〕210號）　關于契稅的稅率。個人承受住房符合“普通住房標準”的，繼續(xù)享受減半征收的優(yōu)惠政策，%的稅率；對2005年6月1日以后個人承受住房高于普通住房標準的，執(zhí)行3%的稅率。（吉地稅函〔2005〕76號）長春市城區(qū)內(nèi)非住宅房屋轉(zhuǎn)讓契稅執(zhí)行3%的稅率將于2006年9月30日到期。為統(tǒng)一稅率，公平稅負，經(jīng)請示省政府同意，從2006年10月1日起，長春市城區(qū)非住宅房屋轉(zhuǎn)讓契稅稅率恢復為5%。（吉地稅發(fā)〔2006〕105號）　 關于契稅減半征收優(yōu)惠政策。《財政部國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干政策的通知》（財稅字〔1999〕210號）規(guī)定，“個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅”。《吉林省契稅實施辦法》規(guī)定，居民個人購買住宅房屋的，契稅稅率為3%，其他為5%。因此，對以贈與和獲獎方式取得的住房，應按5%的稅率征收契稅，不適用于減半征收優(yōu)惠政策。（吉地稅發(fā)[2007]9號）關于普通住房和非普通住房契稅稅率時間認定問題。 2005年5月國家七部委和省建設廳等部門先后明確了普通住房和非普通住房標準，按照國家要求我省相應調(diào)整了房地產(chǎn)稅收政策。規(guī)定從2005年6月1日起，%稅率，對個人購買的非普通住房契稅執(zhí)行3%的稅率。個人購買房屋的時間以購買房屋取得的銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具的時間為準。（吉地稅發(fā)〔2008〕38號 ）對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，首次購房證明由住房所在地縣（區(qū)）住房建設主管部門出具。（財稅〔2008〕137號）　　 現(xiàn)對《財政部 國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）中首次購買普通住房契稅優(yōu)惠政策問題明確如下：對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。（財稅[2010]13號）　　個人首次購買90平方米以下改造安置住房，可按1％的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。（財稅[2010]42號）經(jīng)國務院批準，現(xiàn)就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅有關優(yōu)惠政策通知如下：①對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。征收機關應查詢納稅人契稅納稅記錄；無記錄或有記錄但有疑義的，根據(jù)納稅人的申請或授權，由房地產(chǎn)主管部門通過房屋登記信息系統(tǒng)查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具書面查詢結(jié)果。如因當?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，納稅人應向征收機關提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證。誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定處理。②個人購買的普通住房，凡不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策。（財稅[2010]94號）　　1本通知自2010年10月1日起執(zhí)行?！敦斦?國家稅務總局關于調(diào)