【文章內(nèi)容簡介】 本客流 3）良好專業(yè)有序的物業(yè)和經(jīng)營管理 4）交通便利，停車方便 5）建筑具有特色（新古典主義） 坡子街弱勢 W 1）知名度的層次局限性 2）較大的建設(shè)成本要求較高的租金回報 3）地塊分散使商業(yè)及商業(yè)景觀缺乏連貫性 4）商業(yè)規(guī)模偏小而不集中 外部環(huán)境機會 O 1）巨大的商圈客流基礎(chǔ) 2）人口的收入支出比較高 3）大型高檔百貨培養(yǎng)了品牌消費的基礎(chǔ) 4）中高檔零售品牌有提高品牌形象的需求 5）消費者年齡年輕而有革新力 SO業(yè)態(tài)選擇 1）中等偏高、高檔的零售品牌 2）高等的傳統(tǒng)餐飲、咖啡茶飲 3）中高等外來餐飲、休閑餐飲品牌 4）先進的影院 WO業(yè)態(tài)選擇 1）具有生命力的傳統(tǒng)小吃、百年老藥號 2）高利潤的知名服裝服飾品牌 3） KTV等無需高樓層、對街面景觀低要求的產(chǎn)業(yè) 4）客流流動性大的速食餐飲 外部環(huán)境威脅 T 1）鄰近商業(yè)的層次較低 2）多數(shù)年輕消費者的收入不高 3）市場有大量運動品牌 4）部分商品只適合進駐百貨公司 5）高收入人口比例不高 ST業(yè)態(tài)選擇 1）中低等休閑品牌、中檔運動品牌 2）中等主流休閑餐飲 3）具有活力的娛樂場所 4）奢侈品、珠寶、高價值商品品牌 WT業(yè)態(tài)選擇 1）國際一線品牌 2）純西式餐飲 3）大超市賣場 4）百貨專柜小商品 市場存在的正面機會與我們的優(yōu)勢結(jié)合（ SO）將是我們首選的業(yè)態(tài)，其次的 ST和 WO業(yè)態(tài)選擇為次選； WT業(yè)態(tài)選擇為目前我們無法做到或不能選擇的業(yè)態(tài)。 Page31 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目錄 第一節(jié)：建議書標的 第二節(jié)：數(shù)據(jù)源及分析依據(jù) 第三節(jié)：長沙消費市場評估 第四節(jié)：五一商圈分析及坡子街的商業(yè)機遇與角色 第五節(jié)：地塊規(guī)劃概念 第六節(jié)：業(yè)態(tài)的選擇與分布方案，及未來趨勢 第七節(jié)：建筑配合要求與動線安排 第八節(jié)：經(jīng)營收益概算 第九節(jié)：特別建議 Page32 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 地塊概念規(guī)劃 坡子街項目的商業(yè)愿景 ? 坡子街本身是一個具有深厚歷史積淀的文化代名詞。因此，坡子街的經(jīng)營思路不能離開其既有文化定義，因此，我們的宗旨不是機械地復(fù)原當日的坡子街，而是 —— 再現(xiàn)繁榮； ? 當年的坡子街應(yīng)是商賈云集、酒肆羅列之地，時尚的前沿，將來也應(yīng)該是； ? 整體的層次定位以服務(wù)于長沙市本地的中高收入人群為目標，并且對外縣市的消費者具有較高的吸引力，使之成現(xiàn)代長沙作為一個地區(qū)中心城市的新的商業(yè)地標。 與時俱進的時尚前沿， 湖南長沙的商業(yè)名片 Page33 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 概念規(guī)劃 概述（一） 壹 條坡道 創(chuàng)造 貳 層底樓 依據(jù)上述分析結(jié)果 ， 結(jié)合地塊自身與周邊地形及其它 待建項目 ， 提出以下兩個核心基礎(chǔ)概念： 叁 個院落 分布 肆 種業(yè)態(tài) Page34 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 概念規(guī)劃 概述（二） 一條坡道創(chuàng)造二層底樓 1. 坡子街 5號地塊自靠近火宮殿之間一端起坡，平仄蜿蜒至 7號地塊之間并與黃興路步行街商鋪連接，約 150米長度內(nèi)跨越 15米高度（ 10： 1），形成戶外空中動線主干道（寬度約占 16米建筑距離中間部分的 8至 10米）；坡道的存在也與 “ 坡子街 ” 名稱相呼應(yīng)。 2. 坡道與依次經(jīng)過的各地塊 2層、 3層、 4層連接（水平或跨層），提高非底層樓層（尤其二樓）的人流量與經(jīng)營價值； 3. 挑選適當局部形成一定面積平臺，成為整個大區(qū)塊重心，擔負舉辦各類活動表演功能，與周圍靜態(tài)商業(yè)聯(lián)動； 4. 坡道底部騰空部分作為臨時性或長期性商業(yè)經(jīng)營空間 （ 待協(xié)調(diào) ） ，與三大地塊底層商鋪形成呼應(yīng) 。 Page35 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 概念規(guī)劃 概述（三） 1. 以不同消費者屬性（年齡、性別、消費能力等）為出發(fā)點，結(jié)合三地塊特點，確定不同地塊抽象主題對應(yīng)消費對象定位，垂直形成三個關(guān)聯(lián)院落； 2. 以不同消費行為類別（購物、飲食、文化、娛樂等）為出發(fā)點，結(jié)合各樓層不同業(yè)態(tài)接受程度與經(jīng)營可能性，確定不同樓層消費業(yè)態(tài)（租戶對象）定位，水平形成四種集中業(yè)態(tài)； 3. 院落間不采取硬性阻斷區(qū)隔，通過增加相互間連接通道保障同業(yè)態(tài)跨院落動線連貫； 4. 院落內(nèi)以公共景觀與局部挑空形成半強制動線保障各商鋪均好性，允許行業(yè)分布產(chǎn)生局部躍層現(xiàn)象。 三個 院落 分布四種業(yè)態(tài) Page36 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目錄 第一節(jié)：建議書標的 第二節(jié)：數(shù)據(jù)源及分析依據(jù) 第三節(jié)：長沙消費市場評估 第四節(jié)：五一商圈分析及坡子街的商業(yè)機遇與角色 第五節(jié)：地塊規(guī)劃概念 第六節(jié)：業(yè)態(tài)的選擇與分布方案，及未來預(yù)測 第七節(jié)：建筑配合要求與動線安排 第八節(jié)：經(jīng)營收益概算 第九節(jié)：特別建議 Page37 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 業(yè)態(tài)的選擇與分布 院落經(jīng)營主題（一） ? 7號地塊的北靠大超市及其底商，東臨步行街，處于現(xiàn)存商業(yè)圍合之中的重心位置，宜從針對前二者的既有偏低年齡層消費者進行業(yè)態(tài)補足與形象提升角度考慮，與現(xiàn)存周邊商業(yè)形成融通，交匯共生； ? 6號地塊東鄰步行街，南接將建新住宅，由于黃興南路的整體業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不完整，層次偏低，可設(shè)定與其形成反差和對比，滿足其中的偏高年齡層的高質(zhì)量客流，同時需要與 5號地塊形成合力分流北部商圈消費。 ? 5號地塊地處 6地塊和 1~4地塊之間，但因中間的影劇院、火宮殿及醫(yī)院而失去了整體的連貫性，需要在動線上給予更多的關(guān)注，宜著重利用停車之便利與臨近的印度主題餐館形象，更多的著意于吸引中高層次消費者與商務(wù)客流。 三個院落的不同背景： Page38 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 業(yè)態(tài)的選擇與分布 院落經(jīng)營主題（二） ? 坡子街的文化價值所體現(xiàn)的是一種古老的作坊式商業(yè)文化歷史，以老字號和小吃之特色而成為古老長沙的商業(yè)時尚。 ? 對現(xiàn)代坡子街的文化概念設(shè)計，需要沖破消費者既有的坡子街歷史深厚卻落后于時代的概念認定，形成具有現(xiàn)代氣息但又不背離坡子街歷史的現(xiàn)代城市商業(yè)文化格局。 ? 體現(xiàn)的方式：在現(xiàn)代商業(yè)建筑中融入古典湖湘建筑風格元素是外在的表現(xiàn)方式，而在商業(yè)布局中突出餐飲休閑的比重，是坡子街的內(nèi)在特色不同于其他商業(yè)場所的重點。 ? 文化的體現(xiàn)不是固態(tài)的，建筑只是外在表現(xiàn)；最為重要的是要在動態(tài)的經(jīng)營過程中挖掘坡子街的歷史文化價值而加以市場化利用。 ? 目的是創(chuàng)造和恢復(fù)坡子街當年的繁榮，消費者的熱情和認同才是坡子街真正的商業(yè)文化。 商業(yè)文化內(nèi)涵的體現(xiàn) Page39 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 業(yè)態(tài)的選擇與分布 院落經(jīng)營主題（三） 院落的主力目標消費人群、業(yè)態(tài)、主題 （分類標準參照調(diào)研資料：特征分布） 7號 6號 5號 年齡 1625 2635 3550 性別 兼顧 女性側(cè)重 男性側(cè)重 消費行為 個人、朋友側(cè)重 個人、朋友、家庭 兼顧 家庭、朋友、商務(wù) 側(cè)重 可支配收入 8002500 25005000 25005000 業(yè)態(tài)配備 零售、餐飲、娛樂 零售、餐飲、休閑、 娛樂 零售、餐飲、休閑、 文化、娛樂 院落主題 Young Taste Glory Page40 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 業(yè)態(tài)的選擇與分布 7號地塊 Young Generation 樓層 產(chǎn)品 形式 平均使面 計劃家數(shù) 品牌標準 1F 休閑服裝、 服飾配件 專賣店、邊柜、售貨亭（間隙穿插） 150 10 Giodano,Baleno, Meters Bonwe，Jeanswest, Nike 360, Silver Town 2F 80 18 3F 中、西式快餐，茶坊 獨立餐廳 （半開放） 300 6 永和大王、四海游龍、 KFC、 莫師漢堡、圓緣園 4F 電玩游藝、 卡拉 OK 獨立店 1000 2 Tom’s World , 好樂迪歡唱 Page41 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 可行性分析 —— Young Generation 可操作性 不可控性 ?在本地市場已經(jīng)存在并獲得一定知名度或已經(jīng)有類似的品牌。 ?對租金的承受能力在我們期望的范圍內(nèi) ?雙方的經(jīng)營模式互相契合或互補 ?適合本地目前的市場條件，具有良好的盈利能力 ?已經(jīng)存在較多相同或類似品牌，競爭激烈 ?承襲本地的一些不良商業(yè)習慣和定性思維，對于新的管理模式可能有抵觸 Page42 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 業(yè)態(tài)的選擇與分布 6號地塊 樓層 產(chǎn)品 形式 平均使面 計劃家數(shù) 品牌標準 1F 女裝、內(nèi)衣女鞋、首飾、 服飾配件、點心店 專賣店、邊柜 120 20 Esprit, Only, Veromoda, Etam, mk, 達芙妮 ，Thriumph, Svaloski；Tiffni,ichdo 2F 80 30 3F 異國風味 餐飲 獨立餐廳 （半開放） 25