【文章內(nèi)容簡介】 527879 寫字樓變現(xiàn)貨值 刨去回遷部分寫字樓，剩余可變現(xiàn)面積約為 70000平米 按市場比較法得出的價格定位 12463元 /平米 則可變現(xiàn)貨值 =50000*12463= 規(guī)劃設(shè)計建議 —— 寫字樓 客戶群推導(dǎo)研究 產(chǎn)品組合 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品定價 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 商業(yè)銷售變現(xiàn)作為商業(yè)部分的首要前置條件！ ——— 所有的商業(yè)運營策略思路都必須此要求為前提！ 商業(yè)部分 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 商業(yè)客群推演 昆明高端商務(wù)群體 +周邊企業(yè)中高層白領(lǐng)、金領(lǐng) +周邊居住群體 高端定位取向 就近消費取向 商務(wù)屬性取向 年收入 10萬元以上 有車族 附近工作 附近居住 商務(wù)屬性 人文品味高 規(guī)劃設(shè)計建議 —— 商業(yè) 客戶群推導(dǎo)研究 調(diào)研小結(jié) 商業(yè)動線設(shè)置 鋪位劃分 業(yè)態(tài)布局 產(chǎn)品定價 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 商業(yè)客群分類研究 1 ?高端商務(wù)休閑群體： ?客戶描述：從項目的高端定位出發(fā)，本項目的商業(yè)客戶群必須以高端群體為主， ?昆明及云南各地州城市客群 ?泛珠三角地區(qū)及東南亞地區(qū)客群 ?分布區(qū)域：遍布昆明、全省、泛珠三角地區(qū)及東南亞地區(qū)。 ?收入狀況：年收入 10萬以上 ?消費需求：高端商務(wù)消費、休閑消費 ?消費特征： ?一般為有車族，對城區(qū)內(nèi)商務(wù)休閑消費的距離抗性較小。 ?注重消費體驗和消費檔次，有較高人文藝術(shù)品味。 規(guī)劃設(shè)計建議 —— 商業(yè) 客戶群推導(dǎo)研究 調(diào)研小結(jié) 商業(yè)動線設(shè)置 鋪位劃分 業(yè)態(tài)布局 產(chǎn)品定價 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 周邊商務(wù)群體： ? 客戶描述： ? 云投集團、富滇銀行兩大龍頭企業(yè)總部基地超級商業(yè)航母平臺所帶來的商務(wù)群體 ? 人民西路沿線大量辦公、商住樓客群 ? 分布區(qū)域：工作于項目周邊或與周邊企業(yè)有業(yè)務(wù)往來 ? 收入狀況：年收入 5萬元以上 ? 消費需求：高端商務(wù)、休閑消費 ? 消費特征：就近消費，多為有車族或打車族，注重消費體驗，可轉(zhuǎn)化為高端消費群體。 商業(yè)客群分類研究 2 規(guī)劃設(shè)計建議 —— 商業(yè) 客戶群推導(dǎo)研究 調(diào)研小結(jié) 商業(yè)動線設(shè)置 鋪位劃分 業(yè)態(tài)布局 產(chǎn)品定價 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 周邊居住群體： ? 客戶描述： ? 云投集團、富滇銀行 2022戶職工 ? 拆遷戶：項目內(nèi)及周邊拆遷安置群體。 ? 周邊居民：現(xiàn)狀不拆遷居住區(qū)域居民 ? 分布區(qū)域：周邊工作或居住 ? 收入狀況：有產(chǎn)階層，收入相對較高，年收入超過 5萬元以上 ? 消費需求：日常消費需求、中高端休閑消費需求 ? 消費特征：就近消費，消費經(jīng)濟性與消費體驗、消費品質(zhì)并重。拆遷戶及周邊居民有提升消費層次的潛能 商業(yè)客群分類研究 3 規(guī)劃設(shè)計建議 —— 商業(yè) 客戶群推導(dǎo)研究 調(diào)研小結(jié) 商業(yè)動線設(shè)置 鋪位劃分 業(yè)態(tài)布局 產(chǎn)品定價 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 客戶屬性界定 ?分布狀況 —— 以分布全昆明甚至全省的高端消費為主，兼顧周邊工作和居住客群。 ?消費能力 —— 較強且高端（年收入 10萬元以上為主） ?需求層次 —— 高端商業(yè) ?業(yè)態(tài)需求 —— 商務(wù)、休閑、餐飲需求，兼顧日常消費需求 ?消費特征 —— 一般為有車一族，較注重消費體驗。 規(guī)劃設(shè)計建議 —— 商業(yè) 客戶群推導(dǎo)研究 調(diào)研小結(jié) 商業(yè)動線設(shè)置 鋪位劃分 業(yè)態(tài)布局 產(chǎn)品定價 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 客群分級 ? 高端群體 —— 高端購物、休閑娛樂 ? 昆明高端群體 ? 云南各地州高端群體 ? 泛珠三角地區(qū)高端商務(wù)群體 ? 東南亞地區(qū)高端商務(wù) ? 中高端群體 —— 社區(qū)服務(wù)型商業(yè) ? 昆明中高端商務(wù)群體 ? 周邊工作及業(yè)務(wù)往來商務(wù)群體 ? 周邊居住群體 規(guī)劃設(shè)計建議 —— 商業(yè) 客戶群推導(dǎo)研究 調(diào)研小結(jié) 商業(yè)動線設(shè)置 鋪位劃分 業(yè)態(tài)布局 產(chǎn)品定價 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 尋找項目價值最大化與項目變現(xiàn)之間的平衡點 核心問題思考 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 云投、富滇中高層準業(yè)主深訪小結(jié) ? 云投和富滇客戶 —— 中高層員工，收入水平較高（ 10萬元 /年以上），消費力強勁（非生活消費 1000元 /月以上）。 ? 對商業(yè)檔次的需求為中高端以上，其中高端需求占 50%以上。 ? 對業(yè)態(tài)需求主要集中在餐飲、休閑、娛樂及文化商業(yè)業(yè)態(tài)。具體體現(xiàn)為對影院、圖書城、中西特色餐廳、運動休閑、品牌購物、體育健身、超市等業(yè)態(tài)的需求呼聲較高。 ? 對培訓(xùn)中心、產(chǎn)權(quán)式酒店、企業(yè)會所、觀光旅游等商業(yè)有一定需求。 ? 對商鋪投資意向不強烈，主要傾向于小面積商鋪（總價不超過 100萬）。 規(guī)劃設(shè)計建議 —— 商業(yè) 客戶群推導(dǎo)研究 調(diào)研小結(jié) 商業(yè)動線設(shè)置 鋪位劃分 業(yè)態(tài)布局 產(chǎn)品定價 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 高檔寫字樓底商商業(yè)調(diào)查小結(jié) 高端寫字樓底商業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài) 配比 銀行網(wǎng)點 26% 證券網(wǎng)點 20% 品牌服飾專營 14% 便利、餐飲 15% 酒店 12% 其他 13% 高端寫字樓底商業(yè)態(tài)，以銀行網(wǎng)點、證券、品牌服飾、便利、餐飲為主。占到業(yè)態(tài)的 75%以上。 規(guī)劃設(shè)計建議 —— 商業(yè) 客戶群推導(dǎo)研究 調(diào)研小結(jié) 商業(yè)動線設(shè)置 鋪位劃分 業(yè)態(tài)布局 產(chǎn)品定價 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 中高檔客戶群普調(diào)梳理 商業(yè)檔次 依賴性 百貨 娛樂 休閑 餐飲 頂級高端 消費距離 ★ ★ ★ ★ 商業(yè)氛圍 ★ ★ ★ ★ ★ 中高端 消費距離 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 商業(yè)氛圍 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 中低端 消費距離 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 商業(yè)氛圍 ★ ★ ★ ★ ★ 消費者對頂級百貨、中高端娛樂、休閑、餐飲等業(yè)態(tài)的消費距離和商業(yè)氛圍的依賴程度較低。 規(guī)劃設(shè)計建議 —— 商業(yè) 客戶群推導(dǎo)研究 調(diào)研小結(jié) 商業(yè)動線設(shè)置 鋪位劃分 業(yè)態(tài)布局 產(chǎn)品定價 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 商業(yè)動線設(shè)置 ? 人氣聚集點 ? 商業(yè)動線 ? 外部商業(yè)動線 ? 內(nèi)部商業(yè)動線 ? 垂直商業(yè)動線 規(guī)劃設(shè)計建議 —— 商業(yè) 客戶群推導(dǎo)研究 調(diào)研小結(jié) 商業(yè)動線設(shè)置 鋪位劃分 業(yè)態(tài)布局 產(chǎn)品定價 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 案例借鑒（正義坊） 廣場 廣場 廣場 露天中空大廳通道 一層中 空通道 ? 三大廣場，快速聚集人氣人流，導(dǎo)入到商業(yè)體。 ? 中央露天通道，將集中式商業(yè)街轉(zhuǎn)變?yōu)榻謪^(qū)式商業(yè)。 ? 十二條縱向通道設(shè)置，連接正義路，一層商業(yè)形成開放式商業(yè)街區(qū)。 ? 單層垂直交通通道上設(shè)置有 12部觀光電梯， 6部雙向扶梯，12部貨梯， 12個上下樓梯，共 54個垂直通道。將人流快速導(dǎo)入地下商業(yè)和高層商業(yè)。 規(guī)劃設(shè)計建議 —— 商業(yè) 客戶群推導(dǎo)研究 調(diào)研小結(jié) 商業(yè)動線設(shè)置 鋪位劃分 業(yè)態(tài)布局 產(chǎn)品定價 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 順城外部商業(yè)動線設(shè)置 四層商業(yè) 廣場 廣場 六層商業(yè) 王府井大街 百貨大樓 ? 5大廣場，聚集人氣，遍布商業(yè)體四周。 ? 6大通道設(shè)置，遍布商業(yè)體四周，且全部通道之間實現(xiàn)互通，提升商業(yè)的人流的流通性。 ? 通過外設(shè)上下扶梯，打造二層商業(yè)平臺，提升二層商業(yè)平臺鋪位的價值和增加鋪位變現(xiàn)的可能性。 規(guī)劃設(shè)計建議 —— 商業(yè) 客戶群推導(dǎo)研究 調(diào)研小結(jié) 商業(yè)動線設(shè)置 鋪位劃分 業(yè)態(tài)布局 產(chǎn)品定價 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 財富中心 不足 ? 噴泉廣場長期有水蓄積，阻擋人流聚集。 ? 鋪面面寬的增加意識不夠。 ?壓縮單個集中式商業(yè)體的體量，降低客流疲勞感。 ?平面通道四通八達，直接導(dǎo)入居住區(qū)，形成街道式商業(yè)。 ?除社區(qū)商業(yè)街外，集中式商業(yè)全部自持，嚴禁私自轉(zhuǎn)讓，進行業(yè)態(tài)強勢引導(dǎo)。 ?純粹休閑娛樂中心 ——娛樂休閑餐飲業(yè)占到 60%以上，其中有KTV三家，電影院 1家；品牌百貨占 40%，并以休閑運動系列為主。 ?書店與影院形成良好互動。 規(guī)劃設(shè)計建議 —— 商業(yè) 客戶群推導(dǎo)研究 調(diào)研小結(jié) 商業(yè)動線設(shè)置 鋪位劃分 業(yè)態(tài)布局 產(chǎn)品定價 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目商業(yè)動線設(shè)置建議（一層） 一層通道設(shè)置 ?五大廣場：快速聚集人氣 ?四大通道：外部人流快速導(dǎo)入商業(yè)體。 ?地下商業(yè)通道：外部十條；兩條內(nèi)置地下扶梯。兩個觀光電梯，共十四通道直通地下 ?二、三層通道：三條外扶梯直通二、三樓，三條內(nèi)扶梯，三個觀光電梯。共九通道直通二樓。 一層至五層，鏤空 一層至地下、二層的扶梯 直通二、三層扶梯通道 地下通道 觀光電梯 規(guī)劃設(shè)計建議 —— 商業(yè) 客戶群推導(dǎo)研究 調(diào)研小結(jié) 商業(yè)動線設(shè)置 鋪位劃分 業(yè)態(tài)布局 產(chǎn)品定價 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目商業(yè)動線設(shè)置建議（二三四五層） 二層通道設(shè)置 ?三個商業(yè)體之間二層實現(xiàn)連通，內(nèi)外部共九條通道直達二層。形成空中商業(yè)平臺。 ?寫字樓電梯可通過控制，在二層形成主要乘降站。以引導(dǎo)人流，聚集人氣。 連通