青島市黃島區(qū)『上海廣場』商業(yè)項目投標書(2006年--103頁)(編輯修改稿)
2025-01-04 12:46 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 店 計 劃 廠 商 訪 談 相 容 程 度 相容度最高的是餐飲及休閒娛樂 , 相容度最低的是專賣店及GMS 廠 商 訪 談 付 租 能 力 0 RMB/平方米 /月 百 貨 公 司 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 餐 飲 GMS 大型專業(yè)店 休 閑 娛 樂 專 賣 店 專賣店付租能力相對較高 , GMS相對較低 廠 商 訪 談 – 主 力 承 租 客 租 賃 條 件 業(yè)種 租賃面積 （平方米） 合作方式 租金預(yù)算 / 營業(yè)額提成部份 租期 百貨公司 20,000 – 30,000 租賃 /合作 68%稅后營業(yè)額提成 最少 10年 大賣場 18,000 – 25,000 租賃 電影院 3,500 租賃，票房總數(shù)提成 7%票房總 額提成（含物業(yè)管理費）兩者取其高 10年 娛樂 KTV 5,000 租賃 /合作 市 場 定 位 ? 區(qū)域服務(wù)型 ? 多元化、一站式 ? 集購物、娛樂、休閒功能於一體 經(jīng) 營 主 題 : 方 案 一 ? 強 調(diào) 休 閒 娛 樂 功 能 的 綜 合 購 物 商 城 經(jīng) 營 主 題 : 方 案 一 租 戶 面 積 占 比 餐飲 /休閒娛樂 /美容健身佔總面積 % (方案二： %) 經(jīng) 營 主 題 : 方 案 一 租 戶 組 合 及 預(yù) 計 租 金 收 入 業(yè)種名稱 商業(yè)型態(tài) 百貨 大型百貨 超市 大型超市 休閑娛樂 電影城 電玩中心 運動 娛 樂城 KTV 音 樂餐廳 酒吧 美容健身 健身中心 SPA 美容院 Beauty Shop 美 發(fā) /Salon 餐飲 Famp。B 大型餐 廳 特色餐廳 咖啡店 /TEA HOUSE 美食廣場 快餐 業(yè)種名稱 商業(yè)型態(tài) 專賣店 運動用品 /服飾城 女裝 男裝 中性服裝 化妝品 文具店 書店 床上用品 居家飾品 大型專業(yè)店 傢俱及裝飾 服務(wù) 銀行 洗衣店 沖曬店 婚紗店 其他 社區(qū)聯(lián)誼活動中心 幼兒才藝教育中心 商業(yè)面積 (gross) 94,400平方米 總店鋪數(shù)量 107 年總租金收入 RMB75,502,300 經(jīng) 營 主 題 : 方 案 二 ? 強 調(diào) 一 站 式 生 活 及 家 庭 型 購 物 綜 合 購 物 中 心 經(jīng) 營 主 題 : 方 案 二 租 戶 及 面 積 占 比 大型專業(yè)店 /超市 /百貨佔比 % (方案一： %) 方 案 二 ：租 戶 組 合 及 租 金 預(yù)算 商業(yè)面積 (gross) 95,500平方米 總店鋪數(shù)量 81 年總租金收入 RMB72,596,500 業(yè)種名稱 商業(yè)型態(tài) 百貨 百貨公司 超市 大型超市 大型專業(yè)店 傢俱 家居 飾品 家用電器 專賣店 運動城 /運動服飾 女裝 男裝 中性服裝 化妝品 文具店 童裝 玩具店 書店 休閑娛樂 電影城 電玩中心 兒童 樂園 業(yè)種名稱 商業(yè)型態(tài) 美容健身 美 發(fā) /美容院 健身中心 餐飲 大型餐 廳 特色餐廳 咖啡店 /TEA HOUSE 美食廣場 快餐 服務(wù) 銀行 洗衣店 沖曬店 婚紗攝影店 其他 社區(qū)聯(lián)誼活動中心 幼兒才藝教育中心 方 案 比 較 方案一 方案二 商業(yè)定位 ? 區(qū)域服務(wù)型 ? 多元化、一站式的生活娛樂綜合購物中心 特色 強調(diào)休閒娛樂功能 強調(diào)一站式生活及家庭型購物 主要針對客層 白領(lǐng)年輕族群為主 家庭型顧客為主 店鋪總數(shù)量 107 81 主力店數(shù)量 4 7 店舖面積占比 餐飲 /休閒娛樂 /美容健身 % % 大型專業(yè)店 /超市 /百貨 % % 其他 % % % % 方 案 比 較 方 案 一 方 案 二 ? 集客能力 強 ? 商業(yè)輻射 範圍大 ? 營造獨特的經(jīng)營特色 ,針對白領(lǐng)族群 及中上消費客層 ? 可滿足市場消費空間 ? 商業(yè)定位可調(diào)整度高 ? 招商相對複雜 ? 后續(xù)經(jīng)營管理難度相對較高 ? 大型主力店的數(shù)量多， 經(jīng)營 穩(wěn)定 ? 缺乏新意及話題性 ? 經(jīng)營主題欠缺獨特性 ? 市場區(qū)隔度低 ? 主力廠商多、租金收入低 ? 商場商業(yè)定位可調(diào)整度低 財務(wù)分析 ? 財務(wù)指標說明 ? 主要財務(wù)條件假設(shè) ? 投資回報 分析 ? 敏感度分析 主 要 財 務(wù) 指 標 說 明 ? 淨(jìng)現(xiàn)值（ NPV） ? 內(nèi)部回報率（ IRR） ? 投資回報期 (Break Even Period) ? 債務(wù)保障比率 主 要 財 務(wù) 條 件 假 設(shè) ? 財務(wù)運算期 ? 融資比例 ? 融資年期及利率 ? 開發(fā)成本 ? 折現(xiàn)率 ? 押
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