【文章內容簡介】 80＋11788032%＋87300=184101﹒6元2治安聯防費：3000元/月3清潔管理費＋耗材：9200＋2000=11200元/月4綠化管理費：綠化面積約17663㎡。3000元/月5辦公費（通信、辦公用水、電、文具用品，電腦、復印耗材等），5200元/月6社區(qū)文化活動費：2000元/月7固定資產折舊費：7176元/月8保安保險費：7600元/月9電梯年檢維保費及設施設備維修、養(yǎng)護費：45000元/月10空調設施設備維修、養(yǎng)護費：5500元/月上述基本支出總額：1+2+3+4+5+6+7+8+9+10=11不可預見費：273777﹒62％=5475﹒5元/月12利潤（成本的8%）：8%=22340﹒2元/月13稅金（%）：元%=16587﹒6 元/月總支出：為前十三項之和：物業(yè)類型面積（M2）物業(yè)費標準（元/M2月）備注住宅區(qū)240031．2公共水電分攤費約0﹒20元/M2商業(yè)區(qū)317979．0空調、電梯能源分攤費約7﹒5元/M2由此，我們擬定蘇豪時代廣場物業(yè)管理服務費為：測算說明：根據政府指導價和參照物業(yè)管理收費標準，月，月；月，月；第十一部分 商業(yè)場所的難點重點、商住和諧統(tǒng)一對商場進行專業(yè)的物業(yè)管理，規(guī)范和統(tǒng)一商場經營秩序，是實現商場經營者經營目標的保證。由于商場自身性質的不同，因此我司在對商場進行管理時并不是將我們在住宅管理中已成熟和成功的管理模式照搬到商場管理中去，而是針對商場經營性的實質進行特色管理。 通過有層次的公司機構進行宏觀計劃與調控，制訂切實有效的符合法律法規(guī)的管理細則，由具有規(guī)范化操作、專業(yè)技能、良好職業(yè)道德和高度責任心的管理人員具體實施。在經營秩序、治安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生等方面以綜合計劃、單項計劃、即時調度相結合的管理運作方式，建立目標管理、服務質量管理、成本管理體系，多層次、多方式、全方位、全過程的監(jiān)督控制，以實現標準化、規(guī)范化、專業(yè)化管理。并以服務質量為突破口，以創(chuàng)新的理念為經營戶提供最佳的經營環(huán)境，活躍托管物業(yè)的商業(yè)氣氛。 。yR1=b* 商場管理與一般類型物業(yè)管理的最大不同之處就在于商場物業(yè)管理的一項重要工作是要進行商業(yè)形象的宣傳推廣，不斷擴大商場的知名度，樹立良好的商場形象，吸引更多的潛在承租商和消費者。這是商場實施統(tǒng)一管理的一項必不可少的工作，其作用主要有以下幾點： 
第一，是商業(yè)特色的體現，是一種無形資產和潛在的銷售額，有助于促進消費者的消費觀念從買名牌到買店牌的轉變，加速商場進入印象時期。 T7uOYtM_ 第二，有助于商場識別系統(tǒng)的建立（包括理念識別系統(tǒng)、視覺識別系統(tǒng)、行為識別系統(tǒng)）。 @6AH ~nu ●商場物業(yè)和管理主要有以下幾個特點 R{V/m6T[4 ，人員成分復雜。、園藝、綠化、租擺、安防、消防、工程（強弱電、空調、電梯、供暖、給排水、日常維保、樓宇自控等）工作量較大較復雜。 ] 、獨立柜臺經營，則較分散和獨立，統(tǒng)一管理難，欠費、逃費現象時有發(fā)生； g tm*8 4.購物糾紛和矛盾多，物業(yè)管理人員又無權處理，公共秩序維護難度大。 iAc3xu ●商場的管理 I60 ，決定了物業(yè)管理企業(yè)要積極配合協(xié)助屬地的國家行政機關，如工商局、公安局、稅務局和技術監(jiān)督局等。因為物業(yè)管理企業(yè)不是國家執(zhí)法機關。因此，物業(yè)管理企業(yè)在處理問題時，要特別注意處理的分寸，以免大的糾紛和訴訟的發(fā)生。 5`KpY ，預防和制止可能發(fā)生的意外事故。只要經營者不違反管理規(guī)定，就不要干涉經營者的正常經營活動，但也注意不要成為經營者違法經營的保護傘，更不能變相淪為經營者的私人保護力量。 ,+dsU{q$$ 、防盜工作要時刻警惕，思想上不能有絲毫的松懈和麻痹。因為是公共場所，隨時都可能發(fā)生意外事故。保安員平時應把專業(yè)技能、快速反應能力、應急方案的演練等作為日常訓練的重點，以增強突發(fā)事件的處理能力。物業(yè)管理企業(yè)最好能把業(yè)主組織起來，成立義務消防隊和義務安全隊，以保證商場正常經營活動的進行●居住和商業(yè)和諧統(tǒng)一蘇豪時代廣場是一幢集居住、商場、餐飲、娛樂為一體的多功能綜合性大樓。入住蘇豪時代廣場，它將人們的“衣、食、住、行”周到而完美的結合在一起，使人們足不出戶就能享受完美現代化居住生活。最終達到為業(yè)主提供良好的購物環(huán)境和生活環(huán)境、為商家提供良好的經營環(huán)境和經營市場的有機結合，達到居住、商業(yè)和社會相和諧和統(tǒng)一管理的目的。 第十二部分 機電設備設施的管理一、給排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與管理l 水泵房管理規(guī)定1. 值班人員應對水泵房進行日常巡視,檢查水泵、管道接口和閥門有無滴水現象.2. 經常檢查水泵控制柜的指示燈指示,、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關應放在自動位置. 3. 生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次,接觸器主開關每月檢查一次. 4. 消防泵按消防安全相關規(guī)定進行管理. 5. 泵房每周打掃一次,泵及管道每月至少檢查擦洗一次.6. 水池每月應加蓋上鎖,鑰匙由值班人員管理,透氣孔需用紗布包扎,以防雜物掉入水池中.7. 保證水泵房的通風、照明以及應急燈在停電狀態(tài)下的正常使用.l 水池水箱的清洗1. 地下水池或屋頂水箱一年至少清洗兩次,清洗作業(yè)前一天應通知有關用戶知曉停水時間,以便用戶作好儲水準備.2. 清洗前應作好所需機電工具、檢測工具、清潔工具以及消毒藥物的準備工作.3. 對于屋頂水箱有兩個以上水箱供水是,應輪流清洗,以避免停水給用戶帶來不便.4. 清洗程序有以下幾步:1) 第一步:關閉總閥,關閉水箱之間的連通閥門,開啟泄水閥,排空水池、水箱中的水.2) 第二步:讓泄水閥處于開啟狀態(tài),用鼓風機對著水池、水箱口吹風2小時以上,以便空氣流通,排除水池、水箱中的有毒氣體,吹進新鮮空氣.3) 第三步:用燃著的蠟燭放入池底檢查是否因缺氧而熄滅,以確定水池、水箱中的空氣是否足夠.4) 第四步:清洗和檢查人員進入池內開始工作.5) 第五步:清洗人員用洗潔劑對池壁和池底洗刷不少于3遍,、閥門、浮球、水位控制電路進行檢查、維修.6) 第六步:清洗完畢后排盡水池中的污水,清除污跡，并向水池底部噴灑消毒藥水，封閉半小時后排出消毒水。7) 第七步:水池內注入適量自來水, 用清水將上述部位反復清洗,清洗出消毒藥水.8) 第八部：在清洗工作徹底完成以后，開閘向水池、水箱注水,達到標定的水位高度,并加蓋加鎖.9) 第九步:取水樣到市衛(wèi)生防疫檢測站化驗取證.l 水泵房的定期保養(yǎng)1. 生活水泵和空調系統(tǒng)每周進行一次一般性的檢查保養(yǎng),每年進行一次全面的保養(yǎng).2. 消防水泵和噴灑泵每兩月、補壓泵沒3個月進行一次試運行,運行時間為1015分鐘,消防泵啟動時在管網頂部試消防栓出口噴水射程達6米以上,每半年進行一次全面的保養(yǎng).3. 排污泵、潛水泵每半年進行一次全面的保養(yǎng).4. 水泵保養(yǎng)時應把與泵體相連的5米范圍內的閥門壓力表管道等隨泵同時保養(yǎng).5. 泵體的保養(yǎng):1) 檢查泵體有無破損,銘牌完好,水流方向指示明確清晰,外觀整潔,油漆完好。2) 補充潤滑油。3) 檢查盤根密封情況,若有漏水應增加或更換石棉繩填充料。4) 聯軸器的聯接螺絲和橡膠墊圈若有損壞,應予以更換。5) 緊固機座螺絲并做防銹處理。6) 生活水泵和空調水泵因運轉頻繁,每年應拆開聯軸器兩端軸承進行清洗或更換。6. 電機的保養(yǎng)：1) 檢查外觀整潔度，銘牌完好，接地線連接良好。2) 拆開電機接線盒內的導線連接片。3) 電機接線盒內三相導線及連接片應牢固、緊密。7. 相關閥門、管道及附件的保養(yǎng)：1) 各閥門開關應靈活，內外無滲漏。2) 單向閥動作應靈活，閥體內外無滲漏。3) 壓力表指示準確表盤清晰。4) 管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆完整無脫落。5) 判斷水泵轉向是否正確，若有誤應予以更正。8. 控制柜的保養(yǎng)：1) 斷開控制柜總電源，檢查各轉換開關，啟動、停止按鈕動作應安全可靠。2) 檢查柜內的空氣開關、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接觸線端的接線螺絲。3) 清潔控制柜內外灰塵。4) 合上總電源，檢查電源指示是否正常。9. 保養(yǎng)完畢啟動水泵，觀察電流表、指示燈指示是否正常。10. 觀察水泵運轉是否平穩(wěn)，無明顯振動和異聲，壓力表指示是否正常，控制柜各電器無不良噪音。二、電氣與電路系統(tǒng)的保養(yǎng)與管理l 配電房管理規(guī)定1. 負責供電運作和維修的人員必須持證上崗，熟悉配電設備情況、操作方法和安全注意事項。2. 配送電建立24小時運行值班制度，對配電裝置及高壓室經常進行巡查，做好每日巡視記錄、值班記錄，執(zhí)行交接班制度。3. 配電設備由專職人員負責管理和值班，配電設備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只做監(jiān)護，不得插手；嚴禁兩人同時倒閘操作，以免發(fā)生錯誤。4. 值班人員應密切注意電壓表、電流表、功率因數表的指示情況；嚴禁變壓、空氣開關超載運行。5. 經常保持配電房地面及設備外表清潔無塵。6. 停電時，應提前向用戶發(fā)出通知；恢復送電時，在確認供電線路正常、電氣設備完好后方可送電。7. 供電線路嚴禁超載供電,應按負荷的需求有計劃的切換變壓器.8. 做好配電房的防水、防潮工作,堵塞漏洞。嚴防蛇、老鼠等小動物進入配電房.9. 保持配電房消防設施的完好齊備,保證應急燈在停電狀態(tài)下能正常使用.l 發(fā)電機房管理規(guī)定1. 發(fā)電機房門平時上鎖,鎖匙由配電房值班人員管理,未經部門領導批準,非工作人員嚴禁入內.2. 配電值班人員必須熟悉發(fā)電機的基本性能和操作方法,發(fā)電機運行時,應經常性的巡視檢查.3. 平時應經常檢查發(fā)電機的機油油位、冷卻水水位是否合符要求,柴油箱中的儲備油量應保持能滿足發(fā)電機帶負荷運行8小時的油量.4. 發(fā)電機每月空載試運行一次,運行時間不大于15分鐘,平時應將發(fā)電機置于自動啟動狀態(tài).5. 發(fā)電機一旦啟動運行,值班人員應立即前往機房觀察,啟動送風機,檢查發(fā)電機各儀表指示是否正常.6. 嚴格執(zhí)行發(fā)電機定期保養(yǎng)制度,做好發(fā)電機運行記錄和保養(yǎng)記錄.7. 定期清掃發(fā)電機房,保證機房和設備的整潔,發(fā)現漏油現象及時處理.8. 加強防火和消防管理意識,確保發(fā)電機房消防設施完好齊備.l 電氣維修管理規(guī)定1. 電氣維修人員必須持證上崗,嚴格按照國家部門標準《電氣安裝工作規(guī)程》作業(yè).2. 在進行電氣維修時維修人員應穿戴好安全防護用品,配備絕緣良好的電工工具.3. 維修和保養(yǎng)電氣設備時,應按要求做好保證安全的組織和技術措施,維修班班長應在分配工作的同時向維修人員說明工作中的安全注意事項,并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況.4. 在配電干線、變壓器、低壓配電箱上作業(yè)時,應設專人監(jiān)護,并至少兩人進行.5. 一般情況下,盡量避免帶電作業(yè),若有特殊需要而必須帶電作業(yè)時,應裝設隔離擋板,并有專人監(jiān)護.6. 在一經合閘即可送電到工作地點的開關和閘刀的操作把手上,應懸掛“禁止合閘,有人作業(yè)”的標識牌.7. 維修或保養(yǎng)后的電氣設備或線路,在經搶救無誤、拆除所有安全措施、全體人員撤出工作現場后,方可送電.l 發(fā)電機的定期保養(yǎng)1. 每個月開動發(fā)電機空載試機一次,每次半小時.2. 每季度保養(yǎng),即試機一次(1小時),保養(yǎng)程序如下:1) 第一步：斷開發(fā)電機的輸出自動開關,把選擇開關置于手動狀態(tài),斷開控制電源.2) 第二步：檢查蓄電池液位,液位偏低時應根據電解液濃度加入硫酸溶液或蒸水。3) 第三步：拆下空氣、機油濾清器，用汽油進行清洗并除塵；檢查機油的油質，如渾濁有變質的應進行更換。4) 第四步：裝回柴油濾清器后，應檢查油閥及閥門是否調到滿負荷運轉時的油量，固定的螺絲有無松動；然后手動泵油，排除油路中的空氣。5) 第五步：更換水箱中的冷卻水然后搖測電機繞組的絕緣電阻。6) 第六步：檢查整過機組有無漏油現象、接地是否良好，然后搞好機組清潔。7) 第七步：打開控制柜，檢查熔絲、螺絲接觸情況并緊固。8) 第八步：合上控制電源，并讓油溫、水溫感應塞復位，并手動試機，觀察油壓、油溫、輸出電壓、頻率等。9) 第九步：手動進行一小時后，進行模擬停電試機，并檢查通風、消防系統(tǒng)是否正常運轉。10) 第十步：停機后，把選擇開關置于自動部位，合上輸出開關。l 低壓配電柜控制柜保養(yǎng)1. 準備工作：1) 在配電柜停電保養(yǎng)的前一天通知用戶停電起止時間。2) 停電前做好一切準備工作，特別是工具應準備齊全，辦理好工作手續(xù)。3) 由維修班班長負責統(tǒng)一指揮，力求參加保養(yǎng)工作人員思想一致，行動統(tǒng)一，分工協(xié)作合理，以便高效率完成工作2. 保養(yǎng)程序：1) 第一：實行分段保養(yǎng)，先保養(yǎng)保安負荷段。2) 第二：停保安負荷電，其余負荷照常供市電。斷開供保安負荷市電的空氣開關，以及發(fā)電機空氣開關，把發(fā)電機選擇開關置于“停止”位置，拆開蓄電池正、負極線，懸掛標識牌，以防電機發(fā)、送電。3) 第三：檢查母線接頭處有無變形、有無放電變黑痕跡，緊固連接螺絲；螺絲栓若生銹應寓予以更換，確保接頭連接緊密；檢查母線上的絕緣子有無松動和損壞。4) 第四：用手柄把總空氣開關從控制柜中搖出，檢查主觸點是否有燒熔痕跡，檢查滅弧罩是否燒黑和損壞，緊固各接線螺絲，清潔柜內灰塵，試驗機械合閘、分閘情況。5) 第五：把各開關柜從抽屜柜中取出，緊固各接線端子，檢查電流互感器、電流表、電度表的安裝和接線，檢查手柄操作機件的靈活可靠性，緊固空氣開關進出線，清潔開關柜內和配電柜后面引出線處的灰塵。6) 第六：保養(yǎng)電容柜時，應先斷開電容器總開關，用10毫米以上的導線把電容器逐個對地放電，然