【文章內(nèi)容簡介】 80＋11788032%＋87300=184101﹒6元2治安聯(lián)防費：3000元/月3清潔管理費＋耗材：9200＋2000=11200元/月4綠化管理費：綠化面積約17663㎡。3000元/月5辦公費（通信、辦公用水、電、文具用品，電腦、復(fù)印耗材等），5200元/月6社區(qū)文化活動費：2000元/月7固定資產(chǎn)折舊費：7176元/月8保安保險費：7600元/月9電梯年檢維保費及設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)費：45000元/月10空調(diào)設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)費：5500元/月上述基本支出總額：1+2+3+4+5+6+7+8+9+10=11不可預(yù)見費：273777﹒62％=5475﹒5元/月12利潤（成本的8%）：8%=22340﹒2元/月13稅金（%）：元%=16587﹒6 元/月總支出：為前十三項之和：物業(yè)類型面積（M2）物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)（元/M2月）備注住宅區(qū)240031．2公共水電分?jǐn)傎M約0﹒20元/M2商業(yè)區(qū)317979．0空調(diào)、電梯能源分?jǐn)傎M約7﹒5元/M2由此，我們擬定蘇豪時代廣場物業(yè)管理服務(wù)費為：測算說明：根據(jù)政府指導(dǎo)價和參照物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，月，月；月，月；第十一部分 商業(yè)場所的難點重點、商住和諧統(tǒng)一對商場進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)管理，規(guī)范和統(tǒng)一商場經(jīng)營秩序，是實現(xiàn)商場經(jīng)營者經(jīng)營目標(biāo)的保證。由于商場自身性質(zhì)的不同，因此我司在對商場進(jìn)行管理時并不是將我們在住宅管理中已成熟和成功的管理模式照搬到商場管理中去，而是針對商場經(jīng)營性的實質(zhì)進(jìn)行特色管理。 通過有層次的公司機(jī)構(gòu)進(jìn)行宏觀計劃與調(diào)控，制訂切實有效的符合法律法規(guī)的管理細(xì)則，由具有規(guī)范化操作、專業(yè)技能、良好職業(yè)道德和高度責(zé)任心的管理人員具體實施。在經(jīng)營秩序、治安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生等方面以綜合計劃、單項計劃、即時調(diào)度相結(jié)合的管理運作方式，建立目標(biāo)管理、服務(wù)質(zhì)量管理、成本管理體系，多層次、多方式、全方位、全過程的監(jiān)督控制，以實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、專業(yè)化管理。并以服務(wù)質(zhì)量為突破口，以創(chuàng)新的理念為經(jīng)營戶提供最佳的經(jīng)營環(huán)境，活躍托管物業(yè)的商業(yè)氣氛。 。yR1=b* 商場管理與一般類型物業(yè)管理的最大不同之處就在于商場物業(yè)管理的一項重要工作是要進(jìn)行商業(yè)形象的宣傳推廣，不斷擴(kuò)大商場的知名度，樹立良好的商場形象，吸引更多的潛在承租商和消費者。這是商場實施統(tǒng)一管理的一項必不可少的工作，其作用主要有以下幾點： 
第一，是商業(yè)特色的體現(xiàn)，是一種無形資產(chǎn)和潛在的銷售額，有助于促進(jìn)消費者的消費觀念從買名牌到買店牌的轉(zhuǎn)變，加速商場進(jìn)入印象時期。 T7uOYtM_ 第二，有助于商場識別系統(tǒng)的建立（包括理念識別系統(tǒng)、視覺識別系統(tǒng)、行為識別系統(tǒng)）。 @6AH ~nu ●商場物業(yè)和管理主要有以下幾個特點 R{V/m6T[4 ，人員成分復(fù)雜。、園藝、綠化、租擺、安防、消防、工程（強(qiáng)弱電、空調(diào)、電梯、供暖、給排水、日常維保、樓宇自控等）工作量較大較復(fù)雜。 ] 、獨立柜臺經(jīng)營，則較分散和獨立，統(tǒng)一管理難，欠費、逃費現(xiàn)象時有發(fā)生； g tm*8 4.購物糾紛和矛盾多，物業(yè)管理人員又無權(quán)處理，公共秩序維護(hù)難度大。 iAc3xu ●商場的管理 I60 ，決定了物業(yè)管理企業(yè)要積極配合協(xié)助屬地的國家行政機(jī)關(guān)，如工商局、公安局、稅務(wù)局和技術(shù)監(jiān)督局等。因為物業(yè)管理企業(yè)不是國家執(zhí)法機(jī)關(guān)。因此，物業(yè)管理企業(yè)在處理問題時，要特別注意處理的分寸，以免大的糾紛和訴訟的發(fā)生。 5`KpY ，預(yù)防和制止可能發(fā)生的意外事故。只要經(jīng)營者不違反管理規(guī)定，就不要干涉經(jīng)營者的正常經(jīng)營活動，但也注意不要成為經(jīng)營者違法經(jīng)營的保護(hù)傘，更不能變相淪為經(jīng)營者的私人保護(hù)力量。 ,+dsU{q$$ 、防盜工作要時刻警惕，思想上不能有絲毫的松懈和麻痹。因為是公共場所，隨時都可能發(fā)生意外事故。保安員平時應(yīng)把專業(yè)技能、快速反應(yīng)能力、應(yīng)急方案的演練等作為日常訓(xùn)練的重點，以增強(qiáng)突發(fā)事件的處理能力。物業(yè)管理企業(yè)最好能把業(yè)主組織起來，成立義務(wù)消防隊和義務(wù)安全隊，以保證商場正常經(jīng)營活動的進(jìn)行●居住和商業(yè)和諧統(tǒng)一蘇豪時代廣場是一幢集居住、商場、餐飲、娛樂為一體的多功能綜合性大樓。入住蘇豪時代廣場，它將人們的“衣、食、住、行”周到而完美的結(jié)合在一起，使人們足不出戶就能享受完美現(xiàn)代化居住生活。最終達(dá)到為業(yè)主提供良好的購物環(huán)境和生活環(huán)境、為商家提供良好的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營市場的有機(jī)結(jié)合，達(dá)到居住、商業(yè)和社會相和諧和統(tǒng)一管理的目的。 第十二部分 機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理一、給排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與管理l 水泵房管理規(guī)定1. 值班人員應(yīng)對水泵房進(jìn)行日常巡視,檢查水泵、管道接口和閥門有無滴水現(xiàn)象.2. 經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示,、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關(guān)應(yīng)放在自動位置. 3. 生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次,接觸器主開關(guān)每月檢查一次. 4. 消防泵按消防安全相關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理. 5. 泵房每周打掃一次,泵及管道每月至少檢查擦洗一次.6. 水池每月應(yīng)加蓋上鎖,鑰匙由值班人員管理,透氣孔需用紗布包扎,以防雜物掉入水池中.7. 保證水泵房的通風(fēng)、照明以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用.l 水池水箱的清洗1. 地下水池或屋頂水箱一年至少清洗兩次,清洗作業(yè)前一天應(yīng)通知有關(guān)用戶知曉停水時間,以便用戶作好儲水準(zhǔn)備.2. 清洗前應(yīng)作好所需機(jī)電工具、檢測工具、清潔工具以及消毒藥物的準(zhǔn)備工作.3. 對于屋頂水箱有兩個以上水箱供水是,應(yīng)輪流清洗,以避免停水給用戶帶來不便.4. 清洗程序有以下幾步:1) 第一步:關(guān)閉總閥,關(guān)閉水箱之間的連通閥門,開啟泄水閥,排空水池、水箱中的水.2) 第二步:讓泄水閥處于開啟狀態(tài),用鼓風(fēng)機(jī)對著水池、水箱口吹風(fēng)2小時以上,以便空氣流通,排除水池、水箱中的有毒氣體,吹進(jìn)新鮮空氣.3) 第三步:用燃著的蠟燭放入池底檢查是否因缺氧而熄滅,以確定水池、水箱中的空氣是否足夠.4) 第四步:清洗和檢查人員進(jìn)入池內(nèi)開始工作.5) 第五步:清洗人員用洗潔劑對池壁和池底洗刷不少于3遍,、閥門、浮球、水位控制電路進(jìn)行檢查、維修.6) 第六步:清洗完畢后排盡水池中的污水,清除污跡，并向水池底部噴灑消毒藥水，封閉半小時后排出消毒水。7) 第七步:水池內(nèi)注入適量自來水, 用清水將上述部位反復(fù)清洗,清洗出消毒藥水.8) 第八部：在清洗工作徹底完成以后，開閘向水池、水箱注水,達(dá)到標(biāo)定的水位高度,并加蓋加鎖.9) 第九步:取水樣到市衛(wèi)生防疫檢測站化驗取證.l 水泵房的定期保養(yǎng)1. 生活水泵和空調(diào)系統(tǒng)每周進(jìn)行一次一般性的檢查保養(yǎng),每年進(jìn)行一次全面的保養(yǎng).2. 消防水泵和噴灑泵每兩月、補(bǔ)壓泵沒3個月進(jìn)行一次試運行,運行時間為1015分鐘,消防泵啟動時在管網(wǎng)頂部試消防栓出口噴水射程達(dá)6米以上,每半年進(jìn)行一次全面的保養(yǎng).3. 排污泵、潛水泵每半年進(jìn)行一次全面的保養(yǎng).4. 水泵保養(yǎng)時應(yīng)把與泵體相連的5米范圍內(nèi)的閥門壓力表管道等隨泵同時保養(yǎng).5. 泵體的保養(yǎng):1) 檢查泵體有無破損,銘牌完好,水流方向指示明確清晰,外觀整潔,油漆完好。2) 補(bǔ)充潤滑油。3) 檢查盤根密封情況,若有漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填充料。4) 聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞,應(yīng)予以更換。5) 緊固機(jī)座螺絲并做防銹處理。6) 生活水泵和空調(diào)水泵因運轉(zhuǎn)頻繁,每年應(yīng)拆開聯(lián)軸器兩端軸承進(jìn)行清洗或更換。6. 電機(jī)的保養(yǎng)：1) 檢查外觀整潔度，銘牌完好，接地線連接良好。2) 拆開電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片。3) 電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固、緊密。7. 相關(guān)閥門、管道及附件的保養(yǎng)：1) 各閥門開關(guān)應(yīng)靈活，內(nèi)外無滲漏。2) 單向閥動作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無滲漏。3) 壓力表指示準(zhǔn)確表盤清晰。4) 管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆完整無脫落。5) 判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤應(yīng)予以更正。8. 控制柜的保養(yǎng)：1) 斷開控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動、停止按鈕動作應(yīng)安全可靠。2) 檢查柜內(nèi)的空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接觸線端的接線螺絲。3) 清潔控制柜內(nèi)外灰塵。4) 合上總電源，檢查電源指示是否正常。9. 保養(yǎng)完畢啟動水泵，觀察電流表、指示燈指示是否正常。10. 觀察水泵運轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，無明顯振動和異聲，壓力表指示是否正常，控制柜各電器無不良噪音。二、電氣與電路系統(tǒng)的保養(yǎng)與管理l 配電房管理規(guī)定1. 負(fù)責(zé)供電運作和維修的人員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備情況、操作方法和安全注意事項。2. 配送電建立24小時運行值班制度，對配電裝置及高壓室經(jīng)常進(jìn)行巡查，做好每日巡視記錄、值班記錄，執(zhí)行交接班制度。3. 配電設(shè)備由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨進(jìn)行，其他在場人員只做監(jiān)護(hù)，不得插手；嚴(yán)禁兩人同時倒閘操作，以免發(fā)生錯誤。4. 值班人員應(yīng)密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況；嚴(yán)禁變壓、空氣開關(guān)超載運行。5. 經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無塵。6. 停電時，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知；恢復(fù)送電時，在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。7. 供電線路嚴(yán)禁超載供電,應(yīng)按負(fù)荷的需求有計劃的切換變壓器.8. 做好配電房的防水、防潮工作,堵塞漏洞。嚴(yán)防蛇、老鼠等小動物進(jìn)入配電房.9. 保持配電房消防設(shè)施的完好齊備,保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用.l 發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定1. 發(fā)電機(jī)房門平時上鎖,鎖匙由配電房值班人員管理,未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi).2. 配電值班人員必須熟悉發(fā)電機(jī)的基本性能和操作方法,發(fā)電機(jī)運行時,應(yīng)經(jīng)常性的巡視檢查.3. 平時應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機(jī)的機(jī)油油位、冷卻水水位是否合符要求,柴油箱中的儲備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運行8小時的油量.4. 發(fā)電機(jī)每月空載試運行一次,運行時間不大于15分鐘,平時應(yīng)將發(fā)電機(jī)置于自動啟動狀態(tài).5. 發(fā)電機(jī)一旦啟動運行,值班人員應(yīng)立即前往機(jī)房觀察,啟動送風(fēng)機(jī),檢查發(fā)電機(jī)各儀表指示是否正常.6. 嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)制度,做好發(fā)電機(jī)運行記錄和保養(yǎng)記錄.7. 定期清掃發(fā)電機(jī)房,保證機(jī)房和設(shè)備的整潔,發(fā)現(xiàn)漏油現(xiàn)象及時處理.8. 加強(qiáng)防火和消防管理意識,確保發(fā)電機(jī)房消防設(shè)施完好齊備.l 電氣維修管理規(guī)定1. 電氣維修人員必須持證上崗,嚴(yán)格按照國家部門標(biāo)準(zhǔn)《電氣安裝工作規(guī)程》作業(yè).2. 在進(jìn)行電氣維修時維修人員應(yīng)穿戴好安全防護(hù)用品,配備絕緣良好的電工工具.3. 維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時,應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施,維修班班長應(yīng)在分配工作的同時向維修人員說明工作中的安全注意事項,并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況.4. 在配電干線、變壓器、低壓配電箱上作業(yè)時,應(yīng)設(shè)專人監(jiān)護(hù),并至少兩人進(jìn)行.5. 一般情況下,盡量避免帶電作業(yè),若有特殊需要而必須帶電作業(yè)時,應(yīng)裝設(shè)隔離擋板,并有專人監(jiān)護(hù).6. 在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點的開關(guān)和閘刀的操作把手上,應(yīng)懸掛“禁止合閘,有人作業(yè)”的標(biāo)識牌.7. 維修或保養(yǎng)后的電氣設(shè)備或線路,在經(jīng)搶救無誤、拆除所有安全措施、全體人員撤出工作現(xiàn)場后,方可送電.l 發(fā)電機(jī)的定期保養(yǎng)1. 每個月開動發(fā)電機(jī)空載試機(jī)一次,每次半小時.2. 每季度保養(yǎng),即試機(jī)一次(1小時),保養(yǎng)程序如下:1) 第一步：斷開發(fā)電機(jī)的輸出自動開關(guān),把選擇開關(guān)置于手動狀態(tài),斷開控制電源.2) 第二步：檢查蓄電池液位,液位偏低時應(yīng)根據(jù)電解液濃度加入硫酸溶液或蒸水。3) 第三步：拆下空氣、機(jī)油濾清器，用汽油進(jìn)行清洗并除塵；檢查機(jī)油的油質(zhì)，如渾濁有變質(zhì)的應(yīng)進(jìn)行更換。4) 第四步：裝回柴油濾清器后，應(yīng)檢查油閥及閥門是否調(diào)到滿負(fù)荷運轉(zhuǎn)時的油量，固定的螺絲有無松動；然后手動泵油，排除油路中的空氣。5) 第五步：更換水箱中的冷卻水然后搖測電機(jī)繞組的絕緣電阻。6) 第六步：檢查整過機(jī)組有無漏油現(xiàn)象、接地是否良好，然后搞好機(jī)組清潔。7) 第七步：打開控制柜，檢查熔絲、螺絲接觸情況并緊固。8) 第八步：合上控制電源，并讓油溫、水溫感應(yīng)塞復(fù)位，并手動試機(jī)，觀察油壓、油溫、輸出電壓、頻率等。9) 第九步：手動進(jìn)行一小時后，進(jìn)行模擬停電試機(jī)，并檢查通風(fēng)、消防系統(tǒng)是否正常運轉(zhuǎn)。10) 第十步：停機(jī)后，把選擇開關(guān)置于自動部位，合上輸出開關(guān)。l 低壓配電柜控制柜保養(yǎng)1. 準(zhǔn)備工作：1) 在配電柜停電保養(yǎng)的前一天通知用戶停電起止時間。2) 停電前做好一切準(zhǔn)備工作，特別是工具應(yīng)準(zhǔn)備齊全，辦理好工作手續(xù)。3) 由維修班班長負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮，力求參加保養(yǎng)工作人員思想一致，行動統(tǒng)一，分工協(xié)作合理，以便高效率完成工作2. 保養(yǎng)程序：1) 第一：實行分段保養(yǎng)，先保養(yǎng)保安負(fù)荷段。2) 第二：停保安負(fù)荷電，其余負(fù)荷照常供市電。斷開供保安負(fù)荷市電的空氣開關(guān)，以及發(fā)電機(jī)空氣開關(guān)，把發(fā)電機(jī)選擇開關(guān)置于“停止”位置，拆開蓄電池正、負(fù)極線，懸掛標(biāo)識牌，以防電機(jī)發(fā)、送電。3) 第三：檢查母線接頭處有無變形、有無放電變黑痕跡，緊固連接螺絲；螺絲栓若生銹應(yīng)寓予以更換，確保接頭連接緊密；檢查母線上的絕緣子有無松動和損壞。4) 第四：用手柄把總空氣開關(guān)從控制柜中搖出，檢查主觸點是否有燒熔痕跡，檢查滅弧罩是否燒黑和損壞，緊固各接線螺絲，清潔柜內(nèi)灰塵，試驗機(jī)械合閘、分閘情況。5) 第五：把各開關(guān)柜從抽屜柜中取出，緊固各接線端子，檢查電流互感器、電流表、電度表的安裝和接線，檢查手柄操作機(jī)件的靈活可靠性，緊固空氣開關(guān)進(jìn)出線，清潔開關(guān)柜內(nèi)和配電柜后面引出線處的灰塵。6) 第六：保養(yǎng)電容柜時，應(yīng)先斷開電容器總開關(guān)，用10毫米以上的導(dǎo)線把電容器逐個對地放電，然