【文章內(nèi)容簡介】 配套 竟?fàn)?:本案銷售面臨的直接競爭者 A、高品質(zhì)樓盤匯集區(qū)域，隨著濱江國際的推出將會促使濱江樓盤的競爭加劇 ? 無論是錦天濱江還是世紀(jì)濱江或者是濱江國際花園，其共同特性無非是強調(diào)江景價值與居住品質(zhì)，錦天濱江二期推出體量有限，世紀(jì)濱江已無后續(xù)房源銷售，在此層面市場競爭程度較小，但預(yù)計濱江國際花園與金科地產(chǎn)的介入外加上錦天濱江名都三期的推出，在共同推進(jìn)濱江物業(yè)發(fā)展的同時也刺激區(qū)域市場的競爭加劇。 B、戶型尺度以舒適性為主 ,消費目的趨于永久性居住 ? 就目前濱江住宅項目的戶型特色來看其主力面積以舒適型兩房，三房為主，國際濱江花園出現(xiàn)躍層設(shè)計，標(biāo)志著區(qū)域產(chǎn)品進(jìn)一步升級，對追求品質(zhì)生活的大家庭具備顯現(xiàn)出一定的吸引能力 ,消費者在此購買住房大多數(shù)屬于永久性居住 ,對二次轉(zhuǎn)賣的考慮較少 . C、江景、園林、現(xiàn)代三大元素構(gòu)建濱江物業(yè)核心賣點 ? 濱江版塊可利用的景觀資源較為豐富，各項目對景觀資源的主要依托就是江景資源的最大利用，無論是世紀(jì)濱江還是錦天濱江或是濱江國際花園，其產(chǎn)品核心景觀價值都在于朝江，親水，但隨著濱江大道的加速發(fā)展，濱江版塊價值體系也呈現(xiàn)出多樣化，休閑商業(yè)街區(qū)，城市生活方式等價值元素也漸漸浮出水面。 涪陵濱江路競爭形勢總結(jié)： 項目自身利益點梳理： 自身利益點 景觀資源 區(qū)域形象 戶型尺度 產(chǎn)品設(shè)計 濱江江景優(yōu)勢 位于濱江大道，擁有良好的區(qū)域價值，容易打造上品質(zhì)，上檔次的品牌形象。 戶型面積控制更為合理，在同等區(qū)域內(nèi)易于控制總價，強化本案的競爭優(yōu)勢 空中院館設(shè)計 ,特別是非濱江區(qū)域的戶型 ,另外有躍層的設(shè)計 . 其它需要解決的問題 ? 品質(zhì)提升的問題 ? 定價的問題 ? 銷售周期的問題 ? 推盤策略的問題 ? 售樓部及樣板展示的問題 ? 活動推廣的問題 PART③ 所思／所想 定價策略 \銷售策略 \推廣策略 定價策略 ? 均價測算 ? 分戶價格測算 本案均價測算 ? 過去我們采取可比樓盤打分法，將在售世紀(jì)濱江 ,錦天濱江作為參考對象 ,測算出項目的均價為 2300元 /平米 . ? 受新特區(qū)的影響 ,涪陵的樓市也受到了影響 ,市場迅速變化 ,房價迅速上漲 ,市民對價格的預(yù)期值上升 . ? 從城區(qū)的樓盤看價格的承受 :品山水 ,一二期價格在 16001900元 /平米 ,三期在今年年底推出時 ,預(yù)計 2400元 /平米 . ? 濱江路的樓盤 :世紀(jì)濱江的均價為 2238元 /平米 ,其不看江部分與看江部分的價差在 600元 /平米 .上周 ,對錦天濱江剩余戶型為 ,價格已經(jīng)達(dá)到 2500左右 .看江戶型與非看江戶型的價格差為 600700元 /平米 . 其中錦天濱看江的價格已經(jīng)達(dá)到 3000元左右 . ? 隨著金科品牌地產(chǎn)的入駐 ,消費者對品牌看好 ,同時又是在濱江路上 ,對金科的價格預(yù)期在 3200元 /平米以上 . 本案均價測算 建議 : ?結(jié)合濱江路在售樓盤錦天濱江的價格 ,銷售價格已在 2500元 /平米 ,而看江部分價格已超過 3000元 /平米 .同時考慮到在金科在年底銷售 ,消費者的價格預(yù)期值 .為 3200以上 .對項目均價進(jìn)行預(yù)估 . ?3號樓考慮到區(qū)位臨老城區(qū) ,大部分戶型沒有江景的因素 .同時 ,考慮入市時間比金科 ,錦天稍晚 ,建議價格在 2700元 /平米 . ?而 1號樓臨江 ,江景資源大 ,展示性好 ,其價格差異應(yīng)與 3號樓非臨江戶型拉開差異 . 3號樓中間層 (17層 )價格對比表與分析 1號 : 單價 2774元 /平米 價差 :318元 /平米 2號 : 單價 :2843元 /平米 價差 :387元 /平米 3號 : 單價 :2818元 /平米 價差 :362元 /平米 4號 : 單價 :2559元 /平米 價差 :103元 /平米 5號 : 單價 :2843元 /平米 價差 :387元 /平米 6號 : 單價 2861元 /平米 價差 :156元 /平米 7號 : 單價 2861元 /平米 價差 :156元 /平米 8號 : 單價 :2705元 /平米 價差 :249元 /平米 9號 : 單價 :2456元 /平米 基數(shù)戶型 10號 : 單價 :2456元 /平米 基數(shù)戶型 11號 : 單價 :2585元 /平米 價差 :129元 /平米 12號 : 單價 2774元 /平米 價差 :318元 /平米 側(cè)看江 ,觀中庭 側(cè)看江 ,觀中庭 觀中庭 躍層 側(cè)看江 觀中庭 躍層 臨支干道 臨支干道 側(cè)看江 觀中庭 臨老城區(qū) ,不觀中庭 ? 備注 : ? 考慮到躍層的贈送面積 ,消費者購買后產(chǎn)權(quán)問題等因素 .躍層考慮加 : 單價 *面積 *50% 建筑面積 ? 即 2700**50%等于 3萬元 ,然后除以面積 342 ? 空中院館 ,考慮加 . 價格考慮因素與測算方法 考慮因素 ?均無西曬題 ?戶型差：躍層加 300；兩房帶空中院館加 100；三房不加 ?陽臺差：封閉式陽臺減 20。次臥室有陽臺加 20 ?采光差：次臥室采光在采光井的減 30 ?景觀差：望中廳景觀加 200，望步行街景觀加 100，望江加 500 ?噪音差：支馬路減 40，主干道減80 ?層差：層差 10元 3號樓影響價格的因素 西曬 因素 戶型因素 陽臺因素 采光因素 景觀因素 噪音因素 合計 得分 1號房 躍層加 300分 望步行街加 100分 400分 2號房 客廳陽臺為封閉式減20分 望江加 500分 480分 3號房 客廳陽臺為封閉式減20分 次臥和書房采光不好減 30分 望江加 500分 450分 4號房 客廳陽臺為封閉式減20分 次臥和書房采光不好減 30分 望中廳加 200分 150分 5號房 客廳陽臺為封閉式減20分 望江加 500分 480分 6號房 躍層加 300分 望中廳加 200分 500分 7號房 躍層加 300分 望中廳加 200分 500分 8號房 空中院館加 100分 次臥帶陽臺加 20分 望中廳加 200分 320分 9號房 空中院館加 100分 次臥采光不好減 30分 臨支馬路減 40分 30分 10號房 空中院館加 100分 次臥采光不好減 30分 臨支馬路減 40分 30分 11號房 空中院館加 100分 次臥帶陽臺加 20分 望步行街加 100分 臨支馬路減 40分 180分 12號房 躍層加 300分 望步行街加 100分 400分 附 :3號樓考慮因素加分表 1號樓中間層 (17層 )價格對比表與分析 1號 : 單價 2996元 /平米 價差 :387元 /平米 2號 : 單價 :3243元 /平米 價差 :634元 /平米 3號 : 單價 :3053元 /平米 價差 :444元 /平米 4號 : 單價 :3053元 /平米 價差 :444元 /平米 5號 : 單價 :3078元 /平米 價差 :469元 /平米 6號 : 單價 2798元 /平米 價差 :156元 /平米 7號 : 單價 2609元 /平米 基數(shù)戶型 8號 : 單價 :2650元 /平米 價差 :41元 /平米 9號 : 單價 :2806元 /平米 價差 :197元 /平米 10號 : 單價 :2806元 /平米 價差 :197元 /平米 11號 : 單價 :2848元 /平米 價差 :239元 /平米 12號 : 單價 2806元 /平米 價差 :197元 /平米 看江 看江 躍層 側(cè)看江 會受遮擋 車站出口 躍層 側(cè)看江 觀中庭 側(cè)看江 觀中庭 側(cè)看江 車站出口 觀中庭 看江 ? 備注 : ? 考慮到躍層的贈送面積 ,消費者購買后產(chǎn)權(quán)問題等因素 .躍層考慮加 : 單價 *面積 *50% 建筑面積 ? 空中院館 ,考慮加 . 價格考慮因素與測算方法 考慮因素 ?均無西曬問題 ?戶型差：躍層加 300；兩房帶空中院館加 200；三房不加 ?陽臺差：封閉式陽臺減 20。次臥室有陽臺加 20 ?采光差：次臥室采光在采光井的減 30 ?景觀差：望中廳景觀加 200，望步行街景觀加 100，望江加 700 ?噪音差：支馬路減 40，主干道減80 ?層差：層差 20元 附 :1號樓考慮因素加分表 1號樓影響價格的因素 西曬 因素 戶型因素 陽臺因素 采光因素 景觀因素 噪音因素 合計得分 1號房 躍層加 300分 望中廳加 200分 500分 2號房 客廳陽臺為封閉式減20分 望江加 700分望中廳加 200分 臨主干道減 80分 800分 3號房 客廳陽臺為封閉式減20分 次臥和書房采光不好減30分 望江加 700分 臨主干道減 80分 570分 4號房 客廳陽臺為封閉式減20分 次臥和書房采光不好減30分 望江加 700分 臨主干道減 80分 570分 5號房 客廳陽臺為封閉式減20分 望江加 700分 臨主干道減 80分 600分 6號房 躍層加 300分 臨支馬路減 40分 260分 7號房 空中院館加 100分 次臥采光不好減 30分 臨支馬路減 40分 30分