【文章內(nèi)容簡介】 高，成為重慶著名的“富人區(qū)”； ? 該片區(qū)高尚居 住區(qū)概念影響力越來越高，已積累形成強(qiáng)大的品牌知名度； ? 目前該片區(qū)無新樓盤推出，現(xiàn)階段在售樓盤均為項(xiàng)目的尾期產(chǎn)品。 兩路板塊 隨著主城區(qū)的不斷擴(kuò)張，兩路已不僅僅是郊區(qū)，特別是兩路到主城區(qū)之間路程的縮短，主城區(qū)居民到兩路置業(yè)現(xiàn)象逐漸增加，這業(yè)加速了兩路板塊房市的發(fā)展。而主城區(qū)城區(qū)改造，使大批的工業(yè)企業(yè)移往兩路工業(yè)園等地，這也使兩路的開發(fā)越來越成熟。 該板塊市場的特點(diǎn)是 a 目標(biāo)客戶群多以吸引外區(qū)（渝中區(qū)、江北區(qū)等）客戶為主； b 開發(fā)規(guī)模日益增大； c 板塊內(nèi)開發(fā)環(huán)境在改變，開發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)不斷提高； d 土地儲備量較 大，開發(fā)規(guī)模也在不斷增加。 18 E 銷售價(jià)格基本上在 16002400 元之間 目前在售樓盤 樓盤名 位置 住宅檔次 均價(jià) (元 /平方米 ) 海德福苑 渝北回興科技產(chǎn)業(yè)園（長安福特旁） 普通住宅 1680 立邦盛景天下 渝北兩路工業(yè)園 高尚住宅 2500 海德旭苑 渝北回興科技產(chǎn)業(yè)園 普通住宅 1580 海德春洪苑 渝北回興科技產(chǎn)業(yè)園（長安福特旁） 普通住宅 1520 堤岸春曉 渝北回興街道寶桐路 普通住宅 1850 華菲苑 渝北回興鎮(zhèn)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)寶桐一路 普通住宅 1700 奔力鄉(xiāng)間城 渝北回興寶桐 一路 花園洋房 2021 富悅新城 渝北回興街道寶圣西路（長安福特旁） 普通住宅 2350 海德燕窩小區(qū) 渝北回興科技產(chǎn)業(yè)園區(qū) 普通住宅 1680 學(xué)府佳園 渝北農(nóng)業(yè)園區(qū)西南政法大學(xué)旁 普通住宅 1620 金碧園 渝北回興雙湖大道（重大醫(yī)學(xué)院對面） 普通住宅 1550 云湖花園 渝北農(nóng)業(yè)園區(qū)寶圣大道 (西政斜對面 ) 普通住宅 1780 翠湖柳岸 渝北寶圣湖寶桐路 普通住宅 2350 結(jié)合在售樓盤的銷售情況分析，中低檔價(jià)位樓盤在本區(qū)域受歡迎程度較高，在短期消化、快速回籠資金及獲取利潤相當(dāng)重要。相對 于本區(qū)域市場來說，該板塊競爭實(shí)力相對較弱。 冉家壩板塊 去年冉家壩板塊內(nèi)樓盤迭起，形成了現(xiàn)在的冉家壩大社區(qū)，從而取代了以前風(fēng)光無限的“五黃路大社區(qū)”，成為了渝北區(qū)重要的房市熱點(diǎn)區(qū)域。 該板塊市場的特點(diǎn)是： 19 ? 該板塊項(xiàng)目規(guī)模以小區(qū)住宅為主； ? 板塊內(nèi)物業(yè)消化量較好，項(xiàng)目銷售均價(jià)較未平穩(wěn)，與重慶房市價(jià)格基本持平； ? 板塊內(nèi)項(xiàng)目的連動性較強(qiáng)，逐漸形成配套完善的生活區(qū)； ? 區(qū)域市場開發(fā)潛力很大 ,房價(jià)有平穩(wěn)上漲的趨勢； 北部新區(qū)板快 北部城區(qū)板塊是去年重慶房市的一個熱點(diǎn)區(qū)域，該板塊去年涌現(xiàn)了一大批高檔次高品質(zhì)樓盤，引 起了重慶全市的熱切關(guān)注，該板塊可供開發(fā)土地量較大，開發(fā)前景較海好。 該板塊市場的特點(diǎn)是： ? 開發(fā)體量大，以花園洋房、別墅等物業(yè)高品質(zhì)物業(yè)為主； ? 板塊內(nèi)物業(yè)檔次較高； ? 該板塊已成為了重慶新的高品質(zhì)樓盤集中區(qū)，在市場上引起了熱切的關(guān)注； ? 板塊內(nèi)物業(yè)價(jià)格增長較快，而且還有繼續(xù)上升的態(tài)勢。 江濱路板塊 江濱路板塊是江北新興的房地產(chǎn)市場板塊，特別是江北區(qū)政府具體將江濱路作具體規(guī)劃后，江濱路的價(jià)值得到了更充足的體現(xiàn)。建城后的江濱路將成為餐飲休閑區(qū)，而且檔次明顯要比南濱路高。 該板塊市場的特點(diǎn)是： ? 開發(fā)體量大，以高層建 筑為主，重視對江景的打造； 20 ? 板塊內(nèi)有較大的開發(fā)潛力，開發(fā)前景較豪； ? 隨著區(qū)政府對江濱路的規(guī)劃打造，將直接拉升該板塊內(nèi)物業(yè)價(jià)格。 三、 2021 年重慶房地產(chǎn)最具價(jià)值區(qū)域分析 對樓盤而言，放量的增大和競爭對手的增多，意味著新一輪的拼搶和爭奪客源；對消費(fèi)者而言，更多樓盤面世和先期產(chǎn)品的品質(zhì)，則使經(jīng)高新城有了更大的吸引力。可以預(yù)見：去年的經(jīng)高新城，競爭將有增無減，整個 2021 將是濃墨重彩的一年。 同時回興 — 兩路：樓市升級再向北 2021 年，隨著碧水康橋、新城 ?山語間、天江 ?常青藤、伽藍(lán)藝墅、金香林、銀海峰景等主題名盤的次第亮相，加上水木青華、翠湖柳岸、恒運(yùn) ?青河灣、麗源島等傳統(tǒng)品牌社區(qū)的聯(lián)袂出擊，一個全面升級的回興 ——— 兩路板塊正愈加彰顯其非凡魅力。 新城市向北發(fā)展中的回興、兩路全面融入主城，這里正逐漸成為交通規(guī)劃配置檔次最高的區(qū)域之一。其中，金開大道、 210 國道、319 高速公路及在建的 212 高速公路，再加上江北國際機(jī)場，在建的新火車客運(yùn)站、寸灘深水碼頭等，使這一區(qū)域一舉成為物流、信息流最為繁盛的重鎮(zhèn)。 （但需要的時間有待 年） 四、 2021 年重慶房地產(chǎn)市場動態(tài)前景分 析 政策因素分析 從經(jīng)濟(jì)規(guī)律看，經(jīng)濟(jì)政策無疑是影響重慶樓市走向的最大力量之一。 由于受市場慣性作用， 2021年初，房價(jià)仍將有一定上漲。但是，房價(jià)漲幅將處于可控范圍。影響房價(jià)的根本因素是市場供求關(guān)系。 雖然國家已決定 2021 年仍將實(shí)行嚴(yán)格的土地政策，但囤積在開發(fā)商或其他建設(shè)單位的存量土地基本能滿足 2021 年甚至未來幾年的開發(fā)建設(shè)需要。國家統(tǒng)計(jì)局專家預(yù)測， 2021 年的房價(jià)仍會在高位 21 運(yùn)行。國家統(tǒng)計(jì)局景氣中心研究室副主任張海旺表示，當(dāng)前商品房價(jià)格增長的勢頭仍然偏快，很難出現(xiàn)價(jià)格回落。這首先是因?yàn)榉墙?jīng)濟(jì)適用房和非住宅比重 仍然過大；其次，地區(qū)拉動因素起的作用也很明顯；土地政策繼續(xù)趨緊，對商品房價(jià)格具有一定刺激作用；而城市化加速和城鄉(xiāng)居民收入水平提高，也決定了房價(jià)不可能下降過快。 供求因數(shù) 2021 年的市場需求將比以往更大：據(jù)了解，渝懷鐵路、出海大通道相繼通車，地理優(yōu)勢吸引大量異地消費(fèi)，體現(xiàn)了城市的輻射能力和地位。去年７月我市外銷房只有１５％，日前統(tǒng)計(jì)已達(dá)２４％； 其次，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，帶來巨大的市場潛力，重慶市的人均居住面積為２０平方米，離全國的人均水平還要差一截，潛在的市場需求旺盛。重慶的城鎮(zhèn)化率比較低，2021年才達(dá)到３ ７．１％，離全國水平還差２個百分點(diǎn)。按計(jì)劃，2021年重慶的城鎮(zhèn)化率將達(dá)５０％，每年至少有近６０萬農(nóng)村人口進(jìn)城。按人均２０平方米的居住需求來算，每年至少有上千萬平方米需求，對市場拉動極大；雖說2021年拆遷將受到更嚴(yán)厲的限制， 但在2021年全市主城區(qū)拆遷量有３００萬平方米，在眾多的拆遷戶中，絕大部分實(shí)行的貨幣安置，即有幾萬拆遷安置戶進(jìn)入商品房低端市場。 五 、 結(jié)論 重慶市房地產(chǎn)市場房價(jià)總體上平穩(wěn)上升； 新開發(fā)量、竣工量增長較大，相對于銷售量來說增速過快，直接影響今年和明年的整體銷售量； 政策的宏 觀調(diào)控，壓制土地的同時無形的增加土地成本，開發(fā)利潤相對降低，同時利率的上調(diào)和貸款的控制影響部分購買力； 22 城市化的進(jìn)程，使得中低檔價(jià)位樓盤將在近兩年成為銷售的熱點(diǎn)； 城市基礎(chǔ)建設(shè)的加快，使得城市中心居住不再是焦點(diǎn)，外圍居住化逐漸成為首選； 北部城區(qū)的大規(guī)模樓盤的出現(xiàn)，使得小型規(guī)模樓盤只能從價(jià)格與促銷手段上來贏取市場； 區(qū)域化競爭將在 2021 年越演越烈，樓盤需要更大的生命力空間，無論是從價(jià)格上和優(yōu)惠措施上都會降低開發(fā)利潤； 兩路片區(qū)的市場競爭在 2021 年上半年將進(jìn)入白日化階段，價(jià)格戰(zhàn)會在 2021 年的上半年吹響號角； 寶圣湖的優(yōu)勢已基本上到達(dá)頂峰，新的一年需要新的市場去消化，怎么把握此市場至關(guān)重要； 物業(yè)管理、基礎(chǔ)配套、知名度等將成為兩路片區(qū)今年競爭的法碼之一。 23 第二篇 麗源島滯銷原因分析 一、產(chǎn)品及設(shè)計(jì)方面 項(xiàng)目前期規(guī)劃考慮不周全（如：建筑外立面檔次不高，不同位置的戶型檔次及創(chuàng)新力方面未考慮全面）； 剩余部分戶型設(shè)計(jì)整體偏大（整體購買力水平提供速度不大）； 在建筑設(shè)計(jì)方面沿街部分未使用隔音材料或隔音效果不佳； 二、銷售方面 前期銷售節(jié)奏、銷售控制不足或未做較科 學(xué)的控制； 價(jià)格定位、檔次定位與實(shí)際消費(fèi)群體有一點(diǎn)的偏差； 項(xiàng)目形象定位不明確； 促銷手段較少或者不明確，有待調(diào)整和提升； 四、營銷推廣方面 案名力度不足，宣傳力和形象提升方面受一定的限制； 推廣力度不夠，前期營銷中未樹立較好的形象，對銷售的延續(xù)性把握不夠，營銷推廣存在一定的脫節(jié)； 營銷渠道不明確，對目標(biāo)客戶群體洞察力不足，消費(fèi)心理把握性較差； 現(xiàn)場包裝不到位，園區(qū)包裝（小品點(diǎn)綴）不到位； 五、物業(yè)管理方面 目前物業(yè)或甲方與業(yè)主還未建立良好的關(guān)系； 24 物業(yè)管理體系中導(dǎo)示系 統(tǒng)不明顯； 物業(yè)相關(guān)配套未良好的跟上（如：垃圾桶、噴泉、小品等等）； 六、市場消費(fèi)方面 去年交房前后 2 個月整個重慶市房地產(chǎn)市場不景氣（景氣指數(shù)只有 86%點(diǎn)多）； 同比競爭、更大規(guī)模樓盤的競爭較大； 受本區(qū)域的其它板塊的影響，消化量的主導(dǎo)傾向發(fā)生較大的變化，其中以沙坪壩、北部新區(qū)等影響較大； 市場對小戶型的需求仍占主導(dǎo)地位，如龍湖、金科等大公司都相應(yīng)的推出小戶型，直接影響中等戶型的消化量； 自然景觀，生活配套，戶型設(shè)計(jì)已成為購房均衡考慮因素； 樓盤的性價(jià)比仍占購房者首先因素； 25 第 三篇 麗源島尾盤營銷總體策略 一、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 項(xiàng)目的優(yōu)勢 （ 1）渝北區(qū)發(fā)展的大環(huán)境，天然養(yǎng)吧的自然環(huán)境； （ 2）項(xiàng)目地塊的稀缺性，寶圣湖畔，山水居所； （ 3）周邊學(xué)校的教育影響； （ 4）周邊大型樓盤對本區(qū)域的價(jià)值提升作用較大； （ 5）現(xiàn)房、比較成熟的社區(qū)，全現(xiàn)房的低風(fēng)險(xiǎn)性； （ 6）暢通的交通組織； （ 7）一梯兩戶全版式結(jié)構(gòu)； （ 8）江南水鄉(xiāng)的園林風(fēng)格； （ 9）全凸窗設(shè)計(jì)，空中花園，寬大的陽臺； （ 10）中空玻璃的防燥音和保溫隔熱功能。 項(xiàng)目的劣勢 （ 1）銷售周期過長，給老業(yè)主及新帶來對項(xiàng)目的認(rèn) 可疑問； （ 2）部分位置的戶型設(shè)計(jì)不合理，戶型面積過大； （ 3）銷售控制不當(dāng)，加大位置差、戶型面積大、價(jià)格高、總價(jià)高的房屋銷售難度和進(jìn)度；