【正文】 同比增長 46%；住宅施工面積增長 %，高出施工總量增幅 個百分點(diǎn)；而需求量相對較小的寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房分別下降或小幅增長。 3 開發(fā)投資增速超過銷售增長速度，近 40%左右的項(xiàng)目需在近一、二年內(nèi)進(jìn)行完全消化，市場競爭將更加激烈。前三季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速 %，在全市各類固定資產(chǎn)投資中增長速度最快，占固定資產(chǎn)投資的比重已由去年同期的 20%上升到 %。作為麗源島的銷售現(xiàn)狀和銷售期間來講，如何做好本項(xiàng)目的后階段營銷工作，是對代理商和開發(fā)商在樓盤的認(rèn)識與銷售全面工作的一次挑戰(zhàn)，怎樣去改變或避開項(xiàng)目的客觀不足，引導(dǎo)消費(fèi)，最終實(shí)現(xiàn)全面的結(jié)盤，代理商、開發(fā)商、營銷推廣單位三方的 配 合至關(guān)重要。 2 第一篇 重慶市房地產(chǎn)市 場分析 一、 2021 年重慶房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況 2021 年房地產(chǎn)市場環(huán)境 在 2021 年，重慶房地產(chǎn)業(yè)保持高速增長態(tài)勢。房地產(chǎn)業(yè)增加值達(dá) 億元、同比增長 %，開發(fā)投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，住宅投資增速尤為突出，達(dá) 億元，同比增長 %，占全部開發(fā)投資的六成，比重上升 個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量的下降，自有資金實(shí)力成為開發(fā)重要環(huán)節(jié)。在投資增長、施工面積擴(kuò)大的同時(shí)。土地開發(fā)投資額達(dá) 億元，增長 10%。其中， 空置一年以上的商品房面積占空置總量的 %。另一方面，全市商品房銷售面積與銷售金額大幅度增長，僅主城區(qū)商品房銷售面積就達(dá) 萬平方米，同比增長 %，金額 億元，同比增長 %。 是什么原因使重慶房價(jià)上漲，究其原因，主要是因?yàn)楝F(xiàn)土地交易價(jià)格上漲、鋼材、水泥、玻璃等建筑材料漲價(jià)、主城區(qū)舊城改造力度加大后拆遷戶形成巨大需求、房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升等。去年重慶市商品房平均單價(jià)為 1596 元 /平方米，主城區(qū)則為 2103 元 /平方米，呈適度上漲之勢。新開工面積同比增長 %。其中，空置一年以上的商業(yè)營業(yè)用房面積為 150 萬平方米，同比增長 %。在國家宏觀調(diào)控背景下，重慶市土地供應(yīng)減少，銀行又提高開發(fā)貸款門檻，因此許多開發(fā) 商都不敢大 6 規(guī)模投資。 d、房地產(chǎn)銷售面積 分析項(xiàng)目 2021年 2021年 2021年 2021 年 1—— 10月 銷售面積（萬方） 746 增長率（ %） % % % 8 0500100015002021年 2021年 2021年 2 0 0 4 年1 ——1 0 月%%%%%銷售面積（萬方） 增長率（% ） 分析： 1－ 9 月，全市商品房銷售量還不到 573 萬平方米，特別是第三季度銷量大幅下滑。 2021 年重慶房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)情況分析 a、房地產(chǎn)開發(fā) 投資額 情況 指標(biāo)名稱 1— 11 月 同比增長（ %） 比重（ %） 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成投資（億元） 100 住宅 商務(wù) 10 商業(yè) 其他 分析： 去年 1—— 11 月，房地產(chǎn)開發(fā)投資為 億元，住宅的投資依然是最多的，占了 %，超過了一半，同比增長為 %。商務(wù)物業(yè)施工也在減少。而因?yàn)槿ツ曛貞c的商業(yè)物業(yè)的高空置率情況，政府和開發(fā)商均減少了對商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。 e、 商品房 銷售情況 指標(biāo)名稱 1— 11 月 同比增長（ %） 比重（ %） 銷售商品房屋面積 (萬平方米 ) 100 住宅 商務(wù) 商業(yè) 其他 商品房銷售額 (億元 ) 100 住宅 13 商務(wù) 商業(yè) 其他 分析： 去年房地產(chǎn)銷售中，住宅銷售占的比重相當(dāng)大，銷售面積和金額分別占了 %、 %；商務(wù)物業(yè)銷售增長幅度較大，銷售面積和金額同比增長為 %、 %。 14 相關(guān)政策及重點(diǎn)工程對房地產(chǎn)市場的影響 a、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》 分析： 中國銀監(jiān)會公布并開始實(shí)施的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》中明確規(guī)定：借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比應(yīng)控制在 50％以 下，月所有債務(wù)支出與收入比應(yīng)控制在 55％以下。一方面促進(jìn)了更多消費(fèi)者投資或消費(fèi)房地產(chǎn)，但另一方面也加大了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榭蛻魺o法還貸而導(dǎo)致的不良貸款數(shù)量在成倍 增長。并且部分銀行對于商業(yè)物業(yè)的貸款采取非常謹(jǐn)慎的態(tài)度，一般不對第 3 套物業(yè) 貸款。 c、渝北區(qū) 觀音巖隧道工程正式通車 2021 年 5 月 13 日渝北區(qū)觀音巖隧道工程正式開工。據(jù)交通部門統(tǒng)計(jì)，該交叉口高峰期車流量達(dá)每小時(shí) 7000輛，而原設(shè)計(jì)通行能力僅為每小時(shí) 4000 輛，擁堵極為嚴(yán)重。而主城區(qū)城區(qū)改造，使大批的工業(yè)企業(yè)移往兩路工業(yè)園等地，這也使兩路的開發(fā)越來越成熟。 該板塊市場的特點(diǎn)是： ? 樓盤開發(fā)體量 較大，周期較長； ? 現(xiàn)該片區(qū)房地產(chǎn)市場較為簡單，樓盤較少； 17 ? 該片區(qū)市場開發(fā)潛力巨大，未來 2—— 3 年，該片區(qū)將成為新的房市熱點(diǎn)區(qū)域； 新牌坊板塊 隨著龍湖的進(jìn)入，使該片區(qū)土地價(jià)格迅猛颮升，而且該片區(qū)的樓盤綜合品質(zhì)較高，成為了全市著名的“富人區(qū)”，這將大大提升該片區(qū)樓盤的品質(zhì)，現(xiàn)在該片區(qū)主要為龍湖、金科的后期產(chǎn)品銷售。而主城區(qū)城區(qū)改造，使大批的工業(yè)企業(yè)移往兩路工業(yè)園等地，這也使兩路的開發(fā)越來越成熟。 冉家壩板塊 去年冉家壩板塊內(nèi)樓盤迭起，形成了現(xiàn)在的冉家壩大社區(qū)，從而取代了以前風(fēng)光無限的“五黃路大社區(qū)”，成為了渝北區(qū)重要的房市熱點(diǎn)區(qū)域。建城后的江濱路將成為餐飲休閑區(qū)，而且檔次明顯要比南濱路高。 同時(shí)回興 — 兩路：樓市升級再向北 2021 年，隨著碧水康橋、新城 ?山語間、天江 ?常青藤、伽藍(lán)藝墅、金香林、銀海峰景等主題名盤的次第亮相，加上水木青華、翠湖柳岸、恒運(yùn) ?青河灣、麗源島等傳統(tǒng)品牌社區(qū)的聯(lián)袂出擊，一個全面升級的回興 ——— 兩路板塊正愈加彰顯其非凡魅力。 由于受市場慣性作用， 2021年初，房價(jià)仍將有一定上漲。國家統(tǒng)計(jì)局專家預(yù)測， 2021 年的房價(jià)仍會在高位 21 運(yùn)行。去年７月我市外銷房只有１５％，日前統(tǒng)計(jì)已達(dá)２４％； 其次，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，帶來巨大的市場潛力，重慶市的人均居住面積為２０平方米，離全國的人均水平還要差一截，潛在的市場需求旺盛。 五 、 結(jié)論 重慶市房地產(chǎn)市場房價(jià)總體上平穩(wěn)上升； 新開發(fā)量、竣工量增長較大，相對于銷售量來說增速過快，直接影響今年和明年的整體銷售量； 政策的宏 觀調(diào)控，壓制土地的同時(shí)無形的增加土地成本，開發(fā)利潤相對降低，同時(shí)利率的上調(diào)和貸款的控制影響部分購買力； 22 城市化的進(jìn)程，使得中低檔價(jià)位樓盤將在近兩年成為銷售的熱點(diǎn)； 城市基礎(chǔ)建設(shè)的加快，使得城市中心居住不再是焦點(diǎn)，外圍居住化逐漸成為首選； 北部城區(qū)的大規(guī)模樓盤的出現(xiàn)，使得小型規(guī)模樓盤只能從價(jià)格與促銷手段上來贏取市場； 區(qū)域化競爭將在 2021 年越演越烈，樓盤需要更大的生命力空間，無論是從價(jià)格上和優(yōu)惠措施上都會降低開發(fā)利潤； 兩路片區(qū)的市場競爭在 2021 年上半年將進(jìn)入白日化階段，價(jià)格戰(zhàn)會在 2021 年的上半年吹響號角； 寶圣湖的優(yōu)勢已基本上到達(dá)頂峰，新的一年需要新的市場去消化，怎么把握此市場至關(guān)重要； 物業(yè)管理、基礎(chǔ)配套、知名度等將成為兩路片區(qū)今年競爭的法碼之一。 唯一 +湖岸生活 +全版式結(jié)構(gòu)現(xiàn)房 +開闊的心靈生活空間（ OPEN HOUSE） 從項(xiàng)目形象來說：深宅大院 尊崇人家 麗源島依托于城市中心的 750 畝圣地 —— 寶圣湖，環(huán)湖而建，依水而作，將建筑完全融入大自然的擁抱，形成一幅完滿的水墨風(fēng)景畫。 麗源島，總用地面積約 40 畝，建筑面積約 5 萬 m2，總戶數(shù)約 250 戶，綠化率 60%，建筑覆蓋率 27%，親水面積達(dá) 750 畝。 從項(xiàng)目品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)來說：國際品質(zhì) 棲居圣地 麗源島 10 大標(biāo)準(zhǔn)： 與時(shí)俱進(jìn)的高尚宅新高度 絕版地段，稟賦天然； 精妙設(shè)計(jì)，個性獨(dú)張； 超低密度規(guī)劃，盡顯尊崇麗源島品位 標(biāo)準(zhǔn)№ 1：城市山水，稀缺資源 坐擁 750 畝寶圣湖林湖美地 28 吐納上百萬平方農(nóng)科植物園純氧精華 標(biāo)準(zhǔn)№ 2：都心綠肺，稀缺地段 都市中心生態(tài)絕版用地；擁湖而居，依水而筑；出則通達(dá)八方，入則宅院深幽；海聯(lián)學(xué)院、醫(yī)院、購物超市、小區(qū)會所等完美配套營造濃郁時(shí)代風(fēng)尚。 干濕分區(qū)、動靜分區(qū)、主客分區(qū)，尊享國際級戶型理念精華 。 標(biāo)準(zhǔn)№ 10：超值服務(wù)，主人管家 高效、智能的物業(yè)管理公司， 24 小時(shí)的安全監(jiān)控系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)，讓您住得安心，生活得舒心。 OPEN HOUSE—— 開闊的心靈生活空間 a． 目的 —— 把麗源島的“生活意境”展現(xiàn)出來 讓它超越一般尺度（如：實(shí)景照片等），打開人們固有的“生活意境” —— 展現(xiàn)麗源島的生活方式 用一種開闊心靈的生活模式來詮釋高人一等智者的高品質(zhì)現(xiàn)代生活！ b． 策略 —— 開闊的心靈之視野 前 提：開闊戶型的視野 視 野的高度是心境的高度 34 —— 開闊的心靈之片區(qū)發(fā)展 前 提：城市規(guī)劃，交通環(huán)境，完善的物業(yè)服務(wù)、生活設(shè)施、周邊環(huán)境 —— 開闊的心靈之建筑品質(zhì) 前 提：過硬的建筑品質(zhì)、建材選擇和超越同類項(xiàng)目的特性 建 筑品質(zhì)的高度是細(xì)節(jié)生活的高度 —— 開闊的心靈之生活方式 尊 貴的，與眾不同的生活高度 —— 開闊的心靈之生命質(zhì)量 享 受生活的高度 —— 開闊的心靈之快樂 享 受快樂的生活情調(diào) c． 展場主要展示元素 —— 建筑模型 —— 精致的戶型模型 —— 局部建筑符號 —— 鋼與玻璃組合 可以在局部演繹項(xiàng)目的 LOGO，為避免出現(xiàn)太 Cool、太冷，在展板、掛幅等輔助表現(xiàn)元 素以感性訴求為主，營造漫馨居家氛圍，大氣而溫暖。 —— 展示區(qū) —— 模型展示。 g． 輔助色調(diào) ：（由裝飾廣告公司提供） —— 綠色 —— 藍(lán)色 h． 展場