【正文】 住的高品質(zhì)城市綜合社區(qū)。 唯一 +湖岸生活 +全版式結(jié)構(gòu)現(xiàn)房 +開闊的心靈生活空間（ OPEN HOUSE） 從項目形象來說：深宅大院 尊崇人家 麗源島依托于城市中心的 750 畝圣地 —— 寶圣湖，環(huán)湖而建，依水而作，將建筑完全融入大自然的擁抱，形成一幅完滿的水墨風(fēng)景畫。 項目的劣勢 （ 1）銷售周期過長，給老業(yè)主及新帶來對項目的認 可疑問； （ 2）部分位置的戶型設(shè)計不合理，戶型面積過大； （ 3）銷售控制不當(dāng)，加大位置差、戶型面積大、價格高、總價高的房屋銷售難度和進度； 26 （ 4）剩余戶型噪音較大，隔音措施做得不夠； （ 5）物業(yè)管理服務(wù)水平不足，未與老業(yè)主建立很好的關(guān)系； （ 6）項目定位檔次過高與目前剩余單位的品質(zhì)不相搭配； （ 7）周邊競爭項目較多，可比性較大，導(dǎo)致項目剩余單位的性價比相對較弱； （ 8）營銷推廣不得力，現(xiàn)場客源較少，成交的可能性相對降低； 避劣倡優(yōu)及彌補策略 （ 1）倡導(dǎo)項目的湖光山水、地塊自然景觀的稀有性； （ 2）合理的 調(diào)整價格，在價位不調(diào)整的基礎(chǔ)之上增加優(yōu)惠措施和購買折扣； （ 3）對沿高速路方向外立面增加隔音材料，減低噪聲的滲透力； （ 4）制定合理科學(xué)、系統(tǒng)的營銷策略； （ 5）增加物業(yè)管理功能，加強老業(yè)主與公司的關(guān)系，以實現(xiàn)人脈營銷； （ 6）項目重新科學(xué)、合理的定位，明確目標客戶及項目的實際情況； （ 7）對項目進行全面科學(xué)的包裝，以提高項目的昭示性、品質(zhì)化和正軌化； （ 8）項目重新啟動以新的形象宣告天下，增加項目的推廣名； （ 9）從產(chǎn)品設(shè)計出發(fā)，發(fā)揮大空間、大尺度、大視野、大陽臺以及贈送面積出發(fā)； （ 10）加強促銷力度和 促銷活動，活躍現(xiàn)場人氣。 五 、 結(jié)論 重慶市房地產(chǎn)市場房價總體上平穩(wěn)上升； 新開發(fā)量、竣工量增長較大，相對于銷售量來說增速過快，直接影響今年和明年的整體銷售量； 政策的宏 觀調(diào)控，壓制土地的同時無形的增加土地成本，開發(fā)利潤相對降低，同時利率的上調(diào)和貸款的控制影響部分購買力； 22 城市化的進程，使得中低檔價位樓盤將在近兩年成為銷售的熱點； 城市基礎(chǔ)建設(shè)的加快，使得城市中心居住不再是焦點，外圍居住化逐漸成為首選； 北部城區(qū)的大規(guī)模樓盤的出現(xiàn)，使得小型規(guī)模樓盤只能從價格與促銷手段上來贏取市場； 區(qū)域化競爭將在 2021 年越演越烈，樓盤需要更大的生命力空間，無論是從價格上和優(yōu)惠措施上都會降低開發(fā)利潤； 兩路片區(qū)的市場競爭在 2021 年上半年將進入白日化階段，價格戰(zhàn)會在 2021 年的上半年吹響號角； 寶圣湖的優(yōu)勢已基本上到達頂峰，新的一年需要新的市場去消化，怎么把握此市場至關(guān)重要； 物業(yè)管理、基礎(chǔ)配套、知名度等將成為兩路片區(qū)今年競爭的法碼之一。按計劃，2021年重慶的城鎮(zhèn)化率將達５０％，每年至少有近６０萬農(nóng)村人口進城。去年７月我市外銷房只有１５％，日前統(tǒng)計已達２４％； 其次，城鎮(zhèn)化進程加快，帶來巨大的市場潛力，重慶市的人均居住面積為２０平方米，離全國的人均水平還要差一截，潛在的市場需求旺盛。這首先是因為非經(jīng)濟適用房和非住宅比重 仍然過大；其次，地區(qū)拉動因素起的作用也很明顯；土地政策繼續(xù)趨緊，對商品房價格具有一定刺激作用；而城市化加速和城鄉(xiāng)居民收入水平提高，也決定了房價不可能下降過快。國家統(tǒng)計局專家預(yù)測， 2021 年的房價仍會在高位 21 運行。影響房價的根本因素是市場供求關(guān)系。 由于受市場慣性作用， 2021年初，房價仍將有一定上漲。其中，金開大道、 210 國道、319 高速公路及在建的 212 高速公路，再加上江北國際機場，在建的新火車客運站、寸灘深水碼頭等，使這一區(qū)域一舉成為物流、信息流最為繁盛的重鎮(zhèn)。 同時回興 — 兩路：樓市升級再向北 2021 年，隨著碧水康橋、新城 ?山語間、天江 ?常青藤、伽藍藝墅、金香林、銀海峰景等主題名盤的次第亮相，加上水木青華、翠湖柳岸、恒運 ?青河灣、麗源島等傳統(tǒng)品牌社區(qū)的聯(lián)袂出擊，一個全面升級的回興 ——— 兩路板塊正愈加彰顯其非凡魅力。 三、 2021 年重慶房地產(chǎn)最具價值區(qū)域分析 對樓盤而言，放量的增大和競爭對手的增多，意味著新一輪的拼搶和爭奪客源；對消費者而言，更多樓盤面世和先期產(chǎn)品的品質(zhì)，則使經(jīng)高新城有了更大的吸引力。建城后的江濱路將成為餐飲休閑區(qū)，而且檔次明顯要比南濱路高。 該板塊市場的特點是： ? 開發(fā)體量大，以花園洋房、別墅等物業(yè)高品質(zhì)物業(yè)為主； ? 板塊內(nèi)物業(yè)檔次較高； ? 該板塊已成為了重慶新的高品質(zhì)樓盤集中區(qū)，在市場上引起了熱切的關(guān)注； ? 板塊內(nèi)物業(yè)價格增長較快，而且還有繼續(xù)上升的態(tài)勢。 冉家壩板塊 去年冉家壩板塊內(nèi)樓盤迭起，形成了現(xiàn)在的冉家壩大社區(qū)，從而取代了以前風(fēng)光無限的“五黃路大社區(qū)”，成為了渝北區(qū)重要的房市熱點區(qū)域。 18 E 銷售價格基本上在 16002400 元之間 目前在售樓盤 樓盤名 位置 住宅檔次 均價 (元 /平方米 ) 海德福苑 渝北回興科技產(chǎn)業(yè)園（長安福特旁） 普通住宅 1680 立邦盛景天下 渝北兩路工業(yè)園 高尚住宅 2500 海德旭苑 渝北回興科技產(chǎn)業(yè)園 普通住宅 1580 海德春洪苑 渝北回興科技產(chǎn)業(yè)園（長安福特旁） 普通住宅 1520 堤岸春曉 渝北回興街道寶桐路 普通住宅 1850 華菲苑 渝北回興鎮(zhèn)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)寶桐一路 普通住宅 1700 奔力鄉(xiāng)間城 渝北回興寶桐 一路 花園洋房 2021 富悅新城 渝北回興街道寶圣西路（長安福特旁） 普通住宅 2350 海德燕窩小區(qū) 渝北回興科技產(chǎn)業(yè)園區(qū) 普通住宅 1680 學(xué)府佳園 渝北農(nóng)業(yè)園區(qū)西南政法大學(xué)旁 普通住宅 1620 金碧園 渝北回興雙湖大道（重大醫(yī)學(xué)院對面） 普通住宅 1550 云湖花園 渝北農(nóng)業(yè)園區(qū)寶圣大道 (西政斜對面 ) 普通住宅 1780 翠湖柳岸 渝北寶圣湖寶桐路 普通住宅 2350 結(jié)合在售樓盤的銷售情況分析，中低檔價位樓盤在本區(qū)域受歡迎程度較高，在短期消化、快速回籠資金及獲取利潤相當(dāng)重要。而主城區(qū)城區(qū)改造，使大批的工業(yè)企業(yè)移往兩路工業(yè)園等地，這也使兩路的開發(fā)越來越成熟。 該板塊市場的特點是： ? 板塊內(nèi)高檔樓盤比較集中，龍湖、旭日 ?鳳凰城、錦繡都在于此，且樓盤的綜合 ? 品質(zhì)較高，成為重慶著名的“富人區(qū)”； ? 該片區(qū)高尚居 住區(qū)概念影響力越來越高，已積累形成強大的品牌知名度； ? 目前該片區(qū)無新樓盤推出，現(xiàn)階段在售樓盤均為項目的尾期產(chǎn)品。 該板塊市場的特點是： ? 樓盤開發(fā)體量 較大，周期較長； ? 現(xiàn)該片區(qū)房地產(chǎn)市場較為簡單，樓盤較少； 17 ? 該片區(qū)市場開發(fā)潛力巨大，未來 2—— 3 年，該片區(qū)將成為新的房市熱點區(qū)域； 新牌坊板塊 隨著龍湖的進入，使該片區(qū)土地價格迅猛颮升，而且該片區(qū)的樓盤綜合品質(zhì)較高，成為了全市著名的“富人區(qū)”，這將大大提升該片區(qū)樓盤的品質(zhì)，現(xiàn)在該片區(qū)主要為龍湖、金科的后期產(chǎn)品銷售。 該板塊市場的特點是： ? 該板塊勢頭強勁，樓盤迭出； ? 住宅建筑形態(tài)以高層和小高層為主； ? 除周邊客戶外，渝中區(qū)是其主要的購買客戶； ? 隨 著觀音橋商圈的形成，使商圈內(nèi)物業(yè)價格步步高升，且有更進一步上升的趨勢； ? 商業(yè)物業(yè)發(fā)展較為迅速，商業(yè)態(tài)勢更加完善； ? 2021 年該板快內(nèi)商務(wù)物業(yè)發(fā)展較快，其商務(wù)氛圍逐漸濃厚。而主城區(qū)城區(qū)改造，使大批的工業(yè)企業(yè)移往兩路工業(yè)園等地，這也使兩路的開發(fā)越來越成熟。 二、 20212021 年重慶房地產(chǎn)北部城區(qū)市場分析 隨著政府“北移東下”政策的制定和實施，該區(qū)域近一兩年來蓬勃發(fā)展。據(jù)交通部門統(tǒng)計，該交叉口高峰期車流量達每小時 7000輛，而原設(shè)計通行能力僅為每小時 4000 輛，擁堵極為嚴重。是連接建成區(qū)和新開發(fā)的兩路工業(yè)園區(qū)西區(qū)的便捷道路，為 渝北的經(jīng)濟發(fā)展上一個新臺階、加快城市化進程、改變渝北城市面貌起到重要作用。 c、渝北區(qū) 觀音巖隧道工程正式通車 2021 年 5 月 13 日渝北區(qū)觀音巖隧道工程正式開工。因為有充足的購買力， 15 所以開發(fā)商不會注意到購買力相對較弱、但需求市場龐大的中低消費群體，從而造成我國人均居住水平低下。并且部分銀行對于商業(yè)物業(yè)的貸款采取非常謹慎的態(tài)度，一般不對第 3 套物業(yè) 貸款。 b、加強對于第二套房的按揭審理 受全國性緊縮銀根政策及國家有關(guān)防止炒作商品房的政策影響，重慶市部分銀行將對消費者辦理第二套商品房的按揭予以嚴格控制。一方面促進了更多消費者投資或消費房地產(chǎn)，但另一方面也加大了金融機構(gòu)的風(fēng)險，因為客戶無法還貸而導(dǎo)致的不良貸款數(shù)量在成倍 增長。據(jù)業(yè)界人士稱，銀監(jiān)會的這一《指引》提醒銀行要注意借款人的長期還款能力，銀行將嚴格按《指引》要求執(zhí)行，并據(jù)此加緊制定相應(yīng)的實施細則，今后在房貸操作上將更加謹慎。 14 相關(guān)政策及重點工程對房地產(chǎn)市場的影響 a、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》 分析： 中國銀監(jiān)會公布并開始實施的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》中明確規(guī)定：借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比應(yīng)控制在 50％以 下，月所有債務(wù)支出與收入比應(yīng)控制在 55％以下。 f、 商品房 預(yù)售情況 指標名稱 1— 11 月 同比增長（ %） 比重（ %） 預(yù)售房屋面積 (萬平方米 ) 100 住宅 商務(wù) 商業(yè) 其他 分析： 在商品房預(yù)售中，住宅銷售占了 %，占了主要地位，住宅仍是廣大業(yè)主購房的首選；而商業(yè)預(yù)售同比增長為 %，增長幅度較大，去年商務(wù)物業(yè)投資開發(fā)較少，這也表現(xiàn)在商務(wù)物業(yè)預(yù)售上，去年 1—— 11 月份商務(wù)物業(yè)預(yù)售僅有 萬方。 e、 商品房 銷售情況 指標名稱 1— 11 月 同比增長（ %） 比重（ %） 銷售商品房屋面積 (萬平方米 ) 100 住宅 商務(wù) 商業(yè) 其他