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重慶市麗源島尾盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告-展示頁(yè)

2025-03-12 04:38本頁(yè)面
  

【正文】 商品房銷(xiāo)售額 (億元 ) 100 住宅 13 商務(wù) 商業(yè) 其他 分析: 去年房地產(chǎn)銷(xiāo)售中,住宅銷(xiāo)售占的比重相當(dāng)大,銷(xiāo)售面積和金額分別占了 %、 %;商務(wù)物業(yè)銷(xiāo)售增長(zhǎng)幅度較大,銷(xiāo)售面積和金額同比增長(zhǎng)為 %、 %。相比商務(wù)物業(yè)去年施工面積的減少,竣工面積卻增長(zhǎng)較快,同比增長(zhǎng)了 %,直接影響商品房存有量和消化量,其中解放碑三大商務(wù)樓占了相當(dāng)大的比重。而因?yàn)槿ツ曛貞c的商業(yè)物業(yè)的高空置率情況,政府和開(kāi)發(fā)商均減少了對(duì)商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)。 c、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 新開(kāi)工面積 情況 11 指標(biāo)名稱(chēng) 1— 11 月 同比增長(zhǎng)( %) 比重( %) 新開(kāi)工面積 (萬(wàn)平方米 ) 100 住宅 商務(wù) 商業(yè) 其他 分析: 從去年新開(kāi)工情況來(lái)看,去年 1—— 11 月份,重慶新開(kāi)工的住宅 占到了 %,這表明未來(lái) 1—— 2 年內(nèi),住宅依舊會(huì)是重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品。商務(wù)物業(yè)施工也在減少。商務(wù)物業(yè)投資去年的投資較少,而且還出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。 2021 年重慶房地產(chǎn)物業(yè)開(kāi)發(fā)情況分析 a、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 投資額 情況 指標(biāo)名稱(chēng) 1— 11 月 同比增長(zhǎng)( %) 比重( %) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成投資(億元) 100 住宅 商務(wù) 10 商業(yè) 其他 分析: 去年 1—— 11 月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為 億元,住宅的投資依然是最多的,占了 %,超過(guò)了一半,同比增長(zhǎng)為 %。 e、房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額 分析項(xiàng)目 2021年 2021年 2021年 2021年 1—— 10月 銷(xiāo)售金額(億元) 增長(zhǎng)率( %) % % % 9 0501001502002502021年 2021年 2021年 2 0 0 4 年1 ——1 0 月%%%%%%銷(xiāo)售金額(億元) 增長(zhǎng)率(% ) 分析: 1—— 10 月,全市商品房銷(xiāo)售金額已達(dá) 億元,同比增長(zhǎng) %。 d、房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積 分析項(xiàng)目 2021年 2021年 2021年 2021 年 1—— 10月 銷(xiāo)售面積(萬(wàn)方) 746 增長(zhǎng)率( %) % % % 8 0500100015002021年 2021年 2021年 2 0 0 4 年1 ——1 0 月%%%%%銷(xiāo)售面積(萬(wàn)方) 增長(zhǎng)率(% ) 分析: 1- 9 月,全市商品房銷(xiāo)售量還不到 573 萬(wàn)平方米,特別是第三季度銷(xiāo)量大幅下滑。這主要是由于去年政府制定了一系列政策,例如“加息”政策,大大加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資本;而嚴(yán)格控制 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貸款限制也使去年新開(kāi)工面積呈現(xiàn)縮水。在國(guó)家宏觀調(diào)控背景下,重慶市土地供應(yīng)減少,銀行又提高開(kāi)發(fā)貸款門(mén)檻,因此許多開(kāi)發(fā) 商都不敢大 6 規(guī)模投資。此現(xiàn)象對(duì)大盤(pán)影響較小,而對(duì)尾盤(pán)等影響相對(duì)加大。其中,空置一年以上的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積為 150 萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng) %。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的竣工面積同比增長(zhǎng) %,而銷(xiāo)售面積(現(xiàn)房)卻同比下降了 %。新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng) %。 第三季度,我市商品房銷(xiāo)售和售價(jià)的快速增長(zhǎng)勢(shì)頭有較大的回落,商品房空置率也首次出現(xiàn)去年以來(lái)的回增現(xiàn)象,商品房空置率在 %左右。去年重慶市商品房平均單價(jià)為 1596 元 /平方米,主城區(qū)則為 2103 元 /平方米,呈適度上漲之勢(shì)。 而據(jù)重慶市國(guó)土房管局負(fù)責(zé)人判斷:今后兩年,重慶房地產(chǎn)投資將以 30%的幅度增長(zhǎng),房?jī)r(jià)將會(huì)穩(wěn)中有升。 是什么原因使重慶房?jī)r(jià)上漲,究其原因,主要是因?yàn)楝F(xiàn)土地交易價(jià)格上漲、鋼材、水泥、玻璃等建筑材料漲價(jià)、主城區(qū)舊城改造力度加大后拆遷戶形成巨大需求、房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升等。 在去年施工面積增加,土地交易量的上升,在未來(lái)兩年內(nèi)開(kāi)發(fā)量將急劇上升,大盤(pán)擁現(xiàn),自然及人造環(huán)境的升值壓力越來(lái)越重要,這樣對(duì)小盤(pán)、尾盤(pán)等競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大。另一方面,全市商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售金額大幅度增長(zhǎng),僅主城區(qū)商品房銷(xiāo)售面積就達(dá) 萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng) %,金額 億元,同比增長(zhǎng) %。 住宅空置量較去年末下降 19%,占整個(gè)空置總量約 %。其中, 空置一年以上的商品房面積占空置總量的 %。去年前三季度,一方面是開(kāi)發(fā)企業(yè)越來(lái)越注重市場(chǎng)需求,開(kāi)發(fā)產(chǎn)品適銷(xiāo)對(duì)路,全市商品房空置總量呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。土地開(kāi)發(fā)投資額達(dá) 億元,增長(zhǎng) 10%。全市前三季度,在經(jīng)歷 1999 年、 2021 年連續(xù)兩年土地交易面積增速大幅回落后,購(gòu)置土地的面積 開(kāi)始出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈,全市購(gòu)置土地面積 萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng) %,比去年同期增速上升 %。在投資增長(zhǎng)、施工面積擴(kuò)大的同時(shí)。前三季度,全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積達(dá) 萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng) %。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款總量的下降,自有資金實(shí)力成為開(kāi)發(fā)重要環(huán)節(jié)。資金構(gòu)成發(fā)生較大的變化,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的國(guó)內(nèi)貸款占資金來(lái)源總量的比重呈下降趨勢(shì),由 2021 年的 %降至 %;自有資金、預(yù)售房款呈上升趨勢(shì),分別上升 %和 %,成為開(kāi)發(fā)資金快速增長(zhǎng)的主要源頭,這主要?dú)w功于去年國(guó)家制定的一系列政策,例如“加息”和嚴(yán)格控制對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款等。房地產(chǎn)業(yè)增加值達(dá) 億元、同比增長(zhǎng) %,開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化,住宅投資增速尤為突出,達(dá) 億元,同比增長(zhǎng) %,占全部開(kāi)發(fā)投資的六成,比重上升 個(gè)百分點(diǎn)。 a、 投資總量速增、投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化、資金來(lái)源多元化 去年 以來(lái),重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)保持在 %~ %之間,增長(zhǎng)速度超過(guò) 40%的月份多達(dá) 6 個(gè)月。 2 第一篇 重慶市房地產(chǎn)市 場(chǎng)分析 一、 2021 年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 在 2021 年,重慶房地產(chǎn)業(yè)保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 謹(jǐn)呈: 重慶市海豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 麗源島尾盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告 1 前 言 尾盤(pán)一直是令發(fā)展商和代理商都感到頭 庝 的一件事 ,因?yàn)橘I(mǎi)尾盤(pán)時(shí)已 不可能大量、轟炸性的進(jìn)行廣告宣傳,尾盤(pán)數(shù)量相對(duì)不多,其營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用十分有限,如何用適量的宣傳費(fèi)賣(mài)出最難賣(mài)的單位,這是業(yè)內(nèi)人士一直在探討和尋求解決的難題。作為麗源島的銷(xiāo)售現(xiàn)狀和銷(xiāo)售期間來(lái)講,如何做好本項(xiàng)目的后階段營(yíng)銷(xiāo)工作,是對(duì)代理商和開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)的認(rèn)識(shí)與銷(xiāo)售全面工作的一次挑戰(zhàn),怎樣去改變或避開(kāi)項(xiàng)目的客觀不足,引導(dǎo)消費(fèi),最終實(shí)現(xiàn)全面的結(jié)盤(pán),代理商、開(kāi)發(fā)商、營(yíng)銷(xiāo)推廣單位三方的 配 合至關(guān)重要。完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元,同比增長(zhǎng) %,施工面積 2619 萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng) 28%,商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額大幅增加,商品房空置率下降,全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)產(chǎn)銷(xiāo)兩旺形勢(shì),去年第三季度重慶主城區(qū)房?jī)r(jià)同比上漲 %, 居全國(guó) 35 個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅的第三,漲幅甚至超過(guò)北京、上海、杭州等地,體現(xiàn)了重慶強(qiáng)有力的發(fā)展勢(shì)頭。前三季度,全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速 %,在全市各類(lèi)固定資產(chǎn)投資中增長(zhǎng)速度最快,占固定資產(chǎn)投資的比重已由去年同期的 20%上升到 %。 全市到位的可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金達(dá) 億元,同比增長(zhǎng) %、資金到位率達(dá) %,有力地保證了房地產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)。 3 開(kāi)發(fā)投資增速超過(guò)銷(xiāo)售增長(zhǎng)速度,近 40%左右的項(xiàng)目需在近一、二年內(nèi)進(jìn)行完全消化,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。 b、施工面積增加、土地交易量回升 與投資規(guī)模相適應(yīng)的是全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。其中,新開(kāi)工面積達(dá) 萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng) 46%;住宅施工面積增長(zhǎng) %,高出施工總量增幅 個(gè)百分點(diǎn);而需求量相對(duì)較小的寫(xiě)字樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別下降或小幅增長(zhǎng)。土地交易活動(dòng)漸趨活躍,土地開(kāi)發(fā)投資增大。完成開(kāi)發(fā)土地面積 萬(wàn)平方米,增長(zhǎng) %。 商品房銷(xiāo)售好,空置房減少。至三季度末,全市商品房空置總量已降至 萬(wàn)平方米,較去年末下降 10%。住宅空置量較去年末下降 19%,占整個(gè)空置總量的 %。寫(xiě)字樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、其他類(lèi)房屋與去年末相比均出現(xiàn)小幅上升。商品房銷(xiāo)售總量大于竣工總量,多 萬(wàn)平方米。 4 c、房?jī)r(jià)漲勢(shì)逐漸平穩(wěn) 在 去年一季度時(shí),重慶市主城區(qū)商品住宅均價(jià) 1952 元 /平方米,每平方米同比去年上升了 196 元,達(dá)到了歷史最高水平,而當(dāng)時(shí)漲幅僅 10%左右,而到去年 9 月末,重慶住宅均價(jià)已超過(guò)了 2500 元,比第一季度增加了 548 元。另外,工人工資水平上漲也是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素,去年 1- 9 月,主城核心區(qū)的商品房建面均價(jià)為 2610 元 /平方米,這一期間,主城區(qū)房 價(jià)上漲 %,但城市居民人均可支配收入的增長(zhǎng)也達(dá) %,這兩項(xiàng)是協(xié)調(diào)并進(jìn),基本吃平。房地產(chǎn)業(yè)在全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用已日益突出,其增加值在地區(qū)生產(chǎn)總值中的份額由 1997年時(shí)的 %,上升到了去年的 %,預(yù)計(jì)去年可達(dá) %。 d 、商品房銷(xiāo)售已經(jīng)出現(xiàn)降溫、商業(yè)空置率達(dá)全國(guó)首位 去年第三季度, 重慶 市商品房銷(xiāo)售景氣指數(shù)下跌至 點(diǎn)的不景氣狀態(tài),分別較上季度和去年同期大幅下滑 點(diǎn)和 點(diǎn),已跌至歷史最低谷。 市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)表明,去年 1 至 9 月,重慶商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資同比增長(zhǎng) %,投資量占全市房產(chǎn)投資總額的 %。而整個(gè)商品房新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)只有 %。 截至 9 月末,全市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置總面積超過(guò) 230 萬(wàn)平方米,居全國(guó)首位,同比增長(zhǎng) %,占整個(gè)商品房空置面積 5 的 44%。 房?jī)r(jià)呈整個(gè)平穩(wěn)上升趨勢(shì),但銷(xiāo)售景氣指數(shù)下跌較大,大部分購(gòu)買(mǎi)群體向大盤(pán)、明盤(pán)挺進(jìn),直接影響小盤(pán)、尾盤(pán)的銷(xiāo)售進(jìn)度
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