【文章內(nèi)容簡介】 得建筑物的總成本，再加上稅費、利潤等求得建筑物的重新購建價格。 舉例見下表： 舉例： 某建筑物建筑面積為 430m2，基礎(chǔ)工程、墻體工程、樓地面工程、屋面工程分別為 200m 300m400m 400m2，單位直接成本分別為 240元、 500元、 200元、 300元，管線工程直接成本為 160000元，稅費、利息、管理費為全部直接成本的 25%，求該建筑物的重新購建價格。 697500元 （ 3）工料測量法 —— 指先估算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時數(shù)，然后逐一乘以估價時點時相應的單價和人工費標準，再將其相加來估算建筑物重新購建價格的方法。 舉例見下表： （ 4）指數(shù)調(diào)整法 —— 指運用建筑成本 (造價 )指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的原始成本調(diào)整到估價時點時的現(xiàn)行成本來估算建筑物重新購建價格的方法。 167。 2. 建筑物折舊估算 一、建筑物折舊的概念和原因 （一）概念 —— 指由 各種原因所造成的 建筑物價值損失，是建筑物在估價時點時的重新購建價格與其市場價值之間的差額 。 建筑物折舊 =重新購建價格 市場價值 （二）建筑物折舊原因 物質(zhì)折舊； 功能折舊； 經(jīng)濟折舊 物質(zhì)折舊 (physical depreciation) 指建筑物在實體方面的損耗所造成的其價值損失。 進一步可以歸納為下列 4個方面： (1)自然經(jīng)過的老朽 由于自然力的作用引起的，如風吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、老化、風化、基礎(chǔ)沉降等，與建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)正相關(guān) 。 (2)正常使用的磨損 由于人工使用引起的，與建筑物的使用性質(zhì)、使用強度和使用年數(shù)正相關(guān)。 (3)意外的破壞損毀 指 因突發(fā)性的天災人禍引起的，包括自然方面的：如地震、水災、風災；人為方面的：如失火、碰撞等意外的破壞損毀。 (4)延遲維修的損壞殘存 由于沒有適時地采取預防、保養(yǎng)措施或修理不夠及時，造成不應有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在，如門窗有破損，墻或地面有裂縫或洞等。 功能折舊 (functional depreciation) 指由于消費觀念變更、設(shè)計更新、技術(shù)進步等原因?qū)е陆ㄖ镌?功能 方面的相對 缺乏 、 落后 或 過剩 所造成的其價值損失。 （ 1）功能缺乏 —— 指建筑物沒有其應該有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。 （ 2）功能落后 —— 指建筑物已有部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標準低于正常標準或有缺陷而阻礙其他部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的正常運營。如房間布局“一大三小” ? 一大三?。号P室大、客廳小、廚房小、衛(wèi)生間小 ? 三大一小一多：客廳大、廚房大、衛(wèi)生間大、臥室小、壁櫥多 （ 3）功能過剩 指建筑物已有部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標準超過市場要求的標準而對房地產(chǎn)價值的貢獻小于其成本。 經(jīng)濟折舊 (economic depreciation) 又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。 物質(zhì)折舊：有形損耗 功能折舊：無形損耗 經(jīng)濟折舊：無形損耗 例 1： 某舊建筑物，估計其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為 3萬元，戶型不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導致的功能折舊為 8萬元，由于位于城市的衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟折舊為 7萬元。則該建筑物總的折舊為（ ）萬元，其現(xiàn)值為（ ）萬元。 例 2：李某于 1998年花 7萬元購得 “ 一大三小 ” 住宅一套，此后不久在住宅小區(qū)上風位建了一座化工廠，致使空氣中時常有一股酸臭味。于是李某在2020年底將該住房以 5萬元低價轉(zhuǎn)售，則引起減價的折舊因素有（ ） A、物質(zhì)折舊 B、經(jīng)濟折舊 C、功能折舊 D、區(qū)位折舊 二、建筑物折舊的估算方法 （一）年限法 直線法 成新折扣法 （二）市場提取法 （三）分解法 （一）年限法 年限法和有關(guān)年限的概念 年限法 —— 指根據(jù)建筑物的 經(jīng)濟壽命 、有效經(jīng)過年數(shù) 或 剩余經(jīng)濟壽命 之間來求取建筑物折舊的方法 。 （ 1）建筑物的壽命 （ 2）建筑物的經(jīng)過年數(shù) （ 3）建筑物的剩余壽命 （ 1）建筑物的壽命 自然壽命 經(jīng)濟壽命 1）自然壽命 —— 指從建筑物 竣工 之日起到 建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的年數(shù)。 2）經(jīng)濟壽命 —— 指從建筑物 竣工 之日起 到 預期產(chǎn)生的收入大于運營費用的持續(xù)年數(shù)。 各類房屋的經(jīng)濟壽命參考值見 P91～ 92 試比較 建筑物的經(jīng)濟壽命 與 自然壽命 的大??？ （ 2）建筑物的經(jīng)過年數(shù) 實際經(jīng)過年數(shù) 有效經(jīng)過年數(shù) 實際經(jīng)過年數(shù) ： 建筑物從 竣工 之日起到估價時點時的日歷年數(shù) 有效經(jīng)過年數(shù)：指估價時點時的建筑物狀況和效用所顯示的經(jīng)過年數(shù)。 試比較實際經(jīng)過年數(shù)與有效經(jīng)過年數(shù)的長短？ 有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù) 1）建筑物的維修保養(yǎng)為正常的，有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)相當； 2）建筑物的維修保養(yǎng)比正常維修保養(yǎng)好或經(jīng)過更新改造的，有效經(jīng)過年數(shù)短于實際經(jīng)過年數(shù)； 3）建筑物的維修保養(yǎng)比正常維修保養(yǎng)差的，有效經(jīng)過年數(shù)長于實際經(jīng)過年數(shù)。 （ 3）建筑物的剩余壽命 剩余自然壽命 剩余經(jīng)濟壽命 剩余自然壽命 =自然壽命 實際經(jīng)過年數(shù) 剩余經(jīng)濟壽命 =經(jīng)濟壽命 有效經(jīng)過年數(shù) 在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應為 經(jīng)濟壽命 ，經(jīng)過年數(shù)應為 有效經(jīng)過年數(shù) ，剩余壽命應為 剩余經(jīng)濟壽命 。 %100CSR NR)C ( 1 ?????其中NSCD直線法 —— 最簡單的和迄今應用得最普遍的一種折舊方法，它假定在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。 其年折舊額的計算公式為： C—— 重新購建價格 S—— 建筑物的凈殘值 N—— 建筑物的經(jīng)濟壽命 R—— 建筑物的凈殘值率 NtRCEt )1( ??有效經(jīng)過年數(shù)為 t年的建筑物折舊總額的計算公式： 建筑物現(xiàn)值的計