【正文】 （ 5）相關(guān)稅費(fèi)：如防洪費(fèi)、南水北調(diào)費(fèi)、耕地占用稅等 通過在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的房屋拆遷費(fèi)用 +土地使用權(quán)出讓金 房屋拆遷費(fèi)用包括： （ 1）房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用 被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格 被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償 搬遷、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi) （ 2）房屋拆遷估價服務(wù)費(fèi) （ 3）房屋拆遷服務(wù)費(fèi) （ 4）房屋拆遷管理費(fèi) （ 5）相關(guān)稅費(fèi) 通過在市場上購買取得的 購買土地的價款 +買方繳納的稅費(fèi) （ 二 ） 開發(fā)成本 1．勘察設(shè)計和前期工程費(fèi) ： 可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計及 “ 三通一平 ” 等費(fèi)用； 2．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ： 道路、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻崃Φ鹊慕ㄔO(shè)費(fèi)用； 3．建筑安裝工程費(fèi) ： 4．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) ： 代建市政道路、代市政綠化、人行天橋及地下通道等 5．開發(fā)過程中的稅費(fèi) 作為買方應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi) :耕地占用稅、契稅、印花稅等 （三） 管理費(fèi)用 包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等 =（ 土地取得成本 +開發(fā)成本 ） A% 經(jīng)濟(jì)適用房管理費(fèi)： ≤ 2% （四） 投資利息 不同 于 會計上的財務(wù)費(fèi)用 計息基數(shù)： 土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 （五） 銷售費(fèi)用 廣告宣傳 費(fèi) 、銷售代理費(fèi) 等 （六）銷售稅費(fèi) 銷售稅金及附加 ： 營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加； 其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的 印花稅、 交易手續(xù)費(fèi)等。當(dāng) 1996年 6月第二期工程竣工后，建成的別墅以 5200元 /m2售出，甲公司因此指責(zé)乙房地產(chǎn)估價所當(dāng)時評估的拍賣底價過低，而且別墅的拍賣底價竟然只比樓面地價高 300元 /m2，遠(yuǎn)低于其投入的建設(shè)成本，很不合理。拍賣行在當(dāng)月以此為依據(jù)拍賣，賣出 6棟，平均價格為 3860元 /m2，其余 14無人承接，退還給甲公司。 ? 討論：請問評估公司有何理由認(rèn)為其評估結(jié)果是合理的？ 167。 工程造價估算方法 （ 1）單位比較法 指以估價對象建筑物為整體，選取某種與該建筑物造價密切相關(guān)的 計量單位 為比較單位，通過調(diào)查、了解類似建筑物的這種單位造價，并對其做適當(dāng)?shù)谜{(diào)整修正來估算建筑物重新購建價格的方法。 經(jīng)濟(jì)折舊 (economic depreciation) 又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。 A、 35 B、 45 C、 48 D、 59 某建筑物的建筑面積為 200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為 12年，重置價格為 800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為 40年，殘值率為 2%，則運(yùn)用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（ ） A、 B、 11萬元 C、 11 .3萬元 D、 11 .5萬元 成新折扣法 指 根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度 等，確定建筑物的成新率，或者用建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)計算出建筑物的成新率， 直接求取建筑物現(xiàn)值的 方法 。試選用所給資料估算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。試計算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)時的價格（土地資本化率為 8%）。 如：某教學(xué)樓的課桌椅使用壽命為 10年，已投入使用 3年，現(xiàn)重置價格為 100萬元，則折舊額為多少？ （ 2）長壽命項目折舊的求取 根據(jù)建筑物重新購建價格減去可修復(fù)項目的修復(fù)費(fèi)和各短壽命項目的重新購建價格后的余額 、建筑物的 經(jīng)濟(jì)壽命 、 有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命 ，采用年限法計算折舊額。試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計算其現(xiàn)值。 功能折舊 (functional depreciation) 指由于消費(fèi)觀念變更、設(shè)計更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌?功能 方面的相對 缺乏 、 落后 或 過剩 所造成的其價值損失。 注意： 重新購建價格是 客觀 的 價格 建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格，未扣除折舊；土地要考慮使用年限限制。估價目的為抵押。 案例導(dǎo)入 ? 甲公司 1993年通過有償出讓的方式獲得某宗地的使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價為 3500元 /m2。（積算價格） 注意： 成本并非通常意義上的 “ 成本 ” ，而是 “ 價格 ” ； 成本并非歷史成本，而是估價時點(diǎn)的重新購建成本。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價（假設(shè)開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入）。 167。 （ 1）建筑物的壽命 （ 2）建筑物的經(jīng)過年數(shù) （ 3）建筑物的剩余壽命 （ 1）建筑物的壽命 自然壽命 經(jīng)濟(jì)壽命 1）自然壽命 —— 指從建筑物 竣工 之日起到 建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的年數(shù)。 （二）市場提取法 —— 指利用與估價對象建筑物具有類似折舊程度的可比實例來求取估價對象建筑物折舊的方法。假設(shè)殘值率均為零，試計算該建筑物的折舊總額。 （ ） 經(jīng)分析，某建筑物總價值 1000萬元，其中建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修的價值分別占 60%、 25%、 15%。是求取建筑物折舊最詳細(xì)、最復(fù)雜的方法。 各類房屋的經(jīng)濟(jì)壽命參考值見 P91～ 92 試比較 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 與 自然壽命 的大?。? （ 2）建筑物的經(jīng)過年數(shù) 實際經(jīng)過年數(shù) 有效經(jīng)過年數(shù) 實際經(jīng)過年數(shù) ： 建筑物從 竣工 之日起到估價時點(diǎn)時的日歷年數(shù) 有效經(jīng)過年數(shù)：指估價時點(diǎn)時的建筑物狀況和效用所顯示的經(jīng)過年數(shù)。 建筑物折舊 =重新購建價格 市場價值 （二）建筑物折舊原因 物質(zhì)折舊； 功能折舊； 經(jīng)濟(jì)折舊 物質(zhì)折舊 (physical depreciation) 指建筑物在實體方面的損耗所造成的其價值損失。 167。 （一）市場不完善或市場因狹小而無法運(yùn)用比較法進(jìn)行估價的房地產(chǎn)； （二）無收益的房地產(chǎn) （三）很少發(fā)生交易的房地產(chǎn) （四） 房地產(chǎn)保險及其他損害賠償 注意： 區(qū)分實際成本和客觀成本 當(dāng)市場供大于求時，價格應(yīng)向下調(diào)整，當(dāng)求大于供時，價格應(yīng)向上調(diào)整 167。 167。 1. 房地產(chǎn)價格構(gòu)成