【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 化宮遮擋，僅高于幾座大廈的樓層可望江景。 客戶(hù)： 南昌大中型企業(yè)，全國(guó)性公司在南昌的分支機(jī)構(gòu)或駐南昌辦事處，第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)。 ?聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓在 地段上與本項(xiàng)目極其類(lèi)似，入市時(shí)間 與本項(xiàng)目接近。 在時(shí)間和地段上存在競(jìng)爭(zhēng)。 ?聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓的 高度略小于本項(xiàng)目，景觀資源比本項(xiàng)目稍差。 項(xiàng)目的整體檔次與本項(xiàng)目基本趨同。 ?聯(lián)發(fā)廣場(chǎng) 整棟皆為寫(xiě)字樓 （除裙樓商業(yè)），目標(biāo)客戶(hù)涵蓋大中型企業(yè)；而 本項(xiàng)目寫(xiě)字樓部分僅位于主樓的中低區(qū)， 目標(biāo)客戶(hù)定位于中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)；聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓的中低區(qū)與本項(xiàng)目寫(xiě)字樓存在客戶(hù)競(jìng)爭(zhēng)格局。 ?聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓的 體量將近本項(xiàng)目寫(xiě)字樓的 3倍， 有利于打造辦公氛圍，提升檔次，但也存在如何消化的問(wèn)題。 寫(xiě)字樓主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 ——聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓情況 8 優(yōu)勢(shì)： ； ； 名度； ： 劣勢(shì)： ； 優(yōu)勢(shì) ； 劣勢(shì)： 1. 目前企業(yè)和項(xiàng)目知名度弱 2. 目前已經(jīng)建立的市場(chǎng)地位 PK 寫(xiě)字樓主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 ——聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓情況 8 ?泰耐克 ?聯(lián)發(fā)大廈 ?構(gòu)筑整個(gè)項(xiàng)目的總體品牌形象， 以整體性?xún)?yōu) 勢(shì)對(duì)抗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； ?打酒店和配套牌； ?打性?xún)r(jià)比牌。 行動(dòng)手段 9 產(chǎn)品核心價(jià)值 ——賣(mài)什么 10 功能 用途 目標(biāo)客戶(hù) 寫(xiě)字樓 辦公 商務(wù)人士 服務(wù)公寓 辦公與休息 商務(wù)人士 酒店 商務(wù)休息 商務(wù)人士 商業(yè) 商業(yè)經(jīng)營(yíng) 投資者、經(jīng)營(yíng)者 —— 雖然本項(xiàng)目在功能具有寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓、酒店，商業(yè)四大綜合性功能， 但其歸根結(jié)底只有商務(wù)和投資兩大核心價(jià)值。 產(chǎn)品核心價(jià)值 ——賣(mài)什么 3 由上表我們可以清晰地看到， 寫(xiě)字樓 的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象固然是 企業(yè)和商務(wù)人士； 商務(wù)公寓 雖然具有辦公與休息兩種用 途，但最終是為了商務(wù)人士辦公和休息之用， 其目標(biāo)客戶(hù) 是商務(wù)人士； 由于本項(xiàng)目位于 CBD中央商務(wù)區(qū)，因此 酒店 也必然是 商務(wù)性酒店， 其 目標(biāo)客戶(hù)是商務(wù)人士； 無(wú)庸質(zhì) 疑， 商鋪 的目標(biāo)客戶(hù)當(dāng)然是投資者和商業(yè)經(jīng)營(yíng)者。 通過(guò)以上分析我們可以清晰地確定本項(xiàng)目的 核心價(jià)值是： 核心價(jià)值 = 商務(wù) + 投資 也就是說(shuō)，本項(xiàng)目能否得到市場(chǎng)的認(rèn)同，能否成功銷(xiāo)售， 最 核心的關(guān)鍵是能否充分挖掘本項(xiàng)目的商務(wù)和投資這兩大核 心價(jià)值，并準(zhǔn)確無(wú)誤的傳播給潛在目標(biāo)客戶(hù)。 產(chǎn)品核心價(jià)值 ——賣(mài)什么 3 第二篇 計(jì)劃 一、物業(yè)租、售面積、盈利方式 二、銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃與工程配合要求 物業(yè)租、售面積、盈利方式 功能 面積 盈利方式 支撐點(diǎn) 公寓 35164平方米 分割產(chǎn)權(quán)出售 公寓物業(yè)市場(chǎng)需求旺盛； 對(duì)紅谷灘新區(qū)對(duì)投資客戶(hù)有一定吸引力； 通過(guò)預(yù)售為整個(gè)項(xiàng)目解決資金來(lái)源 寫(xiě)字樓 27444平方米 分割產(chǎn)權(quán)出售 寫(xiě)字樓部分在本項(xiàng)目中比例不大，項(xiàng)目總收益中的比重也不會(huì)很高，應(yīng)采用快速推售的策略，為整個(gè)項(xiàng)目解決資金來(lái)源，投入后續(xù)為商業(yè)和酒店?duì)I業(yè)制造有利條件 酒店 41620平方米 統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，整體經(jīng)營(yíng)，專(zhuān)業(yè)酒店管理公司管理 固定資產(chǎn)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)獲利，委托著名酒店管理集團(tuán)管理 商業(yè) 30331平方米 暫時(shí)建議：統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，整體經(jīng)營(yíng)，專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)管理公司管理。 主力商家租賃，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)獲利； 無(wú)街鋪可售； 紅谷灘片區(qū)商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售壓力大； 采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，分割產(chǎn)權(quán)出售的辦法前提是引到知名主力商家。分割產(chǎn)權(quán)后續(xù)問(wèn)題多多。因此暫時(shí)建議統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，具體根據(jù)公寓開(kāi)盤(pán)時(shí)的片區(qū)商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)形勢(shì)等因素綜合確定。 1 銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃與工程配合要求 2 時(shí)間 工程節(jié)點(diǎn) 銷(xiāo)售工作 階段 銷(xiāo)售進(jìn)度 當(dāng)期回收資金 累計(jì)資金 回收 2021年 4月 2021年 12月 2021年 4月基礎(chǔ)開(kāi)工 前期營(yíng)銷(xiāo)策劃 —— —— —— 2021年 1月 4月 公寓取得取得預(yù)售證，公寓封頂 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，發(fā)行 VIP卡 —— 500萬(wàn) 500萬(wàn) 2021年 4月 9月 商場(chǎng)裝修，部分配套裝修 公寓開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 60% 2021年 9月 2021年 4月 整體封頂，裝修 公寓銷(xiāo)售 40% 寫(xiě)字樓銷(xiāo)售 60% 2021年 69月 裝修 寫(xiě)字樓銷(xiāo)售 40% 2021年 1012月 商場(chǎng)開(kāi)業(yè)，酒店試業(yè) —— —— —— —— 一、如何賣(mài)樓：客戶(hù)定位 二、如何賣(mài)樓：形象定位 三、如何賣(mài)樓：價(jià)格預(yù)測(cè) 第三篇 定位 客戶(hù)定位 公寓客戶(hù)種類(lèi) 1 隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速的發(fā)展，逐漸造就了一批的 管理階層和專(zhuān)業(yè)技術(shù)階層。 諸如職業(yè)經(jīng)理人，高級(jí)白領(lǐng)、律師、藝術(shù)家、技師等自由職業(yè)者。這一類(lèi)人群大都 出生在六、七十年代，普遍受教育程度較高，思想活躍，吸收新事物能力強(qiáng)，是現(xiàn)代城市人的代表。 他們往往在 工作繁忙 的同時(shí)，不肯放棄 對(duì)高品質(zhì)生活的追求 ，他們看中本項(xiàng)目的服務(wù)式公寓既能有擁有 家庭的溫馨， 又能夠有 酒店服務(wù)的便利 的這種生活模式。 第一類(lèi)：都市財(cái)智一族 隨著南昌市地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展 ，投資地產(chǎn)已經(jīng)越來(lái) 越成為一種主流， 從而催生了一批地產(chǎn)投資人士。他們 具有敏銳的經(jīng)濟(jì)觸覺(jué)，看好紅谷灘中心區(qū)全面建成后的 旺盛人氣帶來(lái)的對(duì)高檔物業(yè)的需求