泰耐克金融中心總體營銷策劃提案-文庫吧資料
2024-10-22 13:06本頁面
【正文】 金領階層人士。 投資型客戶： 公寓客戶背景特征 2 項目地處紅谷灘腹地，未來中心區(qū)大量的商務人士 為工作和生活需要，考慮在辦公場所附近解決居住問 題，必將為項目帶來大量潛在的商務型客戶及小公司辦 公需求的客戶。 他們希望能夠有一個既能夠體現其身份地位，又能夠有完美配套服務的商務場所，五星級酒店作為高檔商務的的代名詞之一，對他們將有著極大的吸引力，但酒店的高昂成本也使許多人望而卻步，本項目的服務式公寓則完美的解決了上述問題。他們 具有敏銳的經濟觸覺，看好紅谷灘中心區(qū)全面建成后的 旺盛人氣帶來的對高檔物業(yè)的需求前景。 他們往往在 工作繁忙 的同時，不肯放棄 對高品質生活的追求 ，他們看中本項目的服務式公寓既能有擁有 家庭的溫馨， 又能夠有 酒店服務的便利 的這種生活模式。 諸如職業(yè)經理人，高級白領、律師、藝術家、技師等自由職業(yè)者。因此暫時建議統一產權，具體根據公寓開盤時的片區(qū)商業(yè)物業(yè)的市場形勢等因素綜合確定。 主力商家租賃，長期經營獲利； 無街鋪可售； 紅谷灘片區(qū)商業(yè)物業(yè)銷售壓力大； 采取統一經營，分割產權出售的辦法前提是引到知名主力商家。 通過以上分析我們可以清晰地確定本項目的 核心價值是： 核心價值 = 商務 + 投資 也就是說，本項目能否得到市場的認同，能否成功銷售， 最 核心的關鍵是能否充分挖掘本項目的商務和投資這兩大核 心價值，并準確無誤的傳播給潛在目標客戶。 行動手段 9 產品核心價值 ——賣什么 10 功能 用途 目標客戶 寫字樓 辦公 商務人士 服務公寓 辦公與休息 商務人士 酒店 商務休息 商務人士 商業(yè) 商業(yè)經營 投資者、經營者 —— 雖然本項目在功能具有寫字樓、商務公寓、酒店，商業(yè)四大綜合性功能， 但其歸根結底只有商務和投資兩大核心價值。 ?聯發(fā)廣場寫字樓的 體量將近本項目寫字樓的 3倍， 有利于打造辦公氛圍，提升檔次，但也存在如何消化的問題。 項目的整體檔次與本項目基本趨同。 在時間和地段上存在競爭。 客戶： 南昌大中型企業(yè)，全國性公司在南昌的分支機構或駐南昌辦事處，第三產業(yè)企業(yè)。商務寫字樓主體高度為 170米，共 49層。 產品特征： 標準層面積 約 1,800平方米；高層采用大開間。 規(guī)模： ? 聯發(fā)廣場占地近 50畝，總建筑面積近 19萬平方米，總投資近 8億元，為由1棟甲級寫字樓、 1棟五星級公寓、大型商業(yè)組成的大型綜合性建筑。 入市時間： 預計 2021年下半年動工， 2021年 2021年入市。 ?由于 20212021新入市項目的沖擊，南昌市寫字樓字 2021年以來，寫字樓租金均 有不同程度的下滑。非 I住宅主要是寫字樓和商 業(yè)。 泰耐克 VS聯發(fā)廣場公寓 5 ?主動溝通，達成默契， 錯開上市時間 6個月以上； ?樹立創(chuàng)新領先的市場形象； ?服務定位的差異化； ?放大酒店效應，如采取售樓處設在在酒店大堂等措施。 ?優(yōu)勢 ——酒店： 由于酒店的因終端的客戶兼容性更強是我們的優(yōu)勢。兩項目的 差異性較小，面對面競爭。 2 公寓市場背景（ 1） ——供應規(guī)模 ——公寓產品類型分布 項目名稱 恒茂國際華城 東方巴黎 自由都 博泰江濱公寓樓 豐和都會 公寓 聯發(fā)廣場酒店式公寓 區(qū)位 市中心 朝陽洲 濱江 紅谷灘 紅谷灘 紅谷灘 建筑面積（㎡） 54,000 25,000 14,600 20,000 7,000 約 50,000 種類 高檔次酒店式服務公寓 小戶型住宅 小戶型住宅 酒店式概念 酒店式概念 高檔次酒店式服務公寓 2 公寓市場背景（ 2） 公寓競爭項目概況 3 競爭的準入門檻： ?四接近： 硬件配置、戶型接近、室內交樓標準、銷售時間接近； ?一相同： 土地法定功能為住宅， 70年產權； 項目名稱 地段 上市量 上市時間 時代廣場公寓樓 東湖區(qū)勝利路步行街與民德路交匯處 1棟 6— 19層。面向外商的面積增加 1020㎡ 標間 :２０ ~３ 5M2 套房 :45~80M2 豪華套房 : 80M2以上 客戶 白領、中低端客戶群體 ／部分投資群體 高級白領、 SOHO、長租的商務客戶、高端居住群體部分投資群體 高端居住群體 節(jié)約式辦公群體 高端投資群體 實現利潤 售價低，利潤少 售價較高，利潤大 售價較高，利潤大 售價高出普通物業(yè) 1～ 2倍，利潤豐厚 競爭關系 市場競爭較大 市場競爭較小 市場競爭較小 幾乎無同類型物業(yè)競爭 經營角度 不存在后續(xù)經營，風險 較低 不存在后續(xù)經營，風險較 低 不存在后續(xù)經營，風險較低 屬于房地產業(yè)的新興品種，受市場關注和追捧，但后續(xù)經營風險較大 服務 特征 普通物業(yè)管理 介于酒店服務與物業(yè)管理之間 介于酒店服務與物業(yè)管理之間 星級酒店服務 外部 環(huán)境 城市中央 或新開發(fā)區(qū) 城市中央 城市中央 一般依托于四、五星級酒店 產權 形式 分散產權 分散產權 分散產權 集中產權 產品 特征 小戶型住宅標準 小戶型住宅標準 小戶型辦公標準 酒店客房標準
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