【文章內容簡介】 人收入水平較低（多是領取社會救濟金的人群）。這些住房不能通過向住戶出售的方式改變其使用性質，也難以完全依靠中央財政預算解決現(xiàn)存的住房維修等問題。因此，英國政府鼓勵現(xiàn)行的、隸屬于地方政府的管房機構，改造為私人合作及非盈利性質的住房協(xié)會，由住房協(xié)會整體購買現(xiàn)在管理的公房，成為社會性房產主，并依靠租金收入，對所擁有公房進行維修和管理。 ? 二是房租補貼計劃。作為非盈利機構，住房協(xié)會向住戶收取的租金要低于私人出租房屋的租金；但作為私人合作性質的機構，要通過租金收入維持其管理和維修住房等方面的支出，住房租金必須達到成本租金水平。這樣，就產生了原有居民的承受能力問題，相應產生了房租補貼計劃。即，財政預算中的住房保障資金，原來僅僅用于住房建設和維修；目前則可以擴大使用范圍，用于發(fā)放低收入居民的房租補貼。目前，已經轉讓給住房協(xié)會的住房中， 70％的居民按照其住房支付能力的不同，已經不同程度地領取了政府的住房補貼；另外，30％的居民收入相對較高，完全由自已支付住房租金。房租補貼計劃的實施，是幾十年來英國低收入居民住房保障制度的一個根本性的轉折。 ? 三是多元文化、多元群體融合計劃。分散建房是解決原來公房建設中存在的眾多社會問題的主要途徑，政府希望不同收入、不同文化背景的居民能夠共同生活于同一社區(qū)。因此，新的公房建設采取零星建設的方式；同時，政府通過規(guī)劃手段，強制要求新的住宅建設項目必須有一定的低收入居民住房。這個比例一般占項目建設總量的 15％－ 50％，從目前的實施結果看，平均占 25％。 ? 四是更多地發(fā)揮私營機構的作用。成立住房協(xié)會的另外一個重要作用是在融資方面。由于中央財政的住房建設和維修撥款受政府保障能力的限制，即使對地方政府經批準籌措的建房資金，也要受政府財政赤字規(guī)模的限制。而住房協(xié)會則不受相應因素的制約，可以通過貸款解決資金短缺問題，因而更有利于加快住房的建設與籌措維修資金。目前，中央政府的住房保障預算資金，除了向地方政府撥付外，也直接向住房協(xié)會撥付。 ? 五是可承受租金計劃。由于近年來英國租金上漲較快，相當多的居民仍然需要政府的住房幫助，為向低收入居民提供較低的、可以承受的租金的住房，政府資助的建房活動仍將是英國住房保障的重要方式。據估計，每年該類住房的需求約在 10－ 15萬套住房，但受建房土地短缺的限制（英國城市周邊的許多土地已永久性地劃為綠地等保護用地），估計今后每年只能建 5萬套左右。 ? 最近制定的英國住房藍皮書 《 質量和選擇 —人人擁有適當?shù)淖》?》 ，提出要解決公房選擇性差的問題，同時提出了針對教師、警察、護士等低收入的公職人員的“初次購房資助”計劃。該計劃針對第一次購買房屋的公職人員，由政府部分出資作為資助，鼓勵他們購買自己的房屋（以后也不再收回此項資助資金）。但購房人僅享有部分收益權（以后出售所購房屋所得按比例分成）。 ? (二）德國 ? 房租管制或指導租金制度。即，對出租房屋的租金實行限制。 ? 德國的租金管制制度建立于戰(zhàn)后住房短缺時期，由于住房出租價格大幅度上升，廣大居民無力支付所承租住房的費用。針對這種情況，政府采取了租戶權益保障措施，要求各地政府按照不同區(qū)位、不同房屋結構和房屋質量，提出相應的指導租金水平，作為住房出租人和承租人確定住房租金的參考標準。房租管制保障了當時情況下居民的基本住房條件，在一定時期內起到了積極的作用，但也不利于出租市場的擴大和住房維修。因此，隨著住房供求矛盾的緩解，聯(lián)邦政府于 1960年提出有條件取消租金管制制度。 ? 公共住宅的建設與供應。 ? 戰(zhàn)后，德國面臨非常嚴重的房屋短缺，為此政府大力推動低價住宅建設，同時也支持建設了相當規(guī)模的福利性公共住宅。聯(lián)邦法律規(guī)定，對于因經濟收入低，或孩子太多等原因導致找不到房子的家庭，政府有提供公共住宅供其租住的職責。盡管 80年代以來，德國住房數(shù)量基本得到滿足，但政府一直沒有停止建設高質量福利房。目前，德國共有住宅 3400萬套，有 230萬套是通過政府長期、低利率貸款等手段建設的公共住宅。 ? 聯(lián)邦住宅法對這類住宅有供應對象（租戶）、租金及供應面積等方面的限制，各州政府可以做適當?shù)恼{整。如，該類住宅只能租給享受社會保險、戰(zhàn)爭中損失嚴重的家庭及難民；房租每平方米不得超過 1馬克；每戶平均居住面積為 32－ 65平方米等。此外，還有退租方面的規(guī)定，凡收入超過規(guī)定標準的應退出福利住宅，否則將收取市場租金。 ? 房租補貼制度。 ? 房租補貼制度是目前德國對低收入居民住房保障的主要方式。隨著房租管制制度的逐步取消，以及為保證公共住宅建設能夠收回成本而提高租金，給一部分享受社會保險和低收入者造成了很大的負擔。因此，新的住宅補貼法規(guī)定實行房租補貼制度，由政府根據家庭人口、收入及房租支出情況給予居民以適當補貼，保證每個家庭都能夠有足夠的住房支付能力。 ? 住宅補貼法規(guī)定，居民實際交納租金與可以承受租金的差額，由政府負擔；其中，居民實際交納租金要與家庭住房需要相結合，可以承受的租金一般按照家庭收入的 25％確定。房租補貼的資金由聯(lián)邦政府和州政府各承擔 50％。 1998年，有300萬個家庭申請了住房補貼，僅聯(lián)邦政府提供的房租補貼資金就達到 70億馬克。 ? 住宅儲蓄制度。德國的住宅儲蓄制度起源于英國的住房信貸合作社制度。 1924年，德國成立了第一家住宅儲蓄銀行。二次大戰(zhàn)后，聯(lián)邦德國的資本市場近于崩潰，德國面臨住房短缺的同時，也面臨資金短缺。為盡快恢復工商業(yè)，國家把有限的資金幾乎都用于工商投資，難以從資本市場上籌集建房資金。因此，在金融系統(tǒng)重建過程中，政府把住宅儲蓄制度作為一個重要內容加以保留，希望通過住宅儲蓄制度發(fā)揮住房儲蓄者的積極性，籌集建房資金。 ? 住宅儲蓄制度也為德國住宅建設作出了重要貢獻。 1999年，德國住宅投資占 GDP的 ％，其中住宅儲蓄占整個住宅信貸的 22％。此外，作為定向儲蓄，住房銀行的貸款不可能在本系統(tǒng)內派生存款，這對于抑制短期消費需求，減少貨幣流通，從而緩解通貨膨脹也具有相當?shù)姆e極作用。 ? 德國住宅儲蓄制度的兩大支柱是： ? （ 1）固定利率、低息互助。住宅儲蓄是一種封閉運轉的融資系統(tǒng)，獨立于德國資本市場，存貸款利率不受資本市場供求關系、不受通貨膨脹等利率變動因素的影響。多年來，住宅儲蓄利率保持在 6％以下，住宅儲蓄的存貸款利率差保持在 2個百分點，且貸款實行固定利率。固定利率的優(yōu)勢是，居民還貸額固定、明確，因而對居民有相當大的吸引力。 ? （ 2）政府的儲蓄獎勵。對低收入居民來說，參加住宅儲蓄可以得到政府的獎勵，住宅儲蓄獎勵分為兩種：一種是儲蓄獎勵，任何 16周歲以上、年收入 5萬馬克以下的單身家庭，每月 1000馬克以下部分的住宅儲蓄，可以得到政府每月最高 100馬克（即 10％）的儲蓄獎勵；年收入 10萬馬克以下的單身家庭，每月 2021馬克以下部分的住宅儲蓄，可以得到政府每月最高 200馬克（即 10％）的儲蓄獎勵。另一種是購房獎勵，對通過住房儲蓄進行的建房活動，政府還給予貸款總額 14％的貸款補助。 ? 購房財政稅收政策。 ? 為鼓勵私人建房，政府通過減免稅和其他獎勵措施予以鼓勵。聯(lián)邦所得稅法規(guī)定了幾個方面的優(yōu)惠：一是，建房費用可在最初使用住宅的 12年內折舊 50％（后又改為在最初 8年內折舊 40％），從而降低房主應納稅的收入；二是，申請建房的貸款也可從應納稅的收入中扣除；三是，免征 10年地產稅，并在購買建房地產時免征地產轉移稅。此外，財政還給予收入較低的購房人不同程度的購房補貼， 86％的德國人都可以享有不同額度的補貼。 ? 德國東部地區(qū)的住房改革。 ? 統(tǒng)一前，民主德國的住房制度長期實行低租金福利制度，德國統(tǒng)一之后面臨的一個重要問題就是在東德地區(qū)進行住房制度改革。改革的核心，是要建立起市場化的住房資源配制機制，實行住房私有制。一是返還。凡前東德及公有制改革之前、以及納粹時期沒收的屬于私人的房屋，只要能夠提供相關的證明，全部無償返還給原產權人；二是出售。即向原來公房的住戶優(yōu)惠出售公有住房。三是調整租金。所有公房全部由房屋管理公司管理，同時按照成本租金調整租金。相應地，房租補貼制度也建立起來，并結合當時東部地區(qū)住房短缺的特點，實施了指導租金制度。為提高東部地區(qū)房屋質量，德國政府還投入了大量的住宅維修基金。 ? （三）美國 ? 美國是典型的市場經濟國家 ,美國政府建立住房保障制度的指導思想 ,是對公平的維護不應以效率損失為代價。美國的住房保障制度主要有以下內容 : ? 區(qū)別高、中、低收入者 ,制定不同的住房政策。對高收入者 ,由市場供應商品房 。對中等收入者 ,供應公共住房 ,政府對開發(fā)建設社會住房的企業(yè)給予貸款擔保和貼息優(yōu)惠支持 ,并調控社會住房的建設標準和售價 。對低收入者 ,則提供標準較低的廉租屋 ,只租不售 ,房租超過家庭收入 25%以上的部分由政府補貼。 ? 住房金融支持。由聯(lián)邦全國抵押協(xié)會、政府全國抵押貸款協(xié)會和聯(lián)邦住宅抵押協(xié)會為中低收入家庭提供購房貸款。同時 ,由政府出面對符合條件的中低收入家庭購房進行擔保 ,如果居民無力償還銀行貸款 ,政府可為其安排廉租房 ,并將原來的住房出售 ,歸還貸款 ,以避免銀行出現(xiàn)貸款風險。 ? 對購買自有住房實行稅收減免。對使用抵押貸款購買公共住房的中等收入者 ,按照每月歸還貸款的數(shù)額 ,核減一定比例的稅款 ,并免繳財產增值稅 ,以鼓勵私人購房。 ? 住房租金補貼。家庭收入為居住地的中等收入80%以下者均可申請住房租金補貼 ,享受補貼的家庭拿出總收入的 25%支付租金 ,其余由政府發(fā)放的住房券支付。 ? 老人住宅。老人住宅分公立老人公寓和私立老人公寓 ,公立老人公寓由老人退休金支付外 ,不足部分由政府承擔 。私立老人公寓由慈善團體、政府和個人三者共同承擔住宅費用。 ? 多管齊下的立法保障。美國政府先后通過了《 住房法 》 、 《 城市重建法 》 、 《 國民住宅法 》 等 ,對住房保障中包括擴大房屋抵押貸款保險、提供較低租金公房、提供低息貸款建房、提供房租補貼和幫助低收入者家庭獲得房屋所有權等方面作了明確規(guī)定。 ? （四）瑞典 ? 瑞典是經濟發(fā)達國家 ,也是高福利國家的代表 ,這一點充分體現(xiàn)在住房保障制度的建設舉措上 : ? 政府投資建設公有住房。由公房公司組成的協(xié)會 (SABD)建設和管理全國的公有住房 ,公房公司不以贏利為目的 ,地方政府以無息或低息貸款提供全部建設投資。 ? 住房補貼。瑞典實行兩種住房補貼 :一種是給退休人員補貼 ,金額有時達到全部住宅費用 (全國大約有 30%的退休人員從住房補貼中受益 )。一種是對低收入、多子女家庭的補貼 ,以住房費用為基礎 ,再根據家庭收入和子女數(shù)量來調節(jié)。 ? 合作建房。全國住房合作聯(lián)盟 (HSB)為約 l/10的瑞典人提供了住宅 ,HSB有自己的儲蓄銀行 ,為社員提供高于一般銀行存款利率 1%的利率 ,但其支出僅限于與住房有關 ,合作社按會員入會時間和儲蓄金額決定提供住房的次序 ,一般 8～ 10年可獲得住房。 ? （五）新加坡 ? 發(fā)展住宅建設 ,解決公民的住房問題 ,實現(xiàn)“居者有其屋” ,是新加坡的一項基本國策。取得了舉世矚目的成就 ,全國住房自有率超過了 90%。 ? 設立專門機構 ——建屋發(fā)展局