【文章內(nèi)容簡介】 保障面積標準和市場平均租金給予補貼。（七）多渠道增加廉租住房房源。要采取政府新建、收購、改建以及鼓勵社會捐贈等方式增加廉租住房供應。小戶型租賃住房短缺和住房租金較高的地方，城市人民政府要加大廉租住房建設(shè)力度。新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內(nèi)，主要在經(jīng)濟適用住房以及普通商品住房小區(qū)中配建，并在用地規(guī)劃和土地出讓條件中明確規(guī)定建成后由政府收回或回購；也可以考慮相對集中建設(shè)。積極發(fā)展住房租賃市場，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)中小戶型住房面向社會出租。（八）確保廉租住房保障資金來源。地方各級人民政府要根據(jù)廉租住房工作的計劃，切實落實廉租住房保障資金：一是地方財政要將廉租住房保障資金納入預算安排。二是住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用之后全部用于廉租住房建設(shè)。三是土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，各地還可根據(jù)實際情況進一步適當提高比例。四是廉租住房租金收入實行收支兩條線管理，專項用于廉租住房的維護和管理。對中西部財政困難地區(qū)，通過中央預算內(nèi)投資補助和中央財政廉租住房保障專項補助資金等方式給予支持。三、改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度（九）規(guī)范經(jīng)濟適用住房供應對象。經(jīng)濟適用住房供應對象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接。經(jīng)濟適用住房供應對象的家庭收入標準和住房困難標準，由城市人民政府確定，實行動態(tài)管理，每年向社會公布一次。低收入住房困難家庭要求購買經(jīng)濟適用住房的，由該家庭提出申請，有關(guān)單位按規(guī)定的程序進行審查，對符合標準的，納入經(jīng)濟適用住房供應對象范圍。過去享受過福利分房或購買過經(jīng)濟適用住房的家庭不得再購買經(jīng)濟適用住房。已經(jīng)購買了經(jīng)濟適用住房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟適用住房由政府按規(guī)定回購。（十）合理確定經(jīng)濟適用住房標準。經(jīng)濟適用住房套型標準根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平和群眾生活水平，建筑面積控制在60平方米左右。各地要根據(jù)實際情況，每年安排建設(shè)一定規(guī)模的經(jīng)濟適用住房。房價較高、住房結(jié)構(gòu)性矛盾突出的城市，要增加經(jīng)濟適用住房供應。（十一）嚴格經(jīng)濟適用住房上市交易管理。經(jīng)濟適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房，但應按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。上述規(guī)定應在經(jīng)濟適用住房購房合同中予以明確。政府回購的經(jīng)濟適用住房，繼續(xù)向符合條件的低收入住房困難家庭出售。（十二）加強單位集資合作建房管理。單位集資合作建房只能由距離城區(qū)較遠的獨立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)，在符合城市規(guī)劃前提下，經(jīng)城市人民政府批準，并利用自用土地組織實施。單位集資合作建房納入當?shù)亟?jīng)濟適用住房供應計劃，其建設(shè)標準、供應對象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購買基礎(chǔ)上房源仍有多余的，由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟適用住房購買條件的家庭出售，或以成本價收購后用作廉租住房。各級國家機關(guān)一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟適用住房供應對象出售。四、逐步改善其他住房困難群體的居住條件（十三）加快集中成片棚戶區(qū)的改造。對集中成片的棚戶區(qū)，城市人民政府要制定改造計劃，因地制宜進行改造。棚戶區(qū)改造要符合以下要求：困難住戶的住房得到妥善解決；住房質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施明顯改善；困難家庭的負擔控制在合理水平。（十四）積極推進舊住宅區(qū)綜合整治。對可整治的舊住宅區(qū)要力戒大拆大建。要以改善低收入家庭居住環(huán)境和保護歷史文化街區(qū)為宗旨，遵循政府組織、居民參與的原則，積極進行房屋維修養(yǎng)護、配套設(shè)施完善、環(huán)境整治和建筑節(jié)能改造。（十五）多渠道改善農(nóng)民工居住條件。用工單位要向農(nóng)民工提供符合基本衛(wèi)生和安全條件的居住場所。農(nóng)民工集中的開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，應按照集約用地的原則，集中建設(shè)向農(nóng)民工出租的集體宿舍，但不得按商品住房出售。城中村改造時，要考慮農(nóng)民工的居住需要，在符合城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的前提下，集中建設(shè)向農(nóng)民工出租的集體宿舍。有條件的地方，可比照經(jīng)濟適用住房建設(shè)的相關(guān)優(yōu)惠政策，政府引導，市場運作，建設(shè)符合農(nóng)民工特點的住房，以農(nóng)民工可承受的合理租金向農(nóng)民工出租。五、完善配套政策和工作機制（十六）落實解決城市低收入家庭住房困難的經(jīng)濟政策和建房用地。一是廉租住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、舊住宅區(qū)整治一律免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金。二是廉租住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地實行行政劃撥方式供應。三是對廉租住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地，各地要切實保證供應。要根據(jù)住房建設(shè)規(guī)劃，在土地供應計劃中予以優(yōu)先安排，并在申報用地指標時單獨列出。四是社會各界向政府捐贈廉租住房房源的，執(zhí)行公益性捐贈稅收扣除的有關(guān)政策。五是社會機構(gòu)投資廉租住房或經(jīng)濟適用住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、舊住宅區(qū)整治的，可同時給予相關(guān)的政策支持。（十七）確保住房質(zhì)量和使用功能。廉租住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造以及舊住宅區(qū)整治，要堅持經(jīng)濟、適用的原則。要提高規(guī)劃設(shè)計水平，在較小的戶型內(nèi)實現(xiàn)基本的使用功能。要按照發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅的要求，推廣新材料、新技術(shù)、新工藝。要切實加強施工管理，確保施工質(zhì)量。有關(guān)住房質(zhì)量和使用功能等方面的要求，應在建設(shè)合同中予以明確。（十八）健全工作機制。城市人民政府要抓緊開展低收入家庭住房狀況調(diào)查，于2007年底之前建立低收入住房困難家庭住房檔案，制訂解決城市低收入家庭住房困難的工作目標、發(fā)展規(guī)劃和計劃，納入當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃，并向社會公布。要按照解決城市低收入家庭住房困難的計劃，確保廉租住房保障的各項資金落實到位；確保廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地落實到位，并合理確定區(qū)位布局。要規(guī)范廉租住房保障和經(jīng)濟適用住房供應的管理，建立健全申請、審核和公示辦法，并于2007年9月底之前向社會公布；要嚴格做好申請人家庭收入、住房狀況的調(diào)查審核，完善輪候制度，特別是強化廉租住房的復核工作，健全退出機制。要嚴肅紀律，堅決查處弄虛作假等違紀違規(guī)行為和有關(guān)責任人員，確保各項政策得以公開、公平、公正實施。（十九）落實工作責任。省級人民政府對本地區(qū)解決城市低收入家庭住房困難工作負總責，要對所屬城市人民政府實行目標責任制管理，加強監(jiān)督指導。有關(guān)工作情況，納入對城市人民政府的政績考核之中。解決城市低收入家庭住房困難是城市人民政府的重要責任。城市人民政府要把解決城市低收入家庭住房困難擺上重要議事日程，加強領(lǐng)導，落實相應的管理工作機構(gòu)和具體實施機構(gòu)，切實抓好各項工作；要接受人民群眾的監(jiān)督，每年在向人民代表大會所作的《政府工作報告》中報告解決城市低收入家庭住房困難計劃的完成情況。房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會議負責研究提出解決城市低收入家庭住房困難的有關(guān)政策，協(xié)調(diào)解決工作實施中的重大問題。國務(wù)院有關(guān)部門要按照各自職責，加強對各地工作的指導，抓好督促落實。建設(shè)部會同發(fā)展改革委、財政部、國土資源部等有關(guān)部門抓緊完善廉租住房管理辦法和經(jīng)濟適用住房管理辦法。民政部會同有關(guān)部門抓緊制定城市低收入家庭資格認定辦法。財政部會同建設(shè)部、民政部等有關(guān)部門抓緊制定廉租住房保障專項補助資金的實施辦法。發(fā)展改革委會同建設(shè)部抓緊制定中央預算內(nèi)投資對中西部財政困難地區(qū)新建廉租住房項目的支持辦法。財政部、稅務(wù)總局抓緊研究制定廉租住房建設(shè)、經(jīng)濟適用住房建設(shè)和住房租賃的稅收支持政策。人民銀行會同建設(shè)部、財政部等有關(guān)部門抓緊研究提出對廉租住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)的金融支持意見。（二十）加強監(jiān)督檢查。2007年底前，直轄市、計劃單列市和省會（首府）城市要把解決城市低收入家庭住房困難的發(fā)展規(guī)劃和計劃報建設(shè)部備案，其他城市報省（區(qū)、市）建設(shè)主管部門備案。建設(shè)部會同監(jiān)察部等有關(guān)部門負責本意見執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，對工作不落實、措施不到位的地區(qū)，要通報批評，限期整改，并追究有關(guān)領(lǐng)導責任。對在解決城市低收入家庭住房困難工作中以權(quán)謀私、玩忽職守的，要依法依規(guī)追究有關(guān)責任人的行政和法律責任。（二十一）繼續(xù)抓好國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場各項調(diào)控政策措施的落實。各地區(qū)、各有關(guān)部門要在認真解決城市低收入家庭住房困難的同時，進一步貫徹落實國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場各項宏觀調(diào)控政策措施。要加大住房供應結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，認真落實《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號），重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供應。城市新審批、新開工的住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的供應量不得低于居住用地供應總量的70%。要加大住房需求調(diào)節(jié)力度，引導合理的住房消費，建立符合國情的住房建設(shè)和消費模式。要加強市場監(jiān)管，堅決整治房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)、物業(yè)管理及房屋拆遷中的違法違規(guī)行為，維護群眾合法權(quán)益。要加強房地產(chǎn)價格的監(jiān)管，抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，保持合理的價格水平，引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。（二十二）凡過去文件規(guī)定與本意見不一致的，以本意見為準中國住房保障制度發(fā)展及存在問題作者：姚玲珍 韓國棟 陳寶萍 來源：2011年3期 時間：住房問題近年來成為社會關(guān)注的熱點，各地政府積極探索新型住房保障模式，公共租賃住房正是在此背景下出現(xiàn)的完善中國城鎮(zhèn)住房保障制度的一種創(chuàng)新實踐。目前理論界對于公共租賃住房還缺乏系統(tǒng)的研究，研究重點集中在宏觀層面分析。本文從微觀層面系統(tǒng)思考如何發(fā)展公共租賃住房。公共租賃住房定位于以社會救助為主，面向全社會，向符合一定條件的、存在階段性住房困難的、有穩(wěn)定職業(yè)的城市常住人員提供，將成為中國新型住房保障體系的重要組成部分。一、中國住房保障模式的演進歷程新中國成立以來，中國城鎮(zhèn)住房制度經(jīng)歷了由政府直接調(diào)控下的福利住房模式向政府間接調(diào)控下的市場化供給模式、再到住房保障和住房市場并重供應模式的轉(zhuǎn)變過程，大致經(jīng)歷了住房實物分配的福利制度、住房制度改革推進和住房制度改革深化等三個階段。在第一個30年期間(19491978年):中國實行計劃經(jīng)濟體制，住房制度也仿照蘇聯(lián)模式，在城鎮(zhèn)實行完全福利化的實物分配政策。這個制度的主要內(nèi)容，是以低工資制為基礎(chǔ)，由國家(含各級政府和單位)建設(shè)公有住房，通過行政方法按職級和家庭人口統(tǒng)一分配給職工居住，收取低廉的租金。第二個30年(19782007年)：也是中國改革開放以來的30年，伴隨著計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)軌，中國同步開始住房制度改革的艱難探索與實踐。總體而言，以改革計劃經(jīng)濟體制下公有住房福利分配制度為起點，歷經(jīng)出售公有住房和提租補貼試點，到市場供應和政府保障雙重體系政策的提出，再到實物福利分房的終結(jié)、住房產(chǎn)業(yè)化下住房保障被異化，最后到提出加快建立住房保障體系、探尋住房保障制度新模式。在這一階段的前20年，住房供應仍然過于追求住房分配的絕對公平、忽視市場效率，導致住房供應不足。而在后10年，基本形成了投資主體多元化、資金來源多渠道的新格局，促使住宅市場快速發(fā)展，商品住房市場成為城鎮(zhèn)居民解決住房的主要渠道，突出市場機制的運作效率。但是，在這10年中由于過于強調(diào)住房的商品化，使相當一部分中低收入群體難以依靠完全的市場機制來解決住房問題，并且隨著房價的不斷攀升，這一現(xiàn)象有逐步擴大和向其他收入人群蔓延的趨勢。住房問題因此成為社會和民眾廣為關(guān)注的熱點話題和利益訴求。第三個30年（20072036年):2007年“24號”文件的出臺，標志著中國城鎮(zhèn)住房制度改革，從住房商品化、社會化、市場化的房改階段，進入到住房政府保障和市場并重的住房供應體制建設(shè)新階段，從此，中國進入探索建立具有中國特色新型住房保障體系的新時期，政府和市場將會重新調(diào)整各自對住房供應的定位和作用。這是第三個30年期間中國住房供應制度和住房保障模式所要探索的內(nèi)容，其重點在于回歸住房的社會屬性，將住房的經(jīng)濟性和社會性有機結(jié)合起來，在繼續(xù)發(fā)揮住房作為消費熱點、刺激經(jīng)濟增長的同時，一方面通過制度和政策設(shè)計降低住房作為投資品特別是投機品的“熱度”；另一方面通過公共租賃住房制度進一步完善中國住房保障體系，使居者“有房住”。二、中國住房保障體系的發(fā)展現(xiàn)狀目前，中國大多數(shù)城市已建立起以經(jīng)濟適用房制度和廉租房制度為主體的住房保障體系，對不同收入家庭實行相應的住房供應政策。僅2009年，中央財政就安排了保障性安居工程補助資金551億元，新建、改擴建各類保障性住房200萬套，棚戶區(qū)改造解決住房130萬套。廉租房制度是中國住房保障制度的基礎(chǔ)和重要組成部分，以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標準的住房困難家庭提供的住宅消費保障政策，具體包括住房租金補貼、實物配租、租金核減等實施方式。廉租房具有準公共物品、社會保障性、政府主導性、公益性和非營利性等特征。截至2008年底，全國已通過新建、購置廉租住房以及棚戶區(qū)改造等多種方式，解決了259萬低收入家庭的住房困難；累計發(fā)放租賃補貼229萬戶，基本實現(xiàn)了國務(wù)院關(guān)于到2008年底對申請租賃補貼的城市低保家庭住房困難戶做到“應保盡保”的目標。經(jīng)濟適用房制度是當前住房保障制度的發(fā)展重點，通過政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設(shè)，面向城市中低收入住房困難家庭供應的住房保障制度。主要政策優(yōu)惠體現(xiàn)在通過土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費、控制開發(fā)利潤等措施降低建設(shè)成本。截至2008年底，全國已經(jīng)有1800多萬戶家庭通過經(jīng)濟適用住房制度改善了住房條件，其中有500多萬戶是屬于低收入家庭。三、存在問題一是住房保障體系的總體定位問題。是要解決“家家有住房”，還是“戶戶有房住”？經(jīng)濟適用房以售為主，更多的是引導居民購買房屋，雖然是有限產(chǎn)權(quán)，但是住戶住滿5年之后，可以上市交易，這樣容易形成住房保障黑洞，使有限的公共財政資源沒有發(fā)揮最有效的作用，無法及時保障最需要幫助的低收入或住房困難的群體。二是住房保障體系的運作模式問題。單純依靠政府力量無力滿足低收入階層的居住需求。廉租房的供給并不是根據(jù)低收入人群的規(guī)模加以調(diào)整，而是根