物業(yè)管理階段探索與分析(編輯修改稿)
2024-11-12 01:22 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，車輛出入登記 6 環(huán)境管理記錄 日常管理檢查，保潔消殺，保潔材料使用登記 保潔材料領(lǐng)用登記表，環(huán)境消殺工作記錄表，樣板間物品交接單，樣板間物品出入登記表 7 檢查，考核，獎懲記錄 工作自查，日常檢查員工考核，獎懲記錄，員工報到單 工作自查表，日常檢查表，獎懲記錄，員工報到單 8 計劃，總結(jié) 周報，月計劃，月總結(jié) 周報，月計劃（辦公用品，安全及維修材料，保潔用品采購計劃明細，收支計劃），月工作總結(jié)及計劃 9 會議，培訓(xùn)記錄 例會記錄，內(nèi)部培訓(xùn)，訓(xùn)練記錄，外部培訓(xùn)記錄 會議記錄表，員工培訓(xùn)記錄表 10 社區(qū)文化（活動）記錄 配合銷售開展活動的相關(guān)記錄 42 二、前期準備階段 (七 ).其他 1） 公司、項目日常工作表格；如：日常工作檢查表、安全日志等。 2） 售樓處專用表格。如：樣板間物品交接單 /出入單，售樓處客戶接待記錄、活動到訪記錄等。 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 43 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 三、入住階段 (啟動階段 ) （入住前三個月 ——入住后半年至九個月） （一）入住前的準備工作 （二）物業(yè)接管驗收 （三）裝修管理階段工作 44 三、入住階段 （一）入住前的準備工作 1. 入住籌備組成立，組織架構(gòu)搭建。 2. 制定人員招聘及培訓(xùn)計劃。 3. 開辦費的確定。 4. 小配套費的確定。并制定到位計劃。 5. 入住資料 、 物料準備。 6. 收費項目及標(biāo)準的確定。 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 45 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 7. 制定入住計劃。 8. 辦公地點裝修，對外展示。 9. 入住流程的確認。 10. 入住統(tǒng)一口徑確定，人員培訓(xùn)。 11. 入住環(huán)境布置及維護。 12 .模擬入住，正式入住。 46 入住階段 接管驗收 建筑物移交 資料移交 維修基金 接管驗收標(biāo)準 樓宇質(zhì)保書 樓宇使用說明書 樓宇產(chǎn)權(quán)資料 樓宇技術(shù)資料 接檔案資料建立 留 存 備 份 入住管理 引導(dǎo)業(yè)主到入住現(xiàn)場 業(yè)主交驗資料 協(xié)助業(yè)主填寫資料 留存?zhèn)浞? 接檔案資料建立 業(yè)主驗房 確認水電底數(shù) 確認返修項目 施工隊返修 返修準備 〈 三方保修協(xié)議 〉 工程問題處理記錄表 地產(chǎn)公司 物業(yè)公司 施工單位 47 ； 入 住 流 程 攜帶購房合同書；身份證原件及復(fù)印件；購房收據(jù) 到開發(fā)商客服部領(lǐng)取“兩書”（房屋質(zhì)量保證書；房屋使用說明書）；“一證”（房屋使用合格證），由開發(fā)銷售部發(fā)放交付使用憑單 憑交付使用憑單到物業(yè)管理中心辦理交付使用手續(xù) 填寫業(yè)主擋案，簽署 《 業(yè)主公約 》 《 裝修責(zé)任書 》 及裝修服務(wù)協(xié)議 《 業(yè)主手冊 》 交納物業(yè)管理服務(wù)費及其他費用 手續(xù)完畢 領(lǐng)取房屋各種鑰匙 由物業(yè)管理中心維修人員陪同業(yè)主進行房屋驗收 由開發(fā)客服部安排維修并通知復(fù)驗時間 不合格 合格 48 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) ? 入住常見問題 （ 1） 銷售承諾 （ 2） 設(shè)計變更 （ 3） 工程質(zhì)量 （ 4） 建筑材料 （ 5） 成品保護 （ 6） 維修配合 49 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) ? 投訴處理流程 一級接待 普通問題： 物業(yè)接待人員 售后接待人員 二級接待 三級接待 疑難問題： 物業(yè)負責(zé)人 售后負責(zé)人 重大問題： 物業(yè)公司 50 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 三、入住階段 (二 ) 物業(yè)接管驗收 物業(yè)竣工驗收與接管驗收 驗收主體不同（建筑商 、 開發(fā)商與物業(yè)公司） 驗收目的不同（建筑工程標(biāo)準與明確責(zé)任） 驗收職責(zé)不同（參與者與直接責(zé)任） 驗收性質(zhì)不同 （政府行為與企業(yè)行為） 51 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 三、入住階段 物業(yè)竣工驗收與接管驗收 施工單位 開發(fā)企業(yè)或 建設(shè)單位 物業(yè)管理企業(yè) 接管驗收 竣工驗收 52 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 三、入住階段 (二 ) 物業(yè)接管驗收 物業(yè)的接管驗收時直接關(guān)系到物業(yè)工作能否正常順利開展的重要一環(huán)。在接管驗收過程中，物業(yè)公司要充分發(fā)揮自己的作用，對在驗收中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)準確記錄，明確管理維修責(zé)任，并注意審查接受的圖紙資料檔案 53 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 三、入住階段 (二 ) 物業(yè)接管驗收 為處理好接管驗收中的問題，需要掌握的原則： 1 、 靈活性與原則性相結(jié)合 2 、 細致入微與整體把握相結(jié)合 54 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 三、入住階段 (二 ) 物業(yè)接管驗收 物業(yè)接管驗收的方法 ： 觀感驗收法 物業(yè)的主體 、 門窗 、 水電 、 公共設(shè)施設(shè)備等 2 、 使用驗收法 使用功能和 《 房屋接管驗收標(biāo)準 》 55 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 三、入住階段 (二 ) 物業(yè)接管驗收 物業(yè)的接管驗收根據(jù)驗收的時間和范圍不同可分為： 分期驗收 ——分期進行的項目（會所） 單項驗收 ——工程項目的單項工程（ 全部驗收 ——根據(jù)有關(guān)法規(guī)及標(biāo)準（規(guī)劃 、設(shè)計、建設(shè)方案）按照各項建設(shè)標(biāo)準進行統(tǒng)一的整體驗收 56 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) (二 ) 物業(yè)接管驗收 1).前期物業(yè)開發(fā)過程中的工程跟蹤，隱蔽工程的 記錄等； 2).接管驗收小組的成立，和準備工作開展（人員、物資、人員培訓(xùn)等）； 3).接管驗收標(biāo)準及作業(yè)規(guī)程； 4).小區(qū)配套協(xié)議及配套安裝（交通類、生活類標(biāo)識設(shè)施）； 5).辦費協(xié)議及物資計劃明細； 6).特殊情況的接管驗收（開發(fā)商原因驗收時間拖延，不徹底）； 7).驗收中問題的解決和遺留問題的匯總與存檔。 57 物業(yè)驗收接管標(biāo)準操作流程 一 、 工作流程圖 ? 提前確定接管驗收日期 組建接管驗收小組 作好接管驗收準備 驗收前 30天進行資料驗收移交 驗 收是 否合格 熟悉資料 資料存檔 制訂驗收方案與進度計劃 進行硬件設(shè)備設(shè)施模擬驗收 驗 收是 否合格 物業(yè)驗收接管 鑰匙接管移交 驗收記錄存檔 驗收遺留問題記錄 不合格 補齊資料 不合格填寫回修單 現(xiàn)時整改 存 檔 58 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)
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