【文章內容簡介】 心區(qū)域核心地段，位于最繁華的商業(yè)中心陵西大街、環(huán)城西路及和平路地下。該項目總投資 8 億元人民幣。占地 5 萬余平方米，建筑面積 10 萬平方米。地下商業(yè)街為兩層分別為 5 萬余平方米，內部可設 5000 余個現(xiàn)代時尚商鋪 50 個出入口 5 部垂直貨梯， 是蕪湖市商業(yè)建筑最新穎，硬件設施與功能最完善的集購物、休閑娛樂、餐飲、旅游觀光、于一體的大型地下購物公園。 項目處于商業(yè)密集區(qū)，交通便利，四通八達，市內公交、旅游線路于此，極具升值潛力。隨著蕪湖 “地一大道 ”的開發(fā)運營， 憑借其自身的經營規(guī)模及高效的經營管理能力等諸多優(yōu)勢，將勢必對周邊區(qū)域的商業(yè)有很大的推動和提升，蕪湖地一大道必將成為蕪湖時尚消費和新潮商業(yè)文化的城市新地標。 蕪湖市區(qū)域環(huán)境分析 中國房地產正面臨急劇的洗牌，步入一個商鋪、寫字樓、住宅三分天下、鼎足之勢的全新時代。我們敢說，商業(yè)地產定會成為中國房地產開發(fā)的下一個熱點。 值得我們注意的是，雖然同出地產體系，但商業(yè)地產的開發(fā)操作、經營理念、營銷策略、媒介策略等與住宅有著很大的不同： 作為一個動態(tài)地產，商業(yè)地產主要依靠經營獲得收益，需要依托于商業(yè)地段價值和經 營特色。 商業(yè)性更強，對于開發(fā)商和物業(yè)管理的商業(yè)經營、管理水平要求更高。 商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅更高，一般情況下，土地出讓年限只有 40 年。 商業(yè)鋪位屬于生產資料，流通強，商業(yè)風險大，對企業(yè)資金和開發(fā)模式依賴比較強。 面對商業(yè)地產開發(fā)中的種種與住宅物業(yè)的不同，我們地一大道房地產蕪湖商業(yè)項目如何制定開發(fā)策略、經營策略、銷售策略；如何通過本項目達到企業(yè)利益最大化，并光榮完成企業(yè)的使命、社會的使命。這正是蕪湖商業(yè)項目的策劃背景，蕪湖商業(yè)項目給策劃提供了一操作平臺，策劃將為項目披上一件成功的外衣。 經濟環(huán)境分析 根據蕪湖市國民發(fā)展和社會統(tǒng)計公報，得出蕪湖市 2020 年經濟總量：國民經濟繼續(xù)保持平穩(wěn)快速增長。初步測算，全年全市生產總值 億元，比上年增長 %。其中：第一產業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 億元，增長 %。三次產業(yè)結構由上第 3 章 “蕪湖地一大道”的 項目環(huán)境分析 11 年的 ： ： 變化為 ： ： 。經濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展，總量與速度、結構、效益、生態(tài)環(huán)境的協(xié)調明顯改善，居民收入繼續(xù)較快增長，各項社會事業(yè)改革 取得新成就，開創(chuàng)了蕪湖科學發(fā)展的新局面。 由圖 32 可以看出，蕪湖市第三產業(yè)發(fā)展迅速 。 圖 32 2020 年與 2020 年蕪湖市三大產業(yè)比重變化情況 本項目的提出與蕪湖 “ 一年一大步，三年大變樣 ” 的市政建設目標相一致，在大環(huán)境下，得到蕪湖政府的大力支持。 人口與購買力分析 人民生活：城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增加，生活質量進一步提高。城市居民人均可支配收入達到 14457 元，比上年增長 %。城市居民恩格爾系數(shù)為 %，比上年上升 3 個百分點。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積 平方米，減少 平方米。農村居民人均純收入 4848 元，比上年增長 %。農村居民恩格爾系數(shù)為 %。農村居民人均住房面積 平方米，比上年增加 平方米。居民生活水平的提高，也就是購買力水平的提高，也就保證本項目在這里開發(fā)具有一定價值。 項目附近，有學校，生活區(qū)，火車站和汽車站，人口密度大，位于蕪湖市最繁華的商圈內。車流量、人流量較大，在項目周邊的人均客流量平時為 30 萬人，在周末能達到 40 萬人。為本項 目開業(yè)后的客流狀況，得到保障。 商圈內家庭和人口的消費水平是由其收入水平決定的，因此，商圈人口收入水平對地理條件有決定性的影響。根據調查， 項目周圍的人口收入購買力水平大多為中低等水平，大多消費者購買中低檔商品，結合這一情況，制定商場定位，迎合消費者購物心理。 社會環(huán)境分析 第 3 章 “蕪湖地一大道”的 項目環(huán)境分析 12 社會環(huán)境對項目的策劃是很重要的，社會環(huán)境調查主要包括社會制度、社會秩序、社會信譽和社會服務等方面的調查。本項目的實施，正好趕上蕪湖 “三年大變樣 ”，符合蕪湖規(guī)劃，有了政府的保障，消費者才敢投資，投資才會有回報。項目的施工，對蕪湖 街道重新整合，起到積極作用。通過本項目，可以改善路面狀況，商場開業(yè)后可以分擔路面人流，緩解路面交通壓力。 商圈環(huán)境分析 蕪湖市附近商圈概況： ?地理位置及現(xiàn)狀：該項目位于 位于最繁華的商業(yè)中 心 鳩茲廣場附近 。所在位置位于蕪湖市中心位置，也是蕪湖老城的中心位置，是蕪湖市的商業(yè)、居住、教育中心。目前該項目所在地以平房和部分二層樓房為主要建筑形式，在項目所在地的邊界部分是各種分散 經營的各種商業(yè)形態(tài)。內部為原來的蕪湖市老區(qū)生活中心，有大量居民居住。其建筑密度較高，這與近兩年蕪湖市政府有意對該地塊進行改造，大部分居民都希望通過擴建原有住房面積獲得更多的補償有關。由于建筑密度過高，目前，其內部的生活環(huán)境較惡劣，對于項目所在地順利拆遷是一個較大的利好消息。在項目邊界經營的商戶主要以服裝、五金、小百貨等為主要業(yè)態(tài)，基本上是經過長期的沉淀和積累自然形成的集貿性商業(yè)，其經營的產品檔次較低，經營不規(guī)范。 ?商業(yè)分析：項目所在地塊為蕪湖市目前的商業(yè)中心，其中陵西路和和平路是目前蕪湖市的兩條主要商業(yè)街 。該位置人流量較大，具有絕對優(yōu)勢的商業(yè)氛圍，雖然目前該地塊周圍的幾個大型商場超市的經營狀況一般，業(yè)態(tài)較為落后，但也存在著像世紀城、康德等一批在當?shù)鼐哂休^大營業(yè)額和美譽度的商業(yè)項目。并且其商業(yè)輻射范圍是整個蕪湖區(qū)域性的，商圈的輻射力較強，對整個蕪湖的商業(yè)經濟起著決定性的影響。 ?交通分析：由于項目緊靠火車站和長途汽車站以及市內公共交通系統(tǒng)的樞紐位置，因此該位置是蕪湖市的交通疏導中心和物流中心，交通便利，物流方便，對于進出蕪湖市和市內的通達性具有不可替代性的優(yōu)勢。 ?其他優(yōu)勢分析：該項目的 2 公里范圍內，集中了蕪 湖市的幾所重點中學和職業(yè)學校，是一個典型的教育中心，方便社區(qū)居民和業(yè)主孩子就學，對于提升項目的價值也可以起到不可忽視的作用。另外，銀行機構和醫(yī)院也都分布在項目所在地周圍，對于綜合性商業(yè)項目是一個很大的無形資產。 SWOT 分析 第 3 章 “蕪湖地一大道”的 項目環(huán)境分析 13 通過運用 SWOT 理論，重在分析本項目與項目周邊競爭對手對比中，項目存在的優(yōu)勢、劣勢、機遇和威脅。從而，成為本項目營銷策劃的有力依據。 優(yōu)勢： （ 1）蕪湖地一大道項目位于蕪湖市區(qū)中心地帶核心區(qū)域，歷經百年積淀，地理位置得天獨厚，具有惟一性，不可復制性。 （ 2）蕪湖地一大道項目交 通便利，毗鄰蕪湖火車站、客運站人流、物流密集區(qū)，途經本項目的市內及蕪湖各縣公交車眾多，為本項目的客源提供了有力的支持和保障。 （ 3）蕪湖地一大道項目地處蕪湖中心商業(yè)區(qū)，商場集中，商流集中， 人流集中，消費人群集中， 商業(yè)氛圍無以復加。 承接 30 萬日值高峰客流， 地一大道以打造地上與地下協(xié)調發(fā)展的地下商業(yè)街為理念，與周邊建筑交流融通，形成網絡化、立體化的中國地下商業(yè)街開發(fā)運營典范。與蕪湖火車站、長途汽車站近在咫尺，據車站方面統(tǒng)計， 市內主要交通干道匯集于此，商業(yè)黃金寶地，融匯人流、物流、車流，匯聚人氣、商氣、財氣，上風 上水，無以復加。 （ 4）蕪湖地一大道采用 為多數(shù)商家和商戶所認可和接受的 靈活的租售相結合的方式，滿足不同層次對商鋪的需求 ，實現(xiàn)商戶利益最大化。 （ 5）與蕪湖 “一年一大步，三年大變樣 ”的市政建設目標相一致。 蕪湖地一大道商圈各主干道交通功能與商業(yè)功能的重疊導致整個商圈人流、車流矛盾加劇，局部交通于通過性交通混行。蕪湖地一大道調整完善區(qū)域商業(yè)設施的布局和建設，設置地下過街通道，解決各主干街道商圈行人交通安全隱患。人車分流使地面道路全封閉，過街人潮可以從舒適、安全的地下橫過馬路 ，在緩解了人車混雜和交通擁堵現(xiàn)象，提高行人安全保障的同時，更是在地下承接了大量地面人潮，給地下步行街帶來源源不斷的客流。 蕪湖地一大道建設完工后將極大地改善蕪湖商業(yè)中心地區(qū)的商業(yè)環(huán)境和市容景觀，為蕪湖商業(yè)的發(fā)展開拓更加廣闊的空間，也為地一大道的經營者、投資者開創(chuàng)更加廣闊的 “錢 ”景。 蕪湖地一大道所處蕪湖市核心區(qū)域憑借得天獨厚的地理優(yōu)勢、超前規(guī)劃的商業(yè)形態(tài)、鼎盛的綜合實力，豐富的商家資源，必定成為蕪湖商業(yè)的龍頭。 項目的三級商圈可分別覆蓋蕪湖中心商業(yè)區(qū)、蕪湖市區(qū)和蕪湖周邊十四縣、市；近千萬人口的消費能力，巨大的商 機必將給投資者和經營者衍生無限財富。 劣勢： 項目周邊商場的品項齊全，以中低檔為主，在蕪湖本地已得到大眾消費者的認可。 并且 商場 經營時間相對較長，經營狀況良好，人氣很旺，已經擁有成熟穩(wěn)定的客戶群體，由于地一大道剛剛進入蕪湖市場，在當?shù)刂容^低，需要一段時間對外宣傳，以便吸引客流。 一些商場在當?shù)厣倘扰c很多其他知名商場建立了合作關系，而地一大道則第 3 章 “蕪湖地一大道”的 項目環(huán)境分析 14 是蕪湖市商業(yè)界比較陌生的一支力量，我們需要考慮怎樣與當?shù)氐耐袠I(yè)競爭對手建立良好關系。 機遇： （ 1）項目 周邊商場眾多，與我們既是競爭對手又是合作伙伴，其強大的客 流量勢必也會給我們帶來不少顧客，雙方應建立良好的合作關系，互利互惠，共同帶動蕪湖中心商圈穩(wěn)步向前發(fā)展。 （ 2）蕪湖市地一大道采用全新的開發(fā)理念、升級的業(yè)態(tài)模式和先進的經營方法，項目一旦落成，將把當?shù)厣虡I(yè)界帶入一個全新的競爭輪次，也就是說，我們將引領當?shù)厣虡I(yè)競爭的升級，并在升級化的競爭中以我們的絕對優(yōu)勢站穩(wěn)腳跟。 （ 3）利用蕪湖市項目的地理優(yōu)勢及相關資源、信息的稀缺性，我們可以用先進的推廣渠道和龐大的信息網絡，針對各大專業(yè)批發(fā)市場和零售市場鎖定客戶關系網，為本項目創(chuàng)造最大化的商機。 威脅： 地一大道在蕪湖市的 項目開發(fā)可能會引起同行其他商場的警惕，在激烈的競爭中，這些商場所采取的自我保護措施及針對地一大道項目拓展的應對措施，短期內將可能造成這些商場中原有商戶及經營者對蕪湖市項目的負面情緒。 地一大道在蕪湖市商業(yè)界內較為陌生，如果項目周邊商場在日后具有針對性地建立某種協(xié)議性質的競爭聯(lián)合關系，這對于蕪湖市地一大道日后的經營可能造成一定的不良影響。 第 4 章 “蕪湖地一大道”項目的概念策劃 15 第 4 章 “蕪湖地一大道”項目的概念策劃 地一大道定位 蕪湖地一大道項目初步定位為 “集購物、休閑娛樂、餐飲、文化旅游四維一體的綜合性體驗式地下商業(yè)街 ”。 蕪湖 地一大道通過對蕪湖歷史和文化的充分發(fā)掘、傳承和創(chuàng)新，精心設計和打造集歷史與現(xiàn)代、融西方與東方、合高貴與浪漫等諸多人文價值元素之大成的地下商業(yè)街，使賣場空間兼具商業(yè)性、游覽性和娛樂性，賦予賣場空間與賣場商品一樣有被消費、被愉悅的內涵，使消費行為演繹為賣場空間和賣場商品共同引發(fā)的雙重愉悅旅途；通過經營特色的商品、提供優(yōu)質的服務和實施科學的管理，傳達蕪湖地一大道對時尚生活態(tài)度和健康生活方式的理解和詮釋，使地一大道的投資者、經營者和消費者在享受購物全新體驗的同時、得到情感的滿足和精神的愉悅。 蕪湖地一大道，致力打造 蕪湖商業(yè)新地標，樹立人和集團商業(yè)地產與創(chuàng)意產業(yè)相融合的新典范 。 從企業(yè)操作可行性和土地價值最大化等角度選擇 “大型主題購物公園 ”為項目的發(fā)展戰(zhàn)略。 基于發(fā)展戰(zhàn)略考慮，本項目的整體發(fā)展理念與定位為： ?發(fā)展理念： 領創(chuàng)全晴天恒溫商業(yè)步行街。 創(chuàng)建蕪湖市房地產提升時期標志性、引領性商務社區(qū)，成為蕪湖規(guī)劃建筑、園林景觀、人文環(huán)境、物業(yè)管理、營銷推廣等綜合素質最高，全方位塑造與現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的差異性，構筑全新的引領市場需求的商業(yè)住模式與商業(yè)文化，從而占據市場的制高點，獲得的市場占有力與可持續(xù)發(fā)展品牌效應。 ?整體發(fā)展定位： 蕪湖地一大道項目初步定位為 “集購物、休閑娛樂、餐飲、文化旅游四維一體的綜合性體驗式地下商業(yè)街 ”。 ?功能定位：包括購物區(qū)、餐飲區(qū)、休閑娛樂區(qū)、地產特色，四大功能模塊。 地一大道七大功能模塊 ?地一食尚餐飲：時尚主題餐飲、個性特色餐吧、國際快餐連鎖、中式簡餐、咖啡 Bar、茶餐廳及休閑小吃廣場，休閑購物之余盡享天下美食。傾情打造生活美食新體驗。 ?地一數(shù)碼電子：地一數(shù)碼，財富新支點！多元科技產物一站購齊！電腦、手機、游戲、軟硬件、數(shù)碼影音商品應有盡有。 第 4