【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 心區(qū)域核心地段，位于最繁華的商業(yè)中心陵西大街、環(huán)城西路及和平路地下。該項(xiàng)目總投資 8 億元人民幣。占地 5 萬余平方米，建筑面積 10 萬平方米。地下商業(yè)街為兩層分別為 5 萬余平方米，內(nèi)部可設(shè) 5000 余個(gè)現(xiàn)代時(shí)尚商鋪 50 個(gè)出入口 5 部垂直貨梯， 是蕪湖市商業(yè)建筑最新穎，硬件設(shè)施與功能最完善的集購(gòu)物、休閑娛樂、餐飲、旅游觀光、于一體的大型地下購(gòu)物公園。 項(xiàng)目處于商業(yè)密集區(qū)，交通便利，四通八達(dá)，市內(nèi)公交、旅游線路于此，極具升值潛力。隨著蕪湖 “地一大道 ”的開發(fā)運(yùn)營(yíng)， 憑借其自身的經(jīng)營(yíng)規(guī)模及高效的經(jīng)營(yíng)管理能力等諸多優(yōu)勢(shì)，將勢(shì)必對(duì)周邊區(qū)域的商業(yè)有很大的推動(dòng)和提升，蕪湖地一大道必將成為蕪湖時(shí)尚消費(fèi)和新潮商業(yè)文化的城市新地標(biāo)。 蕪湖市區(qū)域環(huán)境分析 中國(guó)房地產(chǎn)正面臨急劇的洗牌，步入一個(gè)商鋪、寫字樓、住宅三分天下、鼎足之勢(shì)的全新時(shí)代。我們敢說，商業(yè)地產(chǎn)定會(huì)成為中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的下一個(gè)熱點(diǎn)。 值得我們注意的是，雖然同出地產(chǎn)體系，但商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)操作、經(jīng)營(yíng)理念、營(yíng)銷策略、媒介策略等與住宅有著很大的不同： 作為一個(gè)動(dòng)態(tài)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)主要依靠經(jīng)營(yíng)獲得收益，需要依托于商業(yè)地段價(jià)值和經(jīng) 營(yíng)特色。 商業(yè)性更強(qiáng)，對(duì)于開發(fā)商和物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理水平要求更高。 商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅更高，一般情況下，土地出讓年限只有 40 年。 商業(yè)鋪位屬于生產(chǎn)資料，流通強(qiáng)，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大，對(duì)企業(yè)資金和開發(fā)模式依賴比較強(qiáng)。 面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的種種與住宅物業(yè)的不同，我們地一大道房地產(chǎn)蕪湖商業(yè)項(xiàng)目如何制定開發(fā)策略、經(jīng)營(yíng)策略、銷售策略；如何通過本項(xiàng)目達(dá)到企業(yè)利益最大化，并光榮完成企業(yè)的使命、社會(huì)的使命。這正是蕪湖商業(yè)項(xiàng)目的策劃背景，蕪湖商業(yè)項(xiàng)目給策劃提供了一操作平臺(tái)，策劃將為項(xiàng)目披上一件成功的外衣。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 根據(jù)蕪湖市國(guó)民發(fā)展和社會(huì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)，得出蕪湖市 2020 年經(jīng)濟(jì)總量：國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)快速增長(zhǎng)。初步測(cè)算，全年全市生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上第 3 章 “蕪湖地一大道”的 項(xiàng)目環(huán)境分析 11 年的 ： ： 變化為 ： ： 。經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，總量與速度、結(jié)構(gòu)、效益、生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)明顯改善，居民收入繼續(xù)較快增長(zhǎng)，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)改革 取得新成就，開創(chuàng)了蕪湖科學(xué)發(fā)展的新局面。 由圖 32 可以看出，蕪湖市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速 。 圖 32 2020 年與 2020 年蕪湖市三大產(chǎn)業(yè)比重變化情況 本項(xiàng)目的提出與蕪湖 “ 一年一大步，三年大變樣 ” 的市政建設(shè)目標(biāo)相一致，在大環(huán)境下，得到蕪湖政府的大力支持。 人口與購(gòu)買力分析 人民生活：城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增加，生活質(zhì)量進(jìn)一步提高。城市居民人均可支配收入達(dá)到 14457 元，比上年增長(zhǎng) %。城市居民恩格爾系數(shù)為 %，比上年上升 3 個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積 平方米，減少 平方米。農(nóng)村居民人均純收入 4848 元，比上年增長(zhǎng) %。農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為 %。農(nóng)村居民人均住房面積 平方米，比上年增加 平方米。居民生活水平的提高，也就是購(gòu)買力水平的提高，也就保證本項(xiàng)目在這里開發(fā)具有一定價(jià)值。 項(xiàng)目附近，有學(xué)校，生活區(qū)，火車站和汽車站，人口密度大，位于蕪湖市最繁華的商圈內(nèi)。車流量、人流量較大，在項(xiàng)目周邊的人均客流量平時(shí)為 30 萬人，在周末能達(dá)到 40 萬人。為本項(xiàng) 目開業(yè)后的客流狀況，得到保障。 商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對(duì)地理?xiàng)l件有決定性的影響。根據(jù)調(diào)查， 項(xiàng)目周圍的人口收入購(gòu)買力水平大多為中低等水平，大多消費(fèi)者購(gòu)買中低檔商品，結(jié)合這一情況，制定商場(chǎng)定位，迎合消費(fèi)者購(gòu)物心理。 社會(huì)環(huán)境分析 第 3 章 “蕪湖地一大道”的 項(xiàng)目環(huán)境分析 12 社會(huì)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的策劃是很重要的，社會(huì)環(huán)境調(diào)查主要包括社會(huì)制度、社會(huì)秩序、社會(huì)信譽(yù)和社會(huì)服務(wù)等方面的調(diào)查。本項(xiàng)目的實(shí)施，正好趕上蕪湖 “三年大變樣 ”，符合蕪湖規(guī)劃，有了政府的保障，消費(fèi)者才敢投資，投資才會(huì)有回報(bào)。項(xiàng)目的施工，對(duì)蕪湖 街道重新整合，起到積極作用。通過本項(xiàng)目，可以改善路面狀況，商場(chǎng)開業(yè)后可以分擔(dān)路面人流，緩解路面交通壓力。 商圈環(huán)境分析 蕪湖市附近商圈概況： ?地理位置及現(xiàn)狀：該項(xiàng)目位于 位于最繁華的商業(yè)中 心 鳩茲廣場(chǎng)附近 。所在位置位于蕪湖市中心位置，也是蕪湖老城的中心位置，是蕪湖市的商業(yè)、居住、教育中心。目前該項(xiàng)目所在地以平房和部分二層樓房為主要建筑形式，在項(xiàng)目所在地的邊界部分是各種分散 經(jīng)營(yíng)的各種商業(yè)形態(tài)。內(nèi)部為原來的蕪湖市老區(qū)生活中心，有大量居民居住。其建筑密度較高，這與近兩年蕪湖市政府有意對(duì)該地塊進(jìn)行改造，大部分居民都希望通過擴(kuò)建原有住房面積獲得更多的補(bǔ)償有關(guān)。由于建筑密度過高，目前，其內(nèi)部的生活環(huán)境較惡劣，對(duì)于項(xiàng)目所在地順利拆遷是一個(gè)較大的利好消息。在項(xiàng)目邊界經(jīng)營(yíng)的商戶主要以服裝、五金、小百貨等為主要業(yè)態(tài)，基本上是經(jīng)過長(zhǎng)期的沉淀和積累自然形成的集貿(mào)性商業(yè)，其經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品檔次較低，經(jīng)營(yíng)不規(guī)范。 ?商業(yè)分析：項(xiàng)目所在地塊為蕪湖市目前的商業(yè)中心，其中陵西路和和平路是目前蕪湖市的兩條主要商業(yè)街 。該位置人流量較大，具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的商業(yè)氛圍，雖然目前該地塊周圍的幾個(gè)大型商場(chǎng)超市的經(jīng)營(yíng)狀況一般，業(yè)態(tài)較為落后，但也存在著像世紀(jì)城、康德等一批在當(dāng)?shù)鼐哂休^大營(yíng)業(yè)額和美譽(yù)度的商業(yè)項(xiàng)目。并且其商業(yè)輻射范圍是整個(gè)蕪湖區(qū)域性的，商圈的輻射力較強(qiáng)，對(duì)整個(gè)蕪湖的商業(yè)經(jīng)濟(jì)起著決定性的影響。 ?交通分析：由于項(xiàng)目緊靠火車站和長(zhǎng)途汽車站以及市內(nèi)公共交通系統(tǒng)的樞紐位置，因此該位置是蕪湖市的交通疏導(dǎo)中心和物流中心，交通便利，物流方便，對(duì)于進(jìn)出蕪湖市和市內(nèi)的通達(dá)性具有不可替代性的優(yōu)勢(shì)。 ?其他優(yōu)勢(shì)分析：該項(xiàng)目的 2 公里范圍內(nèi)，集中了蕪 湖市的幾所重點(diǎn)中學(xué)和職業(yè)學(xué)校，是一個(gè)典型的教育中心，方便社區(qū)居民和業(yè)主孩子就學(xué)，對(duì)于提升項(xiàng)目的價(jià)值也可以起到不可忽視的作用。另外，銀行機(jī)構(gòu)和醫(yī)院也都分布在項(xiàng)目所在地周圍，對(duì)于綜合性商業(yè)項(xiàng)目是一個(gè)很大的無形資產(chǎn)。 SWOT 分析 第 3 章 “蕪湖地一大道”的 項(xiàng)目環(huán)境分析 13 通過運(yùn)用 SWOT 理論，重在分析本項(xiàng)目與項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)比中，項(xiàng)目存在的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇和威脅。從而，成為本項(xiàng)目營(yíng)銷策劃的有力依據(jù)。 優(yōu)勢(shì)： （ 1）蕪湖地一大道項(xiàng)目位于蕪湖市區(qū)中心地帶核心區(qū)域，歷經(jīng)百年積淀，地理位置得天獨(dú)厚，具有惟一性，不可復(fù)制性。 （ 2）蕪湖地一大道項(xiàng)目交 通便利，毗鄰蕪湖火車站、客運(yùn)站人流、物流密集區(qū)，途經(jīng)本項(xiàng)目的市內(nèi)及蕪湖各縣公交車眾多，為本項(xiàng)目的客源提供了有力的支持和保障。 （ 3）蕪湖地一大道項(xiàng)目地處蕪湖中心商業(yè)區(qū)，商場(chǎng)集中，商流集中， 人流集中，消費(fèi)人群集中， 商業(yè)氛圍無以復(fù)加。 承接 30 萬日值高峰客流， 地一大道以打造地上與地下協(xié)調(diào)發(fā)展的地下商業(yè)街為理念，與周邊建筑交流融通，形成網(wǎng)絡(luò)化、立體化的中國(guó)地下商業(yè)街開發(fā)運(yùn)營(yíng)典范。與蕪湖火車站、長(zhǎng)途汽車站近在咫尺，據(jù)車站方面統(tǒng)計(jì)， 市內(nèi)主要交通干道匯集于此，商業(yè)黃金寶地，融匯人流、物流、車流，匯聚人氣、商氣、財(cái)氣，上風(fēng) 上水，無以復(fù)加。 （ 4）蕪湖地一大道采用 為多數(shù)商家和商戶所認(rèn)可和接受的 靈活的租售相結(jié)合的方式，滿足不同層次對(duì)商鋪的需求 ，實(shí)現(xiàn)商戶利益最大化。 （ 5）與蕪湖 “一年一大步，三年大變樣 ”的市政建設(shè)目標(biāo)相一致。 蕪湖地一大道商圈各主干道交通功能與商業(yè)功能的重疊導(dǎo)致整個(gè)商圈人流、車流矛盾加劇，局部交通于通過性交通混行。蕪湖地一大道調(diào)整完善區(qū)域商業(yè)設(shè)施的布局和建設(shè)，設(shè)置地下過街通道，解決各主干街道商圈行人交通安全隱患。人車分流使地面道路全封閉，過街人潮可以從舒適、安全的地下橫過馬路 ，在緩解了人車混雜和交通擁堵現(xiàn)象，提高行人安全保障的同時(shí)，更是在地下承接了大量地面人潮，給地下步行街帶來源源不斷的客流。 蕪湖地一大道建設(shè)完工后將極大地改善蕪湖商業(yè)中心地區(qū)的商業(yè)環(huán)境和市容景觀，為蕪湖商業(yè)的發(fā)展開拓更加廣闊的空間，也為地一大道的經(jīng)營(yíng)者、投資者開創(chuàng)更加廣闊的 “錢 ”景。 蕪湖地一大道所處蕪湖市核心區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)、超前規(guī)劃的商業(yè)形態(tài)、鼎盛的綜合實(shí)力，豐富的商家資源，必定成為蕪湖商業(yè)的龍頭。 項(xiàng)目的三級(jí)商圈可分別覆蓋蕪湖中心商業(yè)區(qū)、蕪湖市區(qū)和蕪湖周邊十四縣、市；近千萬人口的消費(fèi)能力，巨大的商 機(jī)必將給投資者和經(jīng)營(yíng)者衍生無限財(cái)富。 劣勢(shì)： 項(xiàng)目周邊商場(chǎng)的品項(xiàng)齊全，以中低檔為主，在蕪湖本地已得到大眾消費(fèi)者的認(rèn)可。 并且 商場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況良好，人氣很旺，已經(jīng)擁有成熟穩(wěn)定的客戶群體，由于地一大道剛剛進(jìn)入蕪湖市場(chǎng)，在當(dāng)?shù)刂容^低，需要一段時(shí)間對(duì)外宣傳，以便吸引客流。 一些商場(chǎng)在當(dāng)?shù)厣倘?nèi)與很多其他知名商場(chǎng)建立了合作關(guān)系，而地一大道則第 3 章 “蕪湖地一大道”的 項(xiàng)目環(huán)境分析 14 是蕪湖市商業(yè)界比較陌生的一支力量，我們需要考慮怎樣與當(dāng)?shù)氐耐袠I(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手建立良好關(guān)系。 機(jī)遇： （ 1）項(xiàng)目 周邊商場(chǎng)眾多，與我們既是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手又是合作伙伴，其強(qiáng)大的客 流量勢(shì)必也會(huì)給我們帶來不少顧客，雙方應(yīng)建立良好的合作關(guān)系，互利互惠，共同帶動(dòng)蕪湖中心商圈穩(wěn)步向前發(fā)展。 （ 2）蕪湖市地一大道采用全新的開發(fā)理念、升級(jí)的業(yè)態(tài)模式和先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)方法，項(xiàng)目一旦落成，將把當(dāng)?shù)厣虡I(yè)界帶入一個(gè)全新的競(jìng)爭(zhēng)輪次，也就是說，我們將引領(lǐng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)競(jìng)爭(zhēng)的升級(jí)，并在升級(jí)化的競(jìng)爭(zhēng)中以我們的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)站穩(wěn)腳跟。 （ 3）利用蕪湖市項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)及相關(guān)資源、信息的稀缺性，我們可以用先進(jìn)的推廣渠道和龐大的信息網(wǎng)絡(luò)，針對(duì)各大專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)和零售市場(chǎng)鎖定客戶關(guān)系網(wǎng)，為本項(xiàng)目創(chuàng)造最大化的商機(jī)。 威脅： 地一大道在蕪湖市的 項(xiàng)目開發(fā)可能會(huì)引起同行其他商場(chǎng)的警惕，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，這些商場(chǎng)所采取的自我保護(hù)措施及針對(duì)地一大道項(xiàng)目拓展的應(yīng)對(duì)措施，短期內(nèi)將可能造成這些商場(chǎng)中原有商戶及經(jīng)營(yíng)者對(duì)蕪湖市項(xiàng)目的負(fù)面情緒。 地一大道在蕪湖市商業(yè)界內(nèi)較為陌生，如果項(xiàng)目周邊商場(chǎng)在日后具有針對(duì)性地建立某種協(xié)議性質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)聯(lián)合關(guān)系，這對(duì)于蕪湖市地一大道日后的經(jīng)營(yíng)可能造成一定的不良影響。 第 4 章 “蕪湖地一大道”項(xiàng)目的概念策劃 15 第 4 章 “蕪湖地一大道”項(xiàng)目的概念策劃 地一大道定位 蕪湖地一大道項(xiàng)目初步定位為 “集購(gòu)物、休閑娛樂、餐飲、文化旅游四維一體的綜合性體驗(yàn)式地下商業(yè)街 ”。 蕪湖 地一大道通過對(duì)蕪湖歷史和文化的充分發(fā)掘、傳承和創(chuàng)新，精心設(shè)計(jì)和打造集歷史與現(xiàn)代、融西方與東方、合高貴與浪漫等諸多人文價(jià)值元素之大成的地下商業(yè)街，使賣場(chǎng)空間兼具商業(yè)性、游覽性和娛樂性，賦予賣場(chǎng)空間與賣場(chǎng)商品一樣有被消費(fèi)、被愉悅的內(nèi)涵，使消費(fèi)行為演繹為賣場(chǎng)空間和賣場(chǎng)商品共同引發(fā)的雙重愉悅旅途；通過經(jīng)營(yíng)特色的商品、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和實(shí)施科學(xué)的管理，傳達(dá)蕪湖地一大道對(duì)時(shí)尚生活態(tài)度和健康生活方式的理解和詮釋，使地一大道的投資者、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者在享受購(gòu)物全新體驗(yàn)的同時(shí)、得到情感的滿足和精神的愉悅。 蕪湖地一大道，致力打造 蕪湖商業(yè)新地標(biāo)，樹立人和集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)相融合的新典范 。 從企業(yè)操作可行性和土地價(jià)值最大化等角度選擇 “大型主題購(gòu)物公園 ”為項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略。 基于發(fā)展戰(zhàn)略考慮，本項(xiàng)目的整體發(fā)展理念與定位為： ?發(fā)展理念： 領(lǐng)創(chuàng)全晴天恒溫商業(yè)步行街。 創(chuàng)建蕪湖市房地產(chǎn)提升時(shí)期標(biāo)志性、引領(lǐng)性商務(wù)社區(qū)，成為蕪湖規(guī)劃建筑、園林景觀、人文環(huán)境、物業(yè)管理、營(yíng)銷推廣等綜合素質(zhì)最高，全方位塑造與現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的差異性，構(gòu)筑全新的引領(lǐng)市場(chǎng)需求的商業(yè)住模式與商業(yè)文化，從而占據(jù)市場(chǎng)的制高點(diǎn)，獲得的市場(chǎng)占有力與可持續(xù)發(fā)展品牌效應(yīng)。 ?整體發(fā)展定位： 蕪湖地一大道項(xiàng)目初步定位為 “集購(gòu)物、休閑娛樂、餐飲、文化旅游四維一體的綜合性體驗(yàn)式地下商業(yè)街 ”。 ?功能定位：包括購(gòu)物區(qū)、餐飲區(qū)、休閑娛樂區(qū)、地產(chǎn)特色，四大功能模塊。 地一大道七大功能模塊 ?地一食尚餐飲：時(shí)尚主題餐飲、個(gè)性特色餐吧、國(guó)際快餐連鎖、中式簡(jiǎn)餐、咖啡 Bar、茶餐廳及休閑小吃廣場(chǎng)，休閑購(gòu)物之余盡享天下美食。傾情打造生活美食新體驗(yàn)。 ?地一數(shù)碼電子：地一數(shù)碼，財(cái)富新支點(diǎn)！多元科技產(chǎn)物一站購(gòu)齊！電腦、手機(jī)、游戲、軟硬件、數(shù)碼影音商品應(yīng)有盡有。 第 4