【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 元，凈資產(chǎn)賬面價(jià)值 13,。 委估資產(chǎn)類型包括流動(dòng)資產(chǎn)、非流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債。其中流動(dòng)資產(chǎn)賬面價(jià) 值為 2,，非流動(dòng)資產(chǎn)賬面價(jià)值為 21,，流動(dòng)負(fù)債賬面價(jià)值 為 3,，非流動(dòng)負(fù)債賬面價(jià)值為 6,。 沈陽(yáng)世達(dá)公司的主要資產(chǎn)為投資性房地產(chǎn)科目列示的位于沈陽(yáng)市沈河區(qū)長(zhǎng) 青街 121號(hào)的商業(yè)物業(yè)，該物業(yè)于 2020年開(kāi)業(yè)，一直用于出租。其房產(chǎn)權(quán)證號(hào) 為沈房權(quán)證中心 N060160283號(hào)，證載建筑面積共計(jì) 43,，地上三層； 國(guó)有土地使用權(quán)證號(hào)為沈陽(yáng)國(guó)用（ 2020）第 0173號(hào)、沈陽(yáng)國(guó)用（ 2020）第 0174 號(hào)、沈陽(yáng)國(guó)用（ 2020）第 0175號(hào)，用地性質(zhì)為出讓，用途為商業(yè)服務(wù)，土地使 用權(quán)面積為 27,，商業(yè)土地使用權(quán)終止日期為使 用期為 2031年 4月。 目前主要出租給沃爾瑪超市、星美影城、蘇寧電器、大鴨梨餐飲和散鋪。 評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為所涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。 四、價(jià)值類型及其定義 本次評(píng)估價(jià)值類型為 “ 市場(chǎng)價(jià)值 ” ，本報(bào)告書(shū)所稱 “ 市場(chǎng)價(jià)值 ” 是指自愿買 方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日 進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的僅是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并 發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)。評(píng)估結(jié)果系指評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與市場(chǎng)狀況以及 其他評(píng)估師所依據(jù)的 評(píng)估前提和假設(shè)條件沒(méi)有重大變化的情況下，為滿足評(píng)估目 的而提出的價(jià)值估算成果，不能理解為對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值實(shí)現(xiàn)的保證或承諾。 五、評(píng)估基準(zhǔn)日 委托方確定以 2020年 7月 31日作為本次評(píng)估基準(zhǔn)日。本次評(píng)估的作價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 均為評(píng)估基準(zhǔn)日正在執(zhí)行或有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。 六、評(píng)估依據(jù) 本次評(píng)估工作中所遵循的具體行為依據(jù)、法律依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)和取價(jià)依據(jù)為： （一）行為依據(jù) 豪威投資公司與天健興業(yè)簽訂的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)。 （二）法律法規(guī) 沈陽(yáng)世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán) 收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 9頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 國(guó)務(wù)院 1991年 91號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》； 原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局國(guó)資辦發(fā)【 1992】 36號(hào)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法 實(shí)施細(xì)則》； 《中華人民共和國(guó)公司法》； 其他有關(guān)的法律法規(guī)。 （三）評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù) 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 基本準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則 — 基本準(zhǔn)則； 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 評(píng)估報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 評(píng)估程序； 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 工作底 稿、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 業(yè)務(wù)約定書(shū)； 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 機(jī)器設(shè)備、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 不動(dòng)產(chǎn)； 投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）； 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)； 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)； 企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南； 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 —— 企業(yè)價(jià)值。 （四）產(chǎn)權(quán)依據(jù) 驗(yàn)資報(bào)告、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議等； 土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證及房地產(chǎn)權(quán)證； 財(cái)務(wù)報(bào)表、會(huì)計(jì)憑證等財(cái)務(wù)資料。 （五）取價(jià)依據(jù) 商業(yè)物業(yè)出租合同及企業(yè)提供的未來(lái)收入成本費(fèi)用預(yù)測(cè)； 審計(jì)報(bào)告，相關(guān)資產(chǎn)負(fù)債的取得憑證資料等； 沈陽(yáng)市的建筑造價(jià)文件； 沈陽(yáng)市土地交易管理部門(mén)公布的土地交易信息； 評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查和市場(chǎng)調(diào)查取得的價(jià)格信息及其他相關(guān)資料等。 七、評(píng)估方法 企業(yè)整體資產(chǎn)的評(píng)估方法包括資產(chǎn)基礎(chǔ)法、市場(chǎng)法和收益法。資產(chǎn)基礎(chǔ)法是 指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。 市場(chǎng)法是指將評(píng)估對(duì)象與參考企業(yè)、在市場(chǎng)上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、 沈陽(yáng)世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估 報(bào)告 第 10頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。收益法是指通過(guò)將 被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。 沈陽(yáng)世達(dá)公司目前主要通過(guò)持有并出租商業(yè)物業(yè)獲得收益?？紤]到資產(chǎn)和行 業(yè)特點(diǎn)，我們對(duì)沈陽(yáng)世達(dá)公司的股東權(quán)益價(jià)值同時(shí)采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進(jìn)行 評(píng)估，最終以資產(chǎn)基礎(chǔ)法確定評(píng)估結(jié)果。 （一）在資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估思路下，各科目評(píng)估方法如下： 關(guān)于流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng) 估：沈陽(yáng)世達(dá)公司的流動(dòng)資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收賬 款、預(yù)付賬款、其它應(yīng)收款等。 （ 1）貨幣資金：包括現(xiàn)金和銀行存款，對(duì)于現(xiàn)金，我們進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)盤(pán)點(diǎn)，根 據(jù)企業(yè)現(xiàn)金日記賬倒推至評(píng)估基準(zhǔn)日，以經(jīng)核實(shí)后的賬面值作為評(píng)估值；對(duì)于銀 行存款，主要核對(duì)銀行對(duì)賬單、余額調(diào)節(jié)表等，并對(duì)銀行發(fā)函詢證，核對(duì)無(wú)誤后， 以經(jīng)核實(shí)后的賬面值作為評(píng)估值。 （ 2）對(duì)于應(yīng)收賬款，主要為應(yīng)收各商戶的租金等。評(píng)估人員通過(guò)核查賬簿、 原始憑證、核實(shí)合同，在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)內(nèi)容和賬齡分析的基礎(chǔ)上，通過(guò)個(gè)別認(rèn)定法分 析應(yīng)收款項(xiàng)的可收回金額及未來(lái)可收回金額的評(píng) 估風(fēng)險(xiǎn)損失確定應(yīng)收賬款的評(píng) 估值。 （ 3）對(duì)于預(yù)付賬款，主要為預(yù)付的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，評(píng)估人員通過(guò)核查賬簿、原 始憑證、核實(shí)合同，未發(fā)現(xiàn)對(duì)應(yīng)的權(quán)利有不可收回的跡象，以該類資產(chǎn)的賬面值 確定評(píng)估值。 （ 4）對(duì)于其他應(yīng)收款，主要為應(yīng)收東陵區(qū)質(zhì)量監(jiān)督站的工程質(zhì)量押金等。 評(píng)估人員通過(guò)核查賬簿、原始憑證、核實(shí)合同，在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)內(nèi)容和賬齡分析的基 礎(chǔ)上，通過(guò)個(gè)別認(rèn)定法分析應(yīng)收款項(xiàng)的可收回金額及未來(lái)可收回金額的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn) 損失確定應(yīng)收賬款的評(píng)估值。 關(guān)于非流動(dòng)資產(chǎn)：沈陽(yáng)世達(dá)公司的流動(dòng)資產(chǎn)包括投資性房地產(chǎn)、固定資 產(chǎn)、長(zhǎng)期 待攤費(fèi)用等。 （ 1）投資性房地產(chǎn)的評(píng)估： 投資性房地產(chǎn)是指沈陽(yáng)世達(dá)公司的商業(yè)物業(yè)，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)的主要價(jià)值在于 其土地，現(xiàn)在的土地主要通過(guò)土地交易中心掛牌交易，價(jià)格透明，交投活躍，采 用市場(chǎng)法評(píng)估比較能體現(xiàn)其現(xiàn)時(shí)價(jià)值；故我們對(duì)于公司擁有的商業(yè)物業(yè)采用房地 分估方式評(píng)估，即對(duì)于土地使用權(quán)采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，對(duì)地上建筑物和配 沈陽(yáng)世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 11頁(yè) 北 京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 套設(shè)施設(shè)備采用重置成本法評(píng)估。 對(duì)于土地使用權(quán)主要采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，主要通過(guò)查閱所在地區(qū)土地 交易中心公布的土地成交案例選取三至五個(gè)可比案例，并對(duì)可比案例進(jìn)行交易時(shí) 點(diǎn)修正、交易情況修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、年期因素修正、容積率 因素修正等，求出可比案例的比準(zhǔn)價(jià)格，并通過(guò)選取權(quán)重系數(shù)得出待估土地的樓 面地價(jià)，乘以土地面積和容積率得到土地的評(píng)估價(jià)值。 對(duì)于地上建筑物和配套設(shè)施設(shè)備主要采用重置成本法評(píng)估，重置成本法是指 以現(xiàn)時(shí)條件下被評(píng)估資產(chǎn)全新?tīng)顟B(tài)的重置成本減去 該項(xiàng)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值和經(jīng) 濟(jì)性貶值估算所需評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值的方法。 計(jì)算公式為：評(píng)估值 =重置全價(jià) 綜合成新率 重置全價(jià) =建筑安裝工程綜合造價(jià) +前期費(fèi)用及其他費(fèi)用 +資金成本 +開(kāi)發(fā)利 潤(rùn) 建筑安裝工程綜合造價(jià)：對(duì)于建 (構(gòu) )筑物采用預(yù)決算調(diào)整法確定其建安造 價(jià)，即以待估建 (構(gòu) )筑物決算中的工程量為基礎(chǔ)，按基準(zhǔn)日工程預(yù)算價(jià)格、費(fèi)率， 將其調(diào)整為按基準(zhǔn)日價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的建安綜合造價(jià)。 前期費(fèi)用及其他費(fèi)用：指工程建設(shè)應(yīng)發(fā)生的，支付給工程承包商以外的單位 或政府部門(mén)的其他費(fèi)用。包括建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)工程 監(jiān)理費(fèi)等。 資金成本：根據(jù)委估房屋建筑物的建筑規(guī)模，評(píng)估人員核定其合理建設(shè)工 期，選取評(píng)估基準(zhǔn)日有效的相應(yīng)期限貸款利率，并假設(shè)投資建設(shè)資金均勻投 入，計(jì)算其資金成本。 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：經(jīng)過(guò) WIND咨詢查得 2020年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用利潤(rùn)率。 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) =（建筑安裝工程造價(jià) +前期費(fèi)用及其他費(fèi)用 +資金成本） 成本費(fèi) 用利潤(rùn)率 綜合成新率的確定：建筑物的成新率采用完損等級(jí)打分法的現(xiàn)場(chǎng)勘察成新 率和理論成新率組成的綜合成新率，其計(jì)算公式如下： 綜合成新率 =現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率 60%+ 理論成新率 40% 理論成 新率 =(耐用年限 已使用年限 )/耐用年限 100% 現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率依據(jù)房屋建筑物成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)被評(píng)估房屋建筑物的 不同構(gòu)成部分進(jìn)行勘查、對(duì)比、打分，匯總得出其的現(xiàn)場(chǎng)勘查成新率。 沈陽(yáng)世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 12頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 （ 2）固定資產(chǎn) 本次設(shè)備類資產(chǎn)評(píng)估主要采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估，即以重置成本作為設(shè)備 的重置全價(jià)乘以綜合成新率得 出設(shè)備評(píng)估價(jià)值。 其中，重置全價(jià)的確定主要參照國(guó)內(nèi)市場(chǎng)同類型設(shè)備的現(xiàn)時(shí)市價(jià)。 成新率的評(píng)定先采用年限法確定設(shè)備的理論成新率，