【正文】 評(píng)估，體現(xiàn)了 沈陽(yáng)世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 4頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 城市土地價(jià)格多 年持續(xù)上漲和升溫的現(xiàn)實(shí)，評(píng)估增值明顯；而與此同時(shí)商業(yè)地產(chǎn) 的租金回報(bào)并不理想，所以經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估后的股東全部權(quán)益價(jià)值遠(yuǎn)高于收益 法的結(jié)果。具體到沈陽(yáng)世達(dá)公司，還存在物業(yè)的建造成本高、運(yùn)營(yíng)時(shí)固定成本大、 運(yùn)營(yíng)模式在近年才穩(wěn)定下來(lái)、沒有大型長(zhǎng)期租戶的問(wèn)題，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)都無(wú)法 扭虧為盈，故收益法評(píng)估結(jié)果較低?？紤]到國(guó)內(nèi)租售價(jià)格反差較大的現(xiàn)實(shí)，收益 法結(jié)果無(wú)法反映持有型物業(yè)的完整價(jià)值，故本次評(píng)估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果作 為最終評(píng)估結(jié)果。即經(jīng)評(píng)估后沈陽(yáng)世達(dá)公司的股東全部權(quán)益價(jià)值為 16, 元。 我們 特別強(qiáng)調(diào)：本評(píng)估結(jié)論僅作為委托方收購(gòu)股權(quán)的價(jià)值參考依據(jù)，而不能 取代委托方進(jìn)行股權(quán)交易價(jià)格的決定。 根據(jù)委托協(xié)議的約定，本報(bào)告及其結(jié)論僅用于本報(bào)告所設(shè)定的目的而不能用 于其他目的。 根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，本報(bào)告提出的評(píng)估結(jié)論使用的有效期限為 1年，自評(píng)估 基準(zhǔn)日 2020年 7月 31日起，至 2020年 7月 30日止。 以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，如欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況及資產(chǎn)評(píng) 估結(jié)果成立的各種假設(shè)和前提、正確評(píng)價(jià)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果，請(qǐng)報(bào)告使用者在征得評(píng) 估報(bào)告所有者許可后，認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，并請(qǐng)關(guān)注特別 事項(xiàng)說(shuō)明部分 的內(nèi)容及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。 （本頁(yè)以下空白） 沈陽(yáng)世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 5頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 豪威投資有限公司 擬收購(gòu)沈陽(yáng)世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)項(xiàng)目 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 天興評(píng)報(bào)字（ 2020）第 78705號(hào) 豪威投資有限公司： 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司（以下簡(jiǎn)稱 “ 天健興業(yè) ” ）接受豪威投資有 限公司（以下簡(jiǎn)稱 “ 豪威投資公司 ” ）的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法律法 規(guī)，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)因豪威 投資公司擬收購(gòu) Reco Shine Pte Ltd.（瑞陽(yáng)私人有限公司，以下簡(jiǎn)稱 “Reco Shine” ） 持有的沈陽(yáng)世達(dá)物流有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱 “ 沈陽(yáng)世達(dá)公司 ” ）部分股權(quán)而涉 及的沈陽(yáng)世達(dá)公司的股東全部權(quán)益于 2020年 7月 31日在持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下的市場(chǎng) 價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估工作。 現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下： 一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者、被評(píng)估單位概況和評(píng)估報(bào)告使用者 （一）委托方概況 公司中英文名稱：豪威投資有限公司（ MIGHTY FORCE INVESTMENTS LIMITED） 豪威投資有限公司（ MIGHTY FORCE INVESTMENTS LIMITED）是一 家注冊(cè)在英屬維京群島的 BVI公司， BVI公司號(hào)碼 1790547，公司注冊(cè)于 2020 年 9月 11日。 依據(jù)英屬維京群島法律，公司可從事或參與任何交易，商業(yè)活動(dòng)或商業(yè)行為。 （二）產(chǎn)權(quán)持有者概況 Reco Shine Pte Ltd.（瑞陽(yáng)私人有限公司）成立于 2020年 3月，其實(shí)際控 制 人為新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司（ GIC RE）， Reco Shine于 2020年成為被評(píng)估 單位沈陽(yáng)世達(dá)物流有限責(zé)任公司的股東。 （三）被評(píng)估單位概況 公司概況 沈陽(yáng)世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 6頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 名稱：沈陽(yáng)世達(dá)物流有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱 “ 沈陽(yáng)世達(dá)公司 ” ） 住所：沈陽(yáng)市沈河區(qū)長(zhǎng)青街 121號(hào) 法定代表人：張媛媛 注冊(cè)資本： 貳億伍仟叁佰柒拾萬(wàn)元人民幣 實(shí)收資本：貳億伍仟叁佰柒拾萬(wàn)元人民幣 公司類型：有限責(zé)任公司（中外合資） 經(jīng)營(yíng)范圍：倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)（不含危險(xiǎn)化學(xué)品倉(cāng)儲(chǔ)）、自有產(chǎn)權(quán)房屋出租、物業(yè)管 理。 歷史沿革 沈陽(yáng)世達(dá)物流有限責(zé)任公司前身為 “ 沈陽(yáng)新生活廣場(chǎng)有限公司 ” ，成立于 2020 年 4月 6日，原注冊(cè)資本為人民幣 8,600萬(wàn)元。 2020年 11月 5日，上市公司廣 西陽(yáng)光股份有限公司（后更名為陽(yáng)光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司，以下簡(jiǎn)稱 “ 陽(yáng)光股 份 ” ）收購(gòu)了沈陽(yáng)新生活廣場(chǎng)有限公司 70%的股權(quán)，北京首創(chuàng)風(fēng)度房地產(chǎn)開發(fā)有 限責(zé)任公司（ 以下簡(jiǎn)稱 “ 風(fēng)度房地產(chǎn) ” ）收購(gòu)沈陽(yáng)新生活廣場(chǎng)有限公司其他 30% 股權(quán)。 2020年 2月 7日，陽(yáng)光股份將該公司 40%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給 Reco Shine，同時(shí)風(fēng)度 房地產(chǎn)將所持有的該公司 30%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給 Reco Shine，同年沈陽(yáng)世達(dá)公司變更為 中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)。 2020年 2月， Reco Shine將其所持有的該公司 14%股權(quán)轉(zhuǎn)讓 給新加坡的佳之地（沈陽(yáng)）私人有限公司（以下簡(jiǎn)稱 “ 佳之地 ” ）。此次轉(zhuǎn)讓以 后，沈陽(yáng)世達(dá)公司各投資方所占公司股權(quán)的份額為 Reco Shine 56%、陽(yáng)光股份 30%、 佳之地 14% 。 2020年和 2020年，公司股東分兩次對(duì)公司現(xiàn)金增資，公司注冊(cè)資 本變?yōu)?20,270萬(wàn)元。 2020年 4月，佳之地將其所持有的 14%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給陽(yáng)光股份，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓 后， Reco Shine持有 56%股權(quán)，陽(yáng)光股份持有 44%股權(quán)。 2020年 8月，公司注冊(cè)資本增加人民幣 5,100萬(wàn)元，即由人民幣 20,270萬(wàn) 元增加至 25,370萬(wàn)元，本次增資后， Reco Shine持有公司 56%股權(quán)，陽(yáng)光股份持 有 44%股權(quán)，該種股權(quán)結(jié)構(gòu)維持到評(píng)估基準(zhǔn)日。 企業(yè)近年的資產(chǎn)負(fù)債狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 財(cái)務(wù)狀況表 金額單位 ：人民幣元 沈陽(yáng)世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 7頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 項(xiàng)目 2020/12/31 2020/12/31 2020/12/31 2020/07/31 流動(dòng)資產(chǎn) 10,338,650 6,335, 27,669,970 22,181,333 投資性房地產(chǎn) 251,115,353 235,766, 220,343,798 211,346,960 其他非流動(dòng)資產(chǎn) 450,000 450,000 資產(chǎn)總額 263,801,834 245,399, 223,089,313 235,389,962 負(fù)債總額 123,763,599 124,870, 101,357,865 95,442,716 凈資產(chǎn) 140,038,235 120,469, 149,401,418 139,947,246 經(jīng)營(yíng)狀況表 金額單位：人民幣元 項(xiàng)目 2020年 2020年 2020年 2020年 17月 一、營(yíng)業(yè)收入 14,304, 15,960, 18,438,424 11,703,721 減：營(yíng)業(yè)成本 25,603, 26,005, 22,550,272 12,887,475 減：營(yíng)業(yè)稅金及附加 2,772, 3,193, 3,586,210 2,262,985 減：銷售費(fèi)用 4,084,972 1,886,663 減：管理費(fèi)用 3,692,418 1,429,713 減：財(cái)務(wù)費(fèi)用 5,752, 6,300, 6,807,415 2,695,836 二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 19,824, 19,539, 22,282,863 9,458,951 三、利潤(rùn)總額 19,858, 19,569, 22,067,788 9,454,172 減：所得稅費(fèi)用 四、凈利潤(rùn) 19,858, 19,569, 22,067,788 9,454,172 以上 2020年和 2020年的數(shù)據(jù)業(yè)經(jīng)普華永道中天會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司審 計(jì)，并出具普華永道中天審字 (2020)第 24119號(hào)審計(jì)報(bào)告。 （四）評(píng)估報(bào)告使用者 本報(bào)告使用者為委托方。 二、評(píng)估目的 豪威投資公司擬收購(gòu) Reco Shine持有的沈陽(yáng)世達(dá)公司 56%股權(quán)，本次評(píng)估的 目的系確定沈陽(yáng)世達(dá)公司的股東全部權(quán)益于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，為此次股 權(quán)收購(gòu)事宜提供價(jià)值參考依據(jù)。 三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 本次評(píng)估對(duì)象為沈陽(yáng)世達(dá)公司的股東全部權(quán)益。 本次資產(chǎn)評(píng)估范圍為沈陽(yáng)世達(dá)公司在評(píng)估基準(zhǔn)日 2020年 7月 31日審計(jì)后的 全部 資產(chǎn)和負(fù)債，資產(chǎn)賬面價(jià)值為 23,，負(fù)債賬面價(jià)值為 9, 沈陽(yáng)世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 8頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司