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正文內(nèi)容

歡樂谷主題公園入園憑證專項資產(chǎn)管理6-1深圳歡樂谷評估報告(編輯修改稿)

2024-11-12 12:03 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)步伐。大鵬半島是深圳市發(fā)展旅游業(yè)不可多得的戰(zhàn)略性資源,也是深圳建設(shè)國際旅游城市的重要依托。 深圳 市委市政府提出了把大 鵬半島建設(shè)成為高水平、高質(zhì)量的海濱旅游勝地的戰(zhàn)略目標(biāo)。預(yù)計在“十二五”期間及以后的一段時間內(nèi),大鵬半島將成為 深圳市 旅游業(yè)發(fā)展和高端旅游項目開發(fā)的前沿陣地,成為國際、國內(nèi)所矚目的焦點。三是大運會的召開,將大大提升深圳在全世界特別是全世界青年中的知名度,大運因素將帶來國際客源的大規(guī)模進入,并對深圳旅游產(chǎn)生長遠的積極影響。 3.“十 二 五”期間 深圳市旅游 景區(qū)景點業(yè)發(fā)展措施 “十二五”期間,旅游景區(qū)業(yè)的政策導(dǎo)向 是 推進資源的開發(fā)和創(chuàng)新、保護和利用 ,進一步 啟動和完善濱海資源的開發(fā),落實文化與旅游的結(jié)合,提升景區(qū)發(fā)展水平。 旅游景區(qū)業(yè)的 發(fā)展 目標(biāo)是,繼續(xù)開發(fā)建設(shè)一批文化生態(tài)景區(qū)、濱海度假景區(qū),加大老景區(qū)的改造升級,使全市的 4A以上景區(qū)達到 10 家以上,新增 5個以上大型旅游休閑重點設(shè)施,繼續(xù)保持單個景區(qū)旅游收入和接待人數(shù)等指標(biāo)在全國的領(lǐng)先地位。具體的規(guī)劃措施包括: (1)進一步拓展旅游資源的范圍和視野,拓展資源開發(fā)空間。一是要強化廣義的旅游資源的開發(fā)和利用,積極拓展會展、節(jié)慶、特色文化遺產(chǎn)、美術(shù)館、博物館、文化產(chǎn)業(yè)基地等。二是重視開發(fā)工業(yè)旅游。深圳的珠寶、服裝、高科技等產(chǎn)業(yè)地理空間集聚度高,具有旅游開發(fā)潛力。應(yīng)對各類工業(yè)園區(qū)、科技園 區(qū)和特色工業(yè)項目進行整合開發(fā),拓展旅游功能,提升經(jīng)濟效益。 深圳市歡樂谷 主題 公園 入園憑證 銷售現(xiàn)金流 預(yù)測報告書 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 15 (2)提升各種文化旅游資源的旅游功能。一是以 深圳 市的歷史文脈和地理條件為內(nèi)在線索,大力推動文化與旅游的深層融合。二是要提煉本地客家文化、廣府文化兩大人文淵源,提煉近代海防軍事和抵御外侮歷史,提煉當(dāng)代改革開放歷史和當(dāng)代移民文化等特定的內(nèi)涵,對城中村等潛在資源進行整合和升華,挖掘旅游資源潛力 。 三是利用 深圳 市優(yōu)越的投資條件,對具有文化底蘊的歷史文化資源進行系統(tǒng)的創(chuàng)造性開發(fā),新建或擴建尋根型、文化體驗型等不同特點的旅游吸引物 。 四是以文化內(nèi)涵為靈魂,通過創(chuàng)新 手段拓寬旅游景區(qū)的市場空間,延緩或突破其衰退的生命周期。 (3)立足于山地丘陵旅游資源開發(fā),結(jié)合城市功能完善,創(chuàng)新旅游景區(qū)發(fā)展模式 。 深圳 市擁有廣闊的山地丘陵,不宜進行大規(guī)模的建設(shè),而應(yīng)采取生態(tài)型開發(fā)模式,進行旅游功能利用,增加城市價值。應(yīng)將生態(tài)景區(qū)和生態(tài)化度假設(shè)施建設(shè)作為方向加以引導(dǎo),發(fā)揮生態(tài)化旅游開發(fā)不減少綠地森林的優(yōu)點,科學(xué)利用山地,打造一批低碳、低污染和高效益的新型旅游景區(qū)??梢圆捎谜w租賃、開發(fā)區(qū)復(fù)合治理、社區(qū)化開發(fā)、旅游企業(yè)自主開發(fā)等方式,拓展山地丘陵的開發(fā)深度和廣度,培育新的增長點。 (4)大力 拓寬旅游景區(qū)建設(shè)的投融資渠道。旅游景區(qū)項目較多為基礎(chǔ)性投資,往往投資規(guī)模大,回收期限長,具有一定的公共產(chǎn)品性質(zhì)。應(yīng)采取各種方法,拓展投融資渠道,提升旅游業(yè)在全市產(chǎn)業(yè)體系中的總量水平。一是保持市政府對旅游基礎(chǔ)設(shè)施和戰(zhàn)略性旅游項目的投入。財政逐步增加旅游業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)性和導(dǎo)向性的投入。各區(qū)也應(yīng)重點改善旅游發(fā)展的硬件環(huán)境。二是積極引導(dǎo)社會投資旅游項目開發(fā)與建設(shè),形成全社會參與、市場化手段為主的發(fā)展格局。三是探索新型投融資方式。推廣集合委托貸款、 BOT、 TOT 等融資方式。通過項目法人等方式,爭取國家投資立項,爭取國債 等融資來源。對投資期限長、社會效益好的重點項目,政府可以安排貼息,引導(dǎo)社會資金參與建設(shè)。 (5)加大旅游項目儲備力度。發(fā)改、財政和規(guī)劃國土部門應(yīng)當(dāng)有計劃深圳市歡樂谷 主題 公園 入園憑證 銷售現(xiàn)金流 預(yù)測報告書 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 16 地對具有旅游開發(fā)潛力的土地進行購買、整備和儲備,有效保護旅游資源,促進旅游儲備土地的增值。 (6)逐步形成旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),壯大綜合生產(chǎn)力。發(fā)揮骨干旅游企業(yè)和核心旅游資源的集聚效應(yīng),在大鵬半島、華僑城、大小梅沙等部分資源條件優(yōu)越的地區(qū),利用規(guī)劃和市場手段相結(jié)合的方法,逐步形成旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),并制訂優(yōu)惠政策,在配套設(shè)施、人才使用、交通條件、營商環(huán)境等方面加以扶持 。在大鵬半島和龍崗、寶安地區(qū)對投資年限在 10年以上,在荒山、荒坡、荒灘進行 的 不破壞植被類型的旅游開發(fā)項目,在政策允許的范圍內(nèi)減免土地使用稅。 4.“十 二 五”期間 深圳市旅游 業(yè)發(fā)展 目標(biāo) 到 2020 年,全市接待游客總?cè)藬?shù) 10700 萬人次,年均增長 %;接待入境游客 4040 萬人次,年均增長 %;接待國內(nèi)游客 6660 萬人次,年均增長 %;其中,接待過夜入境游客 1430 萬人次,年均增長 %,接待過夜外國游客 235 萬人次,年均增長 %。 到 2020 年,全市旅游總收入 1035 億元人民幣,年均增長 %;其中,旅游外匯收入 億美元,年均增長 %。 (三 )我國主題公園的發(fā)展?fàn)顩r 作為現(xiàn)代旅游業(yè)發(fā)展的主體內(nèi)容之一,主題公園是未來我國旅游業(yè)發(fā)展的重要趨勢,在我國擁有廣泛的發(fā)展前景。 改革開放之后,人們的生活水平有了極大的提高,思想得到了較大的解放,對于旅游的渴望迅速高漲起來。隨著時代的發(fā)展和廣泛層次普通公眾的參與,旅游需求提出了多樣化問題,追求新、奇、美、趣、娛成為時尚;此時,國際主題公園業(yè)在七、八十年代迎來了大規(guī)模建設(shè)高潮。國外成功的范例為國內(nèi)主題公園的建設(shè)發(fā)展直接提 供了經(jīng)驗和示范。自 1979 年至今短短的三十幾年里,我國主題公園經(jīng)歷了探索游樂選擇方向、實現(xiàn)形態(tài)概念模式化、建設(shè)旅游目的地等與歐洲旅游主題公園大致相似的三個發(fā)展階段。 深圳市歡樂谷 主題 公園 入園憑證 銷售現(xiàn)金流 預(yù)測報告書 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 17 (1)主題公園萌芽階段 (1979 年 — 1988 年 ) 這一時期以各地興建機械游樂園為代表。 1979 年開放營業(yè)的以“清明上河圖”為藍本的“宋城”首開我國人造景觀之先河,它是我國主題公園開發(fā)的雛形。之后以 1983 年廣東中山興建的“長江樂園”為開端,短時期內(nèi)在全國引發(fā)建設(shè)游樂園的熱潮,例如廣州的“東方樂園”、珠海的“珍珠樂園”、上海的“錦 江 樂園”、無錫的 “太湖明珠樂園”、北京的“龍?zhí)逗穲@”、四川的“成都游樂園”等,這些游樂場大都直接引進國外大型機械游樂設(shè)施像大風(fēng)車、旋轉(zhuǎn)飛機、過山車、摩天輪等,給習(xí)慣傳統(tǒng)觀光游覽方式的旅游者以全新的刺激,因而在短時期內(nèi)獲得巨大的成功。但由于缺乏文化內(nèi)涵, 入園憑證 等游樂費用過高,以及低層次的模仿和重復(fù)建設(shè)過多,至 80 年代中后期,絕大部分游樂園陷入困境甚至走向失敗的命運。 (2)主題公園快速發(fā)展階段 (1989 年 — 1996 年 ) 1989 年 11 月,深圳華僑城投資創(chuàng)建的“錦繡中華”主題公園開業(yè),標(biāo)志著我國主題公園開發(fā)發(fā)生了飛躍性的變 化和真正意義上的大規(guī)模主題公園的誕生?!板\繡中華”是中旅集團參照荷蘭小人國的創(chuàng)意,采用微縮景觀的方式,選取我國有典型代表性的名勝山水、古跡民俗進行高度提煉和再創(chuàng)造,形成 80 個微縮景點。其豐厚的文化底蘊,精心設(shè)計和科學(xué)有效的經(jīng)營管理使它一推出就獲得了巨大的成功。緊接著,中旅集團又推出了“中國民俗文化村”、“世界之窗”兩個景區(qū),也取得了極好的經(jīng)濟和社會效益。隨后產(chǎn)生了北京的“世界公園”、無錫的“太湖影視城”、上海的“環(huán)球樂園”、江蘇的“蘇州樂園”等一大批的大型主題公園。在這個階段,主題公園的發(fā)展已經(jīng)突破以往單純 依靠機械游樂項目、缺乏文化內(nèi)涵支撐的缺陷,進入真正概念化提升階段。許多主題公園挖掘地方文化,采用高科技手段和文化包裝產(chǎn)品,導(dǎo)入大型娛樂節(jié)目表演和動態(tài)參與項目,實施標(biāo)準(zhǔn)化管理,取得了成功。但仍有大多數(shù)主題公園在缺乏嚴(yán)格的市場調(diào)查和科學(xué)分析的前提下,匆匆上馬,致使主題公園經(jīng)營不善,投資難以收回。 深圳市歡樂谷 主題 公園 入園憑證 銷售現(xiàn)金流 預(yù)測報告書 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 18 (3)主題公園規(guī)范化發(fā)展階段 (1997 年至今 ) 1997年 9月 10日深圳華僑城實業(yè)股份公司在深交所成功掛牌上市,這是我國第一個以旅游主題公園為題材的上市公司,這標(biāo)志著我國旅游主題公園開始進入了規(guī)范化發(fā)展階段。 20 世紀(jì) 90 年代后半期,在經(jīng)歷了前兩個階段的曲折與重復(fù)之后,我國主題公園開始進入第三個發(fā)展階段 —— 理性思考和規(guī)范發(fā)展階段。理論上,旅游學(xué)術(shù)界對我國主題公園進行了深入的討論形成了比較一致的意見,提出了不少發(fā)展對策,對指導(dǎo)我國主題公園的開發(fā)實踐具有重要意義,關(guān)于主題公園的理論研究逐步走向成熟。實踐過程中,項目單位正式投資前,開始十分注重項目的總體論證及市場研究,注重項目的內(nèi)涵發(fā)掘和設(shè)計修建,對建成后的經(jīng)營管理以及產(chǎn)品后期開發(fā)也有事前詳細的分析與安排。因此這一時期建成的主題公園成功的較多,如深圳的“歡樂谷”、昆明的世博園等 。同時,在上兩輪的殘酷市場競爭中生存下來的一些主題公園也開始注重加強產(chǎn)業(yè)的規(guī)范化運作,開始實施品牌化、規(guī)?;陌l(fā)展戰(zhàn)略。 總之,我國主題公園建設(shè)雖然起步較晚,但發(fā)展較快,起點較高,成功者較多。經(jīng)過三十多年的市場磨練,已經(jīng)從原來的低層次盲目發(fā)展演變到理性思考和規(guī)范發(fā)展階段。主題公園的發(fā)展已越來越理性化,越來越貼近市場與游客,越來越與國際主題公園市場接軌。隨著中國經(jīng)濟的崛起和中國城市化進程的加快,主題公園這種都市型旅游休閑產(chǎn)品將逐漸成為人們閑暇游憩的主要消費對象。進入 2020 年后,我國將進入一個大型主題公園發(fā)展 的新時期,市場競爭將更加激烈,中國將成為世界主題公園巨頭競爭的主場地。而粵港地區(qū)、以上海為中心的長三角地區(qū)和國內(nèi)主要城市,將成為業(yè)界主要爭奪的市場。 根據(jù)國家旅游局資源開發(fā)司不完全統(tǒng)計,我國的主題公園總體數(shù)量以每三年上一個臺階的速度呈階梯上升趨勢; 1989 年底,有 30 多個 (當(dāng)時稱為“人造景觀” ), 1993 年初,增長至 600 多個 (當(dāng)時稱為“人工景區(qū)” ),到 1996 年底,發(fā)展到 1,730 多個 (當(dāng)時稱為“主題公園” ),現(xiàn)在深圳市歡樂谷 主題 公園 入園憑證 銷售現(xiàn)金流 預(yù)測報告書 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 19 已經(jīng)超過 2,500 個。但是其中卻有 70%處于虧損狀態(tài), 20%持平,盈利者只有 10%左右,約有 2/3 的項目難以收回投資。據(jù)統(tǒng)計,目前全國已有將近 1,500 億巨資“套牢”在各類 2,500 個主題公園上。這說明我國主題公園雖然發(fā)展很快,但其發(fā)展過程中也存在許多問題,主要表現(xiàn)在 : (1)游樂設(shè)施千篇一律,毫無新意 游客進到主題公園就是想要尋找快樂,而國內(nèi)大多數(shù)主題公園的游樂設(shè)施都是極其相似,到哪一個公園都是一樣的;游玩過后不會有重游的欲望,放眼望去,滿是先進設(shè)施,但是沒有與該主題公園的主題文化相結(jié)合,這樣會讓游客沒有新意,這對主題公園的長期發(fā)展是極其不利的。 (2)銷售商品 種類單一,缺乏特色 國內(nèi)主題公園的商品經(jīng)營收入只占總收入的 20%,其中一個重要的問題就是因為公園沒有銷售有自己主題特色的商品,大部分是在外面的商店可以買到的普通玩具,況且價格也比較昂貴,所以商品經(jīng)營收入一直不高。這就直接影響到了主題公園贏利的多少,間接影響其整體運作。 (3)主題演出制作粗糙 , 內(nèi)容俗套 國內(nèi)一些主題公園忽視主題演出,或者只是出一些內(nèi)容俗套、制作粗糙的節(jié)目,沒有新意,沒有意識到主題演出對主題公園的重要性。好的主題演出可以提高重游率,并且可以延長游客在公園內(nèi)的時間,為他們進一步消費提供了可能。不 精良的演出不光浪費人力、物力,而且還對主題公園的品牌建設(shè)也有很大的影響。 (4)軟件服務(wù)嚴(yán)重脫節(jié) , 影響口碑 國內(nèi)有些主題公園,雖然注重硬件設(shè)施的投入,但是忽略了軟件服務(wù)的品質(zhì)。比如,引進了先進的游樂設(shè)施,游客大多都是沖著新鮮的游樂項目而來,所以新項目前排起長長的隊伍,兩、三個小時才只能玩一個設(shè)施,把時間都花在等候上了,自然對此公園印象不好,口碑也變差了。 (5)主題展示漸行漸遠 , 缺乏氛圍 深圳市歡樂谷 主題 公園 入園憑證 銷售現(xiàn)金流 預(yù)測報告書 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 20 國內(nèi)的主題公園很少進行主題展示,有的是沒有意識 到 要主題展示,有的是沒有這個能力來進行主題展示,因為從園區(qū)早期設(shè)計開發(fā)起,就沒有鮮明的主題。游客在園內(nèi)有限的時間里,公園應(yīng)該盡可能的在游客的印象中多次重復(fù)本園的主題特色,這樣才能讓游客覺得這個公園有特色,是與眾不同的。 (1)影響我國主題公園行業(yè)發(fā)展的有利因素 ①行業(yè)扶持政策有利于主題公園行業(yè)的發(fā)展 旅游業(yè)作為我國的朝陽行業(yè),相關(guān)行業(yè)政策已將其提升至“拉動國內(nèi)消費、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和促進社會就業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)”的重要地位。隨著我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變和拉動內(nèi)需政策的逐步實施,以及我國旅游業(yè)發(fā)展重心由入境游向國內(nèi)游的轉(zhuǎn)變,我國旅游總?cè)藬?shù)和旅游相關(guān)收入將 呈現(xiàn)新一輪迅速發(fā)展的
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