【文章內(nèi)容簡介】 10 本地市場的商品結(jié)構(gòu)、檔次、價位是與消費者經(jīng)過長期磨合而形成的，能比較全 面地反映大多數(shù)消費者的需求，周邊市場新的資源的引進，將為 本項目商業(yè) 創(chuàng)造出新的亮點。 以威海市為重點，對商業(yè)街區(qū)實 行全方位招商。在確保威海市招商工作全面、順利開展的同時，招商部 安排出一部分的招商力量，對外地（包括外地省內(nèi)產(chǎn)品的廠家和經(jīng)營商、產(chǎn)品的全省代理、全省內(nèi)銷分支等）運用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)、 DM 等通訊手段進行撒網(wǎng)式招商。效果理想的情況下，在保證威海地區(qū)招商 目標 的同時，隨時進行調(diào)整加大外地招商力度。 堅持商場化經(jīng)營和市場化經(jīng)營結(jié)合的原則 滿足不同類型消費者的需求， 兼顧多個業(yè)種，實現(xiàn)區(qū)域規(guī)劃，把賣場經(jīng)營和市 場經(jīng)營有機結(jié)合，即解決招商的問題又能體現(xiàn)真正一站式的戰(zhàn)略意義，開辟威海市商業(yè)經(jīng)營的全新模式。 11 第三部分 項目 商業(yè) 規(guī)劃 一、 項目 整體 規(guī)劃 12 13 二、 各樓層 商業(yè)業(yè)態(tài) 規(guī)劃 地下 二層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： 14 地下 一層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： 15 一層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： 16 二層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： 17 三層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： 18 三、 樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃 四、 業(yè)態(tài)規(guī)劃表（面積、占比、單位面積、招商數(shù)量） 一期規(guī)劃： 樓層 業(yè)態(tài) 面積（㎡） 手測面積（㎡） 樓層占比 每戶面積（㎡） 商家數(shù)量（戶） 地下 一層 家居廣場 24414 % 1 設(shè)備間 2089 % 家居品牌店 5730 3975 % 500 10 樓層 一期經(jīng)營業(yè)態(tài) 二期經(jīng)營業(yè)態(tài) 三期經(jīng)營業(yè)態(tài) 地下 二層 停車場 時尚潮品店 百貨、運動品牌店 地下 一層 家居廣場、品 牌家居店 3C 專賣、休閑餐飲 百貨、運動品牌店 一層 家居裝飾館、行政配套、餐飲 品牌精品店、餐飲 百貨、服裝品牌店 二層 家居裝飾、餐飲 專賣店、餐飲 百貨、運動品牌工廠店 三層 餐飲、教育 影院、休閑娛樂、 SPA 百貨、運動品牌工廠店 19 合 計 32233 % 一層 會所 1774 % 1 幼兒園 742 % 1 銀行 1887 % 700 2 家居智能館 2271 % 1 家居體驗館 2390 % 1 品牌家居 1988 % 1 美食街區(qū) 2554 % 500 5 娛樂休閑 1082 % 1 合 計 14688 % 二層 會所 1774 % 1 幼兒園 742 % 1 家居裝飾館 1487 % 1 辦公家俱 3101 % 1 品牌餐飲 1248 % 1 美食街區(qū) 3097 % 500 5 合 計 11449 % 三層 品牌餐飲 1315 648 % 300 4 20 幼兒園 742 % 742 1 會所 1774 % 1774 1 合 計 3831 % 備注：部分區(qū)域與手測面積有出入（以紅色字體標注）。 二、三期規(guī)劃 樓層 業(yè)態(tài) 面積（㎡） 手測面積（㎡） 樓層占比 每戶面積（㎡） 商家數(shù)量（戶） 地下 二層 百貨公司 13900 % 1 運動品牌旗艦店 2203 % 300 6 休閑街區(qū) 5247 % 待定 待定 潮流街區(qū) 2560 % 80 30 合計 23910 % 地下 一層 百貨公司 9335 % 1 運動品牌旗艦店 3628 % 待定 待定 休閑街區(qū) 4522 % 300 17 風情、潮流街區(qū) 2503 % 200 13 超市 12310 % 1 家電電玩 6320 % 2 21 合 計 38618 % 一層 百貨公司 8125 % 1 運動品牌旗艦店 3718 % 300 12 休閑街區(qū) 3912 % 200 20 潮流街區(qū) 2374 % 50 40 風情街區(qū) 2593 % 80 30 超市 8435 % 1 精品店 4312 % 待定 合 計 33469 % 二層 百貨公司 7790 % 1 運動品牌旗艦店 3718 % 待定 休閑街區(qū) 4392 % 200 20 潮流街區(qū) 2739 % 300 10 風情街區(qū) 2020 % 200 10 精品女裝 7490 % 1 大眾女裝 4317 % 1500 3 合 計 32457 % 三層 百貨公司 8478 % 1 22 運動品牌旗艦店 3718 % 待定 娛樂會所 1491 % 1 電影院 5832 % 1 SPA 休閑 3987 % 600 6 合 計 23506 % 23 第 四 部分 項目功能組合 一、 一期 項目商業(yè) 業(yè)態(tài) 規(guī)劃 及品牌資源 業(yè)態(tài) 品 牌 選擇 家居廣場 特乙甲家居 銀座家居 1 家 辦公家俱 廣源家俱 1 家 智能家居 銳奇智能家居 瑞訊智能家居 1 家 家居體驗館 大華愛家 鴻禹家居 1 家 家居裝飾館 月星家得樂 1 家 幼兒園 金寶貝 小酷星 1 家 母嬰學(xué)校 威海欣娃 威海陽光 1 家 銀行 郵政儲蓄 光大銀行 農(nóng)商銀行 2 家 娛樂休閑 良子足療 榮春棠 1 家 教育培訓(xùn)機構(gòu) 黑眼睛 遠創(chuàng)教育 新啟點 1 家 品牌餐飲 麗都民俗村 老威海 熙和樓 1 家 美食餐飲 臺北小城 川味人家 湘盛園 待定 一統(tǒng)湯砂鍋 老媽疙瘩湯 品鮮居 風波莊酒家 一塊豆腐 振慶海鮮 海草房 北方餃子王 一品渝香鴨頭 24 真利味 白玉蘭餐廳 哇屋韓國烤肉 源福酒樓 老山東牛雜 湘海情酒店 業(yè)態(tài)組合比例 家居廣場 會所 幼兒園 家居品牌店 家居裝飾 餐飲 銀行 休閑娛樂 總面積 26503 5322 2226 11102 5865 8214 1887 1082 2226 % % % % % % % % 100% 25 二、二三期商業(yè) 業(yè)態(tài) 規(guī)劃 及品牌資源 業(yè)態(tài) 品 牌 選擇 百貨公司 銀座商場 利群商廈 新世界百貨 超市 樂天瑪特 沃爾瑪 福建永輝 影院 萬達影院 星美影院 時代影院 家電專賣 蘇寧電器 國美電器 五星電器 3C 連鎖 頤高數(shù)碼 賽格數(shù)碼 賽博數(shù)碼 運動服裝品牌店 耐克 阿迪達斯 特步 李寧 迪卡儂 美特斯邦威 安踏 喬丹 雙星 服裝精品店 播 金利來 皮爾卡丹 雅戈爾 柒牌 熱風 法國都彭 哥弟 江南布衣 天姿 秋水伊人 唯尚 龍達飛 歌杰斯 莎萱 盤古 雷諾 漢努威 電玩城 娛人碼頭 風云再起 兒童娛樂城 長江七號 反斗城 26 大眾女裝 萬多福 N+服飾 娛樂休閑 錢柜 美樂迪 糖果 SPA 佐登妮絲 榮春棠 安杰瑪 品牌餐飲 肯德基 麥當勞 必勝客 一茶一座 德克士 永和大王 美食餐飲 神龜餡餅 味 E 派 阿 香米線 待定 北方美食城 農(nóng)家院 櫻花面館 文碗公水煮魚 湘王府 老頭包子 藍波灣 匯盛海鮮樓 漁家老寧婆 川香府慢餐館 格調(diào)海鮮烤肉 小肥羊火鍋 樂山烤全魚 燉菜館 圣堡羅巴西烤肉 西北面食王 正和燒烤快餐 居福樓餐飲 金駿餃子城 廣和源 萬年春茶藝樓 27 業(yè)態(tài)組合比例 百貨 超市 精品店 精品女裝 家電電玩 電影院 餐飲 專賣店 娛樂 運動品牌 總面積 47628 20745 8629 7490 6320 5832 17703 13139 7489 16985 151960 % % % % % % % % % % % 主力店引進分析 引進的目的：樹立品牌形象，增強集客率； 達成的目的：大力引進主力店、次主力店，可采取“放水養(yǎng)魚”的政策，以營造品牌效應(yīng)為戰(zhàn)略目標； 28 主力商家目標：根據(jù)項目開發(fā)進展及現(xiàn)狀，主力及次主力商家 主要引進業(yè)態(tài)為：中高端百貨 +超市 +影院 +電器專賣 +家居賣場 +美食廣場 +休閑娛樂 +文化體驗等。 引進步驟：前期廣泛聯(lián)系，溝通交流，中期進行篩選，后期合作 簽約。 成功引進的優(yōu)勢（六大優(yōu)勢） ? 利用形象優(yōu)勢：展示項目的“城市商業(yè)地標”形象，在威海不可復(fù)制的地理位置； ? 利用政策優(yōu)勢：實施租賃優(yōu)惠的政策，養(yǎng)商政策； ? 利用地段優(yōu)勢：完善的配套及輕軌城際鐵路的開通，本案具有一定優(yōu)勢； ? 利用規(guī)劃優(yōu)勢： 創(chuàng)新規(guī)劃，十年領(lǐng)先，二十年不落后， 打造城市商業(yè)綜合體優(yōu)勢，符合新型商業(yè)的需求； ? 利用造勢優(yōu)勢：利用口碑和廣告的宣傳度，虛實結(jié)合，擺好姿態(tài)，打好基礎(chǔ)； ? 利用管理優(yōu)勢： 專業(yè)商管公司全程介入，參與規(guī)劃管理 及后期的運營管理 。 29 第 五 部分 項目租金價格體系 一、項目租 金價格策略 定價應(yīng)嚴肅、切合實際、符合市場行情，以顧客、市場為中心，合理定價是必要的，但要謹防價格調(diào)整的隨意性。 價格定位內(nèi)容： 應(yīng)該考慮項目所處的周邊市場及威海地區(qū)同類型物業(yè)的租價，綜合分析各類物業(yè)的性價比，來最終確立項目的基本租價。同時通過確定各區(qū)位不同價格，達到差異化的價格定位。 由于本項目在威海市場上屬于定位創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，其它的商業(yè)物業(yè)只能算是歷史產(chǎn)品復(fù)制，與本項目的產(chǎn)品在本質(zhì)上還是有所區(qū)別的，加之三家開發(fā)商在威海市場所處的地位，所以本項目的租金價格定位策略應(yīng)該采用考慮市場的租金水平進 行前期的租金價格定位。即在充分考慮市場的代替物業(yè)租價的同時，要依據(jù)項目自身的實際情況及將來的收益情況進行價格定位，使項目的租金水平在招商時具有競爭優(yōu)勢。 實行低開高走的租價政策，“放水養(yǎng)魚”，以引入商家入駐為先，前期形成招商旺勢，達到成功招商態(tài)勢，后期就市調(diào)整實行利益平衡和利益增長。 租金價格初步根據(jù)市場調(diào)研報告結(jié)論和項目布局規(guī)劃，并在此基礎(chǔ)上結(jié)合物業(yè)地段、規(guī)模、配套、硬件、管理等因素進行推定。 威海商業(yè)市場調(diào)查表 物業(yè)名稱 經(jīng)營面積 ㎡ 經(jīng)營檔次 經(jīng)營種類 鋪位平均面積㎡ 平均租金 元 /㎡ /月 扣點比例 % 備 注 30 振華商廈 63000 中高 百貨 /超市 1F： 30—80 2F： 60—100 3F： 50—90 4F： 80—120 5F： 80—150 6F： 60—150 無 25%+1%返利 1F：量販超市； 2F：數(shù)碼產(chǎn)品； 1F：鞋、化妝品、黃金珠寶、手表、箱包； 2