【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 10 本地市場(chǎng)的商品結(jié)構(gòu)、檔次、價(jià)位是與消費(fèi)者經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期磨合而形成的，能比較全 面地反映大多數(shù)消費(fèi)者的需求，周邊市場(chǎng)新的資源的引進(jìn)，將為 本項(xiàng)目商業(yè) 創(chuàng)造出新的亮點(diǎn)。 以威海市為重點(diǎn)，對(duì)商業(yè)街區(qū)實(shí) 行全方位招商。在確保威海市招商工作全面、順利開(kāi)展的同時(shí)，招商部 安排出一部分的招商力量，對(duì)外地（包括外地省內(nèi)產(chǎn)品的廠家和經(jīng)營(yíng)商、產(chǎn)品的全省代理、全省內(nèi)銷分支等）運(yùn)用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)、 DM 等通訊手段進(jìn)行撒網(wǎng)式招商。效果理想的情況下，在保證威海地區(qū)招商 目標(biāo) 的同時(shí)，隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整加大外地招商力度。 堅(jiān)持商場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)結(jié)合的原則 滿足不同類型消費(fèi)者的需求， 兼顧多個(gè)業(yè)種，實(shí)現(xiàn)區(qū)域規(guī)劃，把賣(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和市 場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有機(jī)結(jié)合，即解決招商的問(wèn)題又能體現(xiàn)真正一站式的戰(zhàn)略意義，開(kāi)辟威海市商業(yè)經(jīng)營(yíng)的全新模式。 11 第三部分 項(xiàng)目 商業(yè) 規(guī)劃 一、 項(xiàng)目 整體 規(guī)劃 12 13 二、 各樓層 商業(yè)業(yè)態(tài) 規(guī)劃 地下 二層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： 14 地下 一層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： 15 一層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： 16 二層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： 17 三層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： 18 三、 樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃 四、 業(yè)態(tài)規(guī)劃表（面積、占比、單位面積、招商數(shù)量） 一期規(guī)劃： 樓層 業(yè)態(tài) 面積（㎡） 手測(cè)面積（㎡） 樓層占比 每戶面積（㎡） 商家數(shù)量（戶） 地下 一層 家居廣場(chǎng) 24414 % 1 設(shè)備間 2089 % 家居品牌店 5730 3975 % 500 10 樓層 一期經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 二期經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 三期經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 地下 二層 停車(chē)場(chǎng) 時(shí)尚潮品店 百貨、運(yùn)動(dòng)品牌店 地下 一層 家居廣場(chǎng)、品 牌家居店 3C 專賣(mài)、休閑餐飲 百貨、運(yùn)動(dòng)品牌店 一層 家居裝飾館、行政配套、餐飲 品牌精品店、餐飲 百貨、服裝品牌店 二層 家居裝飾、餐飲 專賣(mài)店、餐飲 百貨、運(yùn)動(dòng)品牌工廠店 三層 餐飲、教育 影院、休閑娛樂(lè)、 SPA 百貨、運(yùn)動(dòng)品牌工廠店 19 合 計(jì) 32233 % 一層 會(huì)所 1774 % 1 幼兒園 742 % 1 銀行 1887 % 700 2 家居智能館 2271 % 1 家居體驗(yàn)館 2390 % 1 品牌家居 1988 % 1 美食街區(qū) 2554 % 500 5 娛樂(lè)休閑 1082 % 1 合 計(jì) 14688 % 二層 會(huì)所 1774 % 1 幼兒園 742 % 1 家居裝飾館 1487 % 1 辦公家俱 3101 % 1 品牌餐飲 1248 % 1 美食街區(qū) 3097 % 500 5 合 計(jì) 11449 % 三層 品牌餐飲 1315 648 % 300 4 20 幼兒園 742 % 742 1 會(huì)所 1774 % 1774 1 合 計(jì) 3831 % 備注：部分區(qū)域與手測(cè)面積有出入（以紅色字體標(biāo)注）。 二、三期規(guī)劃 樓層 業(yè)態(tài) 面積（㎡） 手測(cè)面積（㎡） 樓層占比 每戶面積（㎡） 商家數(shù)量（戶） 地下 二層 百貨公司 13900 % 1 運(yùn)動(dòng)品牌旗艦店 2203 % 300 6 休閑街區(qū) 5247 % 待定 待定 潮流街區(qū) 2560 % 80 30 合計(jì) 23910 % 地下 一層 百貨公司 9335 % 1 運(yùn)動(dòng)品牌旗艦店 3628 % 待定 待定 休閑街區(qū) 4522 % 300 17 風(fēng)情、潮流街區(qū) 2503 % 200 13 超市 12310 % 1 家電電玩 6320 % 2 21 合 計(jì) 38618 % 一層 百貨公司 8125 % 1 運(yùn)動(dòng)品牌旗艦店 3718 % 300 12 休閑街區(qū) 3912 % 200 20 潮流街區(qū) 2374 % 50 40 風(fēng)情街區(qū) 2593 % 80 30 超市 8435 % 1 精品店 4312 % 待定 合 計(jì) 33469 % 二層 百貨公司 7790 % 1 運(yùn)動(dòng)品牌旗艦店 3718 % 待定 休閑街區(qū) 4392 % 200 20 潮流街區(qū) 2739 % 300 10 風(fēng)情街區(qū) 2020 % 200 10 精品女裝 7490 % 1 大眾女裝 4317 % 1500 3 合 計(jì) 32457 % 三層 百貨公司 8478 % 1 22 運(yùn)動(dòng)品牌旗艦店 3718 % 待定 娛樂(lè)會(huì)所 1491 % 1 電影院 5832 % 1 SPA 休閑 3987 % 600 6 合 計(jì) 23506 % 23 第 四 部分 項(xiàng)目功能組合 一、 一期 項(xiàng)目商業(yè) 業(yè)態(tài) 規(guī)劃 及品牌資源 業(yè)態(tài) 品 牌 選擇 家居廣場(chǎng) 特乙甲家居 銀座家居 1 家 辦公家俱 廣源家俱 1 家 智能家居 銳奇智能家居 瑞訊智能家居 1 家 家居體驗(yàn)館 大華愛(ài)家 鴻禹家居 1 家 家居裝飾館 月星家得樂(lè) 1 家 幼兒園 金寶貝 小酷星 1 家 母嬰學(xué)校 威海欣娃 威海陽(yáng)光 1 家 銀行 郵政儲(chǔ)蓄 光大銀行 農(nóng)商銀行 2 家 娛樂(lè)休閑 良子足療 榮春棠 1 家 教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 黑眼睛 遠(yuǎn)創(chuàng)教育 新啟點(diǎn) 1 家 品牌餐飲 麗都民俗村 老威海 熙和樓 1 家 美食餐飲 臺(tái)北小城 川味人家 湘盛園 待定 一統(tǒng)湯砂鍋 老媽疙瘩湯 品鮮居 風(fēng)波莊酒家 一塊豆腐 振慶海鮮 海草房 北方餃子王 一品渝香鴨頭 24 真利味 白玉蘭餐廳 哇屋韓國(guó)烤肉 源福酒樓 老山東牛雜 湘海情酒店 業(yè)態(tài)組合比例 家居廣場(chǎng) 會(huì)所 幼兒園 家居品牌店 家居裝飾 餐飲 銀行 休閑娛樂(lè) 總面積 26503 5322 2226 11102 5865 8214 1887 1082 2226 % % % % % % % % 100% 25 二、二三期商業(yè) 業(yè)態(tài) 規(guī)劃 及品牌資源 業(yè)態(tài) 品 牌 選擇 百貨公司 銀座商場(chǎng) 利群商廈 新世界百貨 超市 樂(lè)天瑪特 沃爾瑪 福建永輝 影院 萬(wàn)達(dá)影院 星美影院 時(shí)代影院 家電專賣(mài) 蘇寧電器 國(guó)美電器 五星電器 3C 連鎖 頤高數(shù)碼 賽格數(shù)碼 賽博數(shù)碼 運(yùn)動(dòng)服裝品牌店 耐克 阿迪達(dá)斯 特步 李寧 迪卡儂 美特斯邦威 安踏 喬丹 雙星 服裝精品店 播 金利來(lái) 皮爾卡丹 雅戈?duì)? 柒牌 熱風(fēng) 法國(guó)都彭 哥弟 江南布衣 天姿 秋水伊人 唯尚 龍達(dá)飛 歌杰斯 莎萱 盤(pán)古 雷諾 漢努威 電玩城 娛人碼頭 風(fēng)云再起 兒童娛樂(lè)城 長(zhǎng)江七號(hào) 反斗城 26 大眾女裝 萬(wàn)多福 N+服飾 娛樂(lè)休閑 錢(qián)柜 美樂(lè)迪 糖果 SPA 佐登妮絲 榮春棠 安杰瑪 品牌餐飲 肯德基 麥當(dāng)勞 必勝客 一茶一座 德克士 永和大王 美食餐飲 神龜餡餅 味 E 派 阿 香米線 待定 北方美食城 農(nóng)家院 櫻花面館 文碗公水煮魚(yú) 湘王府 老頭包子 藍(lán)波灣 匯盛海鮮樓 漁家老寧婆 川香府慢餐館 格調(diào)海鮮烤肉 小肥羊火鍋 樂(lè)山烤全魚(yú) 燉菜館 圣堡羅巴西烤肉 西北面食王 正和燒烤快餐 居福樓餐飲 金駿餃子城 廣和源 萬(wàn)年春茶藝樓 27 業(yè)態(tài)組合比例 百貨 超市 精品店 精品女裝 家電電玩 電影院 餐飲 專賣(mài)店 娛樂(lè) 運(yùn)動(dòng)品牌 總面積 47628 20745 8629 7490 6320 5832 17703 13139 7489 16985 151960 % % % % % % % % % % % 主力店引進(jìn)分析 引進(jìn)的目的：樹(shù)立品牌形象，增強(qiáng)集客率； 達(dá)成的目的：大力引進(jìn)主力店、次主力店，可采取“放水養(yǎng)魚(yú)”的政策，以營(yíng)造品牌效應(yīng)為戰(zhàn)略目標(biāo)； 28 主力商家目標(biāo)：根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)展及現(xiàn)狀，主力及次主力商家 主要引進(jìn)業(yè)態(tài)為：中高端百貨 +超市 +影院 +電器專賣(mài) +家居賣(mài)場(chǎng) +美食廣場(chǎng) +休閑娛樂(lè) +文化體驗(yàn)等。 引進(jìn)步驟：前期廣泛聯(lián)系，溝通交流，中期進(jìn)行篩選，后期合作 簽約。 成功引進(jìn)的優(yōu)勢(shì)（六大優(yōu)勢(shì)） ? 利用形象優(yōu)勢(shì)：展示項(xiàng)目的“城市商業(yè)地標(biāo)”形象，在威海不可復(fù)制的地理位置； ? 利用政策優(yōu)勢(shì)：實(shí)施租賃優(yōu)惠的政策，養(yǎng)商政策； ? 利用地段優(yōu)勢(shì)：完善的配套及輕軌城際鐵路的開(kāi)通，本案具有一定優(yōu)勢(shì)； ? 利用規(guī)劃優(yōu)勢(shì)： 創(chuàng)新規(guī)劃，十年領(lǐng)先，二十年不落后， 打造城市商業(yè)綜合體優(yōu)勢(shì)，符合新型商業(yè)的需求； ? 利用造勢(shì)優(yōu)勢(shì)：利用口碑和廣告的宣傳度，虛實(shí)結(jié)合，擺好姿態(tài)，打好基礎(chǔ)； ? 利用管理優(yōu)勢(shì)： 專業(yè)商管公司全程介入，參與規(guī)劃管理 及后期的運(yùn)營(yíng)管理 。 29 第 五 部分 項(xiàng)目租金價(jià)格體系 一、項(xiàng)目租 金價(jià)格策略 定價(jià)應(yīng)嚴(yán)肅、切合實(shí)際、符合市場(chǎng)行情，以顧客、市場(chǎng)為中心，合理定價(jià)是必要的，但要謹(jǐn)防價(jià)格調(diào)整的隨意性。 價(jià)格定位內(nèi)容： 應(yīng)該考慮項(xiàng)目所處的周邊市場(chǎng)及威海地區(qū)同類型物業(yè)的租價(jià)，綜合分析各類物業(yè)的性價(jià)比，來(lái)最終確立項(xiàng)目的基本租價(jià)。同時(shí)通過(guò)確定各區(qū)位不同價(jià)格，達(dá)到差異化的價(jià)格定位。 由于本項(xiàng)目在威海市場(chǎng)上屬于定位創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，其它的商業(yè)物業(yè)只能算是歷史產(chǎn)品復(fù)制，與本項(xiàng)目的產(chǎn)品在本質(zhì)上還是有所區(qū)別的，加之三家開(kāi)發(fā)商在威海市場(chǎng)所處的地位，所以本項(xiàng)目的租金價(jià)格定位策略應(yīng)該采用考慮市場(chǎng)的租金水平進(jìn) 行前期的租金價(jià)格定位。即在充分考慮市場(chǎng)的代替物業(yè)租價(jià)的同時(shí)，要依據(jù)項(xiàng)目自身的實(shí)際情況及將來(lái)的收益情況進(jìn)行價(jià)格定位，使項(xiàng)目的租金水平在招商時(shí)具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 實(shí)行低開(kāi)高走的租價(jià)政策，“放水養(yǎng)魚(yú)”，以引入商家入駐為先，前期形成招商旺勢(shì)，達(dá)到成功招商態(tài)勢(shì)，后期就市調(diào)整實(shí)行利益平衡和利益增長(zhǎng)。 租金價(jià)格初步根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告結(jié)論和項(xiàng)目布局規(guī)劃，并在此基礎(chǔ)上結(jié)合物業(yè)地段、規(guī)模、配套、硬件、管理等因素進(jìn)行推定。 威海商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查表 物業(yè)名稱 經(jīng)營(yíng)面積 ㎡ 經(jīng)營(yíng)檔次 經(jīng)營(yíng)種類 鋪位平均面積㎡ 平均租金 元 /㎡ /月 扣點(diǎn)比例 % 備 注 30 振華商廈 63000 中高 百貨 /超市 1F： 30—80 2F： 60—100 3F： 50—90 4F： 80—120 5F： 80—150 6F： 60—150 無(wú) 25%+1%返利 1F：量販超市； 2F：數(shù)碼產(chǎn)品； 1F：鞋、化妝品、黃金珠寶、手表、箱包； 2