項目五假設開發(fā)法知識目標能力目標素質目標(編輯修改稿)
2024-11-03 08:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 前期 建造期 銷售期 經(jīng)營期 當開發(fā)完成后房地產(chǎn)用于出租、營業(yè)或自用時，開發(fā)經(jīng)營期如下圖： 開發(fā)經(jīng)營期 開發(fā)期 經(jīng)營期 前期 建造期 運營期 開發(fā)期分為前期、建造期 開發(fā)經(jīng)營期的起點 ——取得估價對 (待開發(fā)房地產(chǎn) ) 的日期，即估價時點 終點 ——分銷售、運營兩種情況 銷售 ——開發(fā)完成后的房地產(chǎn) 全部銷售 完畢 的日期 運營 ——開發(fā)完成后的房地產(chǎn) 經(jīng)濟壽命 結束的日期 開發(fā)經(jīng)營期可采用市場比較法估計 四、預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 指開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況的市場價值，該市場價值所對應的日期，是開發(fā)完成時的日期，而不是在購買待開發(fā)房地產(chǎn)時或開發(fā)期間的某個日期 。 用于銷售的房地產(chǎn) ——采用市場法與長 期趨勢法 用于出租和營業(yè)的房地產(chǎn) ——預測其租賃或經(jīng)營收益，采用收益法求取價值 五、測算各項成本費用和利潤 （一）開發(fā)成本、管理費用 采用類似于市場法的方法來求取，即通過當?shù)赝惙康禺a(chǎn)開發(fā)項目當前的開發(fā)成本和管理費用大致為多少來推算 （二）銷售費用、銷售稅費 銷售費用 ——指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的廣告宣傳、銷售代理等費用。 銷售稅費 ——指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應繳納的稅金及附加，以及交易手續(xù)費等其他銷售稅費。 銷售費用和銷售稅費通常是按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比率來測算。 （三） 投資利息 應計息的項目： ①未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值； ②投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費； ③開發(fā)成本和管理費用 計息期的長短 ① +② —— 按整個開發(fā)建設期 計息 ③ —— 按開發(fā)建設期均勻 計息 （四）開發(fā)利潤 測算開發(fā)利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應平均利潤率。 直接成本利潤率 投資利潤率 成本利潤率 銷售利潤率 注意：前三項利潤率與成本法相比，計算基數(shù)多加“投資者 購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費 ”一項 （五） 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔 的稅費 指假定一旦購買了待開發(fā)房地產(chǎn)，在交易時作為買方應負擔的有關稅費，如契稅、交易手續(xù)費等。該項稅費通常是根據(jù)當?shù)氐囊?guī)定，按待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比率測算。 六、確定待估房地產(chǎn)的價值 把上述各個項目的預測值或估算值代入相應的 估價公式 ，計算出待估房地產(chǎn)的價值 167。 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 ——動態(tài)估價方法，將各項價格和成本
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