【文章內(nèi)容簡介】 管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個方面。 開展消防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針為前提，管理處每一位員工都是義務(wù)消防隊員和義務(wù)消防救護員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“ 119”消防日，設(shè) 消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向業(yè)戶宣傳消防知識。 消防工作不只是少數(shù)人的事，而應(yīng)是秀嘉農(nóng)貿(mào)市場中全體人員的共同職責，對于秀嘉農(nóng)貿(mào)市場的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個方面： （ 1） 秀嘉農(nóng)貿(mào)市場防火工作的各項有關(guān)規(guī)定； （ 2） 手提式滅火器的放置位置及其使用方法； （ 3） 消防應(yīng)急通道位置和緊急情況疏散方法； 管理處員工還應(yīng)懂得以下兩點： （ 1） 遇到緊急情況時自己的職責任務(wù)； （ 2） 截斷電、氣線路； （ 3） 重要物資（貨幣、文件等）的轉(zhuǎn)移及辦法； （ 4） 急救措施。 （ 1） 應(yīng)急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否 有灰塵等； （ 2） 各種消防標識：安裝是否牢固，定位是否準確，整體有無損壞， 清掃表面灰塵等。 （ 3） 各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險栓是否完好，氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等。 （ 4） 消防栓是否完好，水壓是否符合要求。 （ 1） 組織秀嘉農(nóng)貿(mào)市場人員開展消防演習。 （ 2） 請地區(qū)消防部門專家到場做有關(guān)消防知識講座。 （ 3） 成立義務(wù)消防檢查隊，對秀嘉農(nóng)貿(mào)市場消防設(shè)施進行檢查。 通知 往現(xiàn)場 報警 往現(xiàn)場 往現(xiàn)場 報告 掌握現(xiàn)場情況 報告 通知 往現(xiàn)場 （四）環(huán)境衛(wèi)生管理 物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標志。高質(zhì)量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)戶提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境與管理處主任 值 班 人 員 義務(wù)消防隊員 消防 119 公司領(lǐng)導 出事業(yè)戶 火 警 撲 救 生活環(huán)境。而且，物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化 及人為磨損，保護物業(yè)的裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新的周期，既經(jīng)濟又能保持物業(yè)美觀。 在秀嘉農(nóng)貿(mào)市場，我們將對秀嘉農(nóng)貿(mào)市場的環(huán)境衛(wèi)生提供高標準的服務(wù)，努力營造一個舒適、整潔、明亮的居住、辦公和經(jīng)營環(huán)境 . 1．環(huán)境衛(wèi)生管理主要任務(wù)和組織結(jié)構(gòu) （ 1）環(huán)境衛(wèi)生管理的主要任務(wù)： ，使其達到標準的清潔要求； ，合理掌握清潔費用的支出； ，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)； 。 （ 2）組織結(jié)構(gòu) （ 3） 12 小時保潔制度 秀嘉農(nóng)貿(mào)市場實行 12小時兩班組保潔制度，早晨 7： 00 上班直至晚上 19：00 時下班。以保證秀嘉農(nóng)貿(mào)市場的衛(wèi)生達到要求，每日的衛(wèi)生全面清掃在秀嘉農(nóng)貿(mào)市場人流低谷時和下班時進行，盡量減少對業(yè)戶的影響。 2．垃圾分流 在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)業(yè)戶環(huán)保意識的基礎(chǔ)上，我們將對垃圾實施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實現(xiàn)有效管理處主任 保潔班長 用具保管 室內(nèi)清潔工 室外清潔工 家政清潔工 機動清潔工 的垃圾分流。 （ 1）垃圾收集袋裝化： 垃圾收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進行袋裝。 （ 2）分類功能的垃圾箱。 （ 3）垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進行回收利用，避免資源浪費。 3．殺蟲滅鼠 殺蟲滅鼠工作主要包括以下幾個方面的內(nèi)容： （ 1）主要消殺對象是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。 （ 2）花錢買安全，可聘請專業(yè)隊伍進行消殺工作。 （ 3）專業(yè)消殺公司應(yīng)出示營業(yè)執(zhí)照許可證，保證所用藥物在正常操作條件下對人體不構(gòu)成為危害。 （ 4）雙方簽訂合同，明確各自的責任、義務(wù)、消殺范圍、要求和標準。 （ 5）定期進行二次防滅蟲藥、三次防滅 鼠藥的工作，如發(fā)現(xiàn)或出現(xiàn)問題，消殺公司應(yīng)保證隨叫隨到隨殺。 （ 6）實行重點防治，配電房、倉庫等等部位以防鼠為主，其他設(shè)施和場所以殺蟲為主。 （ 7）殺蟲滅鼠工作通常安排在下班后或節(jié)假日進行。殺蟲滅鼠實行施工記錄卡管理，做好簽字驗收工作。 （ 8）對由市、區(qū)愛衛(wèi)會等部門布置的除四害活動或?qū)ｍ棛z查工作予以配合。 秀嘉農(nóng)貿(mào)市場 清潔工作檢驗標準和方法 清潔工作檢驗標準和方法 廢棄物品收購站 集中處理 環(huán)衛(wèi)部門運出園區(qū) 各類垃圾 垃圾分類收集箱 可回收資源 有害物 無害物 分類 項目 檢驗標準 檢驗方法 市場公共區(qū)衛(wèi)生 地面和道路 路面整齊、干凈，無垃圾、沙土、紙屑、油跡、污漬等，無臟物，無積水（指臟、臭水）、青苔 。 抽查 垃圾桶 外表干凈，無積垢、無臭味。 目測 玻璃窗 包括玻璃、窗框、窗簾、窗臺：明凈、光亮、無積塵、無污跡、無斑點。 目測 天花、燈罩 目視無明顯灰塵，無污漬。 目測 各種設(shè)施 外表 包括廣告牌、燈箱、消防栓箱、樓層分布牌等：表面干凈，無積塵、無污跡、無斑點。 抽查 衛(wèi) 生 間 大小便池 內(nèi)外光潔，無污垢、無積塵。適當?shù)胤椒胖眯l(wèi)生球，噴灑空氣清新劑。 抽查 洗手盆、鏡臺、鏡面 內(nèi)外光潔，無污垢、無斑點，無積水、無積塵。 抽查 地面、墻面 光潔、無污跡、無臟雜物，無積水、無積 塵，無蜘蛛網(wǎng)。 抽查 廁紙簍、垃圾桶 無陳積物，無臭味，外表干凈。 檢查 樓 梯 及 門 樓梯 所管區(qū)域內(nèi)的樓梯欄桿：無灰塵及雜物。 抽查 扶手、欄桿 光潔、無積塵，玻璃無污跡。 抽查 樓梯走道 及其墻上各種設(shè)施如應(yīng)急燈、水管、出入指示牌、凸物等：無積塵、無污跡、無臟雜物。 抽查 門 干凈，無灰塵、無污跡。 檢查 （五）設(shè)施、設(shè)備的維修與維護管理 高檔小區(qū)對機電設(shè)備維護管理要求較普通小區(qū)為高，為保障秀嘉農(nóng)貿(mào)市場的設(shè)備運行的安全、高效，我們將結(jié)合項目的實際情況，把國浩物業(yè)設(shè)備管理方面的 成功管理經(jīng)驗和模式運用到該物業(yè)的設(shè)備管理與維護當中，在實際的管理運行中建立一套有效而完善的設(shè)備管理模式。 此外，我們將在設(shè)備管理中導入環(huán)保、節(jié)能的管理理念，在降低運作成本的同時，盡可能為業(yè)戶創(chuàng)造一個舒適的綠色居住、辦公和經(jīng)營環(huán)境。為此，我們?yōu)樵O(shè)備管理與維護制定了以下管理方案。 (1)采用國浩物業(yè)安全而高效的管理模式 A．建立完善的設(shè)備管理維護體系 依據(jù)質(zhì)量管理體系對設(shè)備進行正常規(guī)范的使用，設(shè)備系統(tǒng)均由工程部負責其日常運行管理及定期檢查維修。運行管理將嚴格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)備運行操作規(guī)程。 B．制訂高標準的設(shè)備的維護保養(yǎng)計劃 設(shè)備維護保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常巡視保養(yǎng)和設(shè)備定期維護保養(yǎng)均由工程部負責。設(shè)備的維護保養(yǎng)根據(jù)《設(shè)備管理規(guī)定》和《巡視檢查記錄》開展工作，并作相關(guān)記錄。 C．實施高效的設(shè)備維修規(guī)程 設(shè)備的修理分簡單維修，如更換燈具、開關(guān)、疏通管道等，超出簡單修理范圍為設(shè)備的大、中修。維修均應(yīng)有記錄，其中主要設(shè)備將建立《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》作為履歷性質(zhì)一直保留。對變、配電設(shè)備以及發(fā)電機組、電梯等特種設(shè)備進行專業(yè)化管理，委托專業(yè)公司進行維護保養(yǎng)。 (2)建立完善 的設(shè)備編碼及標示方案 ，制定《設(shè)備編碼規(guī)則》 《設(shè)備總覽表》。 《設(shè)備總覽表》設(shè)立設(shè)備管理卡 ,《設(shè)備卡》執(zhí)行設(shè)備責任人制度。 。 （ 3）主要設(shè)施設(shè)備將建賬冊、建立設(shè)備臺賬 《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》，這些表為履歷形式，將跟蹤設(shè)備至報廢。 ，逐步將設(shè)備和各項管理工作過渡到公司的宏觀調(diào)控和監(jiān)管。 ，引導或強制糾正設(shè)備管理中 發(fā)生的錯誤，對新問題工程部專案協(xié)助解決。 ，創(chuàng)造學習、討論、督促、建議的平臺，便于各項工作均朝良性方向發(fā)展。 （ 4）建立完善的質(zhì)量記錄體系 。 、工作績效。 、技術(shù)后援支持體系強大功能。 ，軟件備份二份以上，確立先換后修原則，并以此作備件數(shù)量的依據(jù)，以確保各設(shè)備系統(tǒng)長期可靠運行。 。前期介入時將考慮特定設(shè)備零部件的供應(yīng)商事項。 （ 5）技術(shù)資料的管理 管理，遵守“二級制”模式。公司資料部門掌握所有的一手資料，工程部對于需要的技術(shù)資料以復(fù)印件（或原有兩套則可留一套）存檔于工程部資料柜中，這將有效防止因失誤及人員流動使資料遺失。 ，納入管理處鑰匙管理體系中。 （ 6）有關(guān)設(shè)備類鑰匙的管理 ：所有設(shè)備功能鑰匙，及其門柜、門房鑰匙。 。 ，對內(nèi)方便工作，對外防范破壞及恐怖行為。 （ 7）技術(shù)工種的管理 對技術(shù)工種進行崗位兼職，一崗多能，既提高 工作效率和應(yīng)急處理能力，又作到人力資源的合理配制。 、設(shè)備的維護管理 秀嘉農(nóng)貿(mào)市場公共設(shè)施、機電設(shè)備的維護及管理采用金地成熟的管理模式。 （ 1）設(shè)備的日常運行和維護由工程部負責，消防中心、公共停車場由保安部負責，其余功能性設(shè)施、設(shè)備由工程部負責日常的運行管理，并嚴格遵守各項制度和規(guī)程。 （ 2）設(shè)施、設(shè)備的維護保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)和分級維護保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常保養(yǎng)由使用單位和責任單位負責實施，設(shè)備定期保養(yǎng)和分級保養(yǎng)則由工程部負責。并根據(jù)有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的管理規(guī)定開展工作并作好詳細記錄。 （ 3） 建立完善的設(shè)施、設(shè)備編碼和標示方案。根據(jù)秀嘉農(nóng)貿(mào)市場的圖紙 資料制定《設(shè)備編碼規(guī)則》和《設(shè)備總覽表》，并設(shè)立設(shè)備管理人和設(shè)備管理責任人。 （ 4）對設(shè)施、設(shè)備及有關(guān)場所、通道及標貼明顯處將導入 CI 視覺標示系統(tǒng)，充分顯示規(guī)范化管理模式。 （ 5）利用公司推進的信息平臺建設(shè)，逐步將設(shè)備和各項管理工作過渡到智能高效，以工程部核心輻射所有設(shè)施、設(shè)備等的工程管理工作中去，接受有關(guān)職能管理部門的調(diào)控和監(jiān)督。 （ 6）工程部組織召開工程例會，并形成制度，創(chuàng)造學習、討論、建議、糾正的平臺，使各項工作不斷形成良好的氛圍。 （ 7）建立 牢固的質(zhì)量記錄體系。根據(jù)工程部內(nèi)部管理有關(guān)制度，設(shè)施、設(shè)備的各項管理規(guī)定和設(shè)施、設(shè)備的作業(yè)指導書要求，認真細致地做好各種記錄，任何工作均做到有據(jù)可查，有制度可依。 （ 8）發(fā)揮零配件的供應(yīng)商體系對技術(shù)的有效支持，確保設(shè)備長期可靠安全運行。 ，不斷提高管理水平 (1)、 增收節(jié)支措施 ，勵行節(jié)約，勤儉辦企業(yè)教育，增強節(jié)約意識，在管理中，自覺地從一滴水，一度電做起，努力降低維修維護成本。 ，不斷提高專業(yè)素質(zhì)，提高維修技術(shù)服務(wù)水平。 ，原材料控制，在確 保服務(wù)質(zhì)量的前提下，引進現(xiàn)代化的設(shè)備和手段，減少人力投入，減少人員開支。 ，做到計劃采購、專人保管、合理領(lǐng)用。 、停車場照明采取控光措施，節(jié)約用電，減少公用電費支出。 (2)、 提高公共設(shè)施，機電設(shè)備管理水平的新設(shè)想。 ，加強工程部工作的領(lǐng)導。 ，實現(xiàn)管理微機化。 。 。 ，發(fā)揮公司的技術(shù)優(yōu)勢，加大技術(shù)和管理的督導 作用。 、公共設(shè)施、機電設(shè)備的管理參照國優(yōu)的標準進行運作。 ，每季度、年度評選優(yōu)秀員工，并給予精神和物質(zhì)獎勵，提高員工的積極性。 、管理處工程例會制度，及時溝通解決工程中的技術(shù)難題。 ，以處理緊急情況下的設(shè)備故障。 項目 方式 方案 標準及實施效果 檢查周期 內(nèi)容 變壓器 日常維護 每天 監(jiān)控溫度和電磁噪聲 達到絕緣要求、設(shè)備運行正常 定期維護 半年 清潔絕緣子和器身、檢測高壓對地、高壓對低壓以 及低壓對地數(shù)據(jù)。（停電） 高壓開關(guān)柜 日常維護 每日 柜體清潔 高壓斷路器工作正常，接地刀正常 每周 檢查接地線 定期維護 1 年 維護斷路器和接地刀 低壓配電柜 日常維護 每日 檢查母排接線和空氣開關(guān)溫度及動作狀態(tài) 使用正常，安全無故障 定期維護 半年 更換配件，清潔柜體 無功補償柜 日常維護 每周 調(diào)整功率因數(shù)，清潔柜體 功率因數(shù)能達到 以上 定期維護 半年 測試功率因數(shù)和更換配件 給排水管