【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 園板塊存在一定的共性。因此，項(xiàng)目組根據(jù)區(qū)位特征、城市規(guī)劃等因素，選取天河公園板塊以及華南植物園 —五山板塊進(jìn)行項(xiàng)目 區(qū)域樓盤(pán)分析。 天河公園板塊區(qū)域樓盤(pán)概況 本板塊區(qū)域主要包括中山大道以南，黃埔大道以北，華南快速干線(xiàn)以東，科韻路以西，天河公園周邊區(qū)域。 本區(qū)域樓盤(pán)主要以天河公園作賣(mài)點(diǎn)，打 ―環(huán)境牌 ‖，在戶(hù)型設(shè)計(jì)以二房二廳、三房二廳為主，目標(biāo)客戶(hù)主要是在天河區(qū)及附近工作的中高收入人士，客戶(hù)層次已比天河北板塊低一檔次，因此，在戶(hù)型設(shè)計(jì)上偏向?qū)嵱眯?。目前區(qū)域在售樓盤(pán)有東方新世界、華景里、力迅 T等，華景新城、方圓一號(hào)可以說(shuō)是該板塊的領(lǐng)頭羊，在這些樓盤(pán)的帶動(dòng)下，天河公園板塊人氣更旺。隨著天河區(qū)府遷入該區(qū)域，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)配套 相繼到位，區(qū)域形成相對(duì)成熟的生活環(huán)境，區(qū)域樓盤(pán)從中得益，也吸引了更高層次人群到此置業(yè)。 華南植物園 —五山板塊區(qū)域樓盤(pán)概況 華南植物園 —五山板塊是天河區(qū)諸板塊中文化氣息最濃的一個(gè)，區(qū)內(nèi)有華南理工大學(xué)、華南農(nóng)業(yè)大學(xué)、暨南大學(xué)華文學(xué)院等高等院校，是文化科研人員的集中之地。同時(shí)，區(qū)內(nèi)綠色元素甚多，包括華南植物園、火爐森林公園等。區(qū)內(nèi)配套設(shè)施也比較齊全，如燕嶺醫(yī)院、武警醫(yī)院、金燕肉菜市場(chǎng)、虹英小學(xué)、五一小學(xué)等。但缺乏大型的社區(qū)配套設(shè)施，如大型的公園、體育場(chǎng)館、購(gòu)物商場(chǎng)等。交通狀況也不理想，道路狹窄，有些 道路為斷頭路，路面狀況較差。 本區(qū)域樓板主要以人文或綠色環(huán)境為賣(mài)點(diǎn)，主推戶(hù)型是三房或二房單位，區(qū)域內(nèi)三房和二房供應(yīng)基本持平。面向客戶(hù)主要是周邊工作或往商的人士，收入屬中等，多屬一次置業(yè)。目前，該板塊內(nèi)在售的有翰林二期 8090house、華南御景園（待售）、寶翠園二期幾個(gè)大盤(pán)，均價(jià)在 20200元 /㎡左右。而儕鑫集團(tuán)在華農(nóng)附近開(kāi)發(fā)占地達(dá) 1000畝的樓盤(pán)——匯景新城，成為該區(qū)域的領(lǐng)頭羊。但目前政府的規(guī)劃缺位，仍將制約該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，這需要區(qū)域內(nèi)的開(kāi)發(fā)商共同合作。 岑村區(qū)域樓盤(pán)概況 岑村是廣東省 HYPERLINK \t _blank 廣州市 HYPERLINK \t _blank 天河區(qū) HYPERLINK \t _blank 沙河鎮(zhèn)轄行政村，位于沙河鎮(zhèn)東部。東接沐陂、凌塘村，南與五山街交界，西臨長(zhǎng)虹苗圃，北至火爐山。 經(jīng)調(diào)查，岑村區(qū)域只有一個(gè)待售樓盤(pán)——華南御景園，并沒(méi)有在售樓盤(pán)，區(qū)域物業(yè)類(lèi)型以住宅為主，除華南御景園外，本區(qū)域內(nèi)無(wú)普通商品房小區(qū)。居住在本區(qū)域的大部分為其村民及外來(lái)務(wù)工人員（居住于村民出租屋）。在戶(hù)型供給方面，華南御景園涵蓋了大中小三種面積戶(hù)型，其中 80100平方米的中小戶(hù)型較為消費(fèi)者青睞。目前代收的是其正在建設(shè)的別墅物業(yè)。它主要針對(duì)如周邊院校（華南理工大學(xué)、華南農(nóng)業(yè)大學(xué)）、研究所等教師及科研人員，天河 區(qū)、環(huán)市路一帶工作的高層管理人員，在本地居住有換房需求的原居民，在本地工作有置業(yè)需求的人群，還有在附近空軍基地駐守的部隊(duì)中層干部等客戶(hù)群。 根據(jù)未來(lái)五年天河區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，岑村區(qū)域位于天河智慧城中，而天河智慧城又是是廣州市 ―十二五 ‖規(guī)劃的重要項(xiàng)目之一。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)基本沒(méi)有新的住宅物業(yè)動(dòng)工，土地儲(chǔ)量充足，住宅物業(yè)有較大的發(fā)展?jié)摿Α? 現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)選取標(biāo)準(zhǔn) ① 平均單價(jià)介于 20200~30000元之間； ② 項(xiàng)目位于上述華南植物園 —五山板塊與天河公園板塊區(qū)域內(nèi)； ③ 在售 （待售）項(xiàng)目； ④ 以中小戶(hù)型為主，單元面積主要在 70~120平方米的范圍內(nèi)； ⑤ 與岑村區(qū)位具有一定共同點(diǎn)。 現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)清單 依據(jù)上述吸納有競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)選取標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目組挑選 5個(gè)位于項(xiàng)目周邊的現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，以下為競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的清單列表及其供應(yīng)量： 表 17 現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)清單 項(xiàng)目 占地面積（㎡） 建筑面積（㎡） 總套數(shù) 累計(jì)未售套數(shù) 翰林 8090HOUSE 11073 31238 332 45 寶翠園 115000 306419 2071 1 華景 里 50695 150000 772 264 東方新世界 170000 630000 1042 444 力迅 T 6495 28214 208 104 據(jù)統(tǒng)計(jì)，以上樣本項(xiàng)目占地總面積 353263平方米， 1145871平方米，總供應(yīng)單元 4425套，總累計(jì)未售 858套。 產(chǎn)品特征分析 產(chǎn)品區(qū)位及配套分析 上述 5個(gè)樣本，分別屬于華南植物園 —五山板塊、天河公園板塊 2個(gè)不同板塊內(nèi)，其區(qū)位上存在著較多相似點(diǎn)和不同點(diǎn)，下面分別從位置、交通、配套等方 面對(duì) 5個(gè)樣本進(jìn)行對(duì)比分析。 翰林 8090HOUSE 區(qū)位分析 翰林二期 8090HOUSE位于廣州五山高校區(qū)北部，天河區(qū)長(zhǎng)興路路口處，緊鄰華南農(nóng)業(yè)大學(xué)、華南理工大學(xué)、維綸體校以及眾多科研院所。同時(shí)，緊鄰長(zhǎng)湴公園，北望華南植物園和火爐山森林公園，生態(tài)資源優(yōu)越。距地鐵 3號(hào)線(xiàn)天河客運(yùn)站 C出口（規(guī)劃中）一百米距離，并有多條公交線(xiàn)路經(jīng)過(guò)，交通便利。 配套 樓盤(pán)周邊配套完善，沿街多為中小型商鋪，餐館、百貨店遍布，銀行、購(gòu)物中心、汽修廠(chǎng)、市場(chǎng)等配套齊全，可滿(mǎn)足居民的日常生活需要。附近教學(xué)資源豐富，如華農(nóng)附小，長(zhǎng)興 小學(xué)等。 寶翠園 區(qū)位分析 寶翠園位于華南植物園板塊，是路程和環(huán)境最好的結(jié)合點(diǎn)。距離天河中心區(qū)僅 20分鐘的車(chē)程，加上建設(shè)中的地鐵 6號(hào)線(xiàn)就在小區(qū)入口。還有華南快速干線(xiàn)出入口就在幾百米處，交通相當(dāng)方便。 配套 區(qū)內(nèi)設(shè)有園林、水池等休閑舒適景致，配備冷暖室內(nèi)外泳池及各類(lèi)功能會(huì)所（包括：室內(nèi)羽毛球、餐廳、閱讀室、健身室、桑拿室），還將逐步建成幼兒園、小學(xué)、超市、肉菜市場(chǎng)、衛(wèi)生站等，提供優(yōu)質(zhì)教育資源和完善生活配套設(shè)施。人性化的區(qū)內(nèi)道路設(shè)計(jì)，全部為步行路徑，車(chē)庫(kù)設(shè)置地下，可提供充足車(chē)位。周邊配套相對(duì)來(lái)說(shuō)不夠齊 全。 華景里 區(qū)位分析 華景里，優(yōu)踞天河公園旁，處天河北 CBD與天河?xùn)|交匯區(qū)域，是政府建設(shè)、住宅發(fā)展的核心地段，周邊科研機(jī)構(gòu)、軟件園、電腦城等科技走廊毗鄰。東臨奧體館亞運(yùn)商圈，南正對(duì)天河公園商圈及亞洲最大的科技商圈、琶洲會(huì)展商圈、西聯(lián)天河 CBD商圈等五大商圈核心。位于華景新城總站，有多條公交線(xiàn)路途經(jīng)，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，靠近中山大道、黃埔大道、廣園快速等主干道。 配套 項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)有商業(yè)街、近 2萬(wàn)㎡獨(dú)立集中式商業(yè)中心，配置大型超市、高級(jí)餐飲、銀行、娛樂(lè)休閑等。小區(qū)內(nèi)部為中央水景園林，而且停車(chē)位充足。周邊配套完善 ，超市、醫(yī)療、飲食、金融等各種配套齊全，附近教育資源豐富，鄰近天河公園。 東方新世界 區(qū)位分析 ?? 東方新世界，位居于天河核心，珠江新城 CBD版圖內(nèi)，周邊有 30多條公交汽車(chē)線(xiàn)路經(jīng)過(guò)，緊鄰中山大道、黃埔大道、華南快速干線(xiàn)等廣州市內(nèi)交通主干道。 配套 小區(qū)內(nèi)設(shè)體育會(huì)所與休閑會(huì)所。二者共同為業(yè)主提供籃球場(chǎng)（館）、網(wǎng)球場(chǎng)（館）、乒乓球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、游泳池（館）、健身室、攀巖區(qū)、壁球場(chǎng)（館）、緩跑徑、桌球場(chǎng)、 兒童樂(lè)園等設(shè)施。周邊銀行、購(gòu)物、飲食、酒店等各種配套完善。并有新世界專(zhuān)屬教育體系，含東逸幼兒 園、東方小學(xué)（天府路小學(xué)）和華師附中新世界學(xué)校。小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型東南亞水景園林。 力迅 T 區(qū)位分析 力迅 T位于天河區(qū)黃埔大道中心位置（暨南大學(xué)旁），毗鄰珠江新城。 5分鐘可到達(dá)天河城、正佳廣場(chǎng)、高德置地廣場(chǎng)、太古匯、萬(wàn)菱匯等大型商業(yè)購(gòu)物中心，家樂(lè)福、百佳、華僑醫(yī)院、暨南大學(xué)、天河公園等就在家門(mén)口，黃埔大道、華南快速、地鐵五號(hào)線(xiàn)潭村站、多路公交均可到達(dá)，交通方便快捷。 配套 項(xiàng)目設(shè)有會(huì)所和幼兒園，會(huì)所還配有一個(gè)泳池。周邊行政、醫(yī)療、餐飲、娛樂(lè)、住宿、教育等配套齊全，能夠滿(mǎn)足住戶(hù)一般的生活需求。 小結(jié)： 項(xiàng)目周邊現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)在區(qū)位與配套上有以下特點(diǎn)： 項(xiàng)目周邊區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的交通條件，特別是公共交通條件較為完善，居民出行方便； 項(xiàng)目周邊區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)周邊配套完善，寶翠園及東方新世界小區(qū)內(nèi)部配套相對(duì)完善； 項(xiàng)目周邊區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)均有因鄰近主干道導(dǎo)致的噪聲污染和空氣污染問(wèn)題； 除寶翠園緊鄰華南植物園，華景里、東方新世界鄰近天河公園外，其他 2個(gè)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)外圍缺少獨(dú)特的景觀(guān)，如綠化景觀(guān)等； 除華景里外，其他競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)小區(qū)內(nèi)部缺少特色景觀(guān)設(shè)計(jì)。 產(chǎn)品人群定位分析 表 18 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)目標(biāo)客戶(hù)分析 項(xiàng)目 目標(biāo)客戶(hù) 翰林 8090HOUSE 主要是華南植物園 —五山板塊的中收入人群，以年輕置業(yè)者為主；部分投資者 寶翠園 城市中產(chǎn)階級(jí)，主要是在周邊區(qū)域如龍洞工作的中高收入白領(lǐng)、教師、公務(wù)員等；部分投資者 華景里 主要是天河區(qū)的高收入人群；天河公園板塊的部分投資者 東方新世界 城市中產(chǎn)階級(jí)，主要是周邊區(qū)域五山板塊、天河北板塊、天河公園板塊的中高收入人群；部分投資者 力迅 T 首次置業(yè)者和投資型客戶(hù)，新婚家庭以及改善居住環(huán)境的用家 針對(duì)上表數(shù)據(jù)進(jìn)行分析可得，除翰林8090HOUSE之外，其余 4個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)均主要以在五山板塊或天河公園板塊工作的中呤杖肴巳漢筒糠滯蹲收呶 勘昕突 ?。?擦 ?090HOUSE目標(biāo)客戶(hù)群相對(duì)年輕，因項(xiàng)目面積戶(hù)型較小，單位總價(jià)相對(duì)較低，因此客戶(hù)的付款壓力相對(duì)較小。由于本項(xiàng)目位于 ―天河智慧城 ‖規(guī)劃區(qū)內(nèi)，附近教學(xué)資源豐富，而且臨近火爐山森林公園，具有良好的自然景觀(guān)資源。結(jié)合岑村區(qū)域現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，本項(xiàng)目定位核心客戶(hù)定位應(yīng)參考競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的分析。 產(chǎn)品戶(hù)型與面積分析 表 19 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品戶(hù)型與面積分析 項(xiàng)目 主力戶(hù)型（ ㎡） 翰林 8090HOUSE 1室 1廳（ 43—44）、 2室 2廳（ 58）、 3室 2廳（ 75—85） 寶翠園 2室 2廳（ 85）、3室 2廳（ 94—134） 華景里 2室 2廳（ 103）、 3室 2廳（ 103—140）、 4室 2廳（ 143—147） 東方新世界 2室 2廳（ 69—94）、 3室 2廳（ 77—131） 力迅 T 1室 1廳（ 41—50）、 2室 2廳（ 73—79）、 3室 2廳（ 112—126） 小結(jié)： ① 戶(hù)型：樣本項(xiàng)目主力戶(hù)型均已 2房、 3房為主，少量的 1房、 4房為輔； ② 戶(hù)型面積比較：翰林 8090HOUSE、東方新世界與力迅 T3個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目單位實(shí)用性較強(qiáng)，寶翠園、華景里單元面積相對(duì)普通住宅較大，單位實(shí)用性不強(qiáng)。 根據(jù)以上分析， 2房、 3房中小戶(hù)型較受中高收入人群青睞，其中 70—120平方米的單位均是各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的主力戶(hù)型，且銷(xiāo)售情況最理想。因此，本項(xiàng)目可以考慮重點(diǎn)推出 2房、 3房中小戶(hù)型的住宅物業(yè)。 產(chǎn)品價(jià)格狀況 表 110 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目均價(jià)一覽表 項(xiàng)目 均價(jià)（元 /㎡） 翰林 8090HOUSE 20500 寶翠園 20500 華景里 26000 東方新 世界 28000 力迅T 22020 項(xiàng)目周邊區(qū)域現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)平均價(jià)格達(dá)到 23400元 /平方米，整體單價(jià)水平高于天河區(qū) 12年 6月均價(jià) /平方米。這是由于競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的區(qū)位條件好，區(qū)域?qū)ψ》啃枨罅枯^大。預(yù)計(jì)在今后幾年內(nèi)，廣州市房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)中上升。本項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)利用自身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，結(jié)合天河區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，在小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、管理上下功夫，為日后的銷(xiāo)售做準(zhǔn)備。 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析 （ 1）翰林8090HOUSE 優(yōu)勢(shì)：緊鄰長(zhǎng)湴公園，北望華南植物園和火爐山森林公園，生態(tài)資源優(yōu)越。樓 盤(pán)北面的長(zhǎng)興路配套齊全，沿街多為中小型商鋪，餐館、百貨店遍布，銀行、購(gòu)物中心、汽修廠(chǎng)等配套均有，日常生活需求均可滿(mǎn)足。項(xiàng)目步行十幾分鐘可至天河客運(yùn)站地鐵站。項(xiàng)目附近教學(xué)資源豐富，緊鄰華南農(nóng)業(yè)大學(xué)、華南理工大學(xué)、維綸體校以及眾多科研院所，有長(zhǎng)興小學(xué)（省重點(diǎn)）、華南農(nóng)業(yè)大學(xué)附小等學(xué)校。緊湊小戶(hù)型設(shè)計(jì)，很適合首次置業(yè)者。 劣勢(shì)：項(xiàng)目南面毗鄰高速公路和收費(fèi)站，過(guò)往車(chē)輛較多，樓盤(pán)與公路大概距離 30米左右，東鄰天河客運(yùn)站停車(chē)場(chǎng)，噪音粉塵污染無(wú)法避免。 （ 2）寶翠園 優(yōu)勢(shì)：小高層低密度大型社區(qū)，綠化率高近 50%；車(chē) 位充足，人車(chē)分流，造就舒適私密小區(qū)環(huán)境； 6號(hào)線(xiàn)就在家門(mén)口，交通方便。小區(qū)離天源路約 100米，既交通便利又能有效避免了路面噪音干擾。項(xiàng)目對(duì)面是華南植物園，東側(cè)是廣州市一級(jí)中學(xué)第八十九中學(xué)，南側(cè)是遍布文化氣息的教師新村，西側(cè)是環(huán)境清幽的工人療養(yǎng)院，北面是龍眼洞森林公園，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新。 劣勢(shì)：項(xiàng)目屬于二手樓改造，多角設(shè)計(jì)泛濫，使用率僅 77%，公攤面積大。一期 8幢樓曾經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋厥褂媚晗抻兴鶞p少。 （ 3）華景里 優(yōu)勢(shì)：處天河北 CBD與天河?xùn)|交匯區(qū)域，是政府建設(shè)、住宅發(fā)展的核心地段，周邊科研機(jī)構(gòu)、軟件園 、電腦城等科技走廊毗鄰。華景里鄰近天河公園，周邊有華景新城、珠江俊園等大型社區(qū)，無(wú)論交通還是生活配套都十分成熟。以項(xiàng)目為中心，兩縱三橫交通網(wǎng) (華南快速干線(xiàn)、科韻路、廣園快速路、中山大道、黃埔大道 )，構(gòu)成項(xiàng)目便捷交通優(yōu)勢(shì)，華景公交總站、 BRT快速公交系統(tǒng)完善項(xiàng)目的交通出行選擇，接駁地鐵一、二、三、五號(hào)線(xiàn)瞬間即達(dá)廣州各區(qū)。此外，項(xiàng)目購(gòu)房還帶省一級(jí)的華景小學(xué)學(xué)位。 劣勢(shì)：小區(qū)十分靠近廣九線(xiàn)，周邊車(chē)流量、人流量稍大，容易受到噪音污染、空氣污染，環(huán)境相對(duì)較為吵雜。 （ 4）東方新世界 優(yōu)勢(shì)：整個(gè)組團(tuán)地理位置十分優(yōu) 越，與天河公園西門(mén)僅 500米距離