【文章內(nèi)容簡介】 城管委會南門總站 體育西路 岑村 夜 53路 岑村 體育中心 岑村 岑村區(qū)域周邊配套分析 岑村周邊公共配套設(shè)施概況 首先，居民日常生活的配套設(shè)施，如電器維修、日常生活用品購買、理發(fā)等配套齊全，分布在區(qū)域的各個角落，能夠滿足居民基本的日常生活需要。其次在教育設(shè)施方面，在項目地塊東北側(cè)有一所岑村小學，另外附近還有一所華南御景幼兒園和一所規(guī)模較小岑村幼 兒園。再者是在娛樂設(shè)施方面相對缺乏，但存在一些小型而且環(huán)境不太好的桌球室。此外，附近缺乏正規(guī)大型的醫(yī)療設(shè)施，多為不正規(guī)的私人診所。 表 16 廣州市岑村周邊公共配套設(shè)施一覽表 文化教育 華南御景幼兒園、岑村幼兒園、岑村小學、天河嘉福中學 醫(yī)療衛(wèi)生 長興街岑村社區(qū)衛(wèi)生站 金融服務(wù) 廣州農(nóng)村商業(yè)銀行岑村支行、廣州市東沙農(nóng)村信用合作社岑村分社；中國郵政儲蓄銀行ATM、農(nóng)村信用合作社 ATM、廣州農(nóng)村商業(yè)銀行 ATM等 娛樂 華南植物園、火爐山森林公園 其他 農(nóng)貿(mào)市場 岑村周邊市政配套設(shè)施概況 首先，沒有統(tǒng)一的垃圾處理系統(tǒng)。居民隨地丟棄垃圾，把垃圾堆放在路邊。路邊雖有市政的垃圾桶，但數(shù)量不多，里面的垃圾沒有及時處理，導致周邊臭氣沖天，惹來蒼蠅等有害生物。其次，市政管網(wǎng)線缺乏系統(tǒng)性。電網(wǎng)系統(tǒng)雜亂，大堆大堆捆在一起，懸掛在半空；舊管道不堪重負，排污不及時，導致環(huán)境惡劣。 此外，岑村區(qū)域的道路系統(tǒng)不完善。道路狹窄，人車混行，人流擁擠。由于存在大量違規(guī)建筑，區(qū)域內(nèi)存在很多小巷。加之，岑村區(qū)域內(nèi)存在大量小攤小販的現(xiàn)象，在狹窄的道路進行擺攤叫賣，使道路更加狹窄，嚴重 影響到了路的通達度。 二、項目競爭者分析 1 住宅物業(yè)競爭者分析 項目區(qū)域樓盤分析 項目地塊位于華南植物園 — 五山板塊，根據(jù)廣州“十二五”規(guī)劃，五山板塊將是建成“天河智慧城”的所在。由于項目地塊位于華南植物園與火爐山森林公園附近，所屬板塊綠色元素較多，與天河公園板塊存在一定的共性。因此，項目組根據(jù)區(qū)位特征、城市規(guī)劃等因素，選取天河公園板塊以及華南植物園 — 五山板塊進行項目區(qū)域樓盤分析。 天河公園板塊區(qū)域樓盤概況 本板塊區(qū)域主要包括中山大道以南，黃埔大道以北，華南快速干線以東，科韻路 以西，天河公園周邊區(qū)域。 本區(qū)域樓盤主要以天河公園作賣點，打“環(huán)境牌”，在戶型設(shè)計以二房二廳、三房二廳為主，目標客戶主要是在天河區(qū)及附近工作的中高收入人士，客戶層次已比天河北板塊低一檔次，因此，在戶型設(shè)計上偏向?qū)嵱眯?。目前區(qū)域在售樓盤有東方新世界、華景里、力迅 T等，華景新城、方圓一號可以說是該板塊的領(lǐng)頭羊，在這些樓盤的帶動下，天河公園板塊人氣更旺。隨著天河區(qū)府遷入該區(qū)域，區(qū)域內(nèi)各項配套相繼到位，區(qū)域形成相對成熟的生活環(huán)境，區(qū)域樓盤從中得益，也吸引了更高層次人群到此置業(yè)。 華南植物園 — 五山板塊區(qū)域 樓盤概況 華南植物園 — 五山板塊是天河區(qū)諸板塊中文化氣息最濃的一個，區(qū)內(nèi)有華南理工大學、華南農(nóng)業(yè)大學、暨南大學華文學院等高等院校，是文化科研人員的集中之地。同時，區(qū)內(nèi)綠色元素甚多，包括華南植物園、火爐森林公園等。區(qū)內(nèi)配套設(shè)施也比較齊全，如燕嶺醫(yī)院、武警醫(yī)院、金燕肉菜市場、虹英小學、五一小學等。但缺乏大型的社區(qū)配套設(shè)施，如大型的公園、體育場館、購物商場等。交通狀況也不理想，道路狹窄，有些道路為斷頭路，路面狀況較差。 本區(qū)域樓板主要以人文或綠色環(huán)境為賣點，主推戶型是三房或二房單位，區(qū)域內(nèi)三房和二房供應(yīng)基本持平。 面向客戶主要是周邊工作或往商的人士，收入屬中等，多屬一次置業(yè)。目前，該板塊內(nèi)在售的有翰林二期 8090house、華南御景園（待售）、寶翠園二期幾個大盤，均價在 20200元 /㎡左右。而儕鑫集團在華農(nóng)附近開發(fā)占地達 1000畝的樓盤 —— 匯景新城，成為該區(qū)域的領(lǐng)頭羊。但目前政府的規(guī)劃缺位，仍將制約該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，這需要區(qū)域內(nèi)的開發(fā)商共同合作。 岑村區(qū)域樓盤概況 岑 村 是 廣 東 省 HYPERLINK style=39。color:white。backgroundcolor:88000039。view/ \t _blank 廣州市 HYPERLINK style=39。color:white。backgroundcolor:88000039。view/43B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。 \t _blank 天河區(qū) HYPERLINK style=39。color:white。backgroundcolor:88000039。view/ \t _blank 沙河鎮(zhèn)轄行政村，位于沙河鎮(zhèn)東部。東接沐陂、凌塘村，南與五山街交界，西臨長虹苗圃，北至火爐山。 經(jīng)調(diào)查，岑村區(qū)域只有一個待售樓盤 —— 華南御景園，并沒有在售樓盤，區(qū)域物業(yè)類型以住宅為主，除華南御景園外，本區(qū)域內(nèi)無普通商品房小區(qū)。居住在本區(qū)域的大部 分為其村民及外來務(wù)工人員（居住于村民出租屋）。在戶型供給方面，華南御景園涵蓋了大中小三種面積戶型，其中 80100 平方米的中小戶型較為消費者青睞。目前代收的是其正在建設(shè)的別墅物業(yè)。它主要針對如周邊院校（華南理工大學、華南農(nóng)業(yè)大學）、研究所等教師及科研人員，天河區(qū)、環(huán)市路一帶工作的高層管理人員，在本地居住有換房需求的原居民，在本地工作有置業(yè)需求的人群，還有在附近空軍基地駐守的部隊中層干部等客戶群。 根據(jù)未來五年天河區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，岑村區(qū)域位于天河智慧城中，而天河智慧城又是是廣州市“十二五”規(guī)劃的重要項目之一。同 時，區(qū)域內(nèi)基本沒有新的住宅物業(yè)動工，土地儲量充足，住宅物業(yè)有較大的發(fā)展?jié)摿Α? 現(xiàn)有競爭樓盤分析 現(xiàn)有競爭樓盤選取標準 ①平均單價介于 20200~30000元之間； ②項目位于上述華南植物園 — 五山板塊與天河公園板塊區(qū)域內(nèi)； ③在售（待售）項目； ④以中小戶型為主，單元面積主要在 70~120平方米的范圍內(nèi)； ⑤與岑村區(qū)位具有一定共同點。 現(xiàn)有競爭樓盤清單 依據(jù)上述吸納有競爭樓盤選取標準，項目組挑選 5個位于項目周邊的現(xiàn)有競爭樓盤，以下為競爭樓盤的清單列表及其供應(yīng)量 ： 表 17 現(xiàn)有競爭樓盤清單 項目 占地面積（㎡） 建筑面積（㎡） 總套數(shù) 累計未售套數(shù) 翰林 8090HOUSE 11073 31238 332 45 寶翠園 115000 306419 2071 1 華景里 50695 150000 772 B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。264 東方新世界 170000 630000 1042 444 力迅 T 6495 28214 208 104 據(jù)統(tǒng)計，以上樣本項目占地總面積 353B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。263平方米， 1145871平方米，總供應(yīng)單元 4425套，總累計未售 858套。 產(chǎn)品特征分析 產(chǎn)品區(qū)位及配套分析 上述 5個樣本，分別屬于華南植物園 — 五山板塊、天河公園板塊 2個不同板塊內(nèi)，其區(qū)位上存在著較多相似點和不同點，下面分別從位置、交通、配套等方面對 5個樣本進行對比分析。 翰林 8090HOUSE 區(qū)位 分析 翰林二期 8090HOUSE位于廣州五山高校區(qū)北部，天河區(qū)長興路路口處，緊鄰華南農(nóng)業(yè)大學、華南理工大學、維綸體校以及眾多科研院所。同時，緊鄰長湴公園，北望華南植物園和火爐山森林公園，生態(tài)資源優(yōu)越。距地鐵 3號線天河客運站 C出口（規(guī)劃中）一百米距離，并有多條公交線路經(jīng)過，交通便利。 配套 樓盤周邊配套完善，沿街多為中小型商鋪，餐館、百貨店遍布，銀行、購物中心、汽修廠、市場等配套齊全，可滿足居民的日常生活需要。附近教學資源豐富，如華農(nóng)附小，長興小學等。 寶翠園 區(qū)位分析 寶翠園位于華南植物園板塊， 是路程和環(huán)境最好的結(jié)合點。距離天河中心區(qū)僅 20分鐘的車程，加上建設(shè)中的地鐵 6號線就在小區(qū)入口。還有華南快速干線出入口就在幾百米處，交通相當方便。 配套 區(qū)內(nèi)設(shè)有園林、水池等休閑舒適景致，配備冷暖室內(nèi)外泳池及各類功能會所（包括：室內(nèi)羽毛球、餐廳、閱讀室、健身室、桑拿室），還將逐步建成幼兒園、小學、超市、肉菜市場、衛(wèi)生站等，提供優(yōu)質(zhì)教育資源和完善生活配套設(shè)施。人性化的區(qū)內(nèi)道路設(shè)計，全部為步行路徑，車庫設(shè)置地下，可提供充足車位。周邊配套相對來說不夠齊全。 華景里 區(qū)位分析 華景里，優(yōu)踞天河公園旁，處天河 北 CBD 與天河東交匯區(qū)域，是政府建設(shè)、住宅發(fā)展的核心地段，周邊科研機構(gòu)、軟件園、電腦城等科技走廊毗鄰。東臨奧體館亞運商圈，南正對天河公園商圈及亞洲最大的科技商圈、琶洲會展商圈、西聯(lián)天河 CBD 商圈等五大商圈核心。位于華景新城總站，有多條公交線路途經(jīng)，路網(wǎng)發(fā)達，靠近中山大道、黃埔大道、廣園快速等主干道。 配套 項目內(nèi)設(shè)有商業(yè)街、近 2萬㎡獨立集中式商業(yè)中心，配置大型超市、高級餐飲、銀行、娛樂休閑等。小區(qū)內(nèi)部為中央水景園林，而且停車位充足。周邊配套完善，超市、醫(yī)療、飲食、金融等各種配套齊全，附近教育資源豐富，鄰 近天河公園。 東方新世界 區(qū)位分析 東方新世界，位居于天河核心，珠江新城 CBD版圖內(nèi)，周邊有 30多條公交汽車線路經(jīng)過，緊鄰中山大道、黃埔大道、華南快速干線等廣州市內(nèi)交通主干道。 配套 小區(qū)內(nèi)設(shè)體育會所與休閑會所。二者共同為業(yè)主提供籃球場（館）、網(wǎng)球場（館）、乒乓球場、羽毛球場、游泳池（館）、健身室、攀巖區(qū)、壁球場（館）、緩跑徑、桌球場、 兒童樂園等設(shè)施。周邊銀行、購物、飲食、酒店等各種配套完善。并有新世界專屬教育體系，含東逸幼兒園、東方小學（天府路小學）和華師附中新世界學校。小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型東 南亞水景園林。 力迅 T 區(qū)位分析 力迅 T位于天河區(qū)黃埔大道中心位置（暨南大學旁），毗鄰珠江新城。 5分鐘可到達天河城、正佳廣場、高德置地廣場、太古匯、萬菱匯等大型商業(yè)購物中心，家樂福、百佳、華僑醫(yī)院、暨南大學、天河公園等就在家門口，黃埔大道、華南快速、地鐵五號線潭村站、多路公交均可到達，交通方便快捷。 配套 項目設(shè)有會所和幼兒園，會所還配有一個泳池。周邊行政、醫(yī)療、餐飲、娛樂、住宿、教育等配套齊全，能夠滿足住戶一般的生活需求。 小結(jié)： 項目周邊現(xiàn)有競爭物業(yè)在區(qū)位與配套上有以下特點： 項目周邊區(qū) 域競爭物業(yè)的交通條件，特別是公共交通條件較為完善，居民出行方便； 項目周邊區(qū)域競爭物業(yè)周邊配套完善，寶翠園及東方新世界小區(qū)內(nèi)部配套相對完善； 項目周邊區(qū)域競爭物業(yè)均有因鄰近主干道導致的噪聲污染和空氣污染問題； 除寶翠園緊鄰華南植物園，華景里、東方新世界鄰近天河公園外，其他 2個競爭物業(yè)外圍缺少獨特的景觀，如綠化景觀等； 除華景里外，其他競爭物業(yè)小區(qū)內(nèi)部缺少特色景觀設(shè)計。 產(chǎn)品人群定位分析 表 18 競爭樓盤目標客戶分析 項目 目標客戶 翰林 8090HOUSE 主要是華南植物園 — 五山板塊的中收入人群，以年輕置業(yè)者為主；部分投資者 寶翠園 城市中產(chǎn)階級，主要是在周邊區(qū)域如龍洞工作的中高收入白領(lǐng)、教師、公務(wù)員等；部分投資者 華景里 主要是天河區(qū)的高收入人群；天河公園板塊的部分投資者 東方新世界 城市中產(chǎn)階級，主要是周邊區(qū)域五山板塊、天河北板塊、天河公園板塊的中高收入人群；部分投資者 力迅 T 首次置業(yè)者和投資型客戶，新婚家庭以及改善居住環(huán)境的用家 針對上表數(shù)據(jù)進行分析可得，除翰林 8090HOUSE之外，其余 4個競爭樓盤均主要以在五山板塊或天河 公園板塊工作的中高收入人群和部分投資者為目標客戶。而翰林 8090HOUSE 目標客戶群相對年輕，因項目面積戶型較小，單位總價相對較低，因此客戶的付款壓力相對較小。由于本項目位于“天河智慧城”規(guī)劃區(qū)內(nèi)，附近教學資源豐富，而且臨近火爐山森林公園，具有良好的自然景觀資源。結(jié)合岑村區(qū)域現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的特點，本項目定位核心客戶定位應(yīng)參考競爭物業(yè)的分析。 產(chǎn)品戶型與面積分析 表 19 競爭項目產(chǎn)品戶型與面積分析 項目 主力戶型（㎡） 翰林 8090HOUSE 1室 1廳（ 43— 44）、 2室 2廳（ 58）、 3室 2廳（ 75— 85） 寶翠園 2室 2廳（ 85）、 3室 2廳（ 94— 134） 華景里 2室 2廳（ 103）、 3室 2廳