【文章內(nèi)容簡介】 d 和 Taylor（ 1993） 最早在協(xié)整理論框架內(nèi)進(jìn)行了區(qū)域房價(jià)互動(dòng)關(guān)系的研究。運(yùn)用兩變量的 EG 兩步法和多變量約翰森協(xié)整檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn) 11 個(gè)行政區(qū)域內(nèi)存在 9 個(gè)協(xié)整關(guān)系。 Cook（ 2021）應(yīng)用 不對(duì)稱調(diào)整過程對(duì)協(xié)整檢驗(yàn)方法進(jìn)行了改進(jìn)，糾正了傳統(tǒng)協(xié)整檢驗(yàn)方法的缺陷 —— 假定都以相同的速率調(diào)整回均衡，對(duì) 英國 13 個(gè)地區(qū)房價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行兩兩配對(duì)檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn) 房價(jià) 調(diào)整回均衡表現(xiàn)出明顯的不對(duì)稱， 且 協(xié)整數(shù)量和顯著性上都比 之前學(xué)者 的研究明顯增大， 這與 Meen（ 1999）的發(fā)現(xiàn)類似。 反映住房價(jià)格擴(kuò)散的 結(jié)構(gòu) 模型 結(jié)構(gòu)差異模型是通過考察各地區(qū)之間或者地區(qū)與全國之間的多元回歸系數(shù)差異，分析是否存在擴(kuò)散效應(yīng)。 Meen 在這方面做了獨(dú)創(chuàng)性的研究。 第一章 緒論 5 Meen（ 1996）指出空間依賴并不是解釋房價(jià)擴(kuò)散效應(yīng)的唯一途徑。地區(qū)間住房 市場行為或結(jié)構(gòu)差異（如家庭的組成差別、區(qū)域間住房供給的不同），也可以解釋 擴(kuò)散效應(yīng) 。系數(shù)反應(yīng)了區(qū)域間結(jié)構(gòu)的差異，通過模擬，模型可以產(chǎn)生擴(kuò)散效應(yīng)而不論區(qū)域增長模式如何。關(guān)于系數(shù)差異程度的研究，一方面McAvinchey 和 Maclennan(1982)的研究發(fā)現(xiàn)系數(shù)存在很大的差異；另一方面Ashworth 和 Parker(1997) 卻 發(fā)現(xiàn) 系數(shù) 相當(dāng)大的相似性。 Meen(1999)認(rèn)為區(qū)域房價(jià)差異可以分解成三個(gè)組成部分：（ 1）所有區(qū)域的共同波動(dòng)；（ 2）回歸量的差異，反映不同地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)增長差異；（ 3）區(qū)域住房市場的 結(jié)構(gòu)差異，表現(xiàn)為空間系數(shù)異質(zhì)性。而大多數(shù)學(xué)者的研究重點(diǎn)在第二個(gè) 4。 Meen（ 1999）進(jìn)一步指出 解釋擴(kuò)散效應(yīng)的重點(diǎn)是房價(jià)的回歸系數(shù)表現(xiàn)出不同空間模式的程度而不是單純的隨機(jī)變化。通過構(gòu)建空間系數(shù)異質(zhì)模型，并利用數(shù)值模擬分析， Meen 證明了各個(gè)區(qū)域市場空間系數(shù)異質(zhì)性就足以產(chǎn)生擴(kuò)散效應(yīng)。擴(kuò)散效應(yīng)是由區(qū)域內(nèi)調(diào)整造成的，而不是由移民和空間套利解釋的區(qū)域間關(guān)聯(lián)造成。 （二）住房價(jià)格擴(kuò)散效應(yīng)特征 住房價(jià)格擴(kuò)散效應(yīng)的特征包括三層含義：第一，在全國范圍內(nèi)，地區(qū)之間或城市之間住房價(jià)格表現(xiàn)出的領(lǐng)先 ——滯后波動(dòng)關(guān)系；第二，區(qū)域 住房價(jià)格長期內(nèi)存在相互制約的穩(wěn)定關(guān)系；第三，區(qū)域或城市之間住房價(jià)格相互影響的格蘭杰因果關(guān)系。 區(qū)域維度上的房價(jià)領(lǐng)先（ Lead）和滯后（ Lag）關(guān) 系研究 MacDonald 和 Taylor（ 1993）， Alexander 和 Barrow（ 1994）， Ashworth 和Parker（ 1997）， Pollakowski 和 Ray（ 1997） 研究英國區(qū)域房價(jià)變化發(fā)現(xiàn)：房價(jià)首先在英國東南部或大倫敦 （ Greater London） 地區(qū)上漲，通過中部向北部地區(qū)擴(kuò)散，逐漸傳到英國的其他地區(qū)。其中 Alexander 和 Barrow（ 1994） 認(rèn)為英國住房市場的驅(qū)動(dòng)地區(qū)是東南部市場而不是大倫敦市場 ， 這個(gè)結(jié)論與傳統(tǒng)認(rèn)為最 4 Meen, G., 1999, “Regional House Price And The Ripple Effect : A New Interpretation”, Housing Studies, . 第一章 緒論 6 大的房地產(chǎn)市場就是整個(gè)國家住房市場的驅(qū)動(dòng)力量的觀點(diǎn)相異。然而 Cameron， Muellbauer 和 Murphy（ 2021） 建立了復(fù)雜的動(dòng)態(tài)面板數(shù)據(jù)模型證實(shí)了房價(jià)從領(lǐng)先或者臨近區(qū)域向其他區(qū)域擴(kuò)散 ： 價(jià)格領(lǐng)先區(qū)域是倫敦，倫敦房價(jià)的波動(dòng)通過 “ 擴(kuò)散效應(yīng) ” 首先 影響 臨近區(qū)域 的房價(jià) ，這是英國住房市場的顯著特征。 Holly等（ 2021） 在動(dòng)態(tài)系統(tǒng)中研究了對(duì)時(shí)間和空間沖擊的擴(kuò)散。采用區(qū)域?qū)用娴膶?shí)際住房價(jià)格的變化說明主導(dǎo)區(qū)域（倫敦） 的房價(jià)變化將同時(shí)沿時(shí)間和空間傳播到相鄰地區(qū)，之后再傳到其他地區(qū)。倫敦房價(jià)反過來受與之相聯(lián)系的紐約和其他金融中心的影響。這些都證明了對(duì)房價(jià)的沖擊將沿時(shí)間和空間維度擴(kuò)散。 使用芬蘭的住房價(jià)格數(shù)據(jù)， Booth 等 （ 1996） 發(fā)現(xiàn)坦佩雷是芬蘭房價(jià)波動(dòng)的主導(dǎo)城市，而不是最重要的經(jīng)濟(jì)中心 ——赫爾辛基。然而，運(yùn)用更長時(shí)期的時(shí)間序列， Kuosmanen（ 2021） 證明了赫爾辛基才是主導(dǎo)城市。同樣地， Oikarinen（ 2021） 利用向量自回歸和向量誤差修正模型 了 研究了芬蘭住房市場的領(lǐng)先滯后關(guān)系， 也驗(yàn)證了 Kuosmanen 的結(jié) 論 。同時(shí) 發(fā)現(xiàn)， 在赫爾辛基大都市區(qū)（ HMA）內(nèi)，周邊地區(qū)房價(jià)變動(dòng) 也 是市中心房價(jià)變動(dòng)的格蘭杰原因，存在一定程度的反饋效應(yīng)。 Kuosmanen 和 Oikarinen 的研究都說明了房價(jià)波動(dòng)是由最大的中心區(qū)域?yàn)橹鲗?dǎo)，并向其他區(qū)域擴(kuò)散。 區(qū)域維度上房價(jià)趨同 （ Converge）和分異（ Diverge） 趨勢研究 Alexander 和 Barrow（ 1994）認(rèn)為區(qū)域住房價(jià)格并不像經(jīng)濟(jì)理論解釋的那樣隨著時(shí)間呈現(xiàn)相同的趨勢。由于住房的不可流通性，住房價(jià)格應(yīng)表現(xiàn)出差異化 ； 然而區(qū)域間經(jīng)濟(jì)波動(dòng)導(dǎo)致的家庭搬遷 、區(qū)際交通的發(fā)展 ， 均 可能造 成區(qū)域間房價(jià)趨同。 Drake（ 1995）利用卡爾曼濾波 （ 時(shí)變參數(shù) ） 估計(jì)技術(shù)檢驗(yàn)了英國10 個(gè)區(qū)域房價(jià) 的 趨同 性 。結(jié)果顯示英國區(qū)域房價(jià)運(yùn)動(dòng)模式有著明顯的區(qū)域差異，北部和蘇格蘭地區(qū)相對(duì)于東南部地區(qū)的房價(jià)存在分異，但是南部和中部地區(qū)房價(jià)趨同。 Meen（ 1999）認(rèn)為如果不同區(qū)域住房市場長期均衡關(guān)系發(fā)生，則房價(jià)趨同效應(yīng)存在 ，并 針對(duì)英國住房市場的 “ 擴(kuò)散效應(yīng) ” 給出了四種解釋 ——移民、權(quán)益轉(zhuǎn)換、套利空間和外部沖擊。然而他用的消費(fèi)者生命周期模型忽略了住房市場上的一個(gè)重要變量 ——供給（ Gupta 和 Miller）：如果一個(gè)地區(qū)的住第一章 緒論 7 房需求上漲，這將會(huì)吸引其他地區(qū)的資源，包括建筑工人。結(jié)果兩個(gè)區(qū)域的建筑成本都會(huì)上升。住房需求上漲的地區(qū)房價(jià)先上漲，結(jié)果其他地區(qū)的建筑工人供給下降，工資將提高。建筑成本的趨同將會(huì)導(dǎo)致不同區(qū)域的房價(jià)趨于均衡。在澳大利亞住房市場上， Maher（ 1994）分析了澳大利亞主要城市的房價(jià)中位數(shù)的擴(kuò)散，結(jié)果表明市場在某種程度上表現(xiàn)出房價(jià)擴(kuò)散均衡。然而 Tu（ 1999）研究了澳大利亞 7 個(gè)省會(huì)城市 19891998 年間的住房價(jià)格，發(fā)現(xiàn)并不存在協(xié)整關(guān)系。 Luo 等 （ 2021） 基于協(xié)整模型和誤差修正模型考察了澳大利亞 8 個(gè)大省會(huì)城市 的住房價(jià)格，發(fā)現(xiàn)澳大利亞住房市場長期趨同，每個(gè)省會(huì)城市以不同的速率回復(fù)全國平均房價(jià)均衡。 區(qū)域維度上格蘭杰因果關(guān)系（ Causality Relationship） 互動(dòng)研究 Clapp 和 Tirtiroglu（ 1994）， Clapp， Dolde 和 Tirtiroglu（ 1995）使用美國哈特福德和舊金山的數(shù)據(jù)，檢驗(yàn)了大都市區(qū)內(nèi)的房價(jià)波動(dòng)，發(fā)現(xiàn)住房價(jià)格的變化會(huì)擴(kuò)散到整個(gè)大都市區(qū)。 Pollakowski 和 Ray（ 1997）考察了 19751994 年美國住房市場 ，發(fā)現(xiàn)九個(gè) 人口普查區(qū)住房價(jià)格變化并不遵循空間擴(kuò)散機(jī)制 ，而對(duì)大紐約內(nèi)五個(gè) PSMA（大都市統(tǒng)計(jì)區(qū)） 住房價(jià)格變化結(jié)果表明臨近區(qū)域之間存在正反饋的擴(kuò)散效應(yīng)。兩個(gè)結(jié)果共同說明了臨近的空間價(jià)格擴(kuò)散只存在于本地或大都市區(qū)域?qū)用妗?Wood（ 2021）發(fā)現(xiàn) 英國 南部地區(qū)對(duì)北部地區(qū)的格蘭杰因果關(guān)系較北部對(duì)南部強(qiáng)烈，但是這結(jié)果對(duì)房價(jià)指數(shù)和時(shí)間序列的時(shí)期較敏感： 1994年以前的擴(kuò)散效應(yīng)要比 1994 年以后的顯著。 Brady（ 2021）利用 19952021 加利福尼亞 31 個(gè)縣每月住房價(jià)格的動(dòng)態(tài)面板數(shù)據(jù)，建立空間自回歸模型計(jì)算沖擊反應(yīng)，揭示了一個(gè)縣的平均住房價(jià)格的變化對(duì)相鄰的區(qū)域的住房價(jià) 格會(huì)產(chǎn)生 正向 持久的影響，區(qū)域空間的價(jià)格擴(kuò)散持續(xù)時(shí)間長達(dá) 年。 Gupta 和 Miller（ 2021）運(yùn)用格蘭杰檢驗(yàn)揭示了洛杉磯房價(jià)的變化直接影響拉斯維加斯的房價(jià)，間接地影響了鳳凰城的房價(jià)，但是 反之 鳳凰城和拉斯維加斯的房價(jià)不 對(duì) 洛杉磯的房價(jià)構(gòu)成影響； 并且不同的時(shí)間序列模型在預(yù)測不同 MSA（大都市統(tǒng)計(jì)區(qū)）的房價(jià)上各有優(yōu)勢。 Tu（ 1999） 應(yīng)用 格蘭杰因果檢驗(yàn)揭示 了 澳大利亞 7 個(gè)省會(huì)城市房價(jià) 在短期第一章 緒論 8 內(nèi)存在 明顯的地理擴(kuò)散，東部沿海省會(huì) 城市 之間存在從北到南的擴(kuò)散效應(yīng)。 通過模擬國家和地方住房市場價(jià)格的波動(dòng)發(fā)現(xiàn)， 澳大利亞住房市 場由一系列分割的地方市場組成，各個(gè)地方市場有不同的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn) 。 Luo 等 （ 2021）基于 EG兩步法考察了澳大利亞 8 個(gè)大省會(huì)城市間的住房價(jià)格互動(dòng)模式，發(fā)現(xiàn)這些城市間存在一種 1124 價(jià)格擴(kuò)散模式 ， 同時(shí)存在三個(gè)低層次的單方面反饋效應(yīng)，這種關(guān)系在墨爾本住房市場上也存在。 二、我國住房價(jià)格擴(kuò)散效應(yīng)研究現(xiàn)狀 近幾年來， 我國大部分城市房價(jià)不斷上漲。 然而各城市的房價(jià)變化在空間上和時(shí)間上存在著差異：一方面，從地理分布看，東、中、西部各地區(qū)之間房價(jià)波動(dòng)差異較大。另一方面，從時(shí)間序列角度看，各地區(qū)房價(jià)波動(dòng)存在先后關(guān)系：沿海地 區(qū)住房價(jià)格領(lǐng)先上漲，并帶動(dòng)內(nèi)陸地區(qū)二、三線城市的房價(jià)的上漲。 我國學(xué)者 的研究注意到了我國房地產(chǎn)市場存在的這種波動(dòng)差異： 梁云芳、高鐵梅（ 2021）用 28 個(gè)省（自治區(qū)、直轄市）的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)我國東、中、西部地區(qū)房價(jià)的波動(dòng)差異：發(fā)現(xiàn)信貸規(guī)模對(duì)東、西部地區(qū)短期和長期影響都比較大，人均 GDP 對(duì)中部地區(qū)短期和長期影響較大。 龍瑩（ 2021）采用地理加權(quán)回歸模型 （ GWR） ，從區(qū)域差異的角度分析了我國 20212021 年房價(jià)波動(dòng)存在的空間異質(zhì)性，發(fā)現(xiàn)東部地區(qū)人均可支配收入是推動(dòng)房價(jià)上漲的重要因素，而中、西部房價(jià)更多依賴于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì) 水平的提高。 況偉大（ 2021） 考察了預(yù)期和投機(jī)對(duì)房價(jià)影響，但 并未 發(fā)現(xiàn)房價(jià)波動(dòng)在地理位置上表現(xiàn)出明顯差異。 王松濤，楊贊和劉洪玉 （ 2021） 應(yīng)用多變量因果關(guān)系檢驗(yàn) 、 脈沖響應(yīng)函數(shù)和 Johansen 協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn) 等 方法，分析了我國 5 個(gè)主要區(qū)域市場房價(jià)之間的互動(dòng)關(guān)系，結(jié)果發(fā)現(xiàn)各城市房價(jià)的短期波動(dòng)存在較大差異 ； 同時(shí)，格蘭杰因果檢驗(yàn) 和脈沖響應(yīng)結(jié)果顯示 北京、上海等 10 個(gè) “ 核心城市 ” 對(duì)區(qū)域市場內(nèi)其他城市房價(jià)有 顯著的影響力； Johansen 協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果表明區(qū)域內(nèi)房價(jià)在長期內(nèi)存在 相互制約的 一致趨勢 。 張凌（ 2021）從結(jié)構(gòu)差異和空 間交互作用兩個(gè)維度考察了我國住房市場的房價(jià)連鎖反應(yīng)，得出我國城市間房價(jià)存在弱的連鎖反應(yīng)和空間交互作用，存從東部沿海 發(fā)達(dá) 城市 到中、西部二線城市 的房價(jià)擴(kuò)散。 第一章 緒論 9 三、文獻(xiàn)評(píng)述及研究趨勢 國外房地產(chǎn)市場發(fā)展較早，市場已近成熟，相關(guān)的計(jì)量理論、方法發(fā)展相對(duì)完善，房價(jià)擴(kuò)散效應(yīng)的研究結(jié)論豐富。我國由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)間不長，缺乏相關(guān)長度和種類的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)于房地產(chǎn)的研究還不夠豐富，且主要圍繞價(jià)格波動(dòng)的影響因素、變化趨勢預(yù)測以及是否存在泡沫等問題。雖然許多學(xué)者的研究（梁云芳、高鐵梅， 2021等）都發(fā)現(xiàn)了房價(jià)波動(dòng)的區(qū)域差異，但是 較少有文獻(xiàn)研究住房價(jià)格的空間聯(lián)系。 對(duì)于現(xiàn)有的房地產(chǎn)價(jià)格擴(kuò)散效應(yīng)的研究，大多采用計(jì)量模型或定性分析，并且缺乏對(duì)住房價(jià)格空間傳遞程度、強(qiáng)度和關(guān)聯(lián)特征性的討論；有些利用多種檢驗(yàn)進(jìn)行分析， 但由于參數(shù)分析方法的參數(shù)和指標(biāo)多樣化，往往導(dǎo)致結(jié)果迥異。如何建立能反映中國城市間關(guān)系的模型，以及如何解釋空間傳遞效應(yīng)的現(xiàn)象，都有待我們做進(jìn)一步深入的研究。 傳統(tǒng)的 回歸 是一種建立在 “ 獨(dú)立觀測 ”和經(jīng)濟(jì)空間“均質(zhì)性” 假定基礎(chǔ)上，而 現(xiàn)有的理論和實(shí)證很少有將 變量的 空間 距離遠(yuǎn)近的關(guān)系 特征進(jìn)行詳細(xì)的刻畫。本文采用空間計(jì)量的相關(guān)研究方法，通過建立 空間權(quán)重矩陣來描述 變量的空間 相互聯(lián)系，運(yùn)用探索性空間數(shù)據(jù)分析（ ESDA）方法，對(duì) 選取的大中城市的 全局自相關(guān)性和局部自相關(guān) 性 進(jìn)行了 研究，揭示了房價(jià)的空間變化規(guī)律 ；通過 選擇外生變量， 建立 住房價(jià)格 空間計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型，探討了 住房價(jià)格 的空間擴(kuò)散特征（溢出效應(yīng)）。 第三節(jié) 研究內(nèi)容與研究方法 一、研究內(nèi)容 本文主要在城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的基礎(chǔ)上，以擴(kuò)散效應(yīng)理論框架為核心，采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)建模分析的方法，將我國房價(jià)影響因素的相關(guān)研究擴(kuò)展到區(qū)域 城市 互動(dòng)關(guān)系層面： 第一章對(duì)國內(nèi)外有關(guān)房價(jià)擴(kuò)散效應(yīng)的研究進(jìn)行了梳 理，著重從擴(kuò)散效應(yīng)現(xiàn)象、數(shù)據(jù)的使用、計(jì)量建模方法和結(jié)論分析、擴(kuò)散效應(yīng)的解釋五個(gè)方面進(jìn)行分析總結(jié)，探尋解決我國房價(jià)擴(kuò)散效應(yīng)的理論依據(jù)和可行方法。 第一章 緒論 10 第二章 分析 并探討了我國 區(qū)域城市住房價(jià)格的波動(dòng)特征及區(qū)域差異的原因：分別 從區(qū)域城市住房價(jià)格短期波動(dòng)、長期趨勢兩個(gè)角度， 定性分析 了我國住房價(jià)格的波動(dòng)特征， 并 探討我國住房價(jià)格 擴(kuò)散效應(yīng)的 可能原因 —— 人口遷移、結(jié)構(gòu)差異、財(cái)富效應(yīng)、信息不對(duì)稱和行為金融學(xué)解釋 。 第三章介紹了 空間計(jì)量經(jīng)濟(jì)中的 探索性空間數(shù)據(jù)分析 （ ESDA）和空間回歸模型、 時(shí)間序列理論中的向量自回歸模型的有關(guān)的理論 及 其在處理住房價(jià)格擴(kuò)散效應(yīng)中的優(yōu)勢 ，并推導(dǎo)出房地產(chǎn)的基本回歸模型 ，為后面的實(shí)證研究做準(zhǔn)備。 第四章進(jìn)行我國住房價(jià)格擴(kuò)散效應(yīng)的實(shí)證分析：（ 1） 住房