【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 股在深交所掛牌交易 , 是首批公開(kāi)上市的企業(yè)之一。 1992 年 , 確定以大眾住宅開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù) , 進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整。 1993 年 , 4500 萬(wàn)股 B 股發(fā)行并 在深交所上市 , 募集資金主要用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) , 核心業(yè)務(wù)突顯。 1997 和 2021 年 , 共增資配股募集資金 億元 , 實(shí)力增強(qiáng)。 2021 年 , 轉(zhuǎn)讓萬(wàn)佳百貨股份有限公司股份 , 完成專業(yè)化。 2021 和 2021 年 , 發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券 億元 , 進(jìn)一步增強(qiáng)了資金實(shí)力。 1984 至 2021 年 , 萬(wàn)科營(yíng)業(yè)收入從 億元到 , 增長(zhǎng) 182 倍 。 凈利潤(rùn)從 億萬(wàn)元到 億元 , 增長(zhǎng) 270 倍 , 業(yè)務(wù)擴(kuò)展到 19 個(gè)大中城市 , 樹(shù)立了住宅品牌 ,分別于 2021 和 2021 年入選世界權(quán)威財(cái)經(jīng)雜志 ——— 福布斯的全球最優(yōu)秀 300 家和 200 家小型企業(yè) , 獲“ 2021 中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力 TOP10 評(píng)選”第一 , 在規(guī)模 7 性 專項(xiàng)評(píng)選中列第一 、盈利能力專項(xiàng)評(píng)選中列第四 , 在行業(yè)中業(yè)績(jī)優(yōu)異。其良好的業(yè)績(jī)、企業(yè)活力及盈利增長(zhǎng)潛力為投資者帶來(lái)了穩(wěn)定增長(zhǎng)的回報(bào) , 受到市場(chǎng)廣泛認(rèn)可。 2021 年，萬(wàn)科 共獲取新增項(xiàng)目 44 個(gè)，對(duì)應(yīng)萬(wàn)科權(quán)益建筑面積 1036 萬(wàn)平方米 ， 規(guī)劃項(xiàng)目中按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的建筑面積為 2436 萬(wàn)平方米。實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 億元，歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn) 億元。較 2021 年分別增長(zhǎng) %和 %， 各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)也全面超越 2021 年分別增長(zhǎng)了 %和 10%，成為國(guó)內(nèi)首家銷售金額突破 600億的房地產(chǎn)公司，并 2021年獲得全球住宅企業(yè)銷售冠軍。 5 萬(wàn)科股份有限公司營(yíng)運(yùn)能力分析 營(yíng)運(yùn)能力體現(xiàn)了企業(yè)運(yùn)用資產(chǎn)的能力 , 資產(chǎn)運(yùn)用效率高 , 則可以用較少的投入獲取較高的收益。下面以具體指標(biāo) 來(lái)分析萬(wàn)科的營(yíng)運(yùn)能力 : 萬(wàn)科 股份有限公司 營(yíng)運(yùn)能力 指標(biāo) 分析 存貨周轉(zhuǎn)率 存貨對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)變化具有特殊的敏感性 , 控制失敗會(huì)導(dǎo)致成本過(guò)度 , 作為萬(wàn)科的主要資產(chǎn) , 存貨的管理更是舉 足輕重。由于萬(wàn)科業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大 , 存貨規(guī)模增長(zhǎng)速度大于其銷售增長(zhǎng)的速度 , 因此存貨的周轉(zhuǎn)率逐年下降（見(jiàn)表 1）。若該指標(biāo)過(guò)小 , 則發(fā)生跌價(jià)損失的風(fēng)險(xiǎn)較大 , 但萬(wàn)科的銷售規(guī)模也保持了較快的增長(zhǎng) , 在業(yè)務(wù)量擴(kuò)大時(shí) , 存貨量是充足貨源的必要保證 , 且存貨中擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和已完工產(chǎn)品比重下降 , 在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品比重大幅上升 , 存貨結(jié)構(gòu)更加合理。因此 , 存貨周轉(zhuǎn)率的波動(dòng)幅度在正常范圍 , 但仍應(yīng)提高存貨管理水平和資產(chǎn)利用效率 , 注重獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目 , 加快項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)速度 , 提高資金利用效率 , 充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng) , 保持適度的增長(zhǎng)速度。 表 1 萬(wàn)科股份有限公司 20212021年存貨周轉(zhuǎn)率 年份 2021 2021 2021 2021 2021 存貨周轉(zhuǎn)率 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 5年來(lái)萬(wàn)科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率有了較大幅度的上升 ( 見(jiàn)表 2) , 原因是主營(yíng)業(yè)務(wù)的大幅上升 ,較嚴(yán)格的信用政策和收賬政策的有效實(shí)施。 8 表 2 萬(wàn)科股份有限公司 20212021年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 年份 2021 2021 2021 2021 2021 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 16 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率急劇上升是由處置、核銷部分固定資產(chǎn)及近年來(lái)主營(yíng)業(yè)務(wù)量的大幅增長(zhǎng)所致 , 說(shuō)明萬(wàn)科保持了高度的固定資產(chǎn)利用率和管理效率 , 同時(shí)也反映了其固定資產(chǎn)與主要業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不高。 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率取決于每一項(xiàng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的高低 , 該指標(biāo) ( 見(jiàn)圖 3) 近年的下降趨勢(shì)主要是由于存貨周轉(zhuǎn)率的下降 , 但其毛利率 , 應(yīng)收賬款和固定資產(chǎn)利用率的提高使其下降幅度較小 , 萬(wàn)科要提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 , 必須改善存貨的管理。 表 3 萬(wàn)科股份有限公司 20212021年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 年份 02 年 03 年 04 年 05 年 06 年 07 年 08 年 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 其中，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 =流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 *流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率002年 03年 04年 05年 06年 07年 08年年份數(shù)值總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 總的來(lái)說(shuō) , 萬(wàn)科的資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力較強(qiáng) , 尤其是其應(yīng)收賬款的營(yíng)運(yùn)能力非常優(yōu)秀 , 堪稱行業(yè)典范。但近年來(lái)的土地儲(chǔ)備和在建工程的增多 , 存貨管理效率下降較為明顯 , 因此造成了總資產(chǎn)管理效率降低 , 管理層應(yīng)關(guān)注存貨的管理。另外， 2021年經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì) 房地產(chǎn) 行業(yè)帶來(lái)了一定的沖擊，但萬(wàn)科在行業(yè)內(nèi)的成長(zhǎng)性比較好，其抵御風(fēng)險(xiǎn)能力的作用下，使得公司目前發(fā)展比較穩(wěn)定。 9 萬(wàn) 科企業(yè)股份有限公司目前存在的問(wèn)題 及對(duì)策 (1)資金需求的壓力日益增大。為了滿足未來(lái)的資金需求，建議萬(wàn)科繼續(xù)加快銷售，增加經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入，充分運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，積極尋找戰(zhàn)略合作機(jī)會(huì)，并進(jìn)一步開(kāi)拓融資渠道。 (2)現(xiàn)金流的管理。萬(wàn)科有關(guān)獲得現(xiàn)金能力和現(xiàn)金周轉(zhuǎn)能力的指標(biāo)都不令人滿意，而現(xiàn)金如同一個(gè)企業(yè)的血液，缺少現(xiàn)金流會(huì)使一個(gè)蓬勃發(fā)展的企業(yè)陷入癱瘓。因此，在看到企業(yè)優(yōu)秀的 盈利能力的同時(shí)，也要提醒萬(wàn)科高度重視企業(yè)現(xiàn)金的管理。 (3)存貨的管理。萬(wàn)科擁有數(shù)額巨大的存貨量，這既是未來(lái)發(fā)展的保障，又是萬(wàn)科風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源，從目前萬(wàn)科管理現(xiàn)狀來(lái)看，建議進(jìn)一步優(yōu)化存貨管理結(jié)構(gòu)，適度控制存貨數(shù)量。 此外， 股權(quán)結(jié)構(gòu)分散 , 獲得的支持力度有限。 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司未來(lái)展望 房地產(chǎn)行業(yè)存在兩個(gè)根本特點(diǎn) : 首先 , 住宅兼有社會(huì)和投資屬性 , 是生活必需品和改善生活質(zhì)量的重要元素 ,也投資獲利的載體。其次 , 中國(guó)正處于城市化進(jìn)程中 , 居民的購(gòu)買力穩(wěn)步增長(zhǎng) , 住房貨幣化改革的進(jìn)一步深入和購(gòu)房信貸業(yè)務(wù)的健康發(fā)展將推動(dòng)住宅需求長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng)。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)中 房地產(chǎn)行業(yè)屬于增長(zhǎng)型行業(yè)，發(fā)展空間大 ，數(shù)量 龐大 的中國(guó)人口中 有能力買商品房的人數(shù)在上升 ，創(chuàng)造了巨大的需求量。并且 隨著市場(chǎng)的日益成熟，消費(fèi)者的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌意識(shí)必將逐步提高 ，一方面萬(wàn)科 以軟性服務(wù)著稱， 正好 迎合了中高檔房產(chǎn)消費(fèi)者的需求 ，另一方面 萬(wàn)科品牌形象十分豐富，為進(jìn)一步塑造和強(qiáng)化品牌也創(chuàng)造了條件 。 2021年初樓市宏觀調(diào)控，萬(wàn)科的 “ 拐點(diǎn)論 ” 被業(yè)界驚為天人； 2021年樓市春天，萬(wàn)科在土地市場(chǎng)上似乎無(wú)所作為； 2021年初宏觀調(diào)控再至，萬(wàn)科悄悄開(kāi)始了其進(jìn)軍二三線 城市的戰(zhàn)略部署。在 2021年地產(chǎn)企業(yè)意外經(jīng)歷了 “ 量?jī)r(jià)齊升 ” 的 “ 不差錢 ” 好年景后 ， 萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型是眾多地產(chǎn)商中的先行者。 6 整體企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力分析中存在的問(wèn)題及相關(guān)建議 營(yíng)運(yùn)能力分析中存在的問(wèn)題 上述這四個(gè)比率都是在分析企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力時(shí)常用的指標(biāo)，但在具體實(shí)務(wù)操作中，這些指標(biāo)的計(jì)算口徑，計(jì)算方法存在著種種局限性，在此基礎(chǔ)上展開(kāi)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力分析，必須考慮到這些限制，做到心中有數(shù)。 10 (1)由于現(xiàn)行應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)計(jì)算公式只是簡(jiǎn)單地將賒銷收入與應(yīng)收賬款平均余額相比，沒(méi)有考慮到實(shí)際收回的賒銷貸款與應(yīng)收賬款余額的 內(nèi)在聯(lián)系，在特定的條件下，計(jì)算出的結(jié)果與事實(shí)顯然不符。同時(shí)，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 (次數(shù) )計(jì)算公式中，分子是賒銷凈額，但在實(shí)際計(jì)算中，由于企業(yè)公開(kāi)發(fā)表的會(huì)計(jì)資料很少標(biāo)明賒銷數(shù)字，所以往往就用銷售總額來(lái)取代賒銷凈額，這樣的計(jì)算會(huì)高估應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率或縮短應(yīng)收賬款的回收天數(shù)。 (2)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的計(jì)算中，現(xiàn)行計(jì)算公式拿銷售收入與企業(yè)平均資產(chǎn)總額直接相比。但在企業(yè)資產(chǎn)中，有一部分是與企業(yè)銷售收入的形成沒(méi)有必然聯(lián)系的，如企業(yè)的投資數(shù)額。這些賬戶的存在會(huì)歪曲企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率而使其比實(shí)際要低，也即實(shí)際周轉(zhuǎn)率要比計(jì)算所顯示的要好 。 (3)缺乏對(duì)無(wú)形資產(chǎn)等長(zhǎng)期資產(chǎn)的具體評(píng)價(jià)。企業(yè)資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力狀況評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中 ,基本指標(biāo)是流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 ,其修正指標(biāo)也只是對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)和總資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)方面的補(bǔ)充。雖然增設(shè)了不良資產(chǎn)比率、資產(chǎn)損失比率等指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)企業(yè)的不良資產(chǎn)和潛在損失 ,但缺乏對(duì)固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)使用效果的分析、評(píng)價(jià) ,忽視了這些資產(chǎn)對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的影響 ,其評(píng)價(jià)的最終結(jié)果容易導(dǎo)致企業(yè)的短期行為。企業(yè)總資產(chǎn)中除了日常周轉(zhuǎn)使用的流動(dòng)資產(chǎn)外 ,還應(yīng)包括無(wú)形資產(chǎn)等主要的資產(chǎn)。企業(yè)的商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、專有技術(shù)、品牌等無(wú)形資產(chǎn)是企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中 ,通過(guò)經(jīng)營(yíng)管理和技術(shù)創(chuàng)新形成的重要經(jīng)濟(jì)資源 ,而且已經(jīng)成為 21 世紀(jì)資產(chǎn)管理的重點(diǎn)。但由于計(jì)價(jià)的困難 ,使這些資產(chǎn)在賬面上難以全面反映 。另外由于無(wú)形資產(chǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的影響具有長(zhǎng)期性、不確定性的特點(diǎn) ,因此 ,在對(duì)企業(yè)資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí) ,應(yīng)使眼前利益與長(zhǎng)期利益的評(píng)價(jià)并重 ,充分考慮無(wú)形資產(chǎn)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的重要作用 【 7】 。 (4)缺乏對(duì)人力資源有效利用的評(píng)價(jià)。廣義的營(yíng)運(yùn)能力分析應(yīng)是企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)資源營(yíng)運(yùn)效率的分析 ,包括對(duì)人力資源利用的評(píng)價(jià)分析。而知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的企業(yè)勞動(dòng)主體是智力勞動(dòng) ,智力勞動(dòng)的知識(shí)價(jià)值確認(rèn)、計(jì)量、記錄和報(bào) 告 ,應(yīng)該是現(xiàn)代財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的重要內(nèi)容。因此對(duì)企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力的評(píng)價(jià)應(yīng)具有一定的前瞻性 ,充分考慮我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期的特殊情況 ,全面兼顧人力資源的投資對(duì)開(kāi)發(fā)新技術(shù)、開(kāi)拓新市場(chǎng)上的重大作用 ,有利于正確引導(dǎo)企業(yè)逐步形成技術(shù)進(jìn)步機(jī)制和知識(shí)創(chuàng)新機(jī)制 ,合理確定企業(yè)經(jīng)營(yíng)方向。 對(duì)企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力分析 的創(chuàng)新 指標(biāo) 建議 目前 ,由于企業(yè)外部環(huán)境的變化 ,以會(huì)計(jì)為基礎(chǔ)的傳統(tǒng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系受到了 11 質(zhì)疑 ,實(shí)務(wù)界和學(xué)術(shù)界都在對(duì)此總是進(jìn)行著不懈的研究。近幾年來(lái) ,業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的一個(gè)顯著趨勢(shì)就是在業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)體系中引入非財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。經(jīng)常使用的非財(cái)務(wù)指標(biāo)主要包 括 :顧客滿意度 。產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量 。戰(zhàn)略目標(biāo) ,如完成一項(xiàng)并購(gòu)或項(xiàng)目的關(guān)鍵部分 ,公司重組和管理層交接 ； 公司潛在發(fā)展能力 ,如員工滿意度和保持力、員工培訓(xùn)、團(tuán)隊(duì)精神 ,管理有效性或公共責(zé)任 ； 創(chuàng)新能力 ,如研發(fā)投資及其結(jié)果、新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力 ； 技術(shù)目標(biāo) ； 市場(chǎng)份額 【 8】 。歸納起來(lái) ,對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系進(jìn)行改革主要有以下三方面的原因 :企業(yè)外部環(huán)境的變化帶來(lái)巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)本身存在局限性、傳統(tǒng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系無(wú)法滿足管理創(chuàng)新對(duì)信息的需要。 員工滿意度和保持力 員工關(guān)系著企業(yè)的成功運(yùn)營(yíng)和成長(zhǎng)。流程、系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)和外 來(lái)顧問(wèn)都可以作為輔助工具 ,并可能對(duì)其有所幫助 ,但使企