業(yè)主委員會(huì)制度在物業(yè)管理體制中地位、作用及其改進(jìn)思路(編輯修改稿)
2024-10-20 08:48 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 濫竽充數(shù) ,無視業(yè)主的意見和不滿壟斷經(jīng)營。物業(yè)管理行業(yè)沒有競爭 ,企業(yè)就沒有生存的壓力 ,也就沒有前進(jìn)的動(dòng)力 ,長此以往必然造成整體服務(wù)質(zhì)量的下降 ,損害廣大業(yè)主的利益。而近年來出現(xiàn)的業(yè)主委員會(huì)以招投標(biāo)形式選聘物業(yè)管理公司的做法 ,正是 打破壟斷管理局面 ,培育物業(yè)管理市場競爭機(jī)制的有效途徑 ,是促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展 ,管理服務(wù)水平不斷提高的重要?jiǎng)恿Α? 由此可見 ,沒有業(yè)主委員會(huì) ,缺少了物業(yè)管理的主體 ,物業(yè)管理也失去了生存和發(fā)展基礎(chǔ) ,也就談不到發(fā)揮物業(yè)管理新體制和市場機(jī)制的作用和效能。因此建立業(yè)主委員會(huì) ,明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位 ,是我國建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的新體制的基礎(chǔ) ,也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場的必然要求。 四、關(guān)于業(yè)主委員會(huì)民事主體地位的確立 《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條規(guī)定 :“公民、法 人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。 ”《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第四十條規(guī)定 :“民事訴訟 法第四十九條規(guī)定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn) ,但又不具備法人資格的組織。 ”業(yè)主委員會(huì)既非自然人 ,也非法人 ,應(yīng)歸屬于其他組織 ,它具備了其他組織的幾個(gè)必要條件 : 合法成立 建設(shè)部 33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第六條 :“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì) (以下簡稱管委會(huì) )。管委會(huì)是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下 ,由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人 選舉的代表組成 ,代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。 ”南寧市政府 18 號(hào)令《南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第六條規(guī)定 :“住宅區(qū)交付使用且入住率達(dá)到 50%以上時(shí) ,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理主管部門指導(dǎo)下 ,及時(shí)組建住宅區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)(以下簡稱管委會(huì) )。管委會(huì)住宅區(qū)首次住戶大會(huì)或住戶代表大會(huì)選舉或協(xié)商推舉產(chǎn)生。管委會(huì)應(yīng)當(dāng)自成立之日起 15 日內(nèi)物業(yè)管理行政主管部門辦法登記。 ”第七條規(guī)定 :“管委會(huì)代表住戶的利益 ,維護(hù)住戶的合法權(quán)益 ,管委會(huì)在物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)下 ,負(fù)責(zé)制定管理委會(huì)章程 ,選聘物業(yè)管理企業(yè) ,對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行檢查和監(jiān)督 ,協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理工作 ”。以下兩個(gè)行政規(guī)章充分說明業(yè)主委員會(huì)是在行政主管部門指導(dǎo)下組建 ,并取得批準(zhǔn)成立的合法組織。 一定組織機(jī)構(gòu) 《南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)組織管理暫行辦法》第十條 :“管委會(huì)委員一般為 5 至 15 人 ,具體數(shù)額可由住戶大會(huì)或住戶代表大會(huì)根據(jù)住宅區(qū)規(guī)模確定 ,但必須是單數(shù)。管委設(shè)主任 1 人 ,副主任 1 至 2 人 ,由管理委員選舉或推舉產(chǎn)生。管委會(huì)可邀請(qǐng) 2 棗 3 名住宅區(qū)所在地街道辦事下或居民委員會(huì)、派出所的代表擔(dān)任管委會(huì)顧問。 ” 有一定的財(cái) 產(chǎn) 業(yè)主委員會(huì)財(cái)產(chǎn)生要來源于以下三個(gè)部份 : (1)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備和物業(yè)管理辦公、經(jīng)營用房及由此產(chǎn)生的收益 (如停車場收費(fèi)、樓頂廣告牌位租金等 )。以上物業(yè)及其收益由業(yè)主委員代表全體業(yè)主進(jìn)行監(jiān)督管理。 (2)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。 1998 年 ,建設(shè)部和財(cái)政部共同頒發(fā)的《住宅共用 部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》 (建住房 [1998]213)規(guī)定 ,商品房住房在銷售時(shí) ,購房者應(yīng)當(dāng)按購房款 2 棗 3%的比例向售房單位繳交維修基金 ,售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所 有 ,由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。 (3) 業(yè)主委員會(huì)的辦公活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)可以從物業(yè)公共設(shè)施經(jīng)營取得的中提取 ,也可按業(yè)主大會(huì)代或業(yè)主代表大會(huì)的決議向業(yè)主籌集。 綜上所述 ,業(yè)主委員會(huì)已具備了《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第四十條規(guī)定的條件 ,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)屬具備民事主體資格的其他組
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1