業(yè)主委員會制度在物業(yè)管理體制中地位、作用及其改進思路(編輯修改稿)
2024-10-20 08:48 本頁面
【文章內容簡介】 濫竽充數(shù) ,無視業(yè)主的意見和不滿壟斷經營。物業(yè)管理行業(yè)沒有競爭 ,企業(yè)就沒有生存的壓力 ,也就沒有前進的動力 ,長此以往必然造成整體服務質量的下降 ,損害廣大業(yè)主的利益。而近年來出現(xiàn)的業(yè)主委員會以招投標形式選聘物業(yè)管理公司的做法 ,正是 打破壟斷管理局面 ,培育物業(yè)管理市場競爭機制的有效途徑 ,是促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展 ,管理服務水平不斷提高的重要動力。 由此可見 ,沒有業(yè)主委員會 ,缺少了物業(yè)管理的主體 ,物業(yè)管理也失去了生存和發(fā)展基礎 ,也就談不到發(fā)揮物業(yè)管理新體制和市場機制的作用和效能。因此建立業(yè)主委員會 ,明確業(yè)主委員會的法律地位 ,是我國建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結合的新體制的基礎 ,也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場的必然要求。 四、關于業(yè)主委員會民事主體地位的確立 《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條規(guī)定 :“公民、法 人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。 ”《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第四十條規(guī)定 :“民事訴訟 法第四十九條規(guī)定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機構和財產 ,但又不具備法人資格的組織。 ”業(yè)主委員會既非自然人 ,也非法人 ,應歸屬于其他組織 ,它具備了其他組織的幾個必要條件 : 合法成立 建設部 33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第六條 :“住宅小區(qū)應當成立住宅小區(qū)管理委員會 (以下簡稱管委會 )。管委會是在房地產行政主管部門指導下 ,由住宅小區(qū)內房地產產權人和使用人 選舉的代表組成 ,代表和維護住宅小區(qū)內房地產產權人和使用人的合法權益。 ”南寧市政府 18 號令《南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第六條規(guī)定 :“住宅區(qū)交付使用且入住率達到 50%以上時 ,開發(fā)建設單位應在物業(yè)管理主管部門指導下 ,及時組建住宅區(qū)物業(yè)管理委員會(以下簡稱管委會 )。管委會住宅區(qū)首次住戶大會或住戶代表大會選舉或協(xié)商推舉產生。管委會應當自成立之日起 15 日內物業(yè)管理行政主管部門辦法登記。 ”第七條規(guī)定 :“管委會代表住戶的利益 ,維護住戶的合法權益 ,管委會在物業(yè)管理主管部門的指導下 ,負責制定管理委會章程 ,選聘物業(yè)管理企業(yè) ,對物業(yè)管理企業(yè)進行檢查和監(jiān)督 ,協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理工作 ”。以下兩個行政規(guī)章充分說明業(yè)主委員會是在行政主管部門指導下組建 ,并取得批準成立的合法組織。 一定組織機構 《南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理委員會組織管理暫行辦法》第十條 :“管委會委員一般為 5 至 15 人 ,具體數(shù)額可由住戶大會或住戶代表大會根據住宅區(qū)規(guī)模確定 ,但必須是單數(shù)。管委設主任 1 人 ,副主任 1 至 2 人 ,由管理委員選舉或推舉產生。管委會可邀請 2 棗 3 名住宅區(qū)所在地街道辦事下或居民委員會、派出所的代表擔任管委會顧問。 ” 有一定的財 產 業(yè)主委員會財產生要來源于以下三個部份 : (1)物業(yè)的共用部位、共用設施、設備和物業(yè)管理辦公、經營用房及由此產生的收益 (如停車場收費、樓頂廣告牌位租金等 )。以上物業(yè)及其收益由業(yè)主委員代表全體業(yè)主進行監(jiān)督管理。 (2)住宅共用部位、共用設施設備維修基金。 1998 年 ,建設部和財政部共同頒發(fā)的《住宅共用 部位共用設施設備維修基金管理辦法》 (建住房 [1998]213)規(guī)定 ,商品房住房在銷售時 ,購房者應當按購房款 2 棗 3%的比例向售房單位繳交維修基金 ,售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所 有 ,由業(yè)主委員會負責監(jiān)督管理。 (3) 業(yè)主委員會的辦公活動經費。業(yè)主委員會的辦公經費可以從物業(yè)公共設施經營取得的中提取 ,也可按業(yè)主大會代或業(yè)主代表大會的決議向業(yè)主籌集。 綜上所述 ,業(yè)主委員會已具備了《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第四十條規(guī)定的條件 ,業(yè)主委員會應屬具備民事主體資格的其他組
公司管理相關推薦
鄂ICP備17016276號-1