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業(yè)主委員會制度在物業(yè)管理體制中地位、作用及其改進思路(專業(yè)版)

2024-11-09 08:48上一頁面

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【正文】 各地現(xiàn)行的業(yè)主公約示范文本大多缺乏法律責(zé)任方面的條文 ,對違反業(yè)主公約 (如拒不分攤物業(yè)共同部位維修費用、破壞公共設(shè)施 )的業(yè)主應(yīng)承擔(dān)何種法律責(zé)任、如何追 究其法律責(zé)任等均無明確規(guī)定 ,造成業(yè)主公約實際上淪為一紙空文 ,難以發(fā)揮業(yè)主自治自律的效用。由此可見 ,在物業(yè)管理合同契約關(guān)系中與物業(yè)公司相抗衡的一方主體應(yīng)該是由全體業(yè)主組成的業(yè)主團體 ,而非單個業(yè)主或業(yè)主委員會。 五、業(yè)主委員會制度的改進思路 盡管物業(yè)管理體制中有關(guān)業(yè)主委員會的制度在實踐中已沿襲多年 ,在目前條件下有其一定的現(xiàn)實合理性 ,但我 們也不能否認但我們也必須認識到這一制度仍然存在著法理上缺陷。以下兩個行政規(guī)章充分說明業(yè)主委員會是在行政主管部門指導(dǎo)下組建 ,并取得批準(zhǔn)成立的合法組織。 (三 )有利于促 進形成物業(yè)管理市場競爭機制。在此基礎(chǔ)上 ,業(yè)主享有選聘、監(jiān)督物業(yè)管理公司的權(quán)力和對重大物業(yè)管理問題的決策權(quán)力 ,這就是業(yè)主自治。在各級政府的有力支持和推動下 ,我國的物業(yè)管理事業(yè)取得了較大的發(fā)展 ,目前我國物業(yè)管理企業(yè)已超過 20200 家 ,從業(yè)人員達 200多萬人 ,從地域上呈現(xiàn)自東向西、由南往北的發(fā)展態(tài)勢 。從各地的情況看 ,1994 年 6 月深圳市人大制定了《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》 ,是全國第一個物業(yè)管理地主性法規(guī) ,之后上海市、青島市和廣東省等地人大相繼制定了本地的物業(yè)管理地方性法規(guī) ,而全國其他地市則大多以政府規(guī)章的形式出臺了本地的物業(yè)管理規(guī)范性文件。目常生活的中的消費多表現(xiàn)為個人消費行為 ,具有個人選擇、個人付費、個人受益的特點。而近年來出現(xiàn)的業(yè)主委員會以招投標(biāo)形式選聘物業(yè)管理公司的做法 ,正是 打破壟斷管理局面 ,培育物業(yè)管理市場競爭機制的有效途徑 ,是促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展 ,管理服務(wù)水平不斷提高的重要動力。以上物業(yè)及其收益由業(yè)主委員代表全體業(yè)主進行監(jiān)督管理。但根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定 ,代理人在代理權(quán)限內(nèi) ,以被代理人的名義實施民事法律行為。業(yè)主團體與物業(yè)管理公司簽訂的合同 ,其性質(zhì)類似于工會與企業(yè)簽訂的集體勞動合同 ,對團體內(nèi)每個成員均具有同等約束力。改進的重點是從法理明確業(yè)主一方的主體定位 ,將全體業(yè)主組成的業(yè)主團體賦予一個獨立的主體資格。業(yè)主團體在處理團體內(nèi)部重大事宜 (如選舉業(yè)主委員會、選聘物業(yè)管理公司、制定維修基金使用計劃等 )時 ,應(yīng)召開業(yè)主 (代表 )大會形成決議 ,由業(yè)主委員會負責(zé)貫徹執(zhí)行決議。 可喜的是 ,在國務(wù)院、建設(shè)部及各地方人大、政府的努力下 ,物業(yè)管理立法工作目前已取得了很大進展 ,首部物業(yè)管理行政法規(guī)棗《中華人民共和國物業(yè)管理條例》正進行緊張的修改論證 :廣西壯族自治區(qū)人大于今年 10 月份在《廣西日報》全 文刊登了《廣西物業(yè)管理條例》修改意見稿 ,向社會廣泛征求意見 :《南寧市物業(yè)管理條例》也提上了我市政府、人大的立法日程。此外 ,建設(shè)部 33號令《城市新建住房小區(qū)管理辦法》第七條及南寧市政府第 18 號令第七條均規(guī)定管委會具有選聘物業(yè)管理公司的權(quán)利 ,也間接肯定了業(yè)主委員會具備簽訂合同必須的民事主體資格。管委會是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下 ,由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人 選舉的代表組成 ,代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。 業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系是物業(yè)管理服務(wù)的消費者與經(jīng)營者之間的關(guān)系 ,除了受到有關(guān)法規(guī)、規(guī)章的調(diào)整和規(guī)范外 ,應(yīng)通過物業(yè)管理服務(wù)合同予以明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。事實上 ,從各地的司法實踐來看 ,不少法院也是依據(jù)《民法通則》、《合同法》、《消費者權(quán)益保護法》等法律、法規(guī)對一些具有一般民事糾紛普遍性特點的物業(yè)管理 民事案件做出了公正的判決。業(yè)主委員會制度在物業(yè)管理體制中地位、作用及其改進思路 南寧市中級人民法院在審理平等商廈物業(yè)管理委員會 (即業(yè)主委員會 )與南寧達勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理糾紛案中 ,做出了該業(yè)主委員會不具備提起民事訴訟的主體資格
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