業(yè)主委員會制度在物業(yè)管理體制中地位、作用及其改進(jìn)思路-在線瀏覽
2024-11-17 08:48本頁面
【正文】 、立法力度參差不齊 ,致使各地人民法院在審理日益增多的物業(yè)管理民事法律糾紛案件時(shí)面臨著缺乏明確的法律依據(jù)的窘境。因?yàn)槲飿I(yè)管理作為市場經(jīng)濟(jì)中的一種民事活動 ,與其他民事活動相比 ,既有普遍性又有特殊性。但是 ,對于一些物業(yè)管理活動所獨(dú)有的特殊的民事糾紛 ,由于物業(yè)管理立法的不健全、不完善 ,存在著大量的 “法律空白 ”,一些性質(zhì)相同、情節(jié)相似的物業(yè)管理民事案件 ,在各地人民法院的審理中經(jīng)常會出現(xiàn)截然不同的判決 ,這就對人民法院公平裁決爭端 ,依法保護(hù)各方民事主體的合法權(quán)益 ,維護(hù)法律的公正性、權(quán)威性和統(tǒng)一性產(chǎn)生了不利的影響。 三、業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的地位和作用 與 計(jì)劃 經(jīng)濟(jì)年代由政府或企事業(yè)單位采用行政手段進(jìn)行的傳統(tǒng)房產(chǎn)管理相比 ,物業(yè)管理作為社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下產(chǎn)生的一種新型管理服務(wù)體制 ,其最基本的特點(diǎn)是業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理服務(wù)相結(jié)合。在此基礎(chǔ)上 ,業(yè)主享有選聘、監(jiān)督物業(yè)管理公司的權(quán)力和對重大物業(yè)管理問題的決策權(quán)力 ,這就是業(yè)主自治。業(yè)主委員會是廣大業(yè)主實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治自律的前提和關(guān)鍵 ,其主要原因有 : (一 )業(yè)主委員會是整合廣大業(yè)主的共同意愿 ,維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式。但是 ,物業(yè)管理消費(fèi)又與日常生活中的一般消費(fèi)行為有所不同。而多元產(chǎn)權(quán)物業(yè)的物業(yè)管理則量種集體消費(fèi)行為 ,只有共同選擇 ,共同付費(fèi)、共同受益的特點(diǎn)。在物業(yè)管理消費(fèi)過程中 ,由于單個業(yè)主在物業(yè)管理公司往往處于弱者地位 ,僅憑個人力量難以與之抗衡 ,業(yè)主對物業(yè)管理公司的 監(jiān)督權(quán)、建設(shè)權(quán)難以得到保障 ,而業(yè)主委員會則可以在享有對物業(yè)管理公司的選擇權(quán)的基礎(chǔ)上有效行使監(jiān)督權(quán)。 (二 )有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。在現(xiàn)實(shí)生活中 ,由于物業(yè)的業(yè)主是一個分散的群體 ,業(yè)主的意志具有多元化的特點(diǎn) ,任何 一家物業(yè)管理公司都難以做到與每一個業(yè)主分別簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。沒有物業(yè)管理服務(wù)合同 ,業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系就無法具體明確 ,物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、費(fèi)用等問題就無法量化、細(xì)化 ,一旦發(fā)生糾紛 ,就缺乏外理的有效依據(jù)。 (三 )有利于促 進(jìn)形成物業(yè)管理市場競爭機(jī)制。服務(wù)好的物業(yè)管理公司無法依托其服務(wù)質(zhì)量、品牌信譽(yù)接管更多的項(xiàng)目 ,形成規(guī)模效益 。物業(yè)管理行業(yè)沒有競爭 ,企業(yè)就沒有生存的壓力 ,也就沒有前進(jìn)的動力 ,長此以往必然造成整體服務(wù)質(zhì)量的下降 ,損害廣大業(yè)主的利益。 由此可見 ,沒有業(yè)主委員會 ,缺少了物業(yè)管理的主體 ,物業(yè)管理也失去了生存和發(fā)展基礎(chǔ) ,也就談不到發(fā)揮物業(yè)管理新體制和市場機(jī)制的作用和效能。 四、關(guān)于業(yè)主委員會民事主體地位的確立 《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條規(guī)定 :“公民、法 人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。 ”業(yè)主委員會既非自然人 ,也非法人 ,應(yīng)歸屬于其他組織 ,它具備了其他組織的幾個必要條件 : 合法成立 建設(shè)部 33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第六條 :“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會 (以下簡稱管委會 )。 ”南寧市政府 18 號令《南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第六條規(guī)定 :“住宅區(qū)交付使用且入住率達(dá)到 50%以上時(shí) ,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理主管部門指導(dǎo)下 ,及時(shí)組建住宅區(qū)物業(yè)管理委員會(以下簡稱管委會 )。管委會應(yīng)當(dāng)自成立之日起 15 日內(nèi)物業(yè)管理行政主管部門辦法登記。以下兩個行政規(guī)章充分說明業(yè)主委員會是在行政主管部門指導(dǎo)下組建 ,并取得批準(zhǔn)成立的合法組織。管委設(shè)主任 1 人 ,副主任 1 至 2 人 ,由管理委員選舉或推舉產(chǎn)生。 ” 有一定的財(cái) 產(chǎn) 業(yè)主委員會財(cái)產(chǎn)生要來源于以下三個部份 : (1)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備和物業(yè)管理辦公、經(jīng)營用房及由此產(chǎn)生的收益 (如停車場收費(fèi)、樓頂廣告牌位租金等 )。 (2)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。
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