業(yè)主委員會制度在物業(yè)管理體制中地位、作用及其改進(jìn)思路-閱讀頁
2024-10-04 08:48本頁面
【正文】 (3) 業(yè)主委員會的辦公活動經(jīng)費。 綜上所述 ,業(yè)主委員會已具備了《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第四十條規(guī)定的條件 ,業(yè)主委員會應(yīng)屬具備民事主體資格的其他組織。 根據(jù)我國《民法通則》第六條規(guī)定 :“民事活動必須遵守法律 ,法律沒有規(guī)定的 ,應(yīng)當(dāng)遵守國家政策 ”。 ”這說明 ,盡管由于我國物業(yè)管理立法工作相對滯后 ,法律法規(guī)對于業(yè)主委員會的民事主體地位尚無明文規(guī)定 ,但依據(jù)法理、依據(jù)行政規(guī)章均無可否認(rèn)業(yè)主委員會的民事主體地位。 五、業(yè)主委員會制度的改進(jìn)思路 盡管物業(yè)管理體制中有關(guān)業(yè)主委員會的制度在實踐中已沿襲多年 ,在目前條件下有其一定的現(xiàn)實合理性 ,但我 們也不能否認(rèn)但我們也必須認(rèn)識到這一制度仍然存在著法理上缺陷。各地物業(yè)管理法規(guī)一般都規(guī)定 :業(yè)主委員會有權(quán)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同。那么從理論上說 ,如果認(rèn)為業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的合同對每個業(yè)主均具有約束力 ,物業(yè)公司應(yīng)直接追究 個別違約業(yè)主的責(zé)任 ,則前提就必須是業(yè)主委員會與各個業(yè)主之間存在著某種代理關(guān)系。換句話說 ,如果業(yè)主委員會與業(yè)主之間代理與被代理關(guān)系成立的話 ,業(yè)主委員會就不能以自身的名義簽訂合同。這一悖論事實上造成了物業(yè)公司簽訂的合法性、有效性也構(gòu)成了挑戰(zhàn) ,為今后更多的物業(yè)管理糾紛埋下了隱患。物業(yè)管理立法在過去多以行政規(guī)章的形式出臺 ,幾乎沒有法學(xué)專家參與 ,在一些基本制度設(shè)計上片面強(qiáng)調(diào)行政監(jiān)管的作用 ,較少從法理的角度進(jìn)行深入分析研究 ,也不注重進(jìn)入司法程序的可操作性 ,是造成這一缺陷的主要原因。物業(yè)管理立法取得的上述進(jìn)展為進(jìn)一步完善物業(yè)管理基本制度設(shè)計提供了良好的契機(jī)。如前所述 ,物業(yè)管理是全體業(yè)主共同選擇、共同付費、共同受益的集體消費行為 , 由全體業(yè)主組成的業(yè)主團(tuán)體 ,才是權(quán)利的享有者和義務(wù)的承擔(dān)者。由此可見 ,在物業(yè)管理合同契約關(guān)系中與物業(yè)公司相抗衡的一方主體應(yīng)該是由全體業(yè)主組成的業(yè)主團(tuán)體 ,而非單個業(yè)主或業(yè)主委員會。當(dāng)然我們內(nèi)地立法不一定要照搬香港的提法 ,究竟業(yè)主團(tuán)體冠以何種名稱為好 ,是 “業(yè)主協(xié)會 ”不是 “業(yè)主聯(lián)合會 ”等等 ,盡可由立法者見仁見智擇優(yōu)選用。根據(jù)特權(quán) 理論體系中的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論 ,在多元化產(chǎn)權(quán)物業(yè)中 ,單個業(yè)主并非孤立享有物業(yè)各個部分的 所有權(quán) ,而是與其他全體業(yè)主一起 ,在各自物業(yè)密不可分的客觀前提下 ,作為業(yè)主軒體組織的一員 ,在享有各自單元物業(yè)的專有權(quán)的同時 ,與其他全體業(yè)主分享共有權(quán)、相鄰權(quán)和成員權(quán)等權(quán)利 ,并共同承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。 業(yè)主委員會是業(yè)主團(tuán)體的內(nèi)部的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。在處理全體業(yè)主的共同事務(wù)時 ,如參與涉及全體業(yè)主共同利益的民事訴訟或與物業(yè)管理公司簽 訂物業(yè)管理合同等 ,業(yè)主委員會仍然是有關(guān)民事行為的具體實施者 ,但在實施這些民事行為時 ,不能使用業(yè)主委員會自身的名義 ,而只能使用業(yè)主團(tuán)體的名義。 業(yè)主 (代表 )大會不是一種實體組織 ,而是業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部的一種議事形式。 業(yè)主公約的地位、效力在現(xiàn)存制度中一直比較模糊 ,在改進(jìn)制度設(shè)計時也應(yīng)加以明確。業(yè)主公約經(jīng)一定比例業(yè)主簽字后即可生效 ,并對全體業(yè)主 (包括公約生效以后受讓物業(yè)產(chǎn)權(quán)的新業(yè)主 )均具有同等約束力。各地現(xiàn)行的業(yè)主公約示范文本大多缺乏法律責(zé)任方面的條文 ,對違反業(yè)主公約 (如拒不分?jǐn)偽飿I(yè)共同部位維修費用、破壞公共設(shè)施 )的業(yè)主應(yīng)承擔(dān)何種法律責(zé)任、如何追 究其法律責(zé)任等均無明確規(guī)定 ,造成業(yè)主公約實際上淪為一紙空文 ,難以發(fā)揮業(yè)主自治自律的效用。 綜上所述 ,一方面我們要對業(yè)主委員會制度的現(xiàn)實合理性予以充分的肯定 ,并在現(xiàn)階段的司法實踐中給予認(rèn)可和保護(hù) ?；谖飿I(yè)管理集體消費的特點 ,作為整合廣大業(yè)主意愿并將其付諸 實施的唯一有效組織形式 ,業(yè)主委員會制度是極為必要的。在此框架下 ,進(jìn)一步制定詳細(xì)、完善的法律責(zé)任和操作程序方面的條款 ,使業(yè)主自治自律機(jī)制在立法中得以
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