業(yè)主委員會(huì)制度在物業(yè)管理體制中地位、作用及其改進(jìn)思路(已修改)
2025-09-25 08:48 本頁面
【正文】 業(yè)主委員會(huì)制度在物業(yè)管理體制中地位、作用及其改進(jìn)思路 南寧市中級(jí)人民法院在審理平等商廈物業(yè)管理委員會(huì) (即業(yè)主委員會(huì) )與南寧達(dá)勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理糾紛案中 ,做出了該業(yè)主委員會(huì)不具備提起民事訴訟的主體資格的裁定。由于本案是廣西首例業(yè)主委員會(huì)參與的民事訴訟案件 ,這一裁定引起了新聞媒體和社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。這充分說明 ,我們有必要就業(yè)主委員會(huì)制度在物業(yè)管理體制中的地位、作用及其立法改進(jìn)思路作出深入的研究和探索。 一、物業(yè)管理的發(fā)展概況 隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和住房建設(shè)、分配、管 理制度改革的不斷深化 ,物業(yè)管理于 20世紀(jì) 80 年代開始在沿海地區(qū)興起 ,自 90 年代中期后逐漸輻射至全國各大中城市。 1994 年 4 月國家建設(shè)部正式出臺(tái)第 33 號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 ,1998 年 7月國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革 ,加快住房建設(shè)的通知》 (國發(fā) [1998]23 號(hào) ),明確要求 “加快改革現(xiàn)行的住房維修、管理體制 ,建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制 ”。在各級(jí)政府的有力支持和推動(dòng)下 ,我國的物業(yè)管理事業(yè)取得了較大的發(fā)展 ,目前我國物業(yè)管理企業(yè)已超過 20200 家 ,從業(yè)人員達(dá) 200多萬人 ,從地域上呈現(xiàn)自東向西、由南往北的發(fā)展態(tài)勢 。從管理覆蓋面上已基本形成由新建商品房住宅小區(qū)向黨政機(jī)關(guān)企事業(yè)單位生活區(qū) ,由住宅區(qū)向?qū)懽謽?、商場、工業(yè)園區(qū)等其他類型物業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)的發(fā)展格局。 南寧市物業(yè)管理自 1995 年起步以來 ,為提高城市現(xiàn)代化管理水平 ,改善廣大人民群眾工作生活環(huán)境做出了重要的貢獻(xiàn) ,截止 2020年 11月 ,南寧已注冊(cè)的物業(yè)公司有 134 家 ,從業(yè)人員達(dá) 6000 多人 ,已實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū) 218 個(gè) ,管理房屋面積達(dá) 800 多萬平方米 ,已成立業(yè)主委員會(huì) 58 個(gè) ,先后有 11個(gè) 小區(qū)、大廈獲國家建設(shè)部授予 “全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀 (示范 )項(xiàng)目 ”稱號(hào)。 二、物業(yè)管理立法中存在的問題 物業(yè)管理在我國還是個(gè)新生事物 ,起步時(shí)間不長 ,其產(chǎn)生、發(fā)展、成熟需要有一個(gè)較長時(shí)期的過程 :對(duì)物業(yè)管理運(yùn)作體制的外部條件、內(nèi)在規(guī)律的理論研究也不夠深入、系統(tǒng)和全面 ,這就決定了我國物業(yè)管理的立法工作遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于實(shí)踐發(fā)展的現(xiàn)實(shí)狀況。目前 ,我國唯一的國家級(jí)物業(yè)管理法規(guī)是 1994 年發(fā)布的國家建設(shè)部 33 號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 ,其立法層次僅屬于行政規(guī)章 ,效力、地位均低于法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī) ,其內(nèi) 容也不夠完善、具體 ,已無法適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展實(shí)際需要。從各地的情況看 ,1994 年 6 月深圳市人大制定了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》 ,是全國第一個(gè)物業(yè)管理地主性法規(guī) ,之后上海市、青島市和廣東省等地人大相繼制定了本地的物業(yè)管理地方性法規(guī) ,而全國其他地市則大多以政府規(guī)章的形式出臺(tái)了本地的物業(yè)管理規(guī)范性文件。廣西物業(yè)管理的立法工作尤為滯后 ,至今還沒有自治區(qū)一級(jí)物業(yè)管理法規(guī)。南寧市于 1995 年出臺(tái)了《南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》(南府發(fā) [1995]126 號(hào) ),1997 年經(jīng)修改升格為南寧市政府第 18號(hào)令《南寧市住宅 區(qū)物業(yè)管理辦法》。盡管各地在物業(yè)管理立法工作中都作了不同程度的努力 ,但由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物業(yè)管理發(fā)展水平不平衡 ,加上立法水平、立法力度參差不齊 ,致使各地人民法院在審理日益增多的物業(yè)管理民事法律糾紛案件時(shí)面臨著缺乏明確的法律依據(jù)的窘境。不然 ,即便如此我們也不能說物業(yè)管理無法可依。因?yàn)槲飿I(yè)管理作為市場經(jīng)濟(jì)中的一種民事活動(dòng) ,與其他民事活動(dòng)相比 ,既有普遍性又有特殊性。事實(shí)上 ,從各地的司法實(shí)踐來看 ,不少法院也是依據(jù)《民法通則》、《合同法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等法律、法規(guī)對(duì)一些具有一般民事糾紛普遍性特點(diǎn)的物業(yè)管理 民事案件做出了公正的判決。但是 ,對(duì)于一些物業(yè)管理
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