業(yè)主委員會(huì)制度在物業(yè)管理體制中地位、作用及其改進(jìn)思路-文庫吧資料
2024-09-22 08:48本頁面
【正文】 ,可在辦案時(shí)參照執(zhí)行。此外 ,建設(shè)部 33號(hào)令《城市新建住房小區(qū)管理辦法》第七條及南寧市政府第 18 號(hào)令第七條均規(guī)定管委會(huì)具有選聘物業(yè)管理公司的權(quán)利 ,也間接肯定了業(yè)主委員會(huì)具備簽訂合同必須的民事主體資格。業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)可以從物業(yè)公共設(shè)施經(jīng)營取得的中提取 ,也可按業(yè)主大會(huì)代或業(yè)主代表大會(huì)的決議向業(yè)主籌集。 1998 年 ,建設(shè)部和財(cái)政部共同頒發(fā)的《住宅共用 部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》 (建住房 [1998]213)規(guī)定 ,商品房住房在銷售時(shí) ,購房者應(yīng)當(dāng)按購房款 2 棗 3%的比例向售房單位繳交維修基金 ,售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所 有 ,由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。以上物業(yè)及其收益由業(yè)主委員代表全體業(yè)主進(jìn)行監(jiān)督管理。管委會(huì)可邀請 2 棗 3 名住宅區(qū)所在地街道辦事下或居民委員會(huì)、派出所的代表擔(dān)任管委會(huì)顧問。 一定組織機(jī)構(gòu) 《南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)組織管理暫行辦法》第十條 :“管委會(huì)委員一般為 5 至 15 人 ,具體數(shù)額可由住戶大會(huì)或住戶代表大會(huì)根據(jù)住宅區(qū)規(guī)模確定 ,但必須是單數(shù)。 ”第七條規(guī)定 :“管委會(huì)代表住戶的利益 ,維護(hù)住戶的合法權(quán)益 ,管委會(huì)在物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)下 ,負(fù)責(zé)制定管理委會(huì)章程 ,選聘物業(yè)管理企業(yè) ,對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行檢查和監(jiān)督 ,協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理工作 ”。管委會(huì)住宅區(qū)首次住戶大會(huì)或住戶代表大會(huì)選舉或協(xié)商推舉產(chǎn)生。管委會(huì)是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下 ,由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人 選舉的代表組成 ,代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。 ”《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第四十條規(guī)定 :“民事訴訟 法第四十九條規(guī)定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn) ,但又不具備法人資格的組織。因此建立業(yè)主委員會(huì) ,明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位 ,是我國建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的新體制的基礎(chǔ) ,也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場的必然要求。而近年來出現(xiàn)的業(yè)主委員會(huì)以招投標(biāo)形式選聘物業(yè)管理公司的做法 ,正是 打破壟斷管理局面 ,培育物業(yè)管理市場競爭機(jī)制的有效途徑 ,是促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展 ,管理服務(wù)水平不斷提高的重要?jiǎng)恿?。服?wù)差的物業(yè)管理公司則得過 且過、濫竽充數(shù) ,無視業(yè)主的意見和不滿壟斷經(jīng)營。 在物業(yè)管理起步的初期 ,由于 業(yè)主無法自主選聘物業(yè)管理公司 ,往往是 “誰建設(shè)誰管理 “,由房地產(chǎn)開發(fā)公司自組或指定一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理。因此 ,通過業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同 ,是明確業(yè)主與物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利關(guān)系的唯一有效形式。曾有個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬的物業(yè)管理公司在向業(yè)主交樓時(shí) ,以交鑰匙為條件強(qiáng)迫業(yè)主與其簽訂物業(yè)管理合同 ,但這一做法顯然違背了《民法通則》、《合同法》的有關(guān)規(guī)定。 業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系是物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)者與經(jīng)營者之間的關(guān)系 ,除了受到有關(guān)法規(guī)、規(guī)章的調(diào)整和規(guī)范外 ,應(yīng)通過物業(yè)管理服務(wù)合同予以明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。因此 ,通過業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主集中行使物業(yè)管理的選擇權(quán)、決策權(quán) ,是維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式。由于各個(gè)業(yè)主在選擇哪個(gè)物業(yè)管理公司等訴求上不可能取得完全的一致 ,而一個(gè)物業(yè)又只能由一家物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的管理 ,因此必須要由業(yè)主委員會(huì)這樣的組織通過少數(shù)服從多數(shù)的民主原則集中整和、統(tǒng)一代表廣大業(yè)主的分散意志 ,使業(yè)主選擇物業(yè)管理公司、決定物業(yè)管理重大事宜的權(quán)利得以有效地實(shí)現(xiàn)。目常生活的中的消費(fèi)多表現(xiàn)為個(gè)人消費(fèi)行為 ,具有個(gè)人選擇、個(gè)人付費(fèi)、個(gè)人受益的特點(diǎn)。 業(yè)主既是物業(yè)管理所有者 ,也是物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)者 ,業(yè)主有權(quán)自主選聘物業(yè)管理公司。 其次 ,在共同使用物業(yè)的過程 ,單個(gè)業(yè)主的利益不可避免地會(huì)與全體業(yè)主的共同利益發(fā)生一些矛盾 ,這就要求單個(gè)業(yè)主從維護(hù)全體業(yè)主共同利益的原則出發(fā)調(diào)整、約束自己的行為 ,這就是
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