【文章內(nèi)容簡介】 鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后再進行油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后再刷兩道銀粉；上述部件每 3 年油飾 1 次； c) 樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每 5 年粉刷 1 次。 （ 4） 建筑物外立面 a) 建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少 每年 清洗 1 次，； b) 外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每 5 年粉飾 1 次； c) 保持房屋外觀完 好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落； d) 外立面為其他材質(zhì)的，視材質(zhì)情況定期清洗。 e) 因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，及時進行清洗、粉飾 。 2. 共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修養(yǎng)護、運行和管理，包括：【道路】、【化糞池】、【溝渠】、【照明系統(tǒng)】、【中央空調(diào)】、【電梯】、【發(fā)電機】、【消防設(shè)施設(shè)備】、【天線】、【智能化設(shè)備】 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 11 頁，共 29 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 服務(wù)要求及質(zhì)量： (1) 公共道路、溝渠維護 a) 加強道路維修與養(yǎng)護，制定詳細的道路維修養(yǎng)護計劃，按照合同約定實施； b) 保持居住區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；發(fā)現(xiàn)損壞及時修補；實行人 車分流，機動車（小型電屏車除外）不得進入園區(qū)； c) 按照管理公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物； d) 每日 清掃 1 次 排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；必要時用洗潔劑擦洗排水溝。達到干凈無污漬、無青苔、雜草，排水暢通，無積水、臭味； e) 每月 對地下管井清理 1 次 ，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物，并消殺消毒； 每季度對地下管井徹底疏通 1 次 ，清理結(jié)束地面沖洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護攔。清理后達到目視管道內(nèi)壁無粘附物，井底無沉淀物，水面無漂浮物，水流暢通，井蓋上無污漬、污物。 (2) 化糞 池 a) 大廈化糞池 每年 清理 1 次； 每日 巡查 1 次。 b) 出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現(xiàn)場； (3) 公共照明系統(tǒng) a) 實施小區(qū)公共照明系統(tǒng)設(shè)施的操作與維護，保持設(shè)備完好，使用正常； b) 每日 巡查，制定有效維護、報修制度，發(fā)現(xiàn)照明燈具啞光、損壞 當(dāng)日 處理，高位需進行高空作業(yè)的 一周 內(nèi)處理完成。 (4) 中央空調(diào)系統(tǒng) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 12 頁，共 29 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) a) 實施中央空調(diào)系統(tǒng)及其配套設(shè)施的操作與維護，保持設(shè)備完好，運轉(zhuǎn)正常； b) 保持主機房及主機清潔，至少 每周 清潔 1 次 ，達到主機和控制柜表面無污漬； c) 根據(jù)運行及設(shè)備狀況，對空調(diào)系統(tǒng)及其附屬設(shè)施進行清潔、保養(yǎng)和維 護； d) 每年 清潔 2 次 出風(fēng)口機， 每年 全面檢查 2 次 主機房消防設(shè)備，保持消防設(shè)備完好，控制柜內(nèi)線路 每年 吸塵 2 次 ； e) 空調(diào)維護及運行時 每日 填寫運行記錄，建檔備查。 (5) 電梯系統(tǒng) a) 安裝、維修、保養(yǎng)人員持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的特種作業(yè)操作證上崗，并定期參加復(fù)審； b) 建立健全電梯管理制度，包括但不限于：《崗位安全操作規(guī)程》、《維修保養(yǎng)制度》、《崗位責(zé)任制度》、《交接班制度》、《設(shè)備檔案管理制度》、《安全使用管理制度》和詳細的《維修保養(yǎng)計劃》等。 c) 保持安全設(shè)施完好、齊全，通風(fēng)、照明等附屬設(shè)施完好；在電梯轎廂內(nèi)明顯位置張貼《電 梯安全使用許可證》。 d) 電梯及其安全設(shè)施 每周不少于 1 次 進行清潔、潤滑、調(diào)整和檢查等例行保養(yǎng)； e) 每年 對所有電梯進行 1 次 全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試；每臺電梯 每隔 23 年 必須進行 1 次 負荷校調(diào)試驗。 f) 保持電梯機房清潔， 每周 1 次 清掃地面和擦拭控制柜、主機表面，地面無積灰，控制柜、主機表面無污漬；保持電梯機房消防設(shè)施完好； 每年 檢查 2 次 電梯井底，清除垃圾雜物。 g) 確定合理的電梯運行時間，隨時監(jiān)督電梯運行狀況，加強日常維修保養(yǎng)， 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 13 頁，共 29 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 適時降溫、通風(fēng)、防雨，做好運行服務(wù)； h) 經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān) 督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運行情況，建檔備案。 i) 電梯維護保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主（使用人），并盡可能減少對業(yè)主（使用人）正常生活的影響。 j) 建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容； k) 制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號 30 分鐘內(nèi) 設(shè)法解救乘客、排除設(shè)備故障。 l) 對電梯逐臺建檔、建卡、注冊登記。電梯技術(shù)檔案資料應(yīng)包括：產(chǎn)品質(zhì)量合格證明；大中修更新改造后的電梯應(yīng)有質(zhì)量驗收證明（或質(zhì)量驗收報告）；更改部分須有變更設(shè)計的證明文件；電梯安裝驗收證明和報告；運轉(zhuǎn)、保養(yǎng)、維修記錄；定期安全檢查和事 故記錄等；電梯隨機文件，至少包括：井道及機房土建圖、電氣控制原理圖、電氣敷設(shè)圖、電器元件代號說明書、安裝調(diào)試說明書、使用維護說明書、出廠明細表（裝箱單）等技術(shù)資料。 m) 按照國家有關(guān)制度組織辦理電梯年檢和電梯準(zhǔn)用證。 (6) 發(fā)電機系統(tǒng) a) 每月 檢查潤滑油及燃油油們、水位、電瓶充電器、空氣過濾器。 b) 每月 運行 1 次 ，檢查油溫、水溫、電壓、電流、轉(zhuǎn)速等參數(shù)是否正常。 c) 半年 檢查曲軸箱潤滑油及油過濾器、泠卻水過濾器和燃油過濾器，臟時清洗或更換。 d) 每年 檢查 1 次 曲軸箱內(nèi)曲軸與連桿、活塞與氣缸等運行情況。 (7) 弱電系統(tǒng) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 14 頁，共 29 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) a) 操作人員受過專業(yè)培訓(xùn) ，持證上崗；工作時認真負責(zé)，精神集中，對異常情況能及時識別；發(fā)現(xiàn)異常，及時處理； b) 制訂切實可行的維修保養(yǎng)計劃；保養(yǎng)、檢修及時； c) 對相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)； d) 工作、維修、養(yǎng)護有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進入經(jīng)過授權(quán)，實行有效保護； e) 分系統(tǒng)定時檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點的工作及運行狀態(tài)，定期對各類信息、數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，形成日、月報表。 3. 供電、供水、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護、運行和管理，包括【供水、排水系統(tǒng)】、【供氣系統(tǒng)】、【高、低壓配電系統(tǒng)】、【供暖系統(tǒng)】、【通訊系統(tǒng)】、【有線電視】 服務(wù)要求及質(zhì)量： （ 1）綜合管理 a） 室外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道、無架空管線、無礙觀瞻； b） 共用配套設(shè)施完好，無隨意改變用途； c） 共用設(shè)施設(shè)備運行、使用及維護按規(guī)定要求有記錄，無事故隱患，專業(yè)技術(shù)人員和維護人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范。 （ 2）供水系統(tǒng) a) 供水設(shè)備運行正常，設(shè)施完好、無滲漏、無污染； b) 制定停水及事故處理方案。 c) 飲用水水池（箱）每 3 個月清洗、消毒 1 次，操作人員具有相應(yīng)操作資格， 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 15 頁，共 29 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 按照程序操作，清洗時無二次污染，有嚴(yán)密的管理設(shè)施； d) 水質(zhì)每 3 個月化驗 1 次，有供水衛(wèi)生 許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證，保持箱體完好，池體內(nèi)清潔，沒有對水質(zhì)構(gòu)成污染的因素； e) 保持水池（箱）結(jié)構(gòu)完好，無滲漏，表面和支架不銹蝕，漆膜脫落處及時修補。經(jīng)常檢查保養(yǎng)水箱人孔、進水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閘門；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質(zhì)產(chǎn)生污染； f) 保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風(fēng)、照明和采暖，地面排水暢通，每 3 個月（結(jié)合清洗水池）清洗 1 次泵房； g) 水泵運行正常，每 2 小時巡查泵房 1 次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時 維修； h) 消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動的水泵， 每月 試啟動 1 次，保持水泵能正常運行， 每月 檢查 1 次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)； i) 水泵運轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤滑靈活； j) 每年 對水泵機組清潔保養(yǎng) 1 次； k) 泵房內(nèi)設(shè)備 2 年后，每年翻新 1 次，并標(biāo)明各種標(biāo)志 ； l) 每日 填寫水泵運行記錄，建檔備查； m) 每半年 對共用明裝給水管道進行 1 次全面檢查維修，對輕度銹蝕的管道，將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后再刷兩遍面漆。 n) 各類閥門定期開關(guān)，對出現(xiàn)故障的閥門及時修復(fù)，閥門開關(guān)保持靈活； o) 安排專人巡 視，每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況，定期保養(yǎng)、維護，出現(xiàn)問題隨時處理。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 16 頁，共 29 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) （ 2）排水系統(tǒng) a) 排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象。 b) 樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查，每 3 年全面更換 1 次； （ 5） 供氣系統(tǒng) 配合由政府指定的專業(yè)公司對供氣系統(tǒng)進行維修、養(yǎng)護工作。 （ 4）高、低壓配電系統(tǒng) 配電室管理符合規(guī)定，路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好。 a) 建立和完善有關(guān)供電系統(tǒng)管理規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度等，保障供電設(shè)備運行正 常； b) 值班人員具備變配電運行知識和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；