【文章內(nèi)容簡介】 14 市城鎮(zhèn)化水平達到或接近 90%。中山市被 《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（ 20202020 年）》 定為“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合改革試點”，中山市正著眼于在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)實現(xiàn) “城鄉(xiāng)一體化”，目前，各鎮(zhèn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的步伐正在加快實施，而從中得益最大的是當?shù)剞r(nóng)村居民，在土地集中、規(guī)模經(jīng)營基礎上建立的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化 ,將極大地提高農(nóng)民的收入水平，促進城鄉(xiāng)一體化，推動城鎮(zhèn)化進程。 構建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，重點是優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)。 根據(jù)中山市落實 《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（ 20202020年）》 工作目標任務分解方案，“構建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系”已成為中山市的重要工作任務。“構建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系”任務包括：優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，加快發(fā)展先進制造業(yè)、改選提升優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、提升企業(yè)整體競爭力，大力發(fā)展高技術 產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。現(xiàn)代服務業(yè)現(xiàn)已成為中山市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點。 【小結】 ? 從整體到局部的規(guī)劃，都明確了不斷推進城鎮(zhèn)化進程步伐，隨著東鳳新區(qū)的開發(fā)建設，將加快中心城區(qū)各種市政和生活配套設施的完善，將大大提高了區(qū)域的商業(yè)與生活居住氛圍，項目所在區(qū)域擁有良好的發(fā)展前景； ? 東鳳鎮(zhèn)總體規(guī)劃均強調(diào)，要不斷優(yōu)化四大產(chǎn)業(yè)發(fā)展，集中優(yōu)勢力量優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，這符合《珠三角規(guī)劃綱要》精神，明確了東鳳城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的路徑與功能定位，預計東鳳的發(fā)展將迎來新的飛躍。 中山萬隆公司東鳳鎮(zhèn)項目市場研究 及整體發(fā)展戰(zhàn)略報告 凌峻中國 15 第二章、東鳳鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 一、東鳳鎮(zhèn)房地產(chǎn)行情分 析 （一）土地市場行情 表 13 2020 年上半年東鳳鎮(zhèn)土地成交一覽表 成交 日期 面積(畝 ) 用途 位置 成交單價(萬元 /畝 ) 競得人 控規(guī)指標 容積率 建筑密度 建設高度 5/20 工業(yè) 安樂 村 美人電機制造公司 ≤ 40% 24 米 6/9 商業(yè)住宅 小瀝 村 源興置業(yè)公司 ≤ 35% 100 米 5/25 住宅 穗成 村 馮承澤 等3 人 ≤ 33% 30 米 2/15 商業(yè)住宅 穗 成 村 玉峰房地產(chǎn)公司 ≤ 35% 15 米 商業(yè) ≤ 35% 100 米 商業(yè)住宅 ≤ 35% 15 米 商業(yè)住宅 ≤ 35% 15 米 商業(yè)住宅 ≤ 30％ 100 米 商業(yè)住宅 ≤ 35% 15 米 商業(yè)住宅 ≤ 35% 15 米 1/30 住宅 伯公 村 劉杰昌等3 戶 ≤ 35% 16 米 1/26 商住 民樂 村 梁瑤顏 等3 人 ≤ 30％ 100 米 （資料來源：中山市國土資源局） 成交量分析： 2020 年上半年東鳳鎮(zhèn)共成交土地 12 宗，共成交土地 畝，其中：工業(yè)用地 畝、房地產(chǎn)開發(fā)用地 畝；在房地產(chǎn)開 中山萬隆公司東鳳鎮(zhèn)項目市場研究 及整體發(fā)展戰(zhàn)略報告 凌峻中國 16 發(fā)用地中，純商業(yè)用地 畝、純住宅用地 畝、商業(yè)住宅綜合用地 畝。 在房地產(chǎn)開發(fā)用地中，玉峰房 地產(chǎn)公司取得土地 畝，其余少量地塊僅 畝土地為源興置業(yè)公司及其他個人取得。 成交價格分析： 從 2020 年上半年土地成交情況來看，工業(yè)用地成交價 萬元 /畝，房地產(chǎn)開發(fā)用地無論是住宅還是商業(yè)或商住綜合用地，成交價格差異不大，顯示市場對純商業(yè)項目開發(fā)并不特別感興趣，除玉峰地產(chǎn)地塊外，其余房地產(chǎn)開發(fā)用地成交均價為 萬元 /畝；玉峰地產(chǎn)取得的千畝地塊地塊位于穗成村新沙島，將用于開發(fā)大型旅游地產(chǎn)項目，成交價格為 萬元 /畝，但玉峰地產(chǎn)需承擔新沙島橋梁（含引橋）、圍堤、島內(nèi) 市政道路、污水管網(wǎng)和泵站建設總費用預計 億元，將這部分基礎設施費用計入地價的話，土地成本則為 萬元 /畝，相比市場價格仍有一定優(yōu)惠。 上半年土地成交價格穩(wěn)中有升， 1 月 26 日地價為 萬元 /畝，到 6 月 9 日地價上升至 萬元 /畝； 7 月 19 日新掛牌位于民樂村的商住綜合用地，掛牌價突破 200 萬元 /畝，預示發(fā)展商仍然看好東鳳房地產(chǎn)市場。 （二）商品房市場行情 中山市房地產(chǎn)市場行情分析： 1）中山城區(qū)市場行情分析： 從 2020 年起三年來，中山城區(qū)商品房總體成交量基本持平， 2020年成交 量比 2020 年有近 10%的下降，但成交均價卻節(jié)節(jié)升高， 2020 中山萬隆公司東鳳鎮(zhèn)項目市場研究 及整體發(fā)展戰(zhàn)略報告 凌峻中國 17 年與 2020 年 6 月成交均價分別比上年度增長 28%、 %，到今年 6月中山城區(qū)商品房均價突破 7100 元 /平方米，可能是由于宏觀調(diào)控的壓力升幅與上漲速度才受到控制。 表 14 中山城區(qū)商品房銷售情況（單位：萬㎡、元 /㎡） 住宅物業(yè) 商業(yè)物業(yè) 合計 成交面積 成交均價 成交面積 成交均價 成交面積 成交均價 2020 2020 注：中山城區(qū)范圍是指石岐、東區(qū)、西區(qū)與南區(qū)（下同）。 （資料來源：中山市國土資源局） 2）中山鎮(zhèn)區(qū)市場行情分析： 從 2020 年至 2020 年 6 月，中山鎮(zhèn)區(qū)商品房總體成交量也是基本持平， 2020 年成交量比 2020 年略有下降， 2020 年與 2020 年 6 月成交均價分別比上年度增長 %、 %，到今年 6 月中山鎮(zhèn)區(qū)商品房均價為 5678 元 /平方米，房價上漲速度并不過快。 表 15 中山鎮(zhèn)區(qū)商品房銷售情況（單位：萬㎡、元 /㎡） 住宅物業(yè) 商業(yè)物業(yè) 合計 成交面積 成交均價 成交面積 成交均價 成交面積 成交均價 2020 2020 注：中山鎮(zhèn)區(qū)范圍 是指除城區(qū)以外的地區(qū)（下同）。 （資料來源：中山市國土資源局） 3）中山商業(yè)物業(yè)市場行情分析： 中山萬隆公司東鳳鎮(zhèn)項目市場研究 及整體發(fā)展戰(zhàn)略報告 凌峻中國 18 通過對中山城區(qū)與鎮(zhèn)區(qū)商品房銷售情況分析，我們發(fā)現(xiàn)中山商業(yè)物業(yè)市場有一個獨特的現(xiàn)象，就是商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)價格倒掛。由于商業(yè)物業(yè)具有經(jīng)營性的特點，物業(yè)的增值空間較大，通常商業(yè)物業(yè)的成交價格是住宅物業(yè)的兩至三倍起，但中山的情況有些不同，看2020 年 6 月的數(shù)據(jù)，城區(qū)住宅成交均價為 元 /㎡，商鋪成交均價僅為 元 /㎡，住宅價格高于商鋪價格 6%；而鎮(zhèn)區(qū)商鋪成交均價僅比住宅成交均價高出 54 元 /㎡。 東鳳市場行情分析： 1）商業(yè)物業(yè)大致行情： 東鳳鎮(zhèn)目前在售的商業(yè)物業(yè)數(shù)量不多，特別是純商業(yè)項目更是鳳毛麟角。之前市場上的商業(yè)物業(yè)多為社區(qū)配套的臨街商鋪，規(guī)模不大，數(shù)量也不多，其中東御世家小區(qū)商鋪因地段位置好（東海二路）產(chǎn)品設計好（首層街鋪）賣得最好，但由于較早入市，商鋪銷售均價僅為 約 6400 元 /平 方米。 目前在售的純商業(yè)項目只有由玉峰地產(chǎn)開發(fā)的、專業(yè)市場性質(zhì)的東鳳電子電器商貿(mào)城，首層商鋪售價為 15000～ 20200 元 /平方米，銷售情況良好，現(xiàn)僅剩三兩間商鋪未售出；而二層商鋪售價為 6700 元 /平方米，銷 售情況卻很差，只售出幾個商鋪。 總體來說，在零售類商業(yè)物業(yè)方面市場上缺乏可比性產(chǎn)品，在本案推出市場前，建議多做市場摸底工作，以便合理確定商業(yè)物業(yè)銷售價格。 2）住宅物業(yè)大致行情： 今年以來東鳳樓價平穩(wěn)上升。目前東鳳在售住宅物業(yè)（不含別墅） 中山萬隆公司東鳳鎮(zhèn)項目市場研究 及整體發(fā)展戰(zhàn)略報告 凌峻中國 19 售價最高的是佛奧陽光花園，其高層住宅產(chǎn)品目前銷售均價約為 4500元 /平方米，最高價為 4800 元 /平方米；而售價最低的則是東御世家 1～ 3 期的尾貨，售價僅為 4100 元 /平方米（毛坯房），而未開盤的金爵豪庭現(xiàn)在透露最低價僅為 3700 元 /平方米（毛坯房）。 目前東鳳在建的多個項 目住宅物業(yè)樓高都達到 25 層以上的大高層，購房者對超高層住宅已基本接受；但市場仍少有裝修房出售，估計萬科項目會帶裝修發(fā)售。 二、東鳳鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 市場起步晚，發(fā)展速度快； 東鳳的經(jīng)濟發(fā)展水平在中山市排行第五位，而東鳳房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平在中山市的街鎮(zhèn)中只處于中游水平，東鳳房地產(chǎn)市場起步時間相對其他街鎮(zhèn)較晚，目前仍缺少大型或影響力較大的項目， 但近年發(fā)展速度較快，萬科業(yè)已進入東鳳，顯示萬科對東鳳市場的看好。 在全國房地產(chǎn)市場面臨調(diào)控而低迷的情況下，東鳳的房地產(chǎn)市場基本沒有受到較大的影響，目前房地產(chǎn)市場的主 要以剛性需求為主，這兩年依舊保持 量價穩(wěn)步齊升的良好發(fā)展態(tài)勢，顯示東鳳房地產(chǎn)業(yè)擁有巨大的發(fā)展空間與發(fā)展?jié)摿?。 房地產(chǎn)投資大幅度增長，市場供應量旺盛； 隨著佛奧陽光花園、 天乙海岸名都 等大盤的開發(fā)面市，近兩年東 中山萬隆公司東鳳鎮(zhèn)項目市場研究 及整體發(fā)展戰(zhàn)略報告 凌峻中國 20 鳳的 新開工面積、施工面積、竣工面積 都不斷增長，玉峰地產(chǎn)的千畝豪宅地皮即將開發(fā)建設， 市場供應量將大大增加，顯示了東鳳房地產(chǎn)市場的啟動速度，以及投資者對東鳳房地產(chǎn)前景的良好預期。 市場放量增長，本地剛性需求得到釋放； 東鳳房地產(chǎn)市場在 20 2020 年的銷售量也放量增長， 其中也與經(jīng)濟的快速增長和政 府加三舊改造等政策有 關。預計 8 月 至 10 月，東鳳將有多個項目的新產(chǎn)品 面市， 如：萬科城、東御世家 4 期、天乙海岸名都高層、民森金爵豪庭等項目，將更加刺激樓市的成交增長，對于常住 人口 不足 15 萬的 東鳳鎮(zhèn)來說， 顯示了市場需求已經(jīng)逐步釋放，未來市場的飽和度將逐漸加劇。 市場逐步打破供求平衡局面，需要理性發(fā)展。 自從 2020 年起， 佛奧陽光花園、 天乙海岸名都 兩個總建筑面積均達 60 萬平方米的項目先后面市， 供應量幾乎是過去幾年之總和，表明目前市場供應遠大于需求的釋放，加上萬科城、 玉峰地產(chǎn)占地千畝的大盤， 市場的消化將有一個 過程，這相對于東鳳鎮(zhèn)的人口總量來說是一個很高的數(shù)字，這將給未來市場的良性發(fā)展帶來了一些不穩(wěn)定的因素。市場需要理性發(fā)展，需從提高品質(zhì)方面滿足消費者的有效需求，才能讓消費需求得到充分釋放。 價格平穩(wěn)上升，市場需適當向外拓展。 目前東鳳房地產(chǎn)市場依然保持量價齊升的格局，近 年 來，由于市場在成交量大幅度增加的動能支持下，今年房價穩(wěn)步上漲近一成五，目前市場在售項目住宅產(chǎn)品（不包 括別墅）均價大約在 4600 元 /㎡左 中山萬隆公司東鳳鎮(zhèn)項目市場研究 及整體發(fā)展戰(zhàn)略報告 凌峻中國 21 右。 總體來看 ，無論是中山全市還是東鳳鎮(zhèn)， 商品房價格 上漲速度雖然沒有穗深等市快，但依然保持增長勢頭， 值得注 意的是，中山人均居住面積比較高，本地目標 消費者大都有房或已購房，目前中山市并不限購，下一階段，整個中山的房地產(chǎn)均有向外拓展的需求 。 三、房地產(chǎn)新政分析 （一）第一波樓市調(diào)控：國十條，核心：限貸； 2020 年 4 月 17 日，國務院下發(fā)《 國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知 》 （簡 稱 “國十條” )。 “國十條” 實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且 套型建筑面積 在 90 平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的 倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高 。 （二）第二波樓市調(diào)控：六條措施，核心：限貸 +限二手； 2020 年 9 月 29 日，