【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 14 市城鎮(zhèn)化水平達(dá)到或接近 90%。中山市被 《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（ 20202020 年）》 定為“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合改革試點(diǎn)”，中山市正著眼于在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)實(shí)現(xiàn) “城鄉(xiāng)一體化”，目前，各鎮(zhèn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的步伐正在加快實(shí)施，而從中得益最大的是當(dāng)?shù)剞r(nóng)村居民，在土地集中、規(guī)模經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)上建立的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化 ,將極大地提高農(nóng)民的收入水平，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。 構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，重點(diǎn)是優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 根據(jù)中山市落實(shí) 《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（ 20202020年）》 工作目標(biāo)任務(wù)分解方案，“構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系”已成為中山市的重要工作任務(wù)?！皹?gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系”任務(wù)包括：優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，加快發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)、改選提升優(yōu)勢(shì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、提升企業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力，大力發(fā)展高技術(shù) 產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)現(xiàn)已成為中山市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。 【小結(jié)】 ? 從整體到局部的規(guī)劃，都明確了不斷推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程步伐，隨著東鳳新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，將加快中心城區(qū)各種市政和生活配套設(shè)施的完善，將大大提高了區(qū)域的商業(yè)與生活居住氛圍，項(xiàng)目所在區(qū)域擁有良好的發(fā)展前景； ? 東鳳鎮(zhèn)總體規(guī)劃均強(qiáng)調(diào)，要不斷優(yōu)化四大產(chǎn)業(yè)發(fā)展，集中優(yōu)勢(shì)力量?jī)?yōu)先發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，這符合《珠三角規(guī)劃綱要》精神，明確了東鳳城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的路徑與功能定位，預(yù)計(jì)東鳳的發(fā)展將迎來(lái)新的飛躍。 中山萬(wàn)隆公司東鳳鎮(zhèn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究 及整體發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告 凌峻中國(guó) 15 第二章、東鳳鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 一、東鳳鎮(zhèn)房地產(chǎn)行情分 析 （一）土地市場(chǎng)行情 表 13 2020 年上半年?yáng)|鳳鎮(zhèn)土地成交一覽表 成交 日期 面積(畝 ) 用途 位置 成交單價(jià)(萬(wàn)元 /畝 ) 競(jìng)得人 控規(guī)指標(biāo) 容積率 建筑密度 建設(shè)高度 5/20 工業(yè) 安樂(lè) 村 美人電機(jī)制造公司 ≤ 40% 24 米 6/9 商業(yè)住宅 小瀝 村 源興置業(yè)公司 ≤ 35% 100 米 5/25 住宅 穗成 村 馮承澤 等3 人 ≤ 33% 30 米 2/15 商業(yè)住宅 穗 成 村 玉峰房地產(chǎn)公司 ≤ 35% 15 米 商業(yè) ≤ 35% 100 米 商業(yè)住宅 ≤ 35% 15 米 商業(yè)住宅 ≤ 35% 15 米 商業(yè)住宅 ≤ 30％ 100 米 商業(yè)住宅 ≤ 35% 15 米 商業(yè)住宅 ≤ 35% 15 米 1/30 住宅 伯公 村 劉杰昌等3 戶 ≤ 35% 16 米 1/26 商住 民樂(lè) 村 梁瑤顏 等3 人 ≤ 30％ 100 米 （資料來(lái)源：中山市國(guó)土資源局） 成交量分析： 2020 年上半年?yáng)|鳳鎮(zhèn)共成交土地 12 宗，共成交土地 畝，其中：工業(yè)用地 畝、房地產(chǎn)開發(fā)用地 畝；在房地產(chǎn)開 中山萬(wàn)隆公司東鳳鎮(zhèn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究 及整體發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告 凌峻中國(guó) 16 發(fā)用地中，純商業(yè)用地 畝、純住宅用地 畝、商業(yè)住宅綜合用地 畝。 在房地產(chǎn)開發(fā)用地中，玉峰房 地產(chǎn)公司取得土地 畝，其余少量地塊僅 畝土地為源興置業(yè)公司及其他個(gè)人取得。 成交價(jià)格分析： 從 2020 年上半年土地成交情況來(lái)看，工業(yè)用地成交價(jià) 萬(wàn)元 /畝，房地產(chǎn)開發(fā)用地?zé)o論是住宅還是商業(yè)或商住綜合用地，成交價(jià)格差異不大，顯示市場(chǎng)對(duì)純商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)并不特別感興趣，除玉峰地產(chǎn)地塊外，其余房地產(chǎn)開發(fā)用地成交均價(jià)為 萬(wàn)元 /畝；玉峰地產(chǎn)取得的千畝地塊地塊位于穗成村新沙島，將用于開發(fā)大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，成交價(jià)格為 萬(wàn)元 /畝，但玉峰地產(chǎn)需承擔(dān)新沙島橋梁（含引橋）、圍堤、島內(nèi) 市政道路、污水管網(wǎng)和泵站建設(shè)總費(fèi)用預(yù)計(jì) 億元，將這部分基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用計(jì)入地價(jià)的話，土地成本則為 萬(wàn)元 /畝，相比市場(chǎng)價(jià)格仍有一定優(yōu)惠。 上半年土地成交價(jià)格穩(wěn)中有升， 1 月 26 日地價(jià)為 萬(wàn)元 /畝，到 6 月 9 日地價(jià)上升至 萬(wàn)元 /畝； 7 月 19 日新掛牌位于民樂(lè)村的商住綜合用地，掛牌價(jià)突破 200 萬(wàn)元 /畝，預(yù)示發(fā)展商仍然看好東鳳房地產(chǎn)市場(chǎng)。 （二）商品房市場(chǎng)行情 中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析： 1）中山城區(qū)市場(chǎng)行情分析： 從 2020 年起三年來(lái)，中山城區(qū)商品房總體成交量基本持平， 2020年成交 量比 2020 年有近 10%的下降，但成交均價(jià)卻節(jié)節(jié)升高， 2020 中山萬(wàn)隆公司東鳳鎮(zhèn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究 及整體發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告 凌峻中國(guó) 17 年與 2020 年 6 月成交均價(jià)分別比上年度增長(zhǎng) 28%、 %，到今年 6月中山城區(qū)商品房均價(jià)突破 7100 元 /平方米，可能是由于宏觀調(diào)控的壓力升幅與上漲速度才受到控制。 表 14 中山城區(qū)商品房銷售情況（單位：萬(wàn)㎡、元 /㎡） 住宅物業(yè) 商業(yè)物業(yè) 合計(jì) 成交面積 成交均價(jià) 成交面積 成交均價(jià) 成交面積 成交均價(jià) 2020 2020 注：中山城區(qū)范圍是指石岐、東區(qū)、西區(qū)與南區(qū)（下同）。 （資料來(lái)源：中山市國(guó)土資源局） 2）中山鎮(zhèn)區(qū)市場(chǎng)行情分析： 從 2020 年至 2020 年 6 月，中山鎮(zhèn)區(qū)商品房總體成交量也是基本持平， 2020 年成交量比 2020 年略有下降， 2020 年與 2020 年 6 月成交均價(jià)分別比上年度增長(zhǎng) %、 %，到今年 6 月中山鎮(zhèn)區(qū)商品房均價(jià)為 5678 元 /平方米，房?jī)r(jià)上漲速度并不過(guò)快。 表 15 中山鎮(zhèn)區(qū)商品房銷售情況（單位：萬(wàn)㎡、元 /㎡） 住宅物業(yè) 商業(yè)物業(yè) 合計(jì) 成交面積 成交均價(jià) 成交面積 成交均價(jià) 成交面積 成交均價(jià) 2020 2020 注：中山鎮(zhèn)區(qū)范圍 是指除城區(qū)以外的地區(qū)（下同）。 （資料來(lái)源：中山市國(guó)土資源局） 3）中山商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)行情分析： 中山萬(wàn)隆公司東鳳鎮(zhèn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究 及整體發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告 凌峻中國(guó) 18 通過(guò)對(duì)中山城區(qū)與鎮(zhèn)區(qū)商品房銷售情況分析，我們發(fā)現(xiàn)中山商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)有一個(gè)獨(dú)特的現(xiàn)象，就是商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)價(jià)格倒掛。由于商業(yè)物業(yè)具有經(jīng)營(yíng)性的特點(diǎn)，物業(yè)的增值空間較大，通常商業(yè)物業(yè)的成交價(jià)格是住宅物業(yè)的兩至三倍起，但中山的情況有些不同，看2020 年 6 月的數(shù)據(jù)，城區(qū)住宅成交均價(jià)為 元 /㎡，商鋪成交均價(jià)僅為 元 /㎡，住宅價(jià)格高于商鋪價(jià)格 6%；而鎮(zhèn)區(qū)商鋪成交均價(jià)僅比住宅成交均價(jià)高出 54 元 /㎡。 東鳳市場(chǎng)行情分析： 1）商業(yè)物業(yè)大致行情： 東鳳鎮(zhèn)目前在售的商業(yè)物業(yè)數(shù)量不多，特別是純商業(yè)項(xiàng)目更是鳳毛麟角。之前市場(chǎng)上的商業(yè)物業(yè)多為社區(qū)配套的臨街商鋪，規(guī)模不大，數(shù)量也不多，其中東御世家小區(qū)商鋪因地段位置好（東海二路）產(chǎn)品設(shè)計(jì)好（首層街鋪）賣得最好，但由于較早入市，商鋪銷售均價(jià)僅為 約 6400 元 /平 方米。 目前在售的純商業(yè)項(xiàng)目只有由玉峰地產(chǎn)開發(fā)的、專業(yè)市場(chǎng)性質(zhì)的東鳳電子電器商貿(mào)城，首層商鋪售價(jià)為 15000～ 20200 元 /平方米，銷售情況良好，現(xiàn)僅剩三兩間商鋪未售出；而二層商鋪售價(jià)為 6700 元 /平方米，銷 售情況卻很差，只售出幾個(gè)商鋪。 總體來(lái)說(shuō)，在零售類商業(yè)物業(yè)方面市場(chǎng)上缺乏可比性產(chǎn)品，在本案推出市場(chǎng)前，建議多做市場(chǎng)摸底工作，以便合理確定商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格。 2）住宅物業(yè)大致行情： 今年以來(lái)東鳳樓價(jià)平穩(wěn)上升。目前東鳳在售住宅物業(yè)（不含別墅） 中山萬(wàn)隆公司東鳳鎮(zhèn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究 及整體發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告 凌峻中國(guó) 19 售價(jià)最高的是佛奧陽(yáng)光花園，其高層住宅產(chǎn)品目前銷售均價(jià)約為 4500元 /平方米，最高價(jià)為 4800 元 /平方米；而售價(jià)最低的則是東御世家 1～ 3 期的尾貨，售價(jià)僅為 4100 元 /平方米（毛坯房），而未開盤的金爵豪庭現(xiàn)在透露最低價(jià)僅為 3700 元 /平方米（毛坯房）。 目前東鳳在建的多個(gè)項(xiàng) 目住宅物業(yè)樓高都達(dá)到 25 層以上的大高層，購(gòu)房者對(duì)超高層住宅已基本接受；但市場(chǎng)仍少有裝修房出售，估計(jì)萬(wàn)科項(xiàng)目會(huì)帶裝修發(fā)售。 二、東鳳鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 市場(chǎng)起步晚，發(fā)展速度快； 東鳳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在中山市排行第五位，而東鳳房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平在中山市的街鎮(zhèn)中只處于中游水平，東鳳房地產(chǎn)市場(chǎng)起步時(shí)間相對(duì)其他街鎮(zhèn)較晚，目前仍缺少大型或影響力較大的項(xiàng)目， 但近年發(fā)展速度較快，萬(wàn)科業(yè)已進(jìn)入東鳳，顯示萬(wàn)科對(duì)東鳳市場(chǎng)的看好。 在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)控而低迷的情況下，東鳳的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本沒(méi)有受到較大的影響，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主 要以剛性需求為主，這兩年依舊保持 量?jī)r(jià)穩(wěn)步齊升的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，顯示東鳳房地產(chǎn)業(yè)擁有巨大的發(fā)展空間與發(fā)展?jié)摿?。 房地產(chǎn)投資大幅度增長(zhǎng)，市場(chǎng)供應(yīng)量旺盛； 隨著佛奧陽(yáng)光花園、 天乙海岸名都 等大盤的開發(fā)面市，近兩年?yáng)| 中山萬(wàn)隆公司東鳳鎮(zhèn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究 及整體發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告 凌峻中國(guó) 20 鳳的 新開工面積、施工面積、竣工面積 都不斷增長(zhǎng)，玉峰地產(chǎn)的千畝豪宅地皮即將開發(fā)建設(shè)， 市場(chǎng)供應(yīng)量將大大增加，顯示了東鳳房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)速度，以及投資者對(duì)東鳳房地產(chǎn)前景的良好預(yù)期。 市場(chǎng)放量增長(zhǎng)，本地剛性需求得到釋放； 東鳳房地產(chǎn)市場(chǎng)在 20 2020 年的銷售量也放量增長(zhǎng)， 其中也與經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和政 府加三舊改造等政策有 關(guān)。預(yù)計(jì) 8 月 至 10 月，東鳳將有多個(gè)項(xiàng)目的新產(chǎn)品 面市， 如：萬(wàn)科城、東御世家 4 期、天乙海岸名都高層、民森金爵豪庭等項(xiàng)目，將更加刺激樓市的成交增長(zhǎng)，對(duì)于常住 人口 不足 15 萬(wàn)的 東鳳鎮(zhèn)來(lái)說(shuō)， 顯示了市場(chǎng)需求已經(jīng)逐步釋放，未來(lái)市場(chǎng)的飽和度將逐漸加劇。 市場(chǎng)逐步打破供求平衡局面，需要理性發(fā)展。 自從 2020 年起， 佛奧陽(yáng)光花園、 天乙海岸名都 兩個(gè)總建筑面積均達(dá) 60 萬(wàn)平方米的項(xiàng)目先后面市， 供應(yīng)量幾乎是過(guò)去幾年之總和，表明目前市場(chǎng)供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求的釋放，加上萬(wàn)科城、 玉峰地產(chǎn)占地千畝的大盤， 市場(chǎng)的消化將有一個(gè) 過(guò)程，這相對(duì)于東鳳鎮(zhèn)的人口總量來(lái)說(shuō)是一個(gè)很高的數(shù)字，這將給未來(lái)市場(chǎng)的良性發(fā)展帶來(lái)了一些不穩(wěn)定的因素。市場(chǎng)需要理性發(fā)展，需從提高品質(zhì)方面滿足消費(fèi)者的有效需求，才能讓消費(fèi)需求得到充分釋放。 價(jià)格平穩(wěn)上升，市場(chǎng)需適當(dāng)向外拓展。 目前東鳳房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持量?jī)r(jià)齊升的格局，近 年 來(lái)，由于市場(chǎng)在成交量大幅度增加的動(dòng)能支持下，今年房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲近一成五，目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目住宅產(chǎn)品（不包 括別墅）均價(jià)大約在 4600 元 /㎡左 中山萬(wàn)隆公司東鳳鎮(zhèn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究 及整體發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告 凌峻中國(guó) 21 右。 總體來(lái)看 ，無(wú)論是中山全市還是東鳳鎮(zhèn)， 商品房?jī)r(jià)格 上漲速度雖然沒(méi)有穗深等市快，但依然保持增長(zhǎng)勢(shì)頭， 值得注 意的是，中山人均居住面積比較高，本地目標(biāo) 消費(fèi)者大都有房或已購(gòu)房，目前中山市并不限購(gòu)，下一階段，整個(gè)中山的房地產(chǎn)均有向外拓展的需求 。 三、房地產(chǎn)新政分析 （一）第一波樓市調(diào)控：國(guó)十條，核心：限貸； 2020 年 4 月 17 日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《 國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知 》 （簡(jiǎn) 稱 “國(guó)十條” )。 “國(guó)十條” 實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)買首套自住房且 套型建筑面積 在 90 平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高 。 （二）第二波樓市調(diào)控：六條措施，核心：限貸 +限二手； 2020 年 9 月 29 日，