【文章內(nèi)容簡介】 %。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格上漲 %。 70 個大中城市房屋銷售價格上漲 %，其中新建住宅價格上漲 %，二手住宅價格上漲 %；房屋租賃價格上漲 % 圖 22： 0408 年居民消費價格漲跌幅度 中國廣告人網(wǎng)站 11 （ 3） 年末國家外匯儲備 19460 億美元，比上年末增加 4178 億美元。年末人民幣 匯率為 1 美元兌 元人民幣，比上年末升值 %。 圖 23： 0408 年末國家外匯儲備 （ 4） 全年稅收收入 57862 億元（不包括關稅、耕地占用稅和契稅），比上年增加 8413 億元，增長 %。 圖 24： 0408 年稅收收入及其增長速度 2. 農(nóng)業(yè) 全年糧食種植面積 10670 萬公頃，比上年增加 106 萬公頃；棉花種植面積576 萬公頃，減少 17 萬公頃；油料種植面積 1271 萬公頃，增加 139 萬公頃；糖料種植面積 193 萬公頃，增加 13 萬公頃。 圖 25： 0408 年糧食產(chǎn)量及其增長速度 3. 工業(yè) 和建筑業(yè) 全年全部工業(yè)增加值 129112 億元，比上年增長 %。規(guī)模以上工業(yè)增加值增長 %，其中國有及國有控股企業(yè)增長 %；集體企業(yè)增長 %，股份制中國廣告人網(wǎng)站 12 企業(yè)增長 %，外商及港澳臺商投資企業(yè)增長 %；私營企業(yè)增長 %。分輕重工業(yè)看，輕工業(yè)增長 %，重工業(yè)增長 %。 圖 26： 0408 年工業(yè)增加值及其增長速度 全年全社會建筑業(yè)實現(xiàn)增加值 17071 億元，比上年增長 %。全國具有資質(zhì)等級的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤 1756 億元，增長 %，其中國有及國 有控股企業(yè) 509 億元，增長 %；上繳稅金 2058 億元，增長 %，其中國有及國有控股企業(yè) 771 億元，增長 %。 圖 27： 0408 年建筑業(yè)增加值及其增長速度 4. 固定資產(chǎn)投資 全年全社會固定資產(chǎn)投資 172291 億元，比上年增長 %。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資 148167 億元，增長 %；農(nóng)村投資 24124 億元，增長 %。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資 87412 億元，比上年增長 %；中部地區(qū)投資 45384 億元，增長%；西部地區(qū)投資 35839 億元，增長 %。 圖 28： 0408 年固定資產(chǎn)投資及其增長速度 中國廣告人網(wǎng)站 13 09 年中國宏觀經(jīng)濟狀況分析預測 1. 中國經(jīng)濟將面臨巨大挑戰(zhàn) 2021 年，由于世界經(jīng)濟周期與中國經(jīng)濟周期、實體投資調(diào)整周期與金融資本調(diào)整周期、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型力量與周期性調(diào)整力量、房地產(chǎn)調(diào)整周期與制造業(yè)調(diào)整周期等多重因素的疊加，結(jié)構(gòu)聯(lián)動性和剛性的約束，中國宏觀經(jīng)濟將出現(xiàn)超預期深度下滑的局面。 2. 擴內(nèi)需投資計劃將有助于中國經(jīng)濟的發(fā)展 4 萬億投資刺激計劃的信號價值大于其實際投資啟動價值，其堅實的短期政策基礎決定了它將在短期緩和宏觀經(jīng)濟總量的深度下滑，但其相對較 小的規(guī)模及其投資增進型的政策特性決定了它不僅沒改變目前蕭條產(chǎn)生的內(nèi)在機理，反而會在中期加重投資驅(qū)動型增長模式的內(nèi)在矛盾和爆發(fā)的激烈程度，導致下行區(qū)間的期限延長、波動加劇、蕭條反復，并使中國宏觀經(jīng)濟可能將在 20212021 年期間出現(xiàn)“ W 型”周期調(diào)整模式。中國宏觀經(jīng)濟將于 2021 年下期見底反彈， 2021 年宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)輕度復蘇。 09 年一季度全國房地產(chǎn)行業(yè)總體運行狀況 1. 投資下滑較快，景氣跌至十年新低 09 年 12 月，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 10276 億元，同比增長 %。房地產(chǎn)開發(fā)投資完 成 2398 億元，同比僅 1%增長，低于本期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長率 個百分點，而去年同期增速為 %，下滑迅猛（如圖 2）。 12 月房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)投資的比重為 %，比去年同期低 6 個百分點。 圖 29：全國固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資規(guī)模 中國廣告人網(wǎng)站 14 2. 銷量回暖仍未能提振開發(fā)商信心，戰(zhàn)略收縮仍是主基調(diào) 09 年 12 月，土地購置 億平方米、開發(fā) 億平方米，分別同比增%和 %，增速分別比去年同期低 68 和 35 個百分點；商品房新開工 億平方米，同比增長 15%，增速比去年同期低 42 個百分點。這三項指標表明銷量回暖仍未能提振開發(fā)商對后市的信心，買地及新開工意愿薄弱，戰(zhàn)略收縮仍是主基調(diào)。 圖 210：全國 09 年 12 月購置、開發(fā)、新開工土地面積 09 年短期房地產(chǎn)行業(yè)政策趨勢分析 1. 當前最大隱憂是投資下滑較快， 09 年政策松動仍可期待 從投資下滑和土地開發(fā)、購置及新開工面積出現(xiàn)的負增長來看，當前最大隱憂是投資衰退。開發(fā)商投資意愿明顯下降，有現(xiàn)實被動調(diào)整和主動應對雙重因素影響。 為了緩解投資負增長對 GDP 增長的負面影響，可以預計未來一段時 間，對房地產(chǎn)的政策總體是偏“暖”的，形象地總結(jié)為“經(jīng)濟下滑不息，政策松動不止”。 2. 短期政策分析與預期 雖然 08 年四季以來出臺了一些松動政策，但力度仍不夠。一些限制房地產(chǎn)企業(yè)自主經(jīng)營的政策并沒有取消；抑制改善需求的政策（如“二套房貸款政策”）也沒有從中央層面完全取消；針對供需兩端的稅費還有很大減免空間；房地產(chǎn)開發(fā)報建涉及幾十個審批環(huán)節(jié)和多項行政規(guī)費，政府辦事效率對開發(fā)商控制成本及時把握市場時機有舉足輕重的影響，還有很大提升空間。 可以做出如下推測，如果這波回暖行情無法持續(xù)或房地產(chǎn)投資遲遲不能見底回升 的話，相關政策將陸續(xù)推出，將包括： 中國廣告人網(wǎng)站 15 （ 1）調(diào)整 90/70 政策； （ 2）可能明確二套房貸政策； （ 3）進一步降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各項稅費； （ 4）調(diào)低一些行政規(guī)費的收取標準（西安、南京等地已經(jīng)實施）； （ 5）適當調(diào)整土地增值稅和所得稅的預征制度，預征率適當下調(diào)的可能性非常大，甚至不排除調(diào)低土地增值稅稅率的可能； （ 6）部分城市可能推出購房入戶政策、購房退個稅政策； （ 7）調(diào)整對“普通住房”的界定標準，使大部分商品房能享受“普通住房”的房貸利率和交易稅費的政策優(yōu)惠（在北京、上海等地已經(jīng)實施）； （ 8）放寬境外 、港澳臺人士在國內(nèi)置業(yè)的限制（在廣東已經(jīng)實施）。 上述政策不一定都從中央層面出臺，很大一部份將從地方層面推出。 3. 對保障性住房立法，一定程度上化解了市場對樓市的擔憂，減輕了政府面對“住不起房”、公共服務功能缺位的社會壓力。 另外，從保障性住房方面看，近期廈門、深圳運用地方立法權(quán)率先探索建立了住房保障法規(guī)，為國家層面進行相關立法積累了經(jīng)驗。立法堅持居者“有房住”而非“有房產(chǎn)”理念，“以租為主出售為輔”理念等。并且對保障性住房的居住條件做出了限制，這使保障性住房與商品房明顯區(qū)隔，有效化解了市場對“保障性住房 會沖擊商品房”的擔憂。 4. 地方托市，區(qū)域龍頭房企更受青睞 最近幾個月來，媒體報道的一些新聞事件，如“去年下半年萬科在杭州掀起降價風波后被政府問話”、以及“恒大、萬科南京降價受罰”、“沈陽房協(xié)組織不降價聯(lián)盟”等，應值得關注。雖然“恒大降價受罰事件”已由地方政府澄清，但仍折射出在經(jīng)濟下滑的嚴峻形勢下，地方托市有所抬頭。 雖然房地產(chǎn)行業(yè)并沒有成為國家 2021 年 10 大振興產(chǎn)業(yè)之一，但是作為一國經(jīng)濟發(fā)展的火車頭，房地產(chǎn)行業(yè)勢必成為國家重點扶持的對象，各地方政府也會出臺各種利好消息 ，鼓勵房地產(chǎn)投資。作為 2021 年開 發(fā)建設的項目，必然受到宏觀經(jīng)濟影響，但綜上分析，利大于弊，具有較好的宏觀投資環(huán)境。 中國廣告人網(wǎng)站 16 中觀投資環(huán)境分析 09 年一季度成都市土地市場分析 1. 土地市場概況 圖 211：成都市近五季度土地成交狀況圖 （ 1）一季度主城區(qū)和郊縣共供應土地 畝，環(huán)比下降 %，土地供應方面縮水嚴重。在去年三、四季度市場出現(xiàn)大規(guī)模供應之后， 09 年伊始，政府緊縮土地市場，主城區(qū)一月、二月甚至出現(xiàn)了 0 供應的情況。 （ 2）從圖中可以看到每年的第一季度，土地市場都不活躍， 08 年一季度也僅僅只出現(xiàn)了 萬方的供應。因此本季出現(xiàn)如此供應量應算正常情況。畢竟無論是政府還是開發(fā)商都無力承受持續(xù)的大規(guī)模供應，一季度是一個調(diào)整期。 2. 一 季度土地成交情況 圖 212：成都市 09 年已季度土地成交狀況圖 （ 1）一季度有 14 宗土地順利成交，比上季度減少了 2 宗。合計面積 畝。其中，主城區(qū) 4 宗土地成交，合計面積 畝，占總成交的 %；郊縣成交 10 宗，合計面積 畝，占成交總量的 %。 中國廣告人網(wǎng)站 17 （ 2）住宅用地共成交 畝，占到了總成交量的近 5 成。相比 08 年四季度住宅用地所占的 比例又有所提高。但從具體的成交情況開看，本季度供應基數(shù)太小，大多數(shù)住宅用地都是以起拍價成交，并且全部位于郊縣。由于受到資金鏈緊張的影響，開發(fā)商拿地的熱情仍然不高。 3. 土地成交價格分析 成交土地列表（萬元 /畝） 時間 一月 二月 三月 主城區(qū) 0 0 郊縣 95 90 表 21： 09 年一季度土地成交均價 圖 213：近五季度土地成交均價 一季度土地成交均價為 萬元 /畝，也是近五個季度中最低的一個季度。造成這種情況的原因是因為有大體量低價的工業(yè)地塊成交，成交金額大 都在 30萬元 /畝以下，拉低了市場的整體成交價格。 09 年一季度成都市房地產(chǎn)市場分析 1. 市場概況 商品房供應成交概況 圖 214：近五季度供應成交概況 中國廣告人網(wǎng)站 18 一季度主城區(qū)商品住宅供應面積為 萬平方米，環(huán)比下降了 %，為一年來的最低值，供應量的銳減與歲末年初的市場有關，春節(jié)的傳統(tǒng)淡季開發(fā)商大都選擇觀望，進入市場的項目很少。但與之形成鮮明對比的則是房品房成交量的大幅攀升，本季度商品房成交面為 萬平米，是一年來的最高值，環(huán)比上漲 %。單季成交量大幅超越了單季的新增供應量 。 一季度從供應與成交巨大的量差可以看到，現(xiàn)階段的銷售是以消化市場存量房為主。 2. 一季度供應市場分析 各月供應情況分析 圖 215：第一季度各月土地供應情況 （ 1） 09 年第 1 季度主城區(qū)供應商品住宅供應呈現(xiàn)出一個先抑后揚的態(tài)勢。一、二月受到假期和對未來形勢預判不明的影響，大多數(shù)開發(fā)商都選擇了觀望，縮量供應成為前期的主基調(diào)。 （ 2）進入三月隨著小陽春行情的越發(fā)明顯，剛性需求的大量釋放，供應市場被帶動，與前兩個月相比供應面積增加 67 萬方左右。另外為了四月的房交會，部分項目也推出新房原造勢，聚斂人氣，一定程 度上也帶動供應量。 3. 一季度商品房需求市場分析 （ 1）各月商品房需求分析 圖 216：近五季度商品房成交量 中國廣告人網(wǎng)站 19 圖 217： 09 年第一季度各月商品房成交情況 09 年一季度，主城區(qū)商品房成交面積 萬方，環(huán)比上漲 %，成交套數(shù) 31145 套，環(huán)比上漲 %。 一季度延續(xù)了上季度的走勢 —— 成交量節(jié)節(jié)攀升，目前成交量已經(jīng)連續(xù) 5個月上漲（ 08 年 11 月成交量開始出現(xiàn)環(huán)比上漲）。從數(shù)據(jù)可以看到有置業(yè)需求的消費者是大量存在的，經(jīng)過了去年第四季度政策的刺激與價格的調(diào)整后，一些消費者心目中的“階段 性”低點出現(xiàn)，紛紛開始介入樓市進行置業(yè)。 （ 2） 主城區(qū)需求分析 圖 218：第一季度各行政區(qū)商品房成交量 一季度所有行政區(qū)域的成交量全部上升。其中金牛區(qū)成交量大幅上漲，本季度成交 5710 套，環(huán)比上一季度成交量上漲了 %。成華區(qū)和錦江區(qū)的成交量較之前一季度都上升了 2021 左右。相較之下青羊、武侯的漲幅則較低，但隨著本輪供應城西市場的打開，預計未來城西各行政區(qū)的成交量也會迎頭趕上。 城東區(qū)域的表現(xiàn)特別明顯，受其帶動，近期成華、錦江、金牛區(qū)的商品房成交量出現(xiàn)了大漲。據(jù)中原調(diào)查顯示，拆遷戶集中于成華區(qū)， 在客戶組成中，部分在售項目高達 45%的購房者屬于拆遷戶，使區(qū)域成交量節(jié)節(jié)攀升。 中國廣告人網(wǎng)站 20 09 年一季度成都市房屋價格分析 1. 近五季度各區(qū)域均價比較 圖 219：近五季度各行政區(qū)域商品房均價比較 （ 1）從上圖的比較中可以看到，第一季度主城區(qū)大多數(shù)方位的項目均價環(huán)比都出現(xiàn)了上升，平均漲幅為 %。 （ 2）樓盤價格的上調(diào)多集中在 23 月，而出現(xiàn)價格上調(diào)的根本原因則是這輪小陽春行情的不期而遇。由于多重利好因素的疊加在春節(jié)之后，打破了購房者的觀望情緒，讓開發(fā)商在市場上實現(xiàn)了階段性的強勢地位。當定價的主動 權(quán)回歸開發(fā)商后，部分樓盤出現(xiàn)了上漲的態(tài)勢。 （ 3）郊縣方面本季度價格為 3740 元 /平米，環(huán)比下降了 %。郊縣價格出現(xiàn)了下調(diào)屬于正?；卣{(diào)，原因是因為上季度郊縣出現(xiàn)了幾個多層項目，極端值影響較大，而本季受這類因素影響較小。 （ 4）本季度的價格已經(jīng)出現(xiàn)了上漲，預計未來在這股暖流的刺激下，市場價格還有繼續(xù)上調(diào)的可能性。但漲價之后的市場如何變化，仍需要進一步觀察。 2. 近五季度各房屋類型價格比較 圖 220：近五季度各業(yè)態(tài)價格比較 中國廣告人網(wǎng)站 21 本季度由于主城區(qū)開盤項目較少，因此各業(yè)態(tài)的價格不同程度的被郊縣項目拉低。 呈現(xiàn)出一片