【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 高端定位的影響。 目前，力旺東璽臺(tái)項(xiàng)目主體已封頂，為準(zhǔn)現(xiàn)房銷售階段，預(yù)計(jì) 2021年 11月交房。這就意味著即使購(gòu)買商鋪也不能馬上投入使用，會(huì)流失一部分急于自營(yíng)的投資群體。 O(Opportunities：機(jī)會(huì) ) 伴隨著長(zhǎng)春市道路的整改及 修建，立體化交通網(wǎng)的實(shí)現(xiàn)已然指日可待。其中，吉林大路、二道區(qū)主干道東盛大街和東榮大路的相繼修通，進(jìn)一步拉近了項(xiàng)目與長(zhǎng)春市其他城區(qū)的距離。同時(shí)，地鐵 2號(hào)線未來的貫通加之原有的輕軌 4號(hào)線，區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)了公交、輕軌、地鐵三種出行方式。便捷的出行方式不僅方便了入住的 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 業(yè)主，同時(shí)也將帶來眾多的流動(dòng)客群，增加投資的信心。 同時(shí)，項(xiàng)目的商鋪產(chǎn)品正處于 “ 熟鋪 ” 向 “ 旺鋪 ” 的過渡階段，產(chǎn)品未來升值空間不容小覷。 T(Threats：風(fēng)險(xiǎn) ) 任何事物都具有兩面性，投資亦是如此。成熟的商業(yè)氛圍、可觀的受益、穩(wěn)定的客群，使得 投資優(yōu)勢(shì)明顯。但是，往往也會(huì)伴隨著一定的風(fēng)險(xiǎn)，如產(chǎn)品總價(jià)較高、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的合理選擇等問題，這些因素也都需要投資客酌情考慮。 產(chǎn)品定位 以先進(jìn)的居住理念為先導(dǎo)，注重營(yíng)造空間布局、主題生活環(huán)境、社區(qū)生活配套三大方面的鮮明特點(diǎn)，兼顧建筑單體的內(nèi)外感受，相對(duì)弱化處理住宅配套設(shè)施，具備二十一世紀(jì)領(lǐng)先品質(zhì)住宅產(chǎn)品鮮明形象的居住社區(qū)。 客戶定位 整個(gè)項(xiàng)目的客戶群定位必然是多層次的?？傮w上看，應(yīng)明確以 “中高等收入階層”為主流消費(fèi)群體的客戶群定位。 “中高等收入階層”應(yīng)該是指：有 一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，家庭月收入在 8300 元 /平方米以上，具有較高的文化水平和審美能力，對(duì)未來美好生活充滿信心和渴望的人群。 價(jià)格定位 定價(jià)，普通多層高層住宅 8300 元 /每平方米。這對(duì)于城市中高收入階層以上的白領(lǐng)具有很大的誘惑力。相對(duì)于其他社區(qū) 2 萬多元 /每平方米的房?jī)r(jià)， 力旺東璽臺(tái)更是極具競(jìng)爭(zhēng)力。用相當(dāng)于公寓的價(jià)格購(gòu)買一套高品質(zhì)的別墅，不再只是夢(mèng)想。 此外，該區(qū)域是政府規(guī)劃好的高級(jí)住宅區(qū)，臨近長(zhǎng)影世紀(jì)城、凈月國(guó)家森林公園。各房地產(chǎn)開發(fā)商已購(gòu)置大量土地于此，可以預(yù)期，除了現(xiàn)有項(xiàng)目外，周邊還會(huì)有樓盤項(xiàng)目競(jìng)相 跟進(jìn)的態(tài)勢(shì)，形成開發(fā)熱潮。該處房產(chǎn)極具升值潛力。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃方案優(yōu)選 長(zhǎng)春商業(yè)布局極不均衡，目前南部、西部和東部占半城以上區(qū)域內(nèi)都沒有大型商業(yè)儀軒休閑假日廣場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，周邊環(huán)境及形成商圈的時(shí)機(jī)均十分優(yōu)越，商業(yè)項(xiàng)目具有良好的發(fā)展前景，面臨空前的發(fā)展機(jī)遇，長(zhǎng)期持有具有很高的增值潛力。 力旺東璽臺(tái)項(xiàng)目占地 ㎡，規(guī)劃建筑面積 ㎡，總投資 。本項(xiàng)目集住宅、寫字樓、辦公樓于一體，長(zhǎng)春市體量最大、商業(yè)業(yè)態(tài)最全的新型城市綜合體。長(zhǎng)春市政府規(guī)劃的 南部新商圈。力旺東璽臺(tái) 項(xiàng)目將建小高層和高層產(chǎn)品，樓盤狀況為 8層、 10層、 11層、 14層、 15層、 16層、 18層。 項(xiàng)目建筑特色：住宅、辦公、特色商業(yè)、美食、休閑娛樂等功能于一體，打造長(zhǎng)春市商業(yè)業(yè)態(tài)最全的城市新型綜合體。 建設(shè)規(guī)模主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 單位 :㎡ 總用地面積 57300 總建筑面積 178013 本期總建筑面積 68300 地上建筑面積 51860 其中 住宅 44155 商業(yè) 3195 辦公樓 4510 容積 率 地下建筑面積 16440 建筑密度 % 綠地率 % 總停車位 732 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 第四章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 前期工作 （ 1）項(xiàng)目開發(fā)融資： 2021 年 11 月前完成。 （ 2）簽訂合同及付款： 2021 年 11月前完成。 （ 3）批文報(bào)批工作： 2021 年 12 月前完成。 規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段 （ 1）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審批、修改： 2021 年 11 月初完成。 （ 2）委托設(shè)計(jì)： 2021 年 11 月初完成。 （ 3）初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)： 2021 年 9 月～ 2021 年 4 月初完成。 工程招標(biāo) 招標(biāo)及采購(gòu)工作于 2021 年 12 月 31日前完成（包括施工、監(jiān)理的招標(biāo)，以及材料設(shè)備采購(gòu)）。 施工階段 （ 1）施工準(zhǔn)備： 2021 年 10 月～ 2021 年１月初。 （ 2）基礎(chǔ)工程： 2021 年１月初～ 2021 年 7月初。 （ 3）土方工程： 2021 年２月末～ 2021 年 7月初。 （ 4）地下結(jié)構(gòu)工程： 2021 年４月初～ 2021 年 2月末。 （ 5）主體工程： 2021 年 7 月初～ 2021 年 6月初。 （ 6）安裝與裝修工程： 2021 年 9月初～ 2021 年 4 月初。 （ 7）室外總體： 2021 年 10 月初～ 2021 年 6月末。 竣工準(zhǔn)備及驗(yàn)收備案： 2021 年 9 月初～ 2021 年 11月初。 銷售： 2021 年 7月～ 2021 年 12月。 項(xiàng)目論證及準(zhǔn)備工作在 2021 年 12 月前完成。 2021 年 1 月，完成土地三通一平并投入施工使用。項(xiàng)目建設(shè)包括多層住宅、聯(lián)體別墅、地下室、及地下停車場(chǎng)等公共設(shè)施。 預(yù)計(jì)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期限為 2 年： 2021 年 9 月至 2021 年 11 月。項(xiàng)目 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 所需的大體時(shí)間及進(jìn)度見下表： 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表 時(shí)間 項(xiàng)目 年份 2021 年 2021 年 2021 年 季度 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 項(xiàng)目論證及準(zhǔn)備工作 拆遷及土地三通一平 前期工程 建 安 工 程 土建工程 基礎(chǔ)工程 基坑圍護(hù)及土方工程 地下結(jié)構(gòu) 地上結(jié)構(gòu) 外立面裝飾工程 室內(nèi)裝飾工程 室外附屬工程 市政配套 銷售 說明： 項(xiàng)目前期工作包括項(xiàng)目開發(fā) 融資、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和施工圖設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目實(shí)施前各種批文的報(bào)批工作。 建安工程包括主體工程的建設(shè)和室內(nèi)外設(shè)備的安裝。 配套工程建設(shè)包括管線鋪設(shè)、公共建筑建設(shè)、小區(qū)內(nèi)外綠化以及道路的建設(shè) 。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 第五章 項(xiàng)目投資估算 投資估算 土地成本起價(jià) ： 億元 2. 征收的范圍和標(biāo)準(zhǔn) : 1）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的內(nèi)容 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的內(nèi)容主要包括城市供水設(shè)施、排水設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、公交設(shè)施、消防設(shè)施和其他市政公用設(shè)施等配套費(fèi)。 2）征收范圍 凡在長(zhǎng)春市（不含雙陽區(qū)）城市規(guī)劃區(qū)范 圍內(nèi)新建的各類建設(shè)項(xiàng)目及擴(kuò)建、改建的新增面積部分或原屬于減免配套費(fèi)的建設(shè)項(xiàng)目改變用途的，均按建筑面積征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。 3）征收標(biāo)準(zhǔn) 長(zhǎng)春市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按建筑面積征收，住宅每平方米 90 元，非住宅每平方米 110 元，其中：供水設(shè)施配套費(fèi) 10元，消防設(shè)施配套費(fèi) 5元。 4）征收辦法 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)由長(zhǎng)春市政府授權(quán)有關(guān)部門統(tǒng)一征收。由于長(zhǎng)春市近年來需要改造的城市供水管網(wǎng)較多，并且隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，每年供水設(shè)施建設(shè)還需要大量資金投入，因此供水設(shè)施配套費(fèi)可由市政府指定負(fù)責(zé)供水設(shè)施建設(shè)的部門自 行收取，專項(xiàng)用于城市供水管網(wǎng)建設(shè)和改造。 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 內(nèi)容：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的內(nèi)容主要包括城市供水設(shè)施、排水設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、公交設(shè)施、消防設(shè)施和其他市政公用設(shè)施等配套費(fèi)。 管理費(fèi)為項(xiàng)目總投資的 5%； 銷售費(fèi)為銷售收入的 3%； 財(cái)務(wù)費(fèi)為總成本的 4%； 不可預(yù)見費(fèi)為建安工程費(fèi)的 10%。 銷售價(jià)格平均價(jià)格 15000 元 /m2 總投資為 萬元，具體數(shù)據(jù)如下： 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 項(xiàng)目投資估算 項(xiàng) 目 投資金額（萬元） 單位指標(biāo)（元 /m2) 工程量（ m2) 取得土地費(fèi)用 42100 57300 前期工程費(fèi) （ 1）勘察費(fèi) 建安工程費(fèi)的 % （ 2）設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi)的 % （ 3）立項(xiàng)資金審計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi)的 % （ 4）施工圖審圖費(fèi) 建安工程費(fèi)的 % （ 5）招標(biāo)費(fèi) 建安工程費(fèi)的 % （ 6）施工結(jié)算審計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi)的 % （ 7）工程監(jiān)理費(fèi) 建安 工程費(fèi)的 % 建設(shè)費(fèi) （ 1）建筑工程費(fèi) 商業(yè) 3500 3195 住宅 1500 44155 寫字樓 1900 4510 車位 6000 13290 （ 2）基礎(chǔ)設(shè)施配套 建安工程費(fèi)的 13% 期間費(fèi)用 （ 1）管理費(fèi)用 建安工程費(fèi)的 5% （ 2）銷售費(fèi)用 銷售收入的 3% （ 3）財(cái)務(wù)費(fèi)用 總成本的 4% 5 稅費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi) 建安工程費(fèi)的 10% 總投資合計(jì) 資金估算與使用計(jì)劃 1. 項(xiàng)目資金籌措：集團(tuán)資本金占總投資 ％，約為 萬元；申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款占投資的 50％，約為 萬元。具體資金籌措及使用詳表： 資金來源運(yùn)用表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 2021 年末 2021 年 2021 年 2021 年 1 總投資 建設(shè)投資 借款利息 0 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 2 資金籌措 自有資金 銷售收入 0 0 資本金 0 0 借貸資金 貸款利息（ %） 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 第六章項(xiàng)目資金籌集方案及籌資成本估算 項(xiàng)目銷售情況